부산지방법원 2024타경62594. 본건은 부산진구 부전동 더토포필리아 15층 1502호입니다. 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)이고, 감정평가 당시 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 소유자는 주식회사서융이며, 2021.06.16 설정된 부산성의신용협동조합의 채권최고액 10,704,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다. 이 근저당권은 2025.11.19 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐지만, 경매 분석의 기준 시점은 원 근저당권의 2021.06.16 설정일입니다.
현재 최저매각가는 감정가 153,000,000원에서 한 차례 유찰된 107,100,000원입니다. 예상배당표상 집행비용 2,299,400원을 제외한 104,800,600원이 근저당권 쪽으로 배당되고, 거액의 미배당이 남더라도 매수인에게 승계되는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다. 따라서 실질취득금액도 현재 회차에서는 107,100,000원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경62594 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 가야대로784번길 46-14, 15층1502호 (부전동,더토포필리아) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔) · 현황 주거용 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층/지상17층 · 본건 15층 1502호 |
| 소유자 | 주식회사서융 |
| 감정가 / 최저가 | 153,000,000원 / 107,100,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권 청구액 | 8,751,296,835원 |
| 말소기준권리 | 2021.06.16 부산성의신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 10,704,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 선명하고 매수인 인수는 0원
갑구의 최초 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐고, 주식회사서융으로 소유권이 귀속된 같은 날 부산성의신용협동조합 근저당권이 설정됐습니다. 이후 2024.09.19 임의경매개시결정이 기입됐으며, 근저당권은 2025.11.19 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 현재 예상배당 구조에서는 매수인 인수액 0원입니다.
임차·점유 확인 — 1502호와 다른 호실을 분리해서 봐야 한다
현황조사에는 건물 내 여러 다른 호실의 점유자가 함께 확인됩니다. 그러나 아래 목록에서 1502호는 확인되지 않습니다. 따라서 101호·701호·1509호 등 다른 호실의 보증금을 1502호 낙찰자의 인수금액으로 합산해서는 안 됩니다. 기재된 점유자는 모두 전입일이 말소기준일인 2021.06.16보다 뒤여서 자료상 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 보증기관 대위·승계에 해당하는 사람도 없습니다.
| 성명 | 호실 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정호성 | 101호 | 2023.05.11 | 30,000,000원 / 2,500,000원 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 고종한 | 102호 | 2023.06.16 | 20,000,000원 / 900,000원 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유도숙 | 202호 | 2023.08.08 | 30,000,000원 / 950,000원 | 2024.11.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신중인 | 301호 | 2023.07.17 | 30,000,000원 / 1,250,000원 | 2024.10.14 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김태림 | 302호 | 2022.09.27 | 20,000,000원 / 1,200,000원 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 성호제 | 304호 | 2024.09.13 | 20,000,000원 / 800,000원 | 2024.11.11 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안병윤 | 401호 | 2022.07.27 | 20,000,000원 / 1,300,000원 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 배윤미 | 402호 | 2024.09.13 | 20,000,000원 / 1,100,000원 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한영주 | 504호 | 2022.11.28 | 10,000,000원 / 500,000원 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김세아 | 701호 | 2024.04.02 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전희은 | 702호 | 2022.12.16 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 우승원 | 703호 | 2023.12.05 | 미상 | 2024.10.14 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박정영 | 704호 | 2024.02.27 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김기범 | 705호 | 2024.09.20 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송예진 | 706호 | 2023.08.11 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민지 | 707호 | 2024.01.25 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이승주 | 708호 | 2024.08.16 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권미경 | 709호 | 2023.05.15 | 미상 | 2024.10.11 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한금상(거주불명자) | 709호 | 2022.03.07 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 차유빈 | 710호 | 2023.09.15 | 미상 | 2024.10.14 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김수연 | 801호 | 2024.08.16 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이예진 | 802호 | 2022.11.10 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박화윤 | 803호 | 2023.11.27 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주자련 | 804호 | 2024.01.12 | 미상 | 2024.10.