부동산임의경매 (아파트)

한 줄 평 말소기준은 2021.06.16. 부산성의신용협동조합 근저당이고, 1510호 임차권자 이지나는 2023.08.18. 전입으로 말소기준보다 후순위입니다. 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정가 158,000,000원에서 1회 유찰돼 110,600,000원까지 내려왔어도 비교 가능한 실거래 시세가 없어, 가격이 싸다고 단정할 근거는 없습니다.

감정가 / 최저가

158,000,000원

최저 110,600,000원 · 1회 유찰

현재 매각가율

70%

감정가 대비 현재 회차

매수인 인수

0원

현재·2회·3회 유찰 시 동일

근저당 미배당

10,595,748,400원

현재 회차 배당 가정

부산지방법원 2024타경62594. 부전동 더토포필리아 15층 1510호로, 공부상 업무시설이지만 감정평가상 현황 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 권리의 출발점은 2021.06.16. 설정된 부산성의신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 10,704,000,000원이며 공동담보목록 제2021-436호가 기재돼 있습니다. 이후 2024.09.19. 임의경매가 개시됐고, 2025.11.19. 이 근저당권은 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다.

1510호에는 이지나의 주택임차권등기가 있습니다. 임대차계약일은 2023.08.04., 전입·점유개시일은 2023.08.18., 확정일자는 2023.08.04., 임차보증금은 20,000,000원입니다. 모두 2021.06.16. 말소기준보다 뒤이므로 제공된 권리판정상 대항력 없음이고, 해당 임차권도 매각으로 소멸합니다.

물건 개요

사건번호	부산지방법원 2024타경62594
소재지	부산광역시 부산진구 가야대로784번길 46-14, 15층1510호 (부전동,더토포필리아)
물건종류 / 현황	오피스텔 · 공부상 업무시설 · 현황 주거용 오피스텔
소유자	주식회사서융
감정가 / 최저가	158,000,000원 / 110,600,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%)
청구금액	8,751,296,835원
매각기일	2026.09.01
등기 발급	2026.08.28 · 부산지방법원 등기국

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차권

✅ 핵심 권리판정 2021.06.16. 근저당이 말소기준입니다. 1510호 임차권자 이지나의 전입일 2023.08.18.은 그보다 늦습니다. 제공된 배당 시나리오에서도 현재 회차부터 3회 유찰 시까지 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산돼 있습니다.

② 1510호 임차인 — 대항력·승계 확인

임차인	점유부분	전입 / 확정일자	보증금	대항력	우선변제	승계
이지나	전유부분 전부	2023.08.18 / 2023.08.04	20,000,000원	없음	확정일자 2023.08.04	0원

임차권등기명령은 2024.10.25., 등기 접수는 2024.10.30.입니다. 임대차계약일은 2023.08.04., 점유개시일은 2023.08.18.이며 월 차임 400,000원이 등기돼 있습니다.

③ 배당 구조 — 매각대금 대부분이 선순위 근저당으로

현재 최저매각가 110,600,000원을 매각가로 가정하면 집행비용 2,348,400원을 제외한 108,251,600원이 선순위 근저당 배당으로 계산됩니다. 근저당 채권최고액이 10,704,000,000원이므로 배당 후에도 10,595,748,400원이 미배당으로 남습니다. 다만 이 미배당액은 매수인이 떠안는 금액이 아니라 채권자 측 미회수액이며, 매수인 인수는 0원입니다.

배당 항목	채권액	예상배당
0. 집행비용	-	2,348,400원
2. 을구 1번 근저당권 · 부산성의신용협동조합	10,704,000,000원	108,251,600원
잔여 · 소유자 교부	-	0원

현재 회차 110,600,000원 가정. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

매각대금 배분 (현재 110,600,000원)

회차별 근저당 미배당

유찰로 매각가가 내려갈수록 근저당 미배당은 증가하지만, 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.

