부동산임의경매 (아파트)

🏷️ 최저가 104,300,000원 🛡️ 인수 0원 🏠 본건 점유자 1명 📉 감정가의 70%

감정가 / 최저가

149,000,000원

최저 104,300,000원 · 1회 유찰

실질취득

104,300,000원

최저가 + 인수 0원

매수인 인수

0원

말소기준권리 이후 점유

핵심지표

70%

감정가 대비 현재 최저가

한 줄 평 말소기준은 2021.06.16. 부산성의신용협동조합 근저당이고, 본건 701호의 김세아 씨 전입은 2024.04.02.로 그보다 늦어 대항력 없음·매수인 인수 0원입니다. 현재 최저가는 감정가의 70%인 104,300,000원이지만 실거래 자료가 없어 ‘시세보다 싸다’고 판단할 근거는 없습니다.

부산지방법원 2024타경62594. 부산진구 부전동 더토포필리아 7층 701호로, 공부상 업무시설이지만 감정 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 감정가는 149,000,000원이고 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 104,300,000원입니다. 등기상 말소기준권리는 2021.06.16. 설정된 부산성의신용협동조합 근저당권이며 채권최고액은 10,704,000,000원입니다. 이 근저당은 공동담보목록 제2021-436호에 연결되어 있고, 이후 2024.09.19. 임의경매개시결정이 기입됐습니다.

본건 701호에서 확인되는 점유자는 김세아 씨입니다. 전입일은 2024.04.02.로 말소기준일보다 뒤이므로 제공된 권리판정상 대항력이 없고, 보증금은 확인되지 않았습니다. 보증금 액수가 확인되지 않았더라도 선순위 전입이 아니므로 현재 제공된 권리관계에서는 매수인이 보증금을 승계하는 구조로 잡히지 않으며, 예상 인수액도 0원입니다.

물건 개요

사건번호	부산지방법원 2024타경62594
소재지	부산광역시 부산진구 가야대로784번길 46-14, 7층701호 (부전동,더토포필리아)
물건종류 / 이용상태	오피스텔 · 공부상 업무시설 · 현황 주거용 오피스텔
소유자	주식회사서융
감정가 / 최저가	149,000,000원 / 104,300,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%)
신청채권 청구액	8,751,296,835원
매각기일	2026.09.01
등기 발급일	2026.08.28

① 권리 흐름 — 2021년 근저당이 기준

말소기준권리는 2021.06.16. 부산성의신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 10,704,000,000원이고 채무자는 주식회사서융입니다. 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 해당 근저당은 2025.09.10. 확정채권양도를 원인으로 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전됐고, 이전등기 접수일은 2025.11.19.입니다.

✅ 매수인 인수액 예상배당 구조상 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 회차가 104,300,000원이든, 2회 유찰 73,010,000원이든, 3회 유찰 51,107,000원이든 제공된 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다.

② 임차인·점유 분석 — 본건 701호 김세아

점유자	점유 부분	전입일	보증금	대항력	우선변제	승계
김세아	701호	2024.04.02	미상	대항력 없음	확인되지 않음	0원

실제 본건 701호에서 확인되는 점유자는 1명입니다. 김세아 씨의 전입일 2024.04.02.는 말소기준일 2021.06.16.보다 뒤입니다. 따라서 제공된 판정대로 대항력이 없으며, 매수인이 보증금을 인수하는 구조가 아닙니다. 다만 보증금과 차임 액수는 확인되지 않았으므로 점유관계와 계약 내용은 매각 전 원문 확인이 필요합니다.

⚠️ 같은 건물의 다른 호실 점유정보와 구분 현황조사에는 101호·102호·202호·301호 등 같은 건물의 여러 호실 점유자가 함께 확인되지만, 이 사건의 매각 대상은 7층 701호입니다. 본건 권리분석의 직접 대상 점유자는 701호의 김세아 씨입니다.

③ 가격 판단 — 70%이지만 ‘시세 할인’은 확인 불가

감정가 149,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 104,300,000원, 즉 감정가의 70%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 104,300,000원입니다.

다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 30% 낮다는 사실만으로 시세보다 싸거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다. 감정가는 시세 자체가 아니며, 실제 응찰가격 판단에서는 동일 건물 또는 인근 주거용 오피스텔의 최근 거래가격 확인이 별도로 필요합니다.

⚠️ 최저가와 시세는 다른 숫자 현재 최저가 104,300,000원은 법원이 정한 다음 입찰 하한선입니다. 최근 거래시세가 없는 상태에서는 이 금액이 시장가격보다 낮은지, 비슷한지, 높은지를 판단할 수 없습니다. 따라서 “감정가의 70% = 싸다”라는 결론은 금지하고 권리 안전성과 가격 매력을 분리해서 봐야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 104,300,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
0. 집행비용(약 매각가의 2.2% 추정)	-	2,260,200원
2. 을구 1번 근저당권 · 부산성의신용협동조합	10,704,000,000원	102,039,800원
잔여 · 소유자 교부	-	0원

현재 최저가 104,300,000원 가정 시 집행비용 2,260,200원을 제외한 102,039,800원이 근저당권 배당으로 계산되고, 채권최고액 대비 미배당액은 10,601,960,200원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

매각대금 배분 (현재 104,300,000원)

회차별 미배당액

유찰이 진행될수록 매각대금이 줄어 근저당권 미배당액은 10,601,960,200원 → 10,632,704,180원 → 10,654,212,926원으로 증가합니다.

