부산지방법원 2024타경62594. 소유자는 주식회사서융이고, 2021년 6월 16일 부산성의신용협동조합이 채권최고액 10,704,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준입니다. 이후 부산진구 압류, 임의경매개시결정, 국 압류, 강제경매개시결정이 차례로 붙었지만 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 2025년 11월 19일에는 이 근저당권이 확정채권양도를 원인으로 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전됐습니다.
등기 구조만 보면 매수인이 승계하는 권리는 배당 시뮬레이션상 0원입니다. 하지만 현황조사에는 101호부터 1510호까지 여러 호실의 전입자가 함께 기재돼 있습니다. 특히 보증금이 확인되지 않은 점유자가 다수이고, 확정일자와 우선변제 여부도 확인되지 않아 “대항력 없음 = 현장 확인도 필요 없음”으로 단순화해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경62594 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 가야대로784번길 46-14, 1층101호 (부전동,더토포필리아) |
| 사건 용도 | 대지 |
| 감정평가 이용상태 | 일련번호(1)-(19) 근린생활시설 · 일련번호(20)-(59) 공부상 업무시설, 현황 주거용 오피스텔 |
| 토지 | 627.6㎡ · 지목 대 · 일반상업지역 · 상업기타 · 평지 · 가로장방 |
| 소유자 | 주식회사서융 |
| 감정가 / 최저가 | 1,370,000,000원 / 959,000,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산성의신용협동조합 / 8,751,296,835원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
갑구 1번 신탁은 등기부상 이미 말소됐고, 주식회사서융이 소유자로 등기돼 있습니다. 핵심은 2021.06.16. 설정된 부산성의신용협동조합의 근저당권입니다. 공동담보목록 제2021-436호가 기재된 채권최고액 10,704,000,000원의 근저당권으로, 이 권리가 말소기준입니다. 2024년과 2025년에 붙은 압류 및 두 건의 경매개시결정은 모두 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 임차·점유 현황 — 전입자 48명, 대항력은 모두 없음
조사된 전입자는 총 48명입니다. 가장 빠른 전입도 2021.12.06.로 말소기준일 2021.06.16.보다 늦습니다. 따라서 기재된 48명 모두 매수인에게 임대차를 주장할 수 있는 대항력은 없는 것으로 정리됩니다. 보증기관 대위·승계 신고자는 없습니다.
| 임차인 | 호실 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정호성 | 101호 | 2023.05.11 | 30,000,000원 | 2,500,000원 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 고종한 | 102호 | 2023.06.16 | 20,000,000원 | 900,000원 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유도숙 | 202호 | 2023.08.08 | 30,000,000원 | 950,000원 | 2024.11.26 접수 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신중인 | 301호 | 2023.07.17 | 30,000,000원 | 1,250,000원 | 2024.10.14 접수 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김태림 | 302호 | 2022.09.27 | 20,000,000원 | 1,200,000원 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 성호제 | 304호 | 2024.09.13 | 20,000,000원 | 800,000원 | 2024.11.11 접수 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안병윤 | 401호 | 2022.07.27 | 20,000,000원 | 1,300,000원 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 배윤미 | 402호 | 2024.09.13 | 20,000,000원 | 1,100,000원 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한영주 | 504호 | 2022.11.28 | 10,000,000원 | 500,000원 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김세아 | 701호 | 2024.04.02 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전희은 | 702호 | 2022.12.16 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 우승원 | 703호 | 2023.12.05 | 미상 | 미상 | 2024.10.14 접수 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박정영 | 704호 | 2024.02.27 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김기범 | 705호 | 2024.09.20 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송예진 | 706호 | 2023.08.11 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민지 | 707호 | 2024.01.25 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이승주 | 708호 | 2024.08.16 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권미경 | 709호 | 2023.05.15 | 미상 | 미상 | 2024.10.11 접수 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한금상(거주불명자) | 709호 | 2022.03.07 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 차유빈 | 710호 | 2023.09.15 | 미상 | 미상 | 2024.10.14 접수 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김수연 | 801호 | 2024.08.16 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이예진 | 802호 | 2022.11.10 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박화윤 | 803호 | 2023.11.27 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주자련 | 804호 | 2024.01.12 | 미상 | 미상 | 2024.10.18 접수 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황희지 | 805호 | 2023.11.10 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 진재연 | 806호 | 2023.08.14 | 미상 | 미상 | 2024.10.16 접수 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송근혜 | 807호 | 2021.12.07 | 5,000,000원 | 500,000원 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정희숙 | 807호 | 2023.06.09 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 심수진 | 807호 | 2024.03.12 | 미상 | 미상 | 2024.11.28 접수 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민아 | 808호 | 2022.05.19 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 문단비 | 809호 | 2022.01.21 | 미상 | 미상 | 2024.10.15 접수 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정미애 | 810호 | 2024.03.04 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김소연 | 1402호 | 2024.08.12 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최진경 | 1403호 | 2024.09.10 | 미상 | 미상 | 2024.10.29 접수 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정창환 | 1405호 | 2021.12.30 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황하성 | 1406호 | 2024.10.11 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김인하 | 1407호 | 2024.01.04 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송남진 | 1408호 | 2021.12.06 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전현정 | 1410호 | 2024.03.05 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정샛별 | 1501호 | 2022.05.25 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강래경 | 1503호 | 2024.09.20 | 미상 | 미상 | 2025.07.25 접수 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박민영 | 1504호 | 2022.04.26 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 배정인 | 1505호 | 2022.09.27 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정다연 | 1506호 | 2024.05.01 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 손예림 | 1508호 | 2023.10.31 | 미상 | 미상 | 2024.10.15 접수 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양나영 | 1509호 | 2022.07.07 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박진희 | 1509호 | 2023.08.14 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이지나 | 1510호 | 2023.08.18 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
정호성은 101호를 주거로 사용한 것으로 조사됐습니다. 보증금이 확인되지 않은 점유자는 매각물건명세서와 임대차 관련 서류를 통해 금액·배당관계를 재확인할 필요가 있습니다.
