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특수권리·특수조건 1

명세서·등기·현황조사 기반 자동 분류입니다. 오분류가 있을 수 있으니 입찰 전 원문(매각물건명세서·등기부)을 반드시 확인하세요.

NPL 유력 케이씨유엔피엘대부주식회사 후보 채권자 1곳

최신 수집 등기부의 근저당권자·채권이전 내역을 자동 분류한 조회 후보입니다. 해당 채권자의 실제 매각 의사, 채권 잔액, 양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

채권자 관점 회수 구간

이 채권을 사면 배당에서 얼마를 받나
예상 낙찰가 564,613,000원 ~ 658,014,700원 최저매각가 대비 낙찰가율 · 같은 용도 표본 713건

낙찰가 예측 기준표 — 검증 오차(MAPE) 10.4% · 검증 표본 13,385건 · 2026.04.15~2026.09.10 매각 실적 기준 (산출 2026.09.12)

배당 순위와 예상 낙찰가로 계산한 추정 구간입니다 — 실제 배당 결과와 대조해 검증한 값이 아닙니다(법원이 배당표 실적을 공개하지 않습니다). 표시된 금액은 등기부상 채권최고액 기준이며 실제 채권 잔액은 알 수 없습니다. 채권의 실제 매각 의사·양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.10.06 3회 · 최저 387,100,000원
B 매력지수58 유찰 1회

부동산임의경매

2024타경62594 · 부산지방법원 · 건물
최저매각가 2차 · 유찰 1회 가격 메리트
553,000,000원 5억 5,300만 감정가 790,000,000원
감정가의 70% ▼ 30% 할인
다음 매각기일
09-01
부산지방법원 10:00
입찰 보증금
5,530만원
최저가의 10% · 55,300,000원
감정가 대비
▼ 30.0% 싸게 매수
감정가 7.90억원
최근 결과
1 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 권리상 인수 0원. 다만 조사 점유자 48명과 보증금 미상자가 많아 점유 범위 확인이 필요하고, 감정가 70%만으로 시세 대비 저가라고 단정할 수 없습니다.
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매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 1회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 대지

1회 유찰 5.53억, 인수 0원 — 다수 점유는 모두 말소기준 이후

부산지방법원 2024타경62594 · 부산광역시 부산진구 가야대로784번길 46-14, 2층203호 (부전동,더토포필리아)
감정가 790,000,000원 · 최저매각가 553,000,000원(1회 유찰) · 매각기일 2026.09.01
💰 최저 553,000,000원 📉 감정가의 70% 🧾 인수 0원 👥 조사 점유자 48명
58점
매력지수 B등급 · 말소기준 이후 권리·점유자로 매수인 인수 0원이나, 다수 점유와 가격 검증이 필요한 사건
2021.06.16 근저당권 이후 권리는 매각으로 정리되고 조사 점유자 48명도 모두 후순위 전입이라 인수액은 0원. 다만 보증금 미상자 38명과 다수 점유가 있고, 감정가 70%만으로 시세 메리트를 확인할 수 없어 종합 B.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 말소기준은 2021.06.16. 부산성의신용협동조합 근저당권입니다. 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 현황조사에 기재된 48명 모두 말소기준권리 이후 전입이라 대항력은 없습니다. 현재 회차의 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정가 대비 30% 낮아졌다는 사실만으로 시세보다 싸다고 단정할 수는 없고, 다수 점유 및 보증금 미상자가 함께 확인되는 만큼 입찰 전 점유·명도 범위의 원본 대조가 핵심입니다.
감정가 / 최저가
790,000,000원
최저 553,000,000원 · 1회 유찰
현재 최저가율
70%
감정가 대비 237,000,000원 하락
매수인 인수
0원
현재·추가 유찰 시나리오 모두 0원
핵심지표
48명
전원 말소기준 이후 전입

부산지방법원 2024타경62594. 등기상 소유자는 주식회사서융이고, 말소기준권리는 2021년 6월 16일 설정된 부산성의신용협동조합의 채권최고액 10,704,000,000원 근저당권입니다. 이 근저당권 뒤로 부산진구 압류, 부산성의신용협동조합의 임의경매개시결정, 김기용의 강제경매개시결정이 이어집니다. 매각으로 소멸하는 구조여서 배당 부족액이 크더라도 그 미배당액을 낙찰자가 떠안는 구조는 아닙니다.

