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특수권리·특수조건 1

명세서·등기·현황조사 기반 자동 분류입니다. 오분류가 있을 수 있으니 입찰 전 원문(매각물건명세서·등기부)을 반드시 확인하세요.

NPL 유력 케이씨유엔피엘대부주식회사 후보 채권자 1곳

최신 수집 등기부의 근저당권자·채권이전 내역을 자동 분류한 조회 후보입니다. 해당 채권자의 실제 매각 의사, 채권 잔액, 양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

채권자 관점 회수 구간

이 채권을 사면 배당에서 얼마를 받나
예상 낙찰가 110,214,300원 ~ 126,695,450원 최저매각가 대비 낙찰가율 · 같은 용도 표본 415건

낙찰가 예측 기준표 — 검증 오차(MAPE) 10.4% · 검증 표본 13,385건 · 2026.04.15~2026.09.10 매각 실적 기준 (산출 2026.09.12)

배당 순위와 예상 낙찰가로 계산한 추정 구간입니다 — 실제 배당 결과와 대조해 검증한 값이 아닙니다(법원이 배당표 실적을 공개하지 않습니다). 표시된 금액은 등기부상 채권최고액 기준이며 실제 채권 잔액은 알 수 없습니다. 채권의 실제 매각 의사·양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.10.06 3회 · 최저 75,950,000원
B 매력지수68 유찰 1회

부동산임의경매

2024타경62594 · 부산지방법원 · 오피스텔
최저매각가 2차 · 유찰 1회 가격 메리트
108,500,000 1억 850만 감정가 155,000,000원
감정가의 70% ▼ 30% 할인
다음 매각기일
09-01
부산지방법원 10:00
입찰 보증금
1,085만원
최저가의 10% · 10,850,000원
감정가 대비
▼ 30.0% 싸게 매수
감정가 1.55억원
최근 결과
1 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 말소기준 이후 임차권이라 매수인 인수는 0원. 현재 최저가 108,500,000원은 감정가 70%지만 실거래 비교 전에는 가격 메리트를 단정할 수 없습니다.
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 1회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 오피스텔 · 현황 주거용

인수는 0원, 현재 최저가는 감정가 70% — 부산 더토포필리아 810호

부산지방법원 2024타경62594 · 부산광역시 부산진구 가야대로784번길 46-14, 8층 810호 (부전동, 더토포필리아)
감정가 155,000,000원 · 최저매각가 108,500,000원(1회 유찰) · 매각기일 2026.09.01
68
매력지수 B등급 · 말소기준 이후 임차권으로 매수인 인수 0원, 현재 최저가는 감정가 70%이나 실거래 비교 전 가격 판단은 보류
2021.06.16 근저당이 말소기준이고 정미애의 전입·임차권등기는 후순위라 인수 0원으로 권리는 안정적이다. 다만 현재 108,500,000원이 감정가 70%라는 사실만으로 시세 대비 저가를 확인할 수 없어 종합 B.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
🏷️ 70% 💰 108,500,000원 🧾 인수 0원 👤 보증금 10,000,000원
한 줄 평 본건 810호에는 정미애의 주택임차권등기가 있으나 주민등록일 2024.03.04는 말소기준인 2021.06.16 근저당권보다 늦어 대항력 없음으로 정리됩니다. 매수인 인수액도 0원입니다. 현재 최저가는 감정가 155,000,000원의 70%인 108,500,000원이지만, 동일·유사 물건의 실거래 비교 근거가 없어 이 가격을 곧바로 ‘시세보다 싸다’고 판단할 수는 없습니다.
감정가 / 최저가
155,000,000원
108,500,000원
1회 유찰 · 감정가 70%
실질취득
108,500,000원
최저가 + 인수 0원
매수인 인수
0원
말소기준 이후 임차권
핵심지표
70%
감정가 대비 현재 회차

부산지방법원 2024타경62594. 부산 부산진구 부전동 더토포필리아 8층 810호입니다. 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)이지만 감정평가 현황상 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 권리의 기준점은 2021.06.16 부산성의신용협동조합의 근저당권으로, 채권최고액은 10,704,000,000원입니다. 이후 2024.09.19 임의경매가 개시됐고, 2025.11.19 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다.

