부동산임의경매 (아파트)

한 줄 평 806호 점유자 진재연의 전입일은 2023.08.14로 말소기준권리인 2021.06.16 부산성의신용협동조합 근저당권보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 현재 최저가는 감정가의 70%인 110,600,000원이지만, 직접 비교할 실거래 가격을 근거로 한 시세 우위까지 단정할 수는 없습니다.

감정가 / 최저가

158,000,000원

최저 110,600,000원 · 1회 유찰

실질취득

110,600,000원

현재 최저가 + 인수 0원

매수인 인수

0원

배당 시뮬레이션 기준

핵심지표

감정가 70%

1회 유찰 현재 회차

부산지방법원 2024타경62594. 부산 부산진구 부전동 더토포필리아 8층 806호로, 공부상 용도는 업무시설이지만 감정평가상 현황 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 권리분석의 출발점은 2021.06.16 설정된 부산성의신용협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 10,704,000,000원이고 공동담보목록이 존재합니다. 이후 2024.09.19 임의경매개시결정이 들어왔으며, 해당 근저당권은 2025.11.19 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다.

806호의 점유자는 진재연으로 조사됐습니다. 전입일 2023.08.14는 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 정리됩니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았고 2024.10.16 배당요구가 접수됐지만, 후순위 전입이라는 선후관계 때문에 매수인에게 보증금이 승계되는 구조로 분석되지 않습니다. 실제 배당 시뮬레이션 역시 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있습니다.

물건 개요

사건번호	부산지방법원 2024타경62594 (임의경매)
소재지	부산광역시 부산진구 가야대로784번길 46-14, 8층806호 (부전동,더토포필리아)
물건종류 / 이용상태	오피스텔 · 공부상 업무시설 · 현황 주거용 오피스텔
소유자	주식회사서융
감정가 / 최저가	158,000,000원 / 110,600,000원 (1회 유찰, 감정가 70%)
경매 신청채권	8,751,296,835원
말소기준권리	2021.06.16 부산성의신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 10,704,000,000원
매각기일	2026.09.01

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 점유, 매수인 인수 0원

등기상 핵심은 2021.06.16 근저당권입니다. 같은 날 케이비부동산신탁주식회사 명의의 신탁등기는 이미 말소되고 주식회사서융으로 소유권이 귀속됐습니다. 2024.09.19 경매개시결정은 말소기준 이후 권리이며 매각으로 소멸합니다. 2025.11.19에는 기존 1번 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐는데, 이는 새로운 선순위 권리가 아니라 기존 근저당권의 이전입니다.

✅ 매수인 인수 판단 현재 회차 매각가 110,600,000원을 가정한 배당표에서 매수인 인수액은 0원입니다. 근저당권 채권이 매각대금으로 전액 충족되지 않더라도 그 미배당액이 곧바로 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.

② 806호 임차인 — 실제 점유자 1명, 대항력 없음

점유자	호수	전입일	보증금	배당요구	권리판정
진재연	806호	2023.08.14	미상	2024.10.16	대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음

진재연의 전입일은 말소기준권리보다 후순위입니다. 따라서 보증금 액수가 확인되지 않았더라도 선순위 대항력 임차인으로 보지는 않습니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 관계는 별도 확인이 필요하지만, 매수인에게 보증금을 인수시키는 대항력 구조는 아닙니다. 현재 자료상 보증기관의 대위·승계 신고도 없어 실제 806호 점유자는 진재연 1명으로 정리됩니다.

⚠️ 대항력 없음과 명도는 별개의 문제 대항력이 없다는 것은 보증금 승계 위험이 없다는 의미입니다. 실제 점유가 계속된다면 낙찰 이후 인도·명도 절차는 별도로 남을 수 있으므로 점유 상태를 매각 전 다시 확인하는 것이 필요합니다.

③ 가격 구조 — 현재 70%, 그러나 ‘시세보다 싸다’고 단정할 근거는 없다

감정가는 158,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 110,600,000원으로 감정가의 70%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 최저가에 낙찰된다는 가정에서 실질취득액 역시 110,600,000원입니다.

회차	매각가	근저당권 배당	미배당	매수인 인수
현재 회차 · 1회 유찰 (70%)	110,600,000원	108,251,600원	10,595,748,400원	0원
2회 유찰 시 (49%)	77,420,000원	75,626,440원	10,628,373,560원	0원
3회 유찰 시 (34%)	54,194,000원	52,818,508원	10,651,181,492원	0원

회차가 내려갈수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 이 사건에서 채권자의 대규모 미회수액과 낙찰자의 실질취득비용은 구분해서 봐야 합니다. 반면 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다. 직접 비교 가능한 실거래 가격 없이 ‘시세보다 저렴하다’고 결론 내릴 근거는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 110,600,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
0. 집행비용	-	2,348,400원
2. 을구 1번 근저당권 · 부산성의신용협동조합	10,704,000,000원	108,251,600원
잔여 · 소유자 교부	-	0원

현재 최저가 110,600,000원 가정. 근저당권 채권최고액 기준 미배당은 10,595,748,400원이며 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.

