부동산임의경매 (아파트)

🔻 최저가 110,600,000원 📉 감정가 70% 👥 807호 점유 기록 3명 🧾 매수인 인수 0원

한 줄 평 말소기준은 2021.06.16. 부산성의신용협동조합 근저당권이고, 807호 관련 전입은 모두 그 이후입니다. 따라서 확인된 임차·점유 기록에서 대항력에 따른 매수인 승계액은 0원입니다. 현재 최저가는 감정가의 70%인 110,600,000원이지만, 동일 조건 실거래 기준이 확인되지 않아 ‘시세보다 싸다’고 단정할 단계는 아닙니다.

감정가 / 최저가

158,000,000원
110,600,000원

1회 유찰 · 감정가 70%

실질취득

110,600,000원

현재 최저가 기준 · 인수 0원

매수인 인수

0원

말소기준 이후 전입

핵심지표

70%

최저가 ÷ 감정가

부산지방법원 2024타경62594. 부산진구 부전동 더토포필리아 8층 807호로, 공부상 용도는 업무시설이지만 감정평가 현황은 주거용 오피스텔입니다. 건물은 철근콘크리트구조 지하2층·지상17층이고, 소유자는 주식회사서융입니다. 권리분석의 기준점은 2021.06.16. 설정된 부산성의신용협동조합의 채권최고액 10,704,000,000원 근저당권입니다. 이 근저당권에는 공동담보목록 제2021-436호가 기재돼 있습니다.

경매개시결정은 2024.09.19.이고, 이후 2025.11.19. 해당 근저당권은 2025.09.10. 확정채권양도를 원인으로 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전 등기됐습니다. 현재 매각가정 110,600,000원에서 매수인에게 승계되는 권리는 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 807호에는 서로 다른 시점의 점유·임차 기록이 3명 확인되므로, 권리 인수와 별개로 실제 인도 상태는 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.

물건 개요

사건번호	부산지방법원 2024타경62594 (임의경매)
소재지	부산광역시 부산진구 가야대로784번길 46-14, 8층807호 (부전동,더토포필리아)
물건종류 / 현황	오피스텔 · 공부상 업무시설 · 현황 주거용 오피스텔
건물	철근콘크리트구조 · 지하2층 / 지상17층 · 8층 807호
소유자	주식회사서융
감정가 / 최저가	158,000,000원 / 110,600,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%)
경매 청구액	8,751,296,835원
매각기일	2026.09.01
등기 열람 기준	2026.08.28 · 부산지방법원 등기국

① 권리 흐름 — 말소기준은 2021.06.16. 근저당

갑구의 최초 신탁 소유권보존 등기는 이미 말소됐고, 같은 날 주식회사서융 앞으로 신탁재산 귀속에 따른 소유권이전이 이뤄졌습니다. 이어 설정된 을구 1번 부산성의신용협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 2024.09.19. 경매개시결정은 그 뒤에 들어왔으며, 근저당권 자체도 매각으로 소멸하는 구조입니다.

✅ 매수인 인수 결론 현재 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 807호 관련 전입일도 모두 2021.06.16. 말소기준권리보다 뒤여서, 확인된 점유 기록은 대항력을 갖지 않는 것으로 정리돼 있습니다.

② 807호 임차·점유 기록 — 3명 모두 말소기준 이후

성명	전입일	보증금 / 월세	배당요구	대항력	우선변제	승계
송근혜	2021.12.07	5,000,000원 / 500,000원	확인 없음	없음	미상	없음
정희숙	2023.06.09	미상	확인 없음	없음	미상	없음
심수진	2024.03.12	미상	2024.11.28	없음	미상	없음

세 사람의 전입일은 2021.12.07., 2023.06.09., 2024.03.12.로 모두 말소기준인 2021.06.16.보다 늦습니다. 따라서 대항력에 따른 보증금 승계 위험은 없습니다. 송근혜의 보증금은 5,000,000원, 월세는 500,000원으로 확인되며, 정희숙·심수진의 보증금은 확인되지 않습니다. 심수진은 2024.11.28. 배당요구를 했습니다.

⚠️ 배당과 명도는 별도로 확인 정희숙·심수진의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 범위는 확정하기 어렵습니다. 또 현재 배당표는 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다. 다만 이 불확실성은 배당금 배분의 변동 가능성이고, 현재 확인된 전입관계상 매수인이 보증금을 승계한다는 의미는 아닙니다.

③ 가격 위치 — 감정가 70%, 그러나 시세 판단은 보류

감정가는 158,000,000원이고 1회 유찰된 현재 최저매각가는 110,600,000원, 즉 감정가의 70%입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 77,420,000원(49%), 3회 유찰 시 54,194,000원(34.3%)으로 제시돼 있습니다.