③ 가격과 유찰 시나리오 — 70%라는 숫자만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 959,000,000원으로 감정가 1,370,000,000원의 70%입니다. 이미 1회 유찰됐고, 다음 시나리오는 2회 유찰 시 671,300,000원(49%), 3회 유찰 시 469,909,999원(34.3%)입니다.
하지만 감정가 대비 할인율은 시세 그 자체가 아닙니다. 따라서 현재 가격이 70%까지 내려왔다는 이유만으로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 단정하지 않습니다. 이 물건은 권리 인수액보다 실제 이용상태와 점유 범위, 개별 호실의 가치 확인이 가격 판단의 선행조건입니다.
④ 예상배당표 (매각가 959,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.3% 추정) | - | 11,990,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 부산성의신용협동조합 | 10,704,000,000원 | 947,010,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당권 채권최고액 10,704,000,000원 중 947,010,000원이 배당되는 시뮬레이션이며, 미배당액은 9,756,990,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진구 부전동 롯데백화점 남측 인근 이면 도로변에 위치하며, 부근은 각종 근린생활시설·오피스텔·단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류소와 부산도시철도1호선 서면역이 있어 제반 교통사정은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 일련번호(1)-(19)는 근린생활시설, 일련번호(20)-(59)는 공부상 업무시설이나 현황 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·철근콘크리트지붕의 지하2층/지상17층 건물로, 위생·급배수·도시가스 난방·소화전·화재탐지·경보·승강기·주차타워 설비가 있습니다.
- 토지. 627.6㎡의 장방형 평탄지이며 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 용도의 건부지로 이용 중입니다. 남측 약 6m 내외 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역으로 기준높이 70m, 최고높이 100m가 기재돼 있고 도시관리계획 입안중입니다.
- 공시지가. 10,150,000원/㎡.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2021.06.16. 을구 1번 근저당권과 2025.11.19. 근저당권 이전등기의 연결관계를 원본 등기부에서 확인하세요.
- 점유 범위 확인. 현황조사에는 101호부터 1510호까지 여러 호실 전입자가 기재돼 있으므로 실제 매각대상과 점유자의 대응관계를 반드시 대조하세요.
- 보증금 미상자 확인. 보증금·월세가 확인되지 않은 점유자가 다수입니다. 매각물건명세서와 배당요구 관련 서류에서 추가 내용을 확인하세요.
- 최우선변제 확인. 배당 시뮬레이션은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다. 실제 배당이 달라질 수 있습니다.
- 101호 이용상태 확인. 정호성은 101호를 주거로 사용한 것으로 조사돼 있습니다. 감정평가상 이용상태와 대상 호실의 실제 현황을 현장에서 확인하세요.
- 가격은 별도 검증. 현재 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 시세 대비 저평가라고 판단하지 마세요.
- 명도 비용 반영. 대항력 없는 점유자라도 실제 점유가 계속된다면 인도·명도 절차와 협의 비용이 발생할 수 있습니다.
맺으며 — 권리 인수보다 ‘48명의 점유’를 보라
이 사건의 등기상 결론은 비교적 분명합니다. 2021.06.16. 근저당권이 말소기준이고, 이후 압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 조사된 전입자 48명도 전부 그 이후 전입이어서 대항력은 없고, 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
그렇다고 단순한 물건은 아닙니다. 여러 호실에 걸친 점유자가 많고, 보증금이 확인되지 않은 인원이 다수이며, 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 감정가 1,370,000,000원에서 한 차례 유찰돼 959,000,000원까지 내려왔지만, 70%라는 할인율만으로 가격 메리트를 부여할 근거도 충분하지 않습니다. 결론은 “등기 인수는 0원, 점유·배당 확인 난도는 높음.” 권리만 보고 끝낼 사건이 아니라 실제 매각범위와 임차·점유 상태를 끝까지 대조해야 하는 물건입니다.
