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특수권리·특수조건 1

명세서·등기·현황조사 기반 자동 분류입니다. 오분류가 있을 수 있으니 입찰 전 원문(매각물건명세서·등기부)을 반드시 확인하세요.

NPL 유력 케이씨유엔피엘대부주식회사 후보 채권자 1곳

최신 수집 등기부의 근저당권자·채권이전 내역을 자동 분류한 조회 후보입니다. 해당 채권자의 실제 매각 의사, 채권 잔액, 양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

채권자 관점 회수 구간

이 채권을 사면 배당에서 얼마를 받나
예상 낙찰가 112,347,480원 ~ 129,147,620원 최저매각가 대비 낙찰가율 · 같은 용도 표본 415건

낙찰가 예측 기준표 — 검증 오차(MAPE) 10.4% · 검증 표본 13,385건 · 2026.04.15~2026.09.10 매각 실적 기준 (산출 2026.09.12)

배당 순위와 예상 낙찰가로 계산한 추정 구간입니다 — 실제 배당 결과와 대조해 검증한 값이 아닙니다(법원이 배당표 실적을 공개하지 않습니다). 표시된 금액은 등기부상 채권최고액 기준이며 실제 채권 잔액은 알 수 없습니다. 채권의 실제 매각 의사·양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.10.06 3회 · 최저 77,420,000원
B 매력지수63 유찰 1회

부동산임의경매

2024타경62594 · 부산지방법원 · 오피스텔
최저매각가 2차 · 유찰 1회 가격 메리트
110,600,000 1억 1,060만 감정가 158,000,000원
감정가의 70% ▼ 30% 할인
다음 매각기일
09-01
부산지방법원 10:00
입찰 보증금
1,106만원
최저가의 10% · 11,060,000원
감정가 대비
▼ 30.0% 싸게 매수
감정가 1.58억원
최근 결과
1 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 708호 임차권은 말소기준보다 후순위라 인수 0원. 현재 110,600,000원은 감정가의 70%지만 실거래 비교 없이 저가라고 단정할 수 없습니다.
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 1회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 집합건물(주거용 오피스텔)

인수는 0원, 1회 유찰로 70%까지 내려왔지만 ‘시세 검증’이 남았다 — 더토포필리아 708호

부산지방법원 2024타경62594 · 부산광역시 부산진구 가야대로784번길 46-14, 7층708호 (부전동, 더토포필리아)
감정가 158,000,000원 · 최저매각가 110,600,000원(1회 유찰) · 매각기일 2026.09.01 · 임의경매
💰 최저가 110,600,000원 🛡️ 매수인 인수 0원 📉 감정가의 70% 🏠 실제 임차인 1명
63
매력지수 B등급 · 말소기준 뒤 임차권으로 매수인 인수 0원이나, 1회 유찰 최저가 110,600,000원의 시세 메리트는 실거래 부재로 검증이 필요
2021.06.16 근저당권이 말소기준이고 708호 이승주의 전입·점유·확정일자는 2024.08.16로 후순위여서 인수액은 0원이다. 다만 현황 주거용 오피스텔이고 비교 실거래가 없어 감정가의 70%라는 할인율만으로 가격 가점을 주기 어려워 종합 B.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 말소기준은 2021.06.16 부산성의신용협동조합 근저당권이고, 매각대상 708호의 임차권자 이승주 씨는 2024.08.16 전입·점유를 시작해 말소기준보다 뒤입니다. 따라서 현재 자료상 대항력은 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 1회 유찰로 최저가가 감정가의 70%까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 단정할 수는 없습니다. 비교 가능한 실거래 자료가 없어 110,600,000원이 현재 시세보다 싼지 여부는 확인되지 않습니다.
감정가
158,000,000원
평가 기준금액
최저가 / 실질취득
110,600,000원
1회 유찰 · 인수 0원
매수인 인수
0원
배당 시나리오 기준
핵심지표
70%
최저가 ÷ 감정가

부산지방법원 2024타경62594. 부산진구 부전동 더토포필리아 7층 708호입니다. 감정평가상 공부의 용도는 업무시설이지만 실제 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사서융이고, 권리분석의 기준점은 2021년 6월 16일 설정된 부산성의신용협동조합의 채권최고액 10,704,000,000원 근저당권입니다.