다만 이번 분석에서 비교할 수 있는 동일 조건의 실거래 기준은 확인되지 않습니다. 따라서 최저가가 감정가보다 내려왔다는 이유만으로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 충분하다’고 판단해서는 안 됩니다. 오피스텔은 공부상 업무시설이지만 실제로는 주거용으로 사용 중인 물건이므로, 응찰 전 동일 건물 또는 인근 주거용 오피스텔의 실제 거래·임대 수준을 별도로 대조하는 과정이 필요합니다.

④ 예상배당표 (매각가 110,600,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
0. 집행비용	-	2,348,400원
을구 1번 근저당권 · 부산성의신용협동조합	10,704,000,000원	108,251,600원
잔여 · 소유자 교부	-	0원

현재 회차 가정에서 채권 미배당액은 10,595,748,400원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다. 근저당권은 2025.11.19. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전 등기돼 있습니다.

매각대금 배분 (현재 110,600,000원)

집행비용 2,348,400원과 근저당권 배당 108,251,600원으로 매각대금이 소진됩니다.

회차별 미배당

현재 1회 유찰부터 3회 유찰 시나리오까지 근저당 채권 미배당액이 크게 남습니다.

✅ 권리 관점 807호의 확인된 전입은 모두 말소기준 이후이고, 현재 계산상 매수인 인수 0원입니다. 권리 자체의 승계 위험은 낮은 편입니다.

⚠️ 가격 관점 1회 유찰로 감정가의 70%까지 내려왔지만 실거래 비교 기준이 없어 할인율만으로 가격 메리트를 평가할 수 없습니다. 110,600,000원이 실제 시장가격 대비 어느 위치인지 별도 확인하는 것이 핵심입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

입지. 부산진구 부전동 롯데백화점 남측 인근 이면 도로변에 위치하며, 주변은 각종 근린생활시설·오피스텔·단독주택 등이 혼재합니다.
교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류소와 부산도시철도1호선 서면역이 있어 제반 교통사정은 양호한 편입니다.
이용상태. 공부상 업무시설이지만 현황은 주거용 오피스텔입니다. 위생·급배수, 도시가스 난방, 소화전, 화재탐지·경보, 승강기, 주차타워 설비가 있습니다.
도로. 남측으로 폭 약 6미터 내외의 아스팔트포장도로에 접합니다.
토지. 627.6㎡, 지목 대, 일반상업지역·방화지구이며 공시지가는 10,150,000원/㎡입니다.
규제. 가로구역별 최고높이 제한지역으로 기준높이 70m, 최고높이 100m가 기재돼 있으며 도시관리계획 입안중입니다.
위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

807호 실제 점유상태 재확인. 송근혜·정희숙·심수진의 기록이 서로 다른 전입시점에 존재하므로, 현재 실제 점유자가 누구인지 현장과 최신 서류로 확인해야 합니다.
보증금 미상 점유자 확인. 정희숙·심수진은 보증금이 확인되지 않습니다. 매수인 승계 위험은 없더라도 배당·인도 협의 과정에 영향을 줄 수 있습니다.
최우선변제 반영 여부. 현재 예상배당에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표는 달라질 수 있습니다.
근저당권 이전 확인. 2025.11.19. 을구 1번 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전 등기된 상태를 최신 등기와 매각서류에서 대조하세요.
가격 검증. 감정가 70%라는 할인율만 보지 말고 더토포필리아와 인근 주거용 오피스텔의 실제 거래가격·임대조건을 확인해 입찰 상한을 정해야 합니다.
용도 차이 확인. 공부상 업무시설과 현황 주거용 오피스텔이라는 차이가 금융·세금·이용계획에 미치는 영향을 입찰 전 확인하세요.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 직접 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원은 확인, 가격 메리트는 아직 미확인”

이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2021.06.16. 근저당권이 말소기준이고, 807호에 기록된 송근혜·정희숙·심수진의 전입은 전부 그 이후입니다. 그래서 현재 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.

다만 권리가 깨끗하다는 사실과 가격이 싸다는 사실은 별개입니다. 최저매각가는 감정가의 70%인 110,600,000원까지 내려왔지만, 이를 직접 비교할 실거래 기준이 없어 시세 대비 저가 여부는 판단을 보류해야 합니다. 또 807호에 복수의 점유 기록과 보증금 미상자가 있으므로 실제 명도 상태를 확인해야 합니다. 결론은 “권리 인수는 낮은 위험, 가격과 점유현황은 현장 확인이 필요한 물건”입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-07-28	유찰	1억 5,800만원
2	2026-09-01	대기	1억 1,060만원

채권자 관점 회수 구간

부동산임의경매

인수는 0원, 807호 점유 기록은 3명 — 부산 더토포필리아 807호

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2021.06.16. 근저당

② 807호 임차·점유 기록 — 3명 모두 말소기준 이후

③ 가격 위치 — 감정가 70%, 그러나 시세 판단은 보류

④ 예상배당표 (매각가 110,600,000원 가정)

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

⑥ 입찰 체크리스트

맺으며 — “인수 0원은 확인, 가격 메리트는 아직 미확인”

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