⑤ 회차 시나리오 — 인수액은 계속 0원

회차	최저가	근저당 예상배당	미배당	매수인 인수
현재 · 1회 유찰 (70%)	104,300,000원	102,039,800원	10,601,960,200원	0원
2회 유찰 시 (49%)	73,010,000원	71,295,820원	10,632,704,180원	0원
3회 유찰 시 (34%)	51,107,000원	49,787,074원	10,654,212,926원	0원

채권최고액이 매각대금보다 훨씬 크기 때문에 어느 회차에서도 채권 전액 변제가 되지 않습니다. 하지만 채권자의 미배당액과 매수인의 인수액은 별개입니다. 제공된 세 회차 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.

✅ 권리 관점 본건 701호 점유자의 전입은 말소기준보다 늦고, 예상 인수액도 0원입니다. 등기상 핵심은 2021.06.16. 근저당이며 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

⛔ 가격 관점 현재 최저가가 감정가의 70%까지 내려왔다는 사실은 확인되지만, 최근 실거래가가 없어 104,300,000원이 시세보다 싼지는 판단할 수 없습니다. 권리가 단순하다는 이유만으로 가격 점수를 높여서는 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)

입지. 부산광역시 부산진구 부전동 롯데백화점 남측 인근 이면 도로변에 위치하며, 주변은 각종 근린생활시설·오피스텔·단독주택 등이 혼재합니다.
교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류소와 부산도시철도 1호선 서면역이 있어 제반 교통사정은 양호한 편입니다.
이용상태. 공부상 용도는 업무시설이지만 현황은 주거용 오피스텔입니다. 건물은 철근콘크리트구조, 지하 2층·지상 17층입니다.
설비. 위생·급배수설비, 도시가스 난방, 소화전, 화재탐지·경보설비, 승강기 및 주차타워 설비가 되어 있습니다.
도로·토지. 남측으로 폭 약 6미터 내외 아스팔트포장도로에 접하고, 토지는 대체로 평탄한 장방형으로 업무시설 및 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.
용도지역. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역에 포함됩니다. 토지 공시지가는 10,150,000원/㎡입니다.
위반건축물. 확인된 위반사항은 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

701호 점유관계 재확인. 김세아 씨 전입은 2024.04.02.로 말소기준보다 늦지만 보증금·차임은 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 현황조사 원문을 대조하세요.
가격 검증. 현재 최저가 104,300,000원이 감정가의 70%라는 이유만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 인근 주거용 오피스텔의 최근 실거래를 별도로 확인하세요.
명도. 본건에는 점유자가 확인되므로 낙찰 후 실제 인도 일정과 협의 가능성을 사전에 고려해야 합니다.
공동담보 확인. 말소기준 근저당의 채권최고액은 10,704,000,000원이고 공동담보목록 제2021-436호가 기재되어 있으므로 해당 담보관계를 원문에서 확인하세요.
용도 확인. 공부상 업무시설과 현황 주거용 오피스텔이라는 이용상태 차이를 세금·대출·전입·임대 활용 검토 시 반영하세요.
관리비·세금 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으며, 미납 관리비 등도 별도로 확인해야 합니다.

맺으며 — 권리는 단순, 가격은 아직 미확인

이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2021.06.16. 근저당권이 말소기준이고, 본건 701호 김세아 씨의 2024.04.02. 전입은 그보다 늦어 제공된 판정상 대항력이 없습니다. 예상 매수인 인수액도 현재 회차부터 3회 유찰 시나리오까지 모두 0원입니다.

그러나 가격 평가는 별개의 문제입니다. 현재 최저가 104,300,000원은 감정가의 70%이지만, 비교할 최근 실거래 자료가 없어 이 가격이 시장 대비 저렴하다고 단정할 수 없습니다. 따라서 이 물건의 결론은 “권리분석은 통과, 가격 메리트는 실거래 확인 전 보류”입니다. 현재 제공된 정보만으로는 최저가가 낮아졌다는 이유로 높은 등급을 줄 근거가 충분하지 않습니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-07-28	유찰	1억 4,900만원
2	2026-09-01	대기	1억 430만원

채권자 관점 회수 구간

부동산임의경매

인수는 0원, 하지만 ‘70% 최저가’만 보고 싸다고 판단하면 안 된다 — 더토포필리아 701호

물건 개요

① 권리 흐름 — 2021년 근저당이 기준

② 임차인·점유 분석 — 본건 701호 김세아

③ 가격 판단 — 70%이지만 ‘시세 할인’은 확인 불가

④ 예상배당표 (매각가 104,300,000원 가정)

⑤ 회차 시나리오 — 인수액은 계속 0원

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)

⑦ 입찰 체크리스트

맺으며 — 권리는 단순, 가격은 아직 미확인

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