매각대금 배분 (현재 110,600,000원)

집행비용 2,348,400원과 근저당권 배당 108,251,600원으로 매각대금이 소진됩니다.

회차별 근저당권 미배당

유찰이 진행될수록 채권자 미배당액은 증가하지만, 각 회차의 매수인 인수액은 0원입니다.

✅ 권리 관점 806호 점유자 전입이 말소기준권리보다 늦고, 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다. 선순위 임차보증금 인수형 사건과는 구조가 다릅니다.

⚠️ 가격 관점 현재 최저가가 감정가의 70%까지 내려왔다는 사실은 확인되지만, 그 자체가 시세 대비 할인율을 뜻하지는 않습니다. 이 사건은 권리 안전성과 가격 메리트를 분리해서 판단해야 합니다.

⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

입지. 부산광역시 부산진구 부전동 롯데백화점 남측 인근 이면 도로변으로, 근린생활시설·오피스텔·단독주택 등이 혼재합니다.
교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류소와 부산도시철도1호선 서면역이 있어 제반 교통사정은 양호한 편으로 평가됐습니다.
용도. 공부상 업무시설이지만 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조, 지하2층·지상17층입니다.
설비. 위생·급배수, 도시가스 난방, 소화전, 화재탐지·경보, 승강기, 주차타워 설비가 갖춰져 있습니다.
토지·도로. 인접지와 대체로 등고 평탄한 장방형 토지이며 남측으로 폭 약 6미터 내외 아스팔트포장도로에 접합니다.
규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역에 포함됩니다. 공시지가는 10,150,000원/㎡입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

806호 점유 재확인. 진재연은 2023.08.14 전입으로 대항력은 없지만 실제 인도·명도 대상이 될 수 있으므로 현재 점유 상태를 확인하세요.
보증금·확정일자 확인. 진재연의 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 대항력은 없더라도 실제 배당관계 확인을 위해 매각물건명세서 원문을 대조하세요.
근저당권 이전 확인. 2021.06.16 부산성의신용협동조합 근저당권은 2025.11.19 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 최신 등기사항을 입찰 직전 다시 확인하세요.
공부·현황 용도 차이. 공부상 업무시설, 현황 주거용 오피스텔입니다. 실제 이용 및 향후 활용 계획과의 적합성을 확인하세요.
가격 검증. 최저가 110,600,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고 동일·유사 조건 거래가격을 별도로 대조하세요.
배당 변동요소. 제시된 배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 매각물건명세서를 확인하세요.

맺으며 — 권리는 비교적 명료, 가격은 별도 검증

이 사건의 핵심은 거대한 근저당권 채권액 자체가 아닙니다. 806호 기준으로 봐야 할 것은 말소기준권리와 점유자의 선후관계입니다. 말소기준 근저당권은 2021.06.16, 진재연의 전입은 2023.08.14이므로 대항력은 없고, 현재 회차 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수 0원으로 계산됩니다. 최저가 110,600,000원에 낙찰된다는 가정에서는 실질취득 역시 110,600,000원입니다.

다만 감정가 158,000,000원에서 1회 유찰돼 70%까지 내려왔다는 이유만으로 ‘싼 물건’이라고 결론 내릴 수는 없습니다. 이 사건은 권리분석은 긍정적이지만, 가격 적정성은 시세 대조 후 결정해야 하는 물건입니다. 특히 공부상 업무시설과 현황 주거용 오피스텔의 이용상태 차이, 806호의 실제 점유 상태, 최신 등기와 배당관계를 입찰 직전 다시 맞춰보는 것이 핵심입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-07-28	유찰	1억 5,800만원
2	2026-09-01	대기	1억 1,060만원

채권자 관점 회수 구간

부동산임의경매

인수 0원·대항력 없음 — 1회 유찰 70%의 더토포필리아 806호

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 점유, 매수인 인수 0원

② 806호 임차인 — 실제 점유자 1명, 대항력 없음

③ 가격 구조 — 현재 70%, 그러나 ‘시세보다 싸다’고 단정할 근거는 없다

④ 예상배당표 (매각가 110,600,000원 가정)

⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

⑥ 입찰 체크리스트

맺으며 — 권리는 비교적 명료, 가격은 별도 검증

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