해당 근저당권 뒤인 2024년 9월 19일 임의경매개시결정이 들어왔고, 2025년 11월 19일에는 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 708호에는 이승주 씨의 주택임차권이 2026년 6월 12일 등기됐지만, 임대차계약·주민등록·점유개시·확정일자가 모두 2024년 8월 16일로 말소기준권리보다 늦습니다. 제공된 권리판정상 이 임차권은 매각으로 소멸하고 매수인이 인수할 보증금은 없습니다.

물건 개요

사건번호부산지방법원 2024타경62594 (임의경매)
소재지부산광역시 부산진구 가야대로784번길 46-14, 7층708호 (부전동, 더토포필리아)
물건종류 / 이용오피스텔 · 공부상 업무시설 · 현황 주거용 오피스텔
소유자주식회사서융
감정가 / 최저가158,000,000원 / 110,600,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%)
신청채권자 / 청구부산성의신용협동조합 / 8,751,296,835원
매각기일2026.09.01

① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 임차권, 매수인 인수 0원

핵심은 날짜 순서입니다. 말소기준 근저당권은 2021.06.16, 이승주 씨의 임대차계약·주민등록·점유개시·확정일자는 모두 2024.08.16입니다. 임차권등기는 그보다 뒤인 2026.06.12에 이뤄졌습니다. 따라서 이 임차인은 말소기준보다 후순위이고, 제공된 판정에서도 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 승계액 역시 0원입니다.

② 임차인 분석 — 708호 실제 임차인 1명

임차인점유 / 계약보증금대항력우선변제승계
이승주
건물 전유부분 전부 · 주거(임차권등기)
전입·점유 2024.08.16
확정일자 2024.08.16
배당요구 2026.06.12
10,000,000원 대항력 없음 미상 인수 0원
✅ 대항력·승계 판단 이승주 씨의 전입일은 말소기준일보다 약 3년 뒤입니다. 보증금은 10,000,000원이고 임차권등기가 존재하지만, 선순위 대항력 임차인이 아니므로 현재 자료상 매수인이 보증금을 떠안을 구조는 아닙니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 아닙니다.
⚠️ 우선변제는 대항력과 별개로 확인 임차인에게 2024.08.16 확정일자가 있고 2026.06.12 배당요구가 확인되지만, 제공된 배당표에는 임차인 배당액이 별도로 반영되어 있지 않습니다. 따라서 입찰 전 실제 매각물건명세서와 배당요구 종기 관련 원본을 대조해 배당순위를 확인할 필요가 있습니다.

③ 가격 판단 — 70% 유찰가는 ‘할인율’이지 시세가 아니다

감정가는 158,000,000원, 현재 최저가는 110,600,000원으로 정확히 감정가의 70%입니다. 한 차례 더 유찰될 경우 제시된 시나리오상 최저가는 77,420,000원(49%), 세 차례 유찰 시에는 54,194,000원(34.3%)입니다.

하지만 이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 가격이 제시돼 있지 않습니다. 따라서 최저가가 감정가보다 47,400,000원 낮다는 이유만으로 ‘시세보다 싸다’고 평가하면 안 됩니다. 현재 단계의 가격 판단은 “감정가 대비 70%”까지만 가능하며, 실제 가격 메리트는 동일 건물 또는 인근 주거용 오피스텔 실거래와 별도로 대조해야 합니다.

⚠️ 최저가와 실질취득가 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준금액은 110,600,000원입니다. 대항력 보증금이 붙어 실질취득가가 올라가는 유형은 아닙니다. 다만 실거래 자료가 없으므로 이 110,600,000원이 시장가 대비 유리한지는 별도 검증 대상입니다.

④ 예상배당표 (매각가 110,600,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
0. 집행비용-2,348,400원
1. 근저당권 · 부산성의신용협동조합10,704,000,000원108,251,600원
잔여 · 소유자 교부-0원

현재 최저가 110,600,000원 가정 시 근저당권 채권최고액 기준 미배당액은 10,595,748,400원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액은 0원입니다. 제시된 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정입니다.