현재 최저매각가는 553,000,000원으로 감정가 790,000,000원의 70%입니다. 신청채권액은 8,751,296,835원이고 현재 회차에서 근저당권에 예상되는 배당은 545,070,000원입니다. 채권 부족액은 10,158,930,000원에 달하지만, 배당표상 매수인 인수는 0원입니다.

물건 개요

사건번호부산지방법원 2024타경62594
소재지부산광역시 부산진구 가야대로784번길 46-14, 2층203호 (부전동,더토포필리아)
용도대지 · 감정요항상 일련번호(1)-(19) 근린생활시설, 일련번호(20)-(59) 공부상 업무시설·현황 주거용 오피스텔
소유자주식회사서융
감정가 / 최저가790,000,000원 / 553,000,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%)
신청채권자 / 청구부산성의신용협동조합 / 8,751,296,835원
매각기일2026.09.01
등기 발급일2026.08.28

① 권리 흐름 — 거액 미배당과 매수인 인수는 별개

말소기준권리는 2021.06.16. 을구 1번 근저당권입니다. 이후 2024.03.06. 부산진구 압류와 2024.09.19. 임의경매개시결정, 2025.10.15. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2025.11.19.에는 해당 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐지만, 순위가 새로 생긴 것이 아니라 기존 근저당권의 이전입니다.

✅ 가장 중요한 구분 현재 회차 예상 미배당은 10,158,930,000원이지만 배당표상 매수인 인수는 0원입니다. 근저당 채권이 매각대금으로 전액 충족되지 않는다는 사실과 낙찰자가 그 부족분을 승계한다는 것은 전혀 다른 문제입니다.

② 점유·임차 현황 — 실제 조사 점유자 48명, 전원 대항력 없음

현황조사에 기재된 점유자는 48명이며 보증기관 대위·승계 신고자는 없어 모두 실제 조사 점유자로 분류됩니다. 전입일은 모두 말소기준일인 2021.06.16.보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증금이 확인된 사람은 10명으로 확인 금액 합계는 205,000,000원이고, 38명은 보증금이 확인되지 않습니다. 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상으로 표시합니다.

