부산지방법원 2024타경62594. 부전동 더토포필리아 3층303호가 대상입니다. 등기사항전부증명서는 집합건물이고 소유자는 주식회사서융입니다. 사건의 표시 용도는 대지이며, 감정요항상 건물은 근린생활시설과 업무시설이 함께 있는 구조이고 일부 업무시설은 현황상 주거용 오피스텔로 이용됩니다. 따라서 이 사건은 외형만 보고 아파트나 일반 오피스텔로 단정해서는 안 됩니다.
권리의 중심은 2021년 설정된 부산성의신용협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 10,704,000,000원이고 공동담보목록 제2021-436호가 기재돼 있습니다. 이후 부산진구 압류와 임의경매·강제경매 개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준보다 뒤입니다. 2025.11.19에는 이 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 이는 기존 말소기준 근저당권의 권리자 변경 흐름으로 봐야 하며, 별도의 선순위 권리가 새로 생긴 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경62594 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 가야대로784번길 46-14, 3층303호 (부전동,더토포필리아) |
| 사건 표시 / 등기 | 대지 · 등기사항전부증명서상 집합건물 |
| 건물 이용상태 | 근린생활시설 및 업무시설 혼재 · 일부 업무시설은 현황 주거용 오피스텔 |
| 소유자 | 주식회사서융 |
| 감정가 / 최저가 | 609,000,000원 / 426,300,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 8,751,296,835원 |
| 말소기준권리 | 2021.06.16 을구 1번 근저당권 · 부산성의신용협동조합 · 채권최고액 10,704,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 기준 근저당 이후 후순위는 소멸
2021.06.16 신탁재산이 주식회사서융에 귀속된 날 부산성의신용협동조합 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 말소기준입니다. 2024.03.06 부산진구 압류, 2024.09.19 부산성의신용협동조합의 임의경매개시결정, 2025.10.15 김기용의 강제경매개시결정은 모두 후순위로 매각에 따라 소멸합니다. 2025.11.19에는 같은 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다.
② 점유·임차 현황 — 303호와 건물 전체 기록을 구분해야 한다
현황조사에 기재된 점유자들은 101호·102호·202호·301호·302호·304호 등 303호가 아닌 여러 호수에 걸쳐 있습니다. 제공된 점유자 목록에는 303호가 직접 기재돼 있지 않습니다. 따라서 아래 보증금들을 303호의 임차보증금으로 합산하거나 매수인 인수액으로 연결하면 안 됩니다.
또한 아래 점유자들의 전입일은 모두 2021.06.16 말소기준보다 늦고, 각 기록에서도 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 다만 확정일자와 우선변제 여부가 확인되지 않은 경우가 많고, 여러 점유자의 보증금도 미상인 만큼 303호 자체의 실제 점유관계는 매각물건명세서와 현장 확인으로 별도 확정하는 것이 핵심입니다.
| 점유자 | 호수 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정호성 | 101호 | 2023.05.11 | 30,000,000원 | 2,500,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 고종한 | 102호 | 2023.06.16 | 20,000,000원 | 900,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 유도숙 | 202호 | 2023.08.08 | 30,000,000원 | 950,000원 | 2024.11.26 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 신중인 | 301호 | 2023.07.17 | 30,000,000원 | 1,250,000원 | 2024.10.14 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김태림 | 302호 | 2022.09.27 | 20,000,000원 | 1,200,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 성호제 | 304호 | 2024.09.13 | 20,000,000원 | 800,000원 | 2024.11.11 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 안병윤 | 401호 | 2022.07.27 | 20,000,000원 | 1,300,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 배윤미 | 402호 | 2024.09.13 | 20,000,000원 | 1,100,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 한영주 | 504호 | 2022.11.28 | 10,000,000원 | 500,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김세아 | 701호 | 2024.04.02 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 전희은 | 702호 | 2022.12.16 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 우승원 | 703호 | 2023.12.05 | 미상 | 미상 | 2024.10.14 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박정영 | 704호 | 2024.02.27 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김기범 | 705호 | 2024.09.20 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 송예진 | 706호 | 2023.08.11 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김민지 | 707호 | 2024.01.25 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이승주 | 708호 | 2024.08.16 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 권미경 | 709호 | 2023.05.15 | 미상 | 미상 | 2024.10.11 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 한금상(거주불명자) | 709호 | 2022.03.07 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 차유빈 | 710호 | 2023.09.15 | 미상 | 미상 | 2024.10.14 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김수연 | 801호 | 2024.08.16 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이예진 | 802호 | 2022.11.10 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박화윤 | 803호 | 2023.11.27 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주자련 | 804호 | 2024.01.12 | 미상 | 미상 | 2024.10.18 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 황희지 | 805호 | 2023.11.10 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 진재연 | 806호 | 2023.08.14 | 미상 | 미상 | 2024.10.16 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 송근혜 | 807호 | 2021.12.07 | 5,000,000원 | 500,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정희숙 | 807호 | 2023.06.09 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 심수진 | 807호 | 2024.03.12 | 미상 | 미상 | 2024.11.28 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김민아 | 808호 | 2022.05.19 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 문단비 | 809호 | 2022.01.21 | 미상 | 미상 | 2024.10.15 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정미애 | 810호 | 2024.03.04 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김소연 | 1402호 | 2024.08.12 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최진경 | 1403호 | 2024.09.10 | 미상 | 미상 | 2024.10.29 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정창환 | 1405호 | 2021.12.30 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 황하성 | 1406호 | 2024.10.11 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김인하 | 1407호 | 2024.01.04 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 송남진 | 1408호 | 2021.12.06 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 전현정 | 1410호 | 2024.03.05 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정샛별 | 1501호 | 2022.05.25 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강래경 | 1503호 | 2024.09.20 | 미상 | 미상 | 2025.07.25 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박민영 | 1504호 | 2022.04.26 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 배정인 | 1505호 | 2022.09.27 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정다연 | 1506호 | 2024.05.01 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 손예림 | 1508호 | 2023.10.31 | 미상 | 미상 | 2024.10.15 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 양나영 | 1509호 | 2022.07.07 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박진희 | 1509호 | 2023.08.14 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이지나 | 1510호 | 2023.08.18 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가 70%는 ‘시세 70%’가 아니다
현재 최저매각가는 426,300,000원으로 감정가 609,000,000원의 70%입니다. 1회 유찰로 가격이 내려온 것은 분명하지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 가격 자료가 없습니다. 따라서 “30% 할인됐으니 싸다”는 결론을 낼 근거가 없습니다.