④ 유찰 시나리오 — 싸지는 가격과 별개로 시세 검증 필요

회차	매각가	근저당 배당	미배당	매수인 인수
현재 · 1회 유찰(70%)	110,600,000원	108,251,600원	10,595,748,400원	0원
2회 유찰(49%)	77,420,000원	75,626,440원	10,628,373,560원	0원
3회 유찰(34%)	54,194,000원	52,818,508원	10,651,181,492원	0원

⚠️ 70%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다 감정가 158,000,000원에서 1회 유찰돼 110,600,000원으로 내려왔지만, 동일·인근 오피스텔의 최근 실거래 비교값이 없어 현재 최저가가 실제 시장가보다 낮은지 높은지는 확인되지 않습니다. 따라서 “감정가 대비 30% 할인 = 싸다”라는 결론은 금지하는 편이 안전합니다.

⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

위치. 부산진구 부전동 롯데백화점 남측 인근 이면 도로변. 주변은 근린생활시설, 오피스텔, 단독주택 등이 혼재합니다.
교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류소와 부산도시철도 1호선 서면역이 있어 교통사정은 양호한 편입니다.
이용상태. 공부상 업무시설이나 현황은 주거용 오피스텔입니다.
건물. 철근콘크리트구조, 지하2층·지상17층. 위생·급배수, 도시가스 난방, 소화전, 화재탐지·경보, 승강기, 주차타워 설비가 있습니다.
도로. 남측으로 폭 약 6미터 내외 아스팔트 포장도로에 접합니다.
용도지역. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역이 포함됩니다.
토지. 대지 627.6㎡, 평지·가로장방형, 공시지가 10,150,000원/㎡입니다.
위반건축물. 위반 사항은 표시돼 있지 않습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

1510호 임차권 재확인. 이지나 보증금 20,000,000원, 전입 2023.08.18., 확정일자 2023.08.04., 말소기준 2021.06.16.의 선후관계를 원본 명세서와 다시 대조하세요.
근저당권 이전 확인. 2025.11.19. 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전돼 있으므로 최신 채권자·배당요구 관계를 매각기일 직전 확인하세요.
실거래 검증. 현재 자료에는 시세 비교값이 없으므로 110,600,000원의 가격 메리트는 별도 실거래 조사 없이는 판단하기 어렵습니다.
주거용 이용 확인. 공부상 업무시설과 실제 주거용 이용의 차이가 있으므로 대출·세금·취득 후 사용계획에 미치는 영향을 확인하세요.
명도·점유 확인. 임차권등기와 실제 현 점유 상태가 일치하는지 현장과 최신 현황조사를 확인하세요.
배당표 한계. 당해세·최우선변제 등이 미반영될 수 있으므로 배당 예상액 자체를 확정치로 보지 마세요.

✅ 권리 관점 1510호의 확인된 임차권은 말소기준보다 후순위이고, 현재 및 추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액이 0원입니다. 등기상 인수 위험은 낮은 구조입니다.

⛔ 가격 관점 현재 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로는 투자 매력을 판단할 수 없습니다. 최근 실거래 기준이 없는 상태에서는 최저가 110,600,000원이 시세보다 싸다고 표현할 수 없습니다.

맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 시세

이 물건에서 가장 명확한 부분은 권리입니다. 2021.06.16. 근저당이 기준이고, 1510호 임차권자 이지나의 전입은 2023.08.18.로 후순위입니다. 제공된 세 가지 매각 시나리오 모두 매수인 인수액 0원으로 일관됩니다. 반대로 가장 불명확한 부분은 가격입니다. 감정가 158,000,000원에서 110,600,000원까지 내려왔어도 비교 실거래가 없기 때문에 “70%니까 싸다”는 결론은 아직 이릅니다. 권리분석은 통과에 가깝지만, 응찰 여부와 입찰가 상한은 주변 주거용 오피스텔의 실제 거래가격을 확인한 뒤 정하는 것이 핵심입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-07-28	유찰	1억 5,800만원
2	2026-09-01	대기	1억 1,060만원

채권자 관점 회수 구간

부동산임의경매

인수 0원은 명확하지만, 시세 검증이 먼저다 — 부산 더토포필리아 1510호

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차권

② 1510호 임차인 — 대항력·승계 확인

③ 배당 구조 — 매각대금 대부분이 선순위 근저당으로

④ 유찰 시나리오 — 싸지는 가격과 별개로 시세 검증 필요

⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

⑥ 입찰 체크리스트

맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 시세

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