부동산임의경매 (아파트)

한 줄 평 말소기준은 2021.06.16 부산성의신용협동조합 근저당이며 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 감정가 161,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가는 112,700,000원까지 내려왔지만, 비교할 실거래 자료가 없어 이 가격을 곧바로 “시세보다 싸다”라고 평가할 근거는 없습니다. 현황은 주거용 오피스텔이므로 권리와 별개로 실제 거래가격·임대수요·환금성을 입찰 전 확인해야 합니다.

감정가

161,000,000원

감정평가 기준

최저가 · 실질취득

112,700,000원

현재 회차 · 인수 0원 기준

매수인 인수

0원

배당 시뮬레이션 기준

핵심지표

70% · 1회

감정가 대비 · 유찰 횟수

부산지방법원 2024타경62594. 본건은 부산진구 부전동 더토포필리아 14층 1409호로, 공부상 업무시설이지만 감정평가 현황은 주거용 오피스텔입니다. 등기상 소유자는 주식회사서융이고, 권리분석의 기준점은 2021.06.16 부산성의신용협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 10,704,000,000원이며 공동담보목록 제2021-436호가 기재돼 있습니다. 이후 2024.09.19 임의경매가 개시됐고, 2025.11.19 해당 근저당권은 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다.

현재 최저매각가는 112,700,000원으로 감정가의 70%입니다. 그러나 유찰됐다는 사실 자체가 가격 메리트를 증명하지는 않습니다. 이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 수치가 제시되어 있지 않으므로, 감정가 대비 할인율만 보고 “싸다”거나 “매력적”이라고 결론내리는 것은 피해야 합니다.

물건 개요

사건번호	부산지방법원 2024타경62594 (임의경매)
소재지	부산광역시 부산진구 가야대로784번길 46-14, 14층 1409호 (부전동, 더토포필리아)
물건종류 / 이용현황	오피스텔 · 공부상 업무시설 / 현황 주거용 오피스텔
소유자	주식회사서융
감정가 / 최저가	161,000,000원 / 112,700,000원 (1회 유찰, 감정가 70%)
청구금액	8,751,296,835원
매각기일	2026.09.01

① 권리 흐름 — 말소기준은 2021.06.16 근저당

초기 케이비부동산신탁주식회사 명의의 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐고, 같은 날 주식회사서융으로 소유권이 귀속됐습니다. 이어 설정된 부산성의신용협동조합 근저당이 말소기준권리이며, 경매개시결정은 그 뒤에 발생한 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 근저당은 2025.11.19 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐지만 이는 기존 근저당권의 이전으로, 별도의 선순위 권리가 새로 생긴 구조는 아닙니다.

✅ 매수인 인수 판단 현재 배당 계산에서 매수인 인수액은 0원입니다. 최저매각가 112,700,000원 가정 시 집행비용을 제외한 매각대금이 근저당 배당에 사용되고 소유자 잔여금은 0원입니다.

② 점유·임차 관계 — 본건 1409호로 특정된 임차인은 없다

현황조사에 여러 다른 호실의 점유자가 기재되어 있으나, 본건 1409호로 특정된 임차인은 없습니다. 따라서 본건 자체에 대해 확인되는 대항력 임차보증금 인수 구조는 없습니다.

대상	임차인	대항력	우선변제	승계
1409호	임차인 없음	해당 없음	해당 없음	해당 없음

⚠️ 명도는 현장 확인이 별개 본건 1409호로 특정된 임차인이 없다는 점과 실제 현장 점유가 완전히 비어 있다는 것은 같은 의미가 아닙니다. 입찰 전 본건 호실의 실제 사용·점유 상태를 다시 확인할 필요가 있습니다.

③ 가격 판단 — 70%라는 숫자만으로는 부족하다

감정가는 161,000,000원, 현재 최저가는 112,700,000원으로 감정가 대비 70%입니다. 한 차례 유찰된 가격이지만, 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 등 직접 비교할 거래가격이 제시되어 있지 않습니다. 따라서 이 리포트에서는 최저가가 시세보다 저렴하다는 가격 가점을 주지 않습니다.

특히 이 물건은 아파트가 아니라 주거용 오피스텔입니다. 동일 건물·유사 면적·유사 층의 실제 거래가와 임대조건을 확인한 뒤 112,700,000원의 적정성을 판단해야 합니다. 감정가 할인율은 출발점일 뿐, 시세 자체를 대신하지 않습니다.

