부동산임의경매

한 줄 평 말소기준권리는 2021.06.16. 부산성의신용협동조합 근저당권이고, 본건 401호 점유자 안병윤의 전입일은 2022.07.27.로 그 이후입니다. 따라서 대항력은 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 현재 최저가는 감정가의 70%인 327,600,000원이지만 최근 실거래 비교근거가 없어, 70%라는 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단할 수는 없습니다.

감정가 / 최저가

468,000,000원
327,600,000원

1회 유찰 · 감정가 70%

실질취득

327,600,000원

최저가 + 인수 0원 기준

매수인 인수

0원

본건 임차인 대항력 없음

핵심지표

70%

시세 할인율이 아닌 감정가 대비

부산지방법원 2024타경62594. 부산진구 부전동 더토포필리아 4층 401호입니다. 등기사항은 집합건물로 관리되고 있으며 현재 소유자는 주식회사서융입니다. 2021.06.16. 부산성의신용협동조합이 채권최고액 10,704,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 임의경매, 강제경매, 부산진구 압류가 이어졌으나 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 구조입니다.

2025.11.19.에는 해당 근저당권이 확정채권양도를 원인으로 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전되었습니다. 이는 기존 근저당권의 이전 내역으로, 말소기준일 자체는 2021.06.16.입니다. 권리 인수 측면에서는 비교적 명확하지만, 본건에는 실제 점유 임차인이 있으므로 권리 소멸과 별개로 인도·명도 과정은 확인해야 합니다.

물건 개요

사건번호	부산지방법원 2024타경62594
소재지	부산광역시 부산진구 가야대로784번길 46-14, 4층401호 (부전동,더토포필리아)
등기 / 용도	집합건물 · 대지 · 임차인 사용용도 주거 · 감정평가상 업무시설 일부 호실은 현황 주거용 오피스텔로 이용
건물 구조	철근콘크리트구조 · 지하2층/지상17층
소유자	주식회사서융
감정가 / 최저가	468,000,000원 / 327,600,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%)
신청채권자 / 청구	부산성의신용협동조합 / 8,751,296,835원
매각기일	2026.09.01

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준은 2021.06.16. 을구 1번 부산성의신용협동조합 근저당권입니다. 이후 2024.09.19. 임의경매개시결정, 2025.10.15. 강제경매개시결정, 2025.10.24. 부산진구 압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 2025.11.19.의 근저당권 이전은 기존 근저당권의 권리자 변경 내역입니다.

✅ 매수인 인수액 0원 배당 시나리오에서도 매수인이 인수하는 금액은 0원으로 계산되어 있습니다. 현재 회차가 더 낮은 가격으로 진행되더라도 시나리오상 매수인 인수액은 모두 0원입니다.

본건 401호 임차인

본건 주소인 401호에 직접 대응하는 점유자는 안병윤 1명입니다. 전입일 2022.07.27.은 말소기준일 2021.06.16.보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금은 20,000,000원, 월차임은 1,300,000원으로 조사되어 있습니다.

임차인	호실 / 용도	전입일	보증금	월차임	권리판정
안병윤	401호 · 주거	2022.07.27	20,000,000원	1,300,000원	대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음

⚠️ 대항력 없음 ≠ 즉시 인도 완료 안병윤의 보증금은 매수인에게 승계되지 않는 구조이지만 실제 점유자가 있으므로 매각 후 인도, 이사 협의 및 필요한 명도 절차는 별도로 확인해야 합니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않습니다.

② 가격 검증 — 70% 할인과 ‘시세 할인’은 다르다

감정가는 468,000,000원, 현재 최저매각가는 327,600,000원으로 감정가의 70%입니다. 한 차례 유찰됐다는 사실과 감정가 대비 30% 낮아졌다는 사실은 분명하지만, 최근 실거래 비교값이 없어 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지는 확인할 수 없습니다.

따라서 이 사건에서는 “감정가 70%니까 싸다”는 결론을 내리지 않는 것이 핵심입니다. 실질취득액은 인수액이 없으므로 현재 최저가와 같은 327,600,000원이지만, 이 금액의 시세 경쟁력은 별도 거래사례 확인이 필요합니다.