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황희지 | 805호 | 2023.11.10 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 진재연 | 806호 | 2023.08.14 | 미상 | 2024.10.16 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송근혜 | 807호 | 2021.12.07 | 5,000,000원 / 500,000원 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정희숙 | 807호 | 2023.06.09 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 심수진 | 807호 | 2024.03.12 | 미상 | 2024.11.28 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민아 | 808호 | 2022.05.19 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 문단비 | 809호 | 2022.01.21 | 미상 | 2024.10.15 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정미애 | 810호 | 2024.03.04 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김소연 | 1402호 | 2024.08.12 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최진경 | 1403호 | 2024.09.10 | 미상 | 2024.10.29 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정창환 | 1405호 | 2021.12.30 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황하성 | 1406호 | 2024.10.11 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김인하 | 1407호 | 2024.01.04 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송남진 | 1408호 | 2021.12.06 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전현정 | 1410호 | 2024.03.05 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정샛별 | 1501호 | 2022.05.25 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강래경 | 1503호 | 2024.09.20 | 미상 | 2025.07.25 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박민영 | 1504호 | 2022.04.26 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 배정인 | 1505호 | 2022.09.27 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정다연 | 1506호 | 2024.05.01 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 손예림 | 1508호 | 2023.10.31 | 미상 | 2024.10.15 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양나영 | 1509호 | 2022.07.07 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박진희 | 1509호 | 2023.08.14 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이지나 | 1510호 | 2023.08.18 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
② 가격 판단 — 1회 유찰 70%, 그러나 ‘싸다’는 결론은 보류
감정가는 153,000,000원, 현재 최저가는 107,100,000원으로 감정가의 70%입니다. 추가 유찰 시 제시된 시나리오는 74,970,000원(49%), 52,479,000원(34.3%)입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 107,100,000원 | 104,800,600원 | 10,599,199,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 74,970,000원 | 73,220,540원 | 10,630,779,460원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 52,479,000원 | 51,134,378원 | 10,652,865,622원 | 0원 |
다만 이 가격표는 감정가 대비 유찰률만 보여줄 뿐입니다. 동일 물건 또는 인근 비교 실거래 금액이 제시돼 있지 않으므로 107,100,000원이 현재 시장가격보다 낮다고 단정할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 30% 하락만 보고 “시세보다 싸다”, “가격 메리트가 크다”고 평가하지 않는 것이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 107,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,299,400원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 부산성의신용협동조합 | 10,704,000,000원 | 104,800,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 107,100,000원 가정. 근저당권 채권은 전액 충족되지 않고 10,599,199,400원의 미배당이 발생하지만 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상배당입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 공부상 업무시설(오피스텔)이나 현황은 주거용 오피스텔입니다. 건물 내 일련번호(1)-(19)는 근린생활시설, 일련번호(20)-(59)는 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
- 입지. 부산광역시 부산진구 부전동 롯데백화점 남측 인근 이면도로변이며, 주변은 각종 근린생활시설·오피스텔·단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류소와 부산도시철도1호선 서면역이 있어 교통사정은 양호한 편으로 평가돼 있습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 지하2층/지상17층 건물이며 위생·급배수, 도시가스 난방, 소화전, 화재탐지·경보, 승강기, 주차타워 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 6미터 내외 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역에 포함됩니다. 토지는 평지의 가로장방형이며 공시지가는 10,150,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았으며, 공부상 업무시설과 현황 주거용 오피스텔이라는 이용 차이가 명시돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 1502호 점유를 현장에서 재확인. 현황조사상 다른 호실 점유자는 다수 기재돼 있으나 1502호 이름은 없습니다. 현재 실제 점유 상태와 인도 가능 여부를 매각 전 다시 확인해야 합니다.
- 다른 호실 임차보증금과 혼동 금지. 101호·202호·807호 등 다른 호실 보증금은 본건 1502호 인수액이 아닙니다.
- 근저당권 이전 확인. 2021.06.16 부산성의신용협동조합 근저당권이 2025.11.19 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 흐름을 등기부 원본과 대조하세요.
- 거액 미배당을 인수금으로 오해하지 말 것. 현재 회차 미배당은 10,599,199,400원이지만 예상 매수인 인수는 0원입니다.
- 가격 검증. 107,100,000원은 감정가의 70%일 뿐, 실거래 시세보다 저렴하다는 의미는 아닙니다. 오피스텔의 실제 거래·임대가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 공부상 용도와 실제 이용. 업무시설(오피스텔)로 등재됐고 현황은 주거용 오피스텔입니다. 이용 목적과 관련한 확인이 필요합니다.
- 관리·주차 조건. 주차타워가 설치된 건물인 만큼 실제 이용 가능 상태와 관리 조건을 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 현재 점유 상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 할인과 가격 할인은 같은 말이 아니다”
이 물건의 권리 구조 자체는 비교적 명료합니다. 2021.06.16 근저당권이 말소기준이고, 현재 107,100,000원 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 현황조사에 함께 등장하는 다른 호실의 점유자도 모두 말소기준일 이후 전입으로 대항력 없음 판정이며, 본건 1502호에는 별도 점유자 이름이 기재돼 있지 않습니다.
다만 1회 유찰로 감정가의 70%가 됐다는 사실은 감정가보다 낮아졌다는 뜻일 뿐, 시장가격보다 싸다는 뜻은 아닙니다. 동일 물건의 최신 실거래 비교가 없는 상태에서 107,100,000원을 가격 메리트가 큰 금액으로 평가하는 것은 근거가 부족합니다. 결론은 권리상 인수 부담은 낮고, 가격 판단은 보류. 이 사건의 핵심은 1502호 실제 점유 확인과 현재 오피스텔 시세를 대조해 107,100,000원의 경쟁력을 검증하는 것입니다.