⚠️ 다음 회차 가격 시나리오 현재 회차는 112,700,000원이고, 2회 유찰 시 78,890,000원, 3회 유찰 시 55,223,000원으로 계산돼 있습니다. 그러나 회차가 내려갈수록 근저당 미배당액은 오히려 커지며, 이것이 매수인 인수로 전환되는 구조는 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 112,700,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
0. 집행비용 (약 매각가의 2.1% 추정)	-	2,377,800원
2. 을구 1번 근저당권 · 부산성의신용협동조합	10,704,000,000원	110,322,200원
잔여 · 소유자 교부	-	0원

현재 회차에서는 근저당 채권 중 10,593,677,800원이 미배당으로 남는 계산입니다. 다만 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 등기상 근저당권은 2025.11.19 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전되어 실제 배당 단계의 권리자와 금액은 원본 확인이 필요합니다.

매각대금 배분 (현재 회차)

112,700,000원 중 집행비용 2,377,800원, 근저당 배당 110,322,200원, 소유자 잔여 0원.

회차별 근저당 미배당액

실거래 비교자료가 없어 가격차트 대신 회차별 미배당액을 표시했습니다. 미배당은 매수인 인수액과 동일하지 않습니다.

✅ 권리 관점 말소기준권리가 명확하고 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액이 0원이라는 점은 긍정적입니다. 본건 1409호로 특정된 대항력 임차인도 확인되지 않습니다.

⛔ 가격 관점 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다. 최근 실거래 기준이 없으므로 112,700,000원이 실제 시장가격보다 싼지 확인되지 않은 상태입니다. 입찰가는 동일 건물 또는 유사 주거용 오피스텔 실거래를 별도로 대조한 뒤 정하는 것이 핵심입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

입지. 부산진구 부전동 롯데백화점 남측 인근 이면도로변에 위치하며 주변은 각종 근린생활시설, 오피스텔, 단독주택 등이 혼재합니다.
교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류소와 부산도시철도 1호선 서면역이 있어 교통사정은 양호한 편입니다.
이용상태. 공부상 업무시설이지만 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조, 지하 2층·지상 17층입니다.
설비. 위생·급배수, 도시가스 난방, 소화전, 화재탐지·경보, 승강기, 주차타워 설비가 갖춰져 있습니다.
토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역에 포함됩니다. 토지는 627.6㎡, 공시지가는 10,150,000원/㎡입니다.
도로. 남측으로 폭 약 6미터 내외의 아스팔트포장도로에 접합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

실거래 확인. 감정가 161,000,000원과 최저가 112,700,000원만으로는 저가 여부를 판단할 수 없습니다. 동일 건물·유사 오피스텔 거래가를 우선 확인하세요.
1409호 실제 점유 확인. 본건으로 특정된 임차인은 없지만 현장 점유 여부와 명도 필요성은 별도로 확인해야 합니다.
근저당권 이전 확인. 최초 근저당권자는 부산성의신용협동조합이고 2025.11.19 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 최신 등기와 배당요구 관계를 대조하세요.
공동담보 관계 확인. 근저당권에 공동담보목록 제2021-436호가 기재돼 있으므로 공동담보의 범위와 다른 물건의 매각·배당 진행상황을 원본에서 확인하세요.
용도 확인. 공부상 업무시설, 현황 주거용 오피스텔이라는 차이가 있으므로 실제 이용과 관련한 세금·대출·임대 조건을 입찰 전에 확인하세요.
배당 변수. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 법원의 최신 매각물건명세서와 배당 관련 서류를 직접 확인하세요.

맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증 전”

이 물건의 권리분석 핵심은 비교적 명확합니다. 2021.06.16 근저당이 말소기준이고, 현재 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 본건 1409호로 특정된 임차인도 확인되지 않아 대항력 보증금을 별도로 떠안는 구조는 드러나지 않습니다.

하지만 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 한 차례 유찰되어 최저가가 112,700,000원까지 내려왔어도 실거래 자료 없이 이를 “시세보다 싸다”고 단정할 수는 없습니다. 더구나 공부상 업무시설·현황 주거용 오피스텔인 만큼 실제 환금성과 임대수요를 가격에 함께 반영해야 합니다. 권리는 통과, 가격은 실거래 확인 후 판단. 이 사건의 최종 승부처는 70%라는 할인율이 아니라 112,700,000원이 실제 시장에서 어느 위치에 있는지 확인하는 데 있습니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-07-28	유찰	1억 6,100만원
2	2026-09-01	대기	1억 1,270만원

채권자 관점 회수 구간

부동산임의경매

인수 0원은 명확하다. 다만 70% 최저가가 ‘싼 가격’인지는 아직 판단할 수 없다 — 더토포필리아 1409호

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2021.06.16 근저당

② 점유·임차 관계 — 본건 1409호로 특정된 임차인은 없다

③ 가격 판단 — 70%라는 숫자만으로는 부족하다

④ 예상배당표 (매각가 112,700,000원 가정)

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

⑥ 입찰 체크리스트

맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증 전”

사건 개요

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