⚠️ 가격 메리트 판단 보류 감정가 대비 할인율은 확인할 수 있지만 최근 거래가격과의 상대 비교는 할 수 없습니다. 권리가 깨끗하다는 이유로 현재 최저가 자체를 시세보다 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 327,600,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
0. 집행비용	-	5,386,400원
2. 근저당권 · 부산성의신용협동조합	10,704,000,000원	322,213,600원
잔여 · 소유자 교부	-	0원

현재 최저가 327,600,000원 가정 시 집행비용 5,386,400원을 제외한 322,213,600원이 근저당권 배당으로 계산되며, 채권최고액 기준 미배당액은 10,381,786,400원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

회차	매각가	채권자 배당	미배당	매수인 인수
현재 · 1회 유찰 · 70%	327,600,000원	322,213,600원	10,381,786,400원	0원
2회 유찰 · 49%	229,320,000원	225,309,520원	10,478,690,480원	0원
3회 유찰 · 34.3%	160,524,000원	157,476,664원	10,546,523,336원	0원

매각대금 배분 (현재 327,600,000원)

집행비용을 제외한 대부분이 근저당권 배당으로 소진되며 소유자 잔여는 0원입니다.

회차별 근저당권 미배당

유찰로 매각가가 낮아질수록 채권자의 미배당은 증가하지만, 시나리오상 매수인 인수액은 계속 0원입니다.

✅ 권리 관점 본건 임차인은 말소기준 이후 전입이고, 후순위 경매개시결정·압류도 소멸합니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원으로 권리 인수 구조는 비교적 단순합니다.

⛔ 가격 관점 현재 최저가 327,600,000원은 감정가 468,000,000원의 70%이지만, 이를 곧바로 “시세보다 30% 싸다”로 읽어서는 안 됩니다. 최근 거래가격 비교 없이 할인율만으로 응찰가를 정하는 것은 피해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

입지. 부산진구 부전동 롯데백화점 남측 인근 이면도로변으로, 주변은 각종 근린생활시설·오피스텔·단독주택 등이 혼재합니다.
교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류소와 부산도시철도 1호선 서면역이 있어 제반 교통사정은 양호한 편으로 평가되었습니다.
이용. 감정평가상 일부 호실은 공부상 업무시설이지만 현황 주거용 오피스텔로 이용되고 있으며, 본건 401호 점유자 안병윤의 사용용도도 주거로 조사되었습니다.
구조·설비. 철근콘크리트구조 지하2층/지상17층 건물이며 위생·급배수, 도시가스 난방, 소화전, 화재탐지·경보, 승강기 및 주차타워 설비가 기재되어 있습니다.
도로. 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역에 포함됩니다. 토지 공시지가는 10,150,000원/㎡입니다.
위반건축물. 위반 사항은 기재되어 있지 않습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

401호 점유 확인. 안병윤의 실제 점유 상태와 인도 가능 시기, 이사 협의 여부를 현장에서 확인하세요.
임차관계 원본 확인. 안병윤의 확정일자와 배당요구 여부, 실제 임대차계약 내용을 매각물건명세서 및 관련 문서와 대조하세요.
가격 검증. 감정가의 70%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 인근 유사 오피스텔·동일 건물 거래가격을 별도로 확인하세요.
용도 확인. 공부상 용도와 현황 주거용 이용의 차이가 기재되어 있으므로 본건의 건축물대장·전유부 용도와 실제 이용 가능 범위를 확인하세요.
미납 관리비. 집합건물인 만큼 관리비 체납 여부와 매수인에게 문제될 수 있는 공용부분 비용을 관리주체에 확인하세요.
세금·최우선변제. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 매각물건명세서를 다시 확인하세요.
등기 최신성. 등기사항은 2026.08.28. 발급 기준이므로 입찰 직전 추가 등기나 변경 여부를 재확인하세요.

맺으며 — “권리는 단순, 가격은 아직 검증 전”

이 사건에서 가장 명확한 부분은 매수인 인수액이 0원이라는 점입니다. 2021.06.16. 근저당권이 말소기준이고, 본건 401호 임차인 안병윤은 2022.07.27. 전입해 대항력이 없습니다. 후순위 경매개시결정과 압류도 매각으로 소멸하므로 권리 인수 자체는 비교적 정돈되어 있습니다.

하지만 현재 최저가 327,600,000원이 감정가 468,000,000원의 70%라는 사실만으로 투자 매력을 높게 평가할 근거는 충분하지 않습니다. 최근 실거래 비교값이 없는 상황에서는 “유찰됐다 = 싸다”가 아닙니다. 본건은 권리는 통과, 가격은 검증 필요로 정리하는 것이 적절합니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-07-28	유찰	4억 6,800만원
2	2026-09-01	대기	3억 2,760만원

채권자 관점 회수 구간

부동산임의경매

인수는 0원, 그러나 ‘감정가 70%’만으로 싸다고 볼 수 없다 — 더토포필리아 401호

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

본건 401호 임차인

② 가격 검증 — 70% 할인과 ‘시세 할인’은 다르다

③ 예상배당표 (매각가 327,600,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “권리는 단순, 가격은 아직 검증 전”

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