매각대금 배분 (현재 최저가)
110,600,000원 중 집행비용 2,348,400원, 근저당권 배당 108,251,600원, 소유자 잔여 0원입니다.
회차별 미배당액
실거래 자료가 없어 가격차트 대신 각 유찰 시나리오의 근저당권 미배당액을 비교합니다.
✅ 권리 관점 매각대상 708호의 확인된 임차인은 말소기준보다 후순위이고, 등기된 주택임차권도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 제공된 배당 시나리오에서도 매수인 인수 0원으로 계산돼 권리상 핵심 위험은 낮습니다.
⛔ 가격 관점 현재 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 가격 메리트가 입증되지는 않습니다. 특히 오피스텔은 같은 건물 안에서도 이용상태·호실·임대조건에 따라 거래가격과 환금성이 달라질 수 있으므로, 110,600,000원을 시세와 직접 비교하기 전에는 ‘싸다’는 결론을 유보해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

  • 입지. 부산진구 부전동 롯데백화점 남측 인근 이면도로변에 위치하며, 주변은 각종 근린생활시설·오피스텔·단독주택이 혼재합니다.
  • 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류소 및 부산도시철도 1호선 서면역이 있어 제반 교통사정은 양호한 편입니다.
  • 이용상태. 공부상 업무시설이지만 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 지하 2층·지상 17층입니다.
  • 설비. 위생·급배수, 도시가스 난방, 소화전, 화재탐지·경보, 승강기, 주차타워 설비가 갖춰져 있습니다.
  • 도로·토지. 남측 약 6미터 내외 아스팔트 포장도로에 접하며, 토지는 대체로 평탄한 장방형입니다.
  • 규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역에 포함됩니다. 토지 공시지가는 10,150,000원/㎡입니다.
  • 건축물. 위반건축물로 확인된 사항은 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

  • 임차권 원본 확인. 이승주 씨의 전입·점유·확정일자와 2026.06.12 임차권등기 및 배당요구 내용을 매각물건명세서 원본에서 다시 대조하세요.
  • 우선변제 순위 확인. 대항력은 없지만 확정일자와 배당요구가 존재하므로 실제 배당순위와 최우선변제 해당 여부를 확인해야 합니다.
  • 근저당권 이전 확인. 2021.06.16 부산성의신용협동조합 근저당권은 2025.11.19 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전돼 있으므로 최신 등기사항을 확인하세요.
  • 시세 직접 검증. 최저가 110,600,000원은 감정가의 70%일 뿐입니다. 실거래 자료와 비교하지 않은 채 할인율만으로 응찰가를 정하지 마세요.
  • 주거용 이용상태. 공부상 업무시설과 현황 주거용 오피스텔의 차이가 있으므로 금융·세금·임대 운용 조건을 입찰 전에 확인하세요.
  • 관리비·점유 인도. 관리비 체납 여부와 실제 현재 점유 상태를 현장에서 확인하고, 낙찰 후 인도 절차 가능성을 반영하세요.
  • 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 서류를 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — 권리는 비교적 단순, 승부처는 ‘110,600,000원이 시세인가’

이 사건의 권리관계는 기준점이 분명합니다. 2021.06.16 근저당권이 말소기준이고, 708호 임차인 이승주 씨의 전입·점유·확정일자는 2024.08.16로 뒤에 있습니다. 임차권등기 역시 후순위이며, 현재 자료와 배당 시나리오 모두 매수인 인수액을 0원으로 보고 있습니다.

현재 1회 유찰로 최저가가 158,000,000원에서 110,600,000원까지 내려온 것은 분명하지만, 실거래 비교값이 없는 상태에서 이를 곧바로 저가매수 기회라고 부를 수는 없습니다. 권리는 통과, 가격은 검증 필요. 동일 건물 및 서면역 인근 주거용 오피스텔의 실제 거래가격을 확인해 110,600,000원이 시장가격 아래라는 근거가 확보될 때 비로소 가격 메리트를 판단할 수 있는 물건입니다.

본 리포트는 제공된 등기사항·임차관계·배당 시나리오·감정평가 관련 정보를 토대로 작성한 분석 의견이며, 당해세·최우선변제·미납 관리비 등 실제 배당 및 인수금액에 영향을 줄 수 있는 사항은 변동될 수 있습니다. 오피스텔의 공부상 용도와 실제 이용상태에 따른 금융·세금·임대 관련 효과도 별도 확인이 필요합니다. 투자 권유가 아니며 입찰 전 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사서 및 현장상태를 직접 확인하고 필요한 경우 전문가 자문을 받으시기 바랍니다. 본 리포트의 내용과 이를 근거로 한 어떠한 의사결정·입찰·투자 및 그 결과(손익)에 대해서도 작성자·운영자는 일체의 법적 책임을 지지 않습니다.

위치 / 로드뷰

부산광역시 부산진구 가야대로784번길 46-14, 7층708호 (부전동,더토포필리아)

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