부동산임의경매 (아파트)

🏷️ 112,700,000원 📉 감정가 70% 🔁 1회 유찰 🧾 인수 0원

한 줄 평 말소기준은 2021.06.16. 부산성의신용협동조합 근저당이고, 본건 1405호의 정창환은 2021.12.30. 전입으로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 본건 점유자의 보증금·확정일자와 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않으므로, 감정가의 70%라는 숫자만으로 가격 메리트를 단정할 수는 없습니다.

감정가 / 최저가

161,000,000원

최저 112,700,000원 · 1회 유찰

현재 최저가율

70%

감정가 대비 현재 회차

매수인 인수

0원

예상배당 기준

본건 점유자 전입

2021.12.30

말소기준 2021.06.16 이후

부산지방법원 2024타경62594. 부전동 더토포필리아 14층 1405호입니다. 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)이고 감정평가 현황은 주거용 오피스텔입니다. 등기상 소유자는 주식회사서융이며, 권리분석의 기준점은 2021.06.16. 설정된 부산성의신용협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 10,704,000,000원이고 공동담보목록 제2021-436호가 기재돼 있습니다.

이 사건의 핵심은 최저가가 감정가 161,000,000원에서 한 차례 내려온 112,700,000원이라는 점보다, 낙찰자가 떠안을 임차권리가 있는지와 현재 가격을 비교할 실거래 근거가 있는지입니다. 전자는 예상 인수액 0원으로 정리되지만, 후자는 비교 가능한 실거래 시세가 제시되지 않아 별도 확인이 필요합니다.

물건 개요

사건번호	부산지방법원 2024타경62594
소재지	부산광역시 부산진구 가야대로784번길 46-14, 14층1405호 (부전동,더토포필리아)
물건종류 / 이용	오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔) · 현황 주거용 오피스텔
건물	철근콘크리트구조 · 지하2층 / 지상17층
소유자	주식회사서융
감정가 / 최저가	161,000,000원 / 112,700,000원 (1회 유찰)
청구액	8,751,296,835원
매각기일	2026.09.01

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리

말소기준권리는 2021.06.16. 접수 제70523호 부산성의신용협동조합 근저당권입니다. 이후 2024.09.19. 임의경매개시결정이 기입됐고, 근저당권은 2025.09.10. 확정채권양도를 원인으로 2025.11.19. 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전됐습니다. 근저당의 순위 자체는 그대로 이어집니다.

✅ 매수인 인수액 현재 112,700,000원 매각가 가정의 예상배당에서는 매수인 인수액이 0원으로 계산됩니다. 근저당 채권은 매각대금으로 전액 충족되지 않지만, 그 미배당액이 곧바로 낙찰자의 채무로 승계되는 구조는 아닙니다.

② 본건 1405호 점유관계

현황조사에는 더토포필리아의 여러 호실 점유자가 함께 확인되며, 본건 1405호에 해당하는 점유자는 정창환입니다. 전입일은 2021.12.30.으로 말소기준권리 2021.06.16.보다 늦습니다.

점유자	호실	전입일	보증금	대항력	우선변제	승계
정창환	1405호	2021.12.30	미상	대항력 없음	미상	해당 없음

⚠️ 점유관계에서 남는 확인사항 정창환의 전입은 말소기준권리 이후이므로 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 우선변제 여부 역시 확인이 필요합니다. 예상 인수액은 0원이지만 입찰 전 매각물건명세서와 현황조사를 다시 대조하는 것이 안전합니다.

③ 가격 판단 — 70%는 ‘할인율’이지 ‘시세 대비 저가’가 아니다

감정가는 161,000,000원, 현재 최저매각가는 112,700,000원으로 감정가의 70%입니다. 한 차례 유찰됐다는 사실은 분명하지만, 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않으므로 이 70%만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 충분하다”고 단정할 수 없습니다.

가격 판단은 서면역 인근 주거용 오피스텔이라는 현황, 같은 건물·유사 호실의 실거래 및 임대수익을 별도로 확인한 뒤 해야 합니다. 현재 자료만으로 확정할 수 있는 것은 감정가와 유찰 회차별 최저가뿐입니다.

⚠️ 다음 회차 시나리오 현재 회차는 112,700,000원, 2회 유찰 시 78,890,000원, 3회 유찰 시 55,223,000원 시나리오입니다. 그러나 각 금액이 실제 시세보다 싼지는 실거래 비교 없이 판단하지 않는 것이 맞습니다.

