부동산임의경매

한 줄 평 말소기준은 2021.06.16 부산성의신용협동조합 근저당입니다. 본건 402호 점유자 배윤미의 전입일은 2024.09.13이라 대항력이 없고, 배당 시나리오도 매수인 인수 0원으로 계산됩니다. 다만 호실이 특정되지 않은 ‘점포’ 점유는 보증금 20,000,000원에 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 이 부분을 확인하기 전에는 인수 위험을 완전히 0원으로 단정하기 어렵습니다.

감정가 / 최저가

377,000,000원

최저 263,900,000원

실질취득(확인분)

263,900,000원

시나리오상 인수 0원 기준

매수인 인수

0원

호실 미상 점유는 별도 확인

핵심지표

1회 유찰 · 70%

매각기일 2026.09.01

부산지방법원 2024타경62594. 부산진구 부전동 더토포필리아 4층 402호입니다. 감정평가상 건물은 지하2층·지상17층 철근콘크리트 구조이고, 일련번호(20)-(59)는 공부상 업무시설이지만 현황은 주거용 오피스텔로 이용되고 있습니다. 말소기준권리는 2021년 부산성의신용협동조합이 설정한 채권최고액 10,704,000,000원의 근저당입니다. 이후 경매개시결정과 압류는 모두 말소기준권리 뒤에 설정되어 매각으로 소멸하는 구조입니다.

권리의 핵심은 등기보다 점유관계 확인에 있습니다. 402호로 특정된 배윤미는 2024.09.13 전입했고 보증금 20,000,000원·월차임 1,100,000원입니다. 전입일이 말소기준일 2021.06.16보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 반면 매각물건명세서에는 호실이 특정되지 않은 ‘점포’가 주거용으로 기재되어 있고 보증금은 20,000,000원이나 전입일이 확인되지 않습니다. 이 점유는 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.

물건 개요

사건번호	부산지방법원 2024타경62594
소재지	부산광역시 부산진구 가야대로784번길 46-14, 4층402호 (부전동,더토포필리아)
용도 / 이용상태	대지 · 감정평가상 일련번호(20)-(59)는 공부상 업무시설, 현황 주거용 오피스텔
소유자	주식회사서융
감정가 / 최저가	377,000,000원 / 263,900,000원 (1회 유찰)
신청채권 / 청구	부산성의신용협동조합 / 8,751,296,835원
말소기준권리	2021.06.16 근저당권 · 부산성의신용협동조합 · 채권최고액 10,704,000,000원
매각기일	2026.09.01

① 권리 흐름 — 기준 근저당 이후 권리는 소멸

2021.06.16 주식회사서융 앞으로 소유권이 이전된 날 같은 날 부산성의신용협동조합 근저당이 설정됐고, 이것이 말소기준권리입니다. 2024.09.19 부산성의신용협동조합의 임의경매개시결정, 2025.10.15 김기용의 강제경매개시결정, 2025.10.24 부산진구 압류는 모두 그 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.

2025.11.19에는 1번 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 이는 2021.06.16 설정된 기존 1번 근저당권의 이전으로, 별도의 더 빠른 선순위 권리가 새로 생긴 구조는 아닙니다.

② 임차·점유 분석 — 402호는 후순위, 호실 미상 1건은 확인 필요

점유자	호실	전입	보증금 / 월차임	배당요구	대항력	우선변제	승계
배윤미	402호	2024.09.13	20,000,000원 / 1,100,000원	확인 없음	없음	미상	해당 없음
점포	호실 미상 · 주거	미상	20,000,000원 / 미상	확인 없음	가능·미상	미상	해당 없음

✅ 402호 배윤미 전입일 2024.09.13은 말소기준일 2021.06.16보다 뒤입니다. 따라서 보증금 20,000,000원에 대해 대항력은 없습니다. 본건 402호로 명확히 특정된 점유관계만 보면 매수인이 보증금을 승계할 구조가 아닙니다.

⛔ 호실 미상 ‘점포’는 별도 확인 주거용 점유, 보증금 20,000,000원이라는 내용은 있으나 전입일과 호실이 특정되지 않습니다. 따라서 이 점유를 402호와 무관하다고 단정해서도, 대항력이 없다고 단정해서도 안 됩니다. 대항력 가능·미상 상태로 두고 매각물건명세서와 점유현황을 재확인해야 합니다.

③ 가격 구조 — 1회 유찰, 감정가의 70%

감정가는 377,000,000원, 현재 최저매각가는 263,900,000원으로 1회 유찰 후 감정가의 70%입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 184,730,000원, 3회 유찰 시 129,310,999원입니다.

