부동산임의경매 (아파트)

🏷️ 감정가 158,000,000원 📉 최저가 110,600,000원 · 70% 🧾 매수인 인수 0원 📅 2026.09.01

한 줄 평 말소기준은 2021.06.16 부산성의신용협동조합 근저당권이고, 본건 706호 점유자 송예진의 전입은 2023.08.11로 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 보증금과 확정일자·우선변제 여부가 확인되지 않아 배당과 명도 전 확인이 필요하며, 최근 실거래 비교자료가 없으므로 감정가의 70%라는 이유만으로 가격이 싸다고 단정할 수는 없습니다.

감정가

158,000,000원

본건 감정평가액

최저가 / 실질취득

110,600,000원

현재 회차 · 인수 0원

매수인 인수

0원

배당 시나리오 기준

핵심지표

70%

1회 유찰 · 감정가 대비

부산지방법원 2024타경62594. 부산진구 부전동 더토포필리아 7층 706호입니다. 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)이고, 감정 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 등기상 소유자는 주식회사서융이며, 말소기준권리는 2021.06.16 설정된 부산성의신용협동조합의 근저당권입니다. 이 근저당권은 2025.11.19 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전등기됐지만, 기존 말소기준일 자체가 바뀌는 구조는 아닙니다.

본건의 권리분석에서 가장 중요한 점은 706호 점유자 송예진의 전입일입니다. 송예진의 전입은 2023.08.11로 말소기준일인 2021.06.16보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정대로 대항력은 없고, 현재 회차뿐 아니라 2회·3회 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 최우선변제·배당 가능성은 별도로 점검해야 합니다.

물건 개요

사건번호	부산지방법원 2024타경62594 (임의경매)
소재지	부산광역시 부산진구 가야대로784번길 46-14, 7층706호 (부전동,더토포필리아)
물건종류 / 이용	오피스텔 · 공부상 업무시설 · 현황 주거용 오피스텔
건물	철근콘크리트구조 · 지하2층 / 지상17층
소유자	주식회사서융
감정가 / 최저가	158,000,000원 / 110,600,000원 (1회 유찰 · 70%)
경매개시 채권자	부산성의신용협동조합
청구액	8,751,296,835원
매각기일	2026.09.01

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리

말소기준은 2021.06.16 부산성의신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 10,704,000,000원이고 공동담보목록 제2021-436호가 기재돼 있습니다. 2024.09.19 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후 등기이므로 매각으로 소멸합니다. 이후 2025.11.19 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐으며, 이는 기존 근저당권의 권리승계입니다.

✅ 매수인 인수 판단 현재 회차 매각가 110,600,000원 가정에서 매수인 인수액은 0원입니다. 2회 유찰 시 77,420,000원, 3회 유찰 시 54,194,000원 시나리오에서도 매수인 인수액은 모두 0원입니다.

② 706호 점유자 — 대항력 없음, 우선변제는 확인 필요

점유자	점유부분	전입일	보증금 / 차임	대항력	우선변제	승계
송예진	706호	2023.08.11	미상	없음	미상	없음

송예진의 전입일은 말소기준인 2021.06.16보다 늦은 2023.08.11입니다. 따라서 대항력은 없습니다. 보증금과 차임은 확인되지 않았고 확정일자도 확인되지 않아 우선변제 여부는 확정할 수 없습니다. 보증기관 대위·승계 신고도 아니므로 별도의 보증기관 채권을 중복 합산할 사안은 아닙니다.

⚠️ 대항력 없음과 최우선변제는 별개 대항력이 없다는 이유만으로 배당 가능성까지 없다고 볼 수는 없습니다. 보증금이 확인되지 않아 소액임차인 최우선변제 여부를 현재 확정할 수 없고, 예상배당표 역시 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다. 입찰 전 보증금·확정일자·배당요구 관련 원문 확인이 필요합니다.

③ 가격 판단 — 70% 유찰가만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다

현재 최저매각가는 110,600,000원으로 감정가 158,000,000원의 70%입니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없어, 이 70%가 실제 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 근거가 없습니다. 따라서 본건은 “한 번 유찰됐으니 싸다”는 접근을 피해야 합니다. 가격 메리트는 감정가 대비 할인율이 아니라 실제 거래 가능한 시장가격과의 비교로 판단해야 합니다.