④ 예상배당표 (매각가 112,700,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
0. 집행비용 (약 매각가의 2.1% 추정)	-	2,377,800원
을구 1번 근저당권 · 부산성의신용협동조합	10,704,000,000원	110,322,200원
잔여 · 소유자 교부	-	0원
근저당 미배당	-	10,593,677,800원

현재 매각가 112,700,000원 가정 시 집행비용 2,377,800원을 제외한 110,322,200원이 근저당권 배당으로 계산되고, 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며 예상 매수인 인수액은 0원입니다.

매각대금 배분 (현재 회차)

112,700,000원 중 집행비용 2,377,800원, 근저당 배당 110,322,200원, 소유자 잔여 0원.

회차별 근저당 미배당

실거래 비교자료 대신 각 유찰 시나리오의 근저당 미배당액을 표시했습니다.

✅ 권리 관점 본건 1405호 점유자의 전입이 말소기준보다 늦고 예상 인수액도 0원이므로, 현재 확인되는 범위에서 대항력 있는 임차보증금 승계 위험은 없습니다.

⛔ 가격 관점 현재 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로는 가격 경쟁력을 평가할 수 없습니다. 비교 가능한 실거래 자료가 없는 상태이므로 감정가 할인율과 실제 시장가를 동일시하면 안 됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

입지. 부산진구 부전동 롯데백화점 남측 인근 이면 도로변이며, 근린생활시설·오피스텔·단독주택 등이 혼재합니다.
교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류소와 부산도시철도1호선 서면역이 있어 교통사정은 양호한 편입니다.
현황 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)이지만 현재는 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
건물. 철근콘크리트구조 지하2층·지상17층으로, 위생·급배수·도시가스 난방·소화전·화재탐지·승강기·주차타워 설비가 갖춰져 있습니다.
도로. 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트포장도로에 접합니다.
규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역에 포함됩니다. 공시지가는 10,150,000원/㎡입니다.
위반건축물. 위반사항은 확인되지 않습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

본건 1405호 점유 확인. 정창환의 전입일은 2021.12.30.으로 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·우선변제 여부를 매각물건명세서에서 다시 확인하세요.
감정가 70% 착시 주의. 112,700,000원이 감정가보다 낮다는 사실과 실제 시세보다 저렴하다는 판단은 별개입니다.
시세 직접 대조. 더토포필리아와 인근 서면역 주거용 오피스텔 실거래·매물·임대료를 확인한 뒤 응찰가 상한을 잡는 것이 필요합니다.
근저당권 이전 확인. 최초 부산성의신용협동조합 근저당은 2025.11.19. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐으므로 최신 등기 상태를 확인하세요.
공부와 현황 용도. 업무시설로 등재됐지만 현황은 주거용 오피스텔이므로 이용·임대·금융 조건을 실제 용도와 함께 확인하세요.
배당 변동요소. 당해세와 임차인 최우선변제가 예상배당에 반영되지 않았으므로 실제 배당표는 달라질 수 있습니다.

맺으며 — “인수 0원”은 장점, “70%”는 아직 결론이 아니다

이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2021.06.16. 근저당이 말소기준이고, 본건 1405호 정창환의 2021.12.30. 전입은 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 예상 매수인 인수액 역시 0원입니다.

다만 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 감정가 161,000,000원에서 한 번 유찰돼 112,700,000원이 됐지만, 비교 가능한 실거래 시세가 없기 때문에 현재 가격이 시장보다 싸다고 평가할 근거는 부족합니다. 따라서 결론은 권리는 통과, 가격은 실거래 확인 후 판단입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-07-28	유찰	1억 6,100만원
2	2026-09-01	대기	1억 1,270만원

채권자 관점 회수 구간

부동산임의경매

인수는 0원, 그러나 ‘70% 최저가’만 보고 싸다고 판단하면 안 된다 — 부산 더토포필리아 1405호

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리

② 본건 1405호 점유관계

③ 가격 판단 — 70%는 ‘할인율’이지 ‘시세 대비 저가’가 아니다

④ 예상배당표 (매각가 112,700,000원 가정)

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

⑥ 입찰 체크리스트

맺으며 — “인수 0원”은 장점, “70%”는 아직 결론이 아니다

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