특히 사건 표시 용도가 대지이면서 실제 주소는 3층303호 집합건물이고, 감정요항상 건물 내부도 근린생활시설과 업무시설·주거용 오피스텔이 혼재합니다. 가격 비교를 하려면 먼저 303호의 정확한 감정 일련번호와 실제 용도를 특정한 뒤, 같은 용도의 실거래·임대수익과 비교해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 426,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,663,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 부산성의신용협동조합 | 10,704,000,000원 | 419,637,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당권 채권최고액 10,704,000,000원 중 419,637,000원이 배당되는 계산이며 미배당액은 10,284,363,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 이 미배당액은 매수인 인수액이 아니며 매수인 인수는 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 부산진구 부전동 소재 롯데백화점 남측 인근 이면 도로변이며, 각종 근린생활시설·오피스텔·단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류소와 부산도시철도1호선 서면역이 있어 제반 교통사정은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·콘크리트지붕 지하2층/지상17층 건물이며, 위생·급배수·도시가스 난방·소화전·화재탐지 및 경보·승강기·주차타워 설비가 있습니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 6미터 내외 아스팔트포장도로에 접합니다.
- 토지. 토지면적 627.6㎡, 지목 대, 일반상업지역이며 공시지가는 10,150,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역이며 도시관리계획 입안중입니다.
- 이용상태. 일련번호(1)-(19)는 근린생활시설, 일련번호(20)-(59)는 공부상 업무시설이나 현황 주거용 오피스텔로 이용됩니다.
- 위반사항. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 303호 감정 일련번호 확인. 일련번호(1)-(19) 근린생활시설 구간인지, 일련번호(20)-(59) 업무시설·현황 주거용 오피스텔 구간인지 감정평가 원본에서 정확히 대조하세요.
- 303호 실제 점유 확인. 현황조사상 다수 점유자가 다른 호수에 기재돼 있으나 303호는 직접 나타나지 않습니다. 공실로 단정하지 말고 현장과 매각물건명세서를 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 2021.06.16 부산성의신용협동조합 근저당권이 2025.11.19 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 흐름을 최신 등기와 배당관계에서 대조하세요.
- 세금 확인. 부산진구 압류가 존재하며 예상배당에는 당해세가 반영되지 않았습니다. 실제 조세채권의 법정기일과 배당순위를 확인하세요.
- 가격 비교. 현재 최저가 426,300,000원은 감정가 609,000,000원의 70%지만, 실거래 비교자료가 없으므로 같은 용도·비슷한 호실의 거래가와 임대수익을 확인한 뒤 응찰가를 정하세요.
- 배당 미회수와 인수를 혼동하지 말 것. 현재 회차 근저당 미배당액 10,284,363,000원은 채권자 미회수액이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격 판단은 아직 닫히지 않았다
이 사건의 등기상 핵심은 명확합니다. 2021.06.16 근저당권이 말소기준이고, 뒤의 부산진구 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 426,300,000원, 2회 유찰 시 298,410,000원, 3회 유찰 시 208,887,000원 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 가격은 별개입니다. 현재 최저가가 감정가의 70%라는 사실은 확인되지만, 이를 시세 할인율로 바꿔 말할 실거래 근거가 없습니다. 더구나 사건 표시 용도는 대지, 주소는 3층303호 집합건물이고 건물 자체도 근린생활시설과 주거용 오피스텔이 혼재합니다. 따라서 이 물건은 “권리상 인수 0원”은 확인되지만, “가격이 싸다”는 결론은 보류하는 것이 맞습니다. 승부처는 303호의 정확한 용도·점유·시세를 원본에서 특정하는 데 있습니다.