회차	매각가	기준 근저당 배당	미배당	매수인 인수
현재 회차 · 1회 유찰 · 70%	263,900,000원	259,405,400원	10,444,594,600원	0원
2회 유찰 시 · 49%	184,730,000원	181,343,780원	10,522,656,220원	0원
3회 유찰 시 · 34.3%	129,310,999원	126,700,645원	10,577,299,355원	0원

⚠️ 미배당 10,444,594,600원 ≠ 매수인 인수액 현재 회차에서 기준 근저당 채권최고액 중 상당액이 배당되지 않지만, 말소기준 근저당 자체는 매각으로 소멸하는 권리입니다. 따라서 시나리오의 미배당 채권액과 매수인 인수액 0원은 서로 다른 개념입니다. 다만 호실 미상 점유의 대항력 여부는 별도로 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 263,900,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
0. 집행비용	-	4,494,600원
2. 을구 1번 근저당권 · 부산성의신용협동조합	10,704,000,000원	259,405,400원
잔여 · 소유자 교부	-	0원

현재 최저가 263,900,000원 가정 시 집행비용 4,494,600원을 제외한 259,405,400원이 기준 근저당권에 배당되고 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

매각대금 배분 (263,900,000원)

회차별 미배당 채권

매각가가 낮아질수록 근저당 미배당액은 늘지만, 각 시나리오의 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.

✅ 등기권리 관점 2021.06.16 근저당이 말소기준이고 이후 임의경매·강제경매·압류는 매각으로 소멸합니다. 402호 배윤미 역시 기준권리보다 늦게 전입해 대항력이 없습니다.

⛔ 최종 인수 판단은 점유 확인 후 배당 시나리오에는 인수액이 0원으로 계산돼 있지만, 호실이 특정되지 않은 ‘점포’의 보증금 20,000,000원과 전입일 미상 기록이 남아 있습니다. 이 점유의 실제 호실·전입시점이 확인되기 전에는 “완전한 인수 0원”으로 확정하기보다 확인 조건부로 접근하는 것이 안전합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

입지. 부산진구 부전동 롯데백화점 남측 인근 이면 도로변으로, 주변에 근린생활시설·오피스텔·단독주택 등이 혼재합니다.
교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류소와 부산도시철도1호선 서면역이 있어 교통사정은 양호한 편입니다.
건물. 철근콘크리트구조 지하2층·지상17층이며 위생·급배수, 도시가스 난방, 소화전, 화재탐지·경보, 승강기, 주차타워 설비가 있습니다.
도로. 남측으로 노폭 약 6미터 내외 아스팔트 포장도로에 접합니다.
규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역에 포함됩니다.
토지. 토지면적 627.6㎡, 공시지가 10,150,000원/㎡, 평지의 가로장방형 토지입니다.
용도 차이. 감정평가상 일련번호(20)-(59)는 공부상 업무시설이나 현황 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

호실 미상 점유 확인. ‘점포’의 실제 점유 호실과 전입시점을 매각물건명세서 및 현장 점유관계와 대조해야 합니다.
402호 배윤미 점유. 보증금 20,000,000원·월차임 1,100,000원, 전입 2024.09.13으로 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다.
근저당권 이전 확인. 2025.11.19 기존 1번 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 상태를 최신 등기와 대조해야 합니다.
배당과 인수 구분. 현재 회차 미배당 10,444,594,600원은 매수인 인수액이 아닙니다. 시나리오상 인수액은 0원입니다.
가격 판단. 현재 최저가는 263,900,000원으로 감정가 377,000,000원의 70%입니다. 별도의 실거래 비교 없이 할인율만으로 시세 대비 저렴하다고 단정하지 않습니다.
공부·현황 차이. 공부상 업무시설과 현황 주거용 오피스텔 이용 차이를 입찰 전 확인해야 합니다.

맺으며 — “등기는 단순하지만, 점유 하나가 결론을 바꾼다”

등기만 보면 구조는 명확합니다. 2021.06.16 부산성의신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 뒤의 경매개시결정과 압류는 소멸합니다. 본건 402호 배윤미 역시 기준권리보다 늦게 전입해 대항력이 없습니다. 그래서 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다.

하지만 호실이 특정되지 않은 ‘점포’ 점유는 보증금 20,000,000원에 전입일이 미상입니다. 이 기록은 정확도 규칙상 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다. 또한 현재 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단할 근거도 없습니다. 따라서 이 물건은 402호 후순위 임차는 안전하지만, 호실 미상 점유의 귀속과 전입일을 확인해야 최종 인수액을 확정할 수 있는 물건입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-07-28	유찰	3억 7,700만원
2	2026-09-01	대기	2억 6,390만원

채권자 관점 회수 구간

부동산임의경매

402호 후순위 임차는 안전, 호실 미상 점유는 확인 필요 — 더토포필리아 402호

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준 근저당 이후 권리는 소멸

② 임차·점유 분석 — 402호는 후순위, 호실 미상 1건은 확인 필요

③ 가격 구조 — 1회 유찰, 감정가의 70%

④ 예상배당표 (매각가 263,900,000원 가정)

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

⑥ 입찰 체크리스트

맺으며 — “등기는 단순하지만, 점유 하나가 결론을 바꾼다”

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