본건에서 가장 확인해야 할 임차권은 정미애의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2024.02.29, 점유개시일은 2024.03.02, 주민등록일은 2024.03.04, 확정일자는 2024.10.14이며 임차보증금은 10,000,000원입니다. 모두 말소기준권리인 2021.06.16보다 뒤에 위치해 있어 데이터상 대항력은 인정되지 않고 매각으로 소멸합니다.

물건 개요

사건번호부산지방법원 2024타경62594
소재지부산광역시 부산진구 가야대로784번길 46-14, 8층 810호 (부전동, 더토포필리아)
물건종류 / 이용오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔) · 현황 주거용 오피스텔
건물철근콘크리트구조 · 지하2층 / 지상17층
소유자주식회사서융
감정가 / 최저가155,000,000원 / 108,500,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%)
경매 청구액8,751,296,835원
매각기일2026.09.01

① 권리 흐름 — 기준은 2021.06.16 근저당

말소기준권리는 2021.06.16 설정된 부산성의신용협동조합의 근저당권입니다. 이 근저당권은 2025.11.19 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐지만, 권리의 기준이 되는 설정일은 그대로 2021.06.16입니다. 2024.09.19 임의경매개시결정과 2026.01.21 등기된 정미애의 임차권은 모두 그 이후 권리로 매각으로 소멸하는 구조입니다.

✅ 매수인 인수액 0원 현재 회차 108,500,000원을 기준으로 한 배당 시뮬레이션에서도 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다. 선순위 근저당권이 매각대금을 모두 흡수하더라도 미배당 채권 자체가 매수인에게 이전되는 구조는 아닙니다.

② 임차권 — 810호 정미애

임차인범위보증금주민등록확정일자대항력우선변제승계
정미애 건물 전유부분 전부 10,000,000원 2024.03.04 2024.10.14 없음 미상 없음

정미애는 임대차계약일 2024.02.29, 점유개시일 2024.03.02, 주민등록일 2024.03.04로 확인되고, 2026.01.21 임차권등기명령에 따라 주택임차권이 등기됐습니다. 그러나 말소기준권리 2021.06.16보다 전입이 늦기 때문에 대항력은 없습니다. 배당요구는 2026.01.21 확인됩니다.

현황조사에는 101호, 102호, 202호, 301호, 302호, 304호, 401호, 402호, 504호, 701호부터 710호, 801호부터 809호, 1402호부터 1510호 등 여러 호실의 점유관계도 함께 확인됩니다. 이들 점유자의 전입일 역시 말소기준일 2021.06.16보다 뒤로 정리되어 있으며, 본건 810호에서 직접 확인되는 등기 임차권은 정미애의 권리입니다.

⚠️ 임차권 배당과 인수는 구분해야 합니다 현재 배당 가정에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전부가 선순위 근저당권 배당에 사용됩니다. 임차보증금 10,000,000원이 배당되지 않더라도 정미애의 전입은 말소기준권리보다 늦어 매수인에게 보증금이 승계되는 구조는 아닙니다.

③ 가격 — 1회 유찰로 감정가 70%

감정가는 155,000,000원, 현재 최저매각가는 108,500,000원입니다. 현재 회차는 1회 유찰·감정가 70%입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 75,950,000원(49%), 3회 유찰 시 53,165,000원(34.3%)으로 제시돼 있습니다.

다만 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 본건에는 동일·유사 물건의 최근 실거래 평균이나 최신 거래와 직접 비교할 수 있는 근거가 없으므로, 108,500,000원이 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다. 입찰가 판단은 별도의 최근 거래가격 확인이 필요한 유형입니다.

⚠️ 70%라는 숫자만 보고 ‘저가’로 판단하지 말 것 현재 가격은 감정가 기준으로는 70%지만, 감정가와 실거래 시세는 같은 개념이 아닙니다. 권리 인수 위험이 0원이라는 점과 가격 적정성은 별개의 문제입니다.

④ 예상배당표 (매각가 108,500,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
0. 집행비용 - 2,319,000원
1. 근저당권 · 부산성의신용협동조합 10,704,000,000원 106,181,000원
잔여 · 소유자 교부 - 0원

현재 회차에서는 근저당권 채권최고액 기준으로 10,597,819,000원의 미배당이 발생하고 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.