시나리오	매각가	근저당 배당	미배당	매수인 인수
현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%)	110,600,000원	108,251,600원	10,595,748,400원	0원
2회 유찰 시 (감정가 49%)	77,420,000원	75,626,440원	10,628,373,560원	0원
3회 유찰 시 (감정가 34%)	54,194,000원	52,818,508원	10,651,181,492원	0원

근저당 채권의 미배당액은 채권자의 미회수액이며 매수인이 떠안는 금액이 아닙니다. 각 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.

④ 예상배당표 (매각가 110,600,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
0. 집행비용 (약 매각가의 2.1% 추정)	-	2,348,400원
2. 을구 1번 근저당권 · 부산성의신용협동조합	10,704,000,000원	108,251,600원
잔여 · 소유자 교부	-	0원

현재 회차에서는 집행비용 2,348,400원을 제외한 108,251,600원이 근저당권 배당으로 계산되고 소유자 잔여는 0원입니다. 근저당권은 등기상 2025.11.19 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.

매각대금 배분 (현재 회차 110,600,000원)

회차별 근저당 채권 미배당

미배당액이 커져도 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다.

✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 전입한 706호 점유자는 대항력이 없고, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 선순위 임차보증금 인수형 구조는 아닙니다.

⛔ 가격 관점 감정가 158,000,000원에서 1회 유찰돼 110,600,000원까지 내려왔지만, 최근 실거래 비교자료가 없으므로 현재 최저가가 시세보다 저렴하다는 결론은 낼 수 없습니다. 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 가격 가점을 주는 것은 피해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

입지. 부산진구 부전동 롯데백화점 남측 인근 이면도로변에 위치하며, 주변은 각종 근린생활시설·오피스텔·단독주택 등이 혼재합니다.
교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류소와 부산도시철도1호선 서면역이 있어 제반 교통사정은 양호한 편입니다.
이용. 공부상 업무시설(오피스텔)이지만 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
건물. 철근콘크리트구조, 지하2층·지상17층 건물이며 위생·급배수, 도시가스 난방, 소화전, 화재탐지·경보, 승강기, 주차타워 설비가 있습니다.
도로. 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트포장도로에 접합니다.
토지. 일반상업지역·방화지구이며 토지면적은 627.6㎡, 공시지가는 10,150,000원/㎡입니다.
건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

706호 보증금 확인. 송예진의 보증금·차임이 미상입니다. 대항력은 없지만 소액임차인 최우선변제 여부 판단을 위해 보증금 확인이 필요합니다.
확정일자·배당관계 확인. 우선변제 여부가 확정되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당 관련 서류를 대조해야 합니다.
점유·명도. 706호에 송예진의 전입이 확인됩니다. 낙찰 후 실제 점유상태와 인도 절차를 확인해야 합니다.
근저당권 이전 확인. 2021.06.16 부산성의신용협동조합 명의 근저당권이 2025.11.19 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전등기돼 있으므로 최신 등기와 채권관계를 대조하세요.
가격은 별도 검증. 현재 최저가 110,600,000원이 감정가의 70%이지만, 최근 실거래 비교가 없어 시세 대비 할인 여부는 확인되지 않았습니다.
배당표 보완. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.

맺으며 — 권리는 인수 0원, 가격은 검증이 필요하다

이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2021.06.16 부산성의신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 본건 706호 송예진의 전입은 2023.08.11로 후순위입니다. 따라서 대항력은 없으며 현재·2회·3회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.

다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제·최우선변제 부분은 입찰 전 보완해야 하고, 실제 점유가 이어진다면 명도 절차도 고려해야 합니다. 또한 현재 최저가는 110,600,000원으로 감정가 158,000,000원의 70%까지 내려왔지만, 비교할 최근 실거래가 없으므로 “70%니까 싸다”는 결론은 금물입니다. 권리 인수는 0원, 가격 메리트는 별도 검증. 이 두 문장을 분리해서 보는 것이 본건의 핵심입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-07-28	유찰	1억 5,800만원
2	2026-09-01	대기	1억 1,060만원

채권자 관점 회수 구간

부동산임의경매

1회 유찰 70%, 인수는 0원 — 부산 더토포필리아 706호

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리

② 706호 점유자 — 대항력 없음, 우선변제는 확인 필요

③ 가격 판단 — 70% 유찰가만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다

④ 예상배당표 (매각가 110,600,000원 가정)

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

⑥ 입찰 체크리스트

맺으며 — 권리는 인수 0원, 가격은 검증이 필요하다

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