매각대금 배분 (현재 108,500,000원)
집행비용 2,319,000원을 제외한 106,181,000원이 선순위 근저당권에 배당되는 가정입니다.
회차별 미배당
유찰이 진행될수록 근저당권 미배당액은 증가하지만, 각 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
✅ 권리 관점 말소기준 근저당권보다 본건 임차인의 전입과 임차권등기가 모두 늦습니다. 현재 확인된 구조에서는 대항력 임차보증금 승계나 후순위 권리 인수 없이 0원으로 정리됩니다.
⛔ 가격 관점 감정가 155,000,000원에서 1회 유찰되어 108,500,000원까지 내려왔다는 사실만으로 가격 경쟁력이 검증된 것은 아닙니다. 최근 실거래와의 직접 비교 없이 ‘감정가 70% = 시세보다 저렴’으로 해석하면 안 됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

  • 입지. 부산진구 부전동 롯데백화점 남측 인근 이면 도로변으로, 주변에 근린생활시설·오피스텔·단독주택 등이 혼재합니다.
  • 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류소와 부산도시철도1호선 서면역이 있어 교통사정은 양호한 편입니다.
  • 이용. 공부상 업무시설(오피스텔)이지만 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
  • 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층·지상17층이며 위생·급배수, 도시가스 난방, 소화전, 화재탐지·경보, 승강기, 주차타워 설비가 있습니다.
  • 도로. 남측으로 폭 약 6미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
  • 토지. 일반상업지역·방화지구이며 토지면적은 627.6㎡, 공시지가는 10,150,000원/㎡입니다.
  • 건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

  • 810호 임차권 재확인. 정미애의 주민등록일 2024.03.04와 말소기준권리 2021.06.16의 선후관계를 원본 서류에서 다시 대조하세요.
  • 임차보증금. 등기된 보증금은 10,000,000원이며 데이터상 대항력은 없습니다. 매각물건명세서의 인수 여부 문구를 입찰 직전 확인하세요.
  • 근저당권 이전. 2021.06.16 설정된 근저당권은 2025.11.19 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전돼 있습니다.
  • 실거래 가격. 현재 최저가는 감정가 70%지만 시세 비교 근거 없이 가격 메리트를 단정하지 마세요.
  • 용도 차이. 공부상 업무시설과 현황 주거용 오피스텔의 차이를 금융·세금·임대 활용 관점에서 확인하세요.
  • 배당표. 현재 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 계산입니다.
  • 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 직전 기준으로 다시 확인하세요.

맺으며 — 권리는 소멸형, 가격은 별도 검증

이 사건의 권리분석 중심은 단순합니다. 2021.06.16 근저당권이 말소기준이고, 본건 810호 정미애의 주민등록 2024.03.04와 임차권등기 2026.01.21은 모두 그보다 늦습니다. 따라서 현재 확인되는 구조에서 매수인이 인수할 임차보증금이나 후순위 권리는 0원입니다.

가격은 다른 문제입니다. 감정가 155,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 108,500,000원, 즉 감정가 70%까지 내려왔지만 최근 실거래와 직접 비교되지 않았습니다. 그래서 결론은 “권리는 정리되지만, 70%라는 할인율만으로 가격 메리트까지 확정하지 말 것”입니다. 2026.09.01 입찰 전에 권리 원본과 실제 거래가격을 함께 대조하는 것이 핵심입니다.

본 리포트는 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 및 배당 시뮬레이션을 토대로 작성한 분석 의견이며, 당해세·임차인 최우선변제 등 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 사항은 달라질 수 있습니다. 공부상 업무시설과 현황 주거용 오피스텔의 차이에 따른 금융·세금·사용상 영향도 별도 확인이 필요합니다. 투자 권유가 아니며 입찰 전 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본 확인과 전문가 자문을 권합니다. 본 리포트의 내용과 이를 근거로 한 어떠한 의사결정·입찰·투자 및 그 결과에 대해서도 작성자·운영자는 법적 책임을 지지 않습니다.

위치 / 로드뷰

부산광역시 부산진구 가야대로784번길 46-14, 8층810호 (부전동,더토포필리아)

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