호실점유자전입일보증금 / 월세 배당요구대항력우선변제승계
101호정호성2023.05.1130,000,000원 / 2,500,000원—없음미상없음
102호고종한2023.06.1620,000,000원 / 900,000원—없음미상없음
202호유도숙2023.08.0830,000,000원 / 950,000원2024.11.26없음미상없음
301호신중인2023.07.1730,000,000원 / 1,250,000원2024.10.14없음미상없음
302호김태림2022.09.2720,000,000원 / 1,200,000원—없음미상없음
304호성호제2024.09.1320,000,000원 / 800,000원2024.11.11없음미상없음
401호안병윤2022.07.2720,000,000원 / 1,300,000원—없음미상없음
402호배윤미2024.09.1320,000,000원 / 1,100,000원—없음미상없음
504호한영주2022.11.2810,000,000원 / 500,000원—없음미상없음
701호김세아2024.04.02미상—없음미상없음
702호전희은2022.12.16미상—없음미상없음
703호우승원2023.12.05미상2024.10.14없음미상없음
704호박정영2024.02.27미상—없음미상없음
705호김기범2024.09.20미상—없음미상없음
706호송예진2023.08.11미상—없음미상없음
707호김민지2024.01.25미상—없음미상없음
708호이승주2024.08.16미상—없음미상없음
709호권미경2023.05.15미상2024.10.11없음미상없음
709호한금상(거주불명자)2022.03.07미상—없음미상없음
710호차유빈2023.09.15미상2024.10.14없음미상없음
801호김수연2024.08.16미상—없음미상없음
802호이예진2022.11.10미상—없음미상없음
803호박화윤2023.11.27미상—없음미상없음
804호주자련2024.01.12미상2024.10.18없음미상없음
805호황희지2023.11.10미상—없음미상없음
806호진재연2023.08.14미상2024.10.16없음미상없음
807호송근혜2021.12.075,000,000원 / 500,000원—없음미상없음
807호정희숙2023.06.09미상—없음미상없음
807호심수진 2024.03.12미상2024.11.28없음미상없음
808호김민아2022.05.19미상—없음미상없음
809호문단비2022.01.21미상2024.10.15없음미상없음
810호정미애2024.03.04미상—없음미상없음
1402호김소연2024.08.12미상—없음미상없음
1403호최진경2024.09.10미상2024.10.29없음미상없음
1405호정창환2021.12.30미상—없음미상없음
1406호황하성2024.10.11미상—없음미상없음
1407호김인하2024.01.04미상—없음미상없음
1408호송남진2021.12.06미상—없음미상없음
1410호전현정2024.03.05미상—없음미상없음
1501호정샛별2022.05.25미상—없음미상없음
1503호강래경2024.09.20미상2025.07.25없음미상없음
1504호박민영2022.04.26미상—없음미상없음
1505호배정인2022.09.27미상—없음미상없음
1506호정다연2024.05.01미상—없음미상없음
1508호손예림2023.10.31미상2024.10.15없음미상없음
1509호양나영2022.07.07미상—없음미상없음
1509호박진희2023.08.14미상—없음미상없음
1510호이지나2023.08.18미상—없음미상없음
⚠️ 대항력과 명도 난도는 다릅니다 이들 점유자는 전입일 기준 모두 말소기준권리보다 뒤여서 대항력이 없지만, 다수 호실의 점유관계와 보증금 미상자가 확인됩니다. 법률상 보증금 인수 여부와 별개로 실제 인도·점유 정리 범위는 입찰 전에 현황조사와 매각물건명세서를 다시 대조해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 553,000,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
0. 집행비용—7,930,000원
2. 을구 1번 근저당권 · 부산성의신용협동조합10,704,000,000원545,070,000원
잔여 · 소유자 교부—0원

현재 회차 기준 총 채권 부족액은 10,158,930,000원, 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상배당입니다.

매각대금 배분 (현재 553,000,000원)
집행비용 7,930,000원 이후 545,070,000원이 근저당권 배당으로 계산됩니다.
회차별 미배당액
유찰로 매각가가 낮아질수록 채권 미배당은 증가하지만, 세 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원

회차매각가근저당 등 배당미배당매수인 인수
현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70%553,000,000원545,070,000원10,158,930,000원0원
2회 유찰 시 · 감정가 49%387,100,000원380,880,600원10,323,119,400원0원
3회 유찰 시 · 감정가 34%270,970,000원266,376,420원10,437,623,580원0원

현재 가격은 감정가의 70%, 추가 유찰 시에는 49%, 34%까지 내려가는 시나리오입니다. 그러나 감정가 대비 할인율은 시세 할인율과 같은 뜻이 아닙니다. 실거래 비교 근거 없이 553,000,000원을 곧바로 ‘저렴한 가격’이라고 평가하는 것은 피해야 합니다. 이 사건에서 분명한 가격 정보는 감정가와 유찰별 최저가이고, 분명한 권리 정보는 각 시나리오에서 매수인 인수액이 0원이라는 점입니다.

✅ 권리 관점 말소기준보다 선순위인 임차인은 없고, 현황조사 점유자 48명도 모두 그 이후 전입입니다. 등기상 후순위 압류·경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다.
⛔ 가격·점유 관점 1회 유찰로 감정가의 70%까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 동시에 다수 점유자와 보증금 미상자가 존재하므로 실제 인도 대상·점유 범위·배당요구 관계를 원본 문서에서 확인하지 않고 단순한 ‘인수 0원’만 보고 접근해서는 안 됩니다.

⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

  • 위치. 부산광역시 부산진구 부전동 소재 롯데백화점 남측 인근 이면도로변이며, 각종 근린생활시설·오피스텔·단독주택 등이 혼재합니다.
  • 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류소와 부산도시철도1호선 서면역이 있어 교통사정은 양호한 편입니다.
  • 이용상태. 일련번호(1)-(19)는 근린생활시설, 일련번호(20)-(59)는 공부상 업무시설이나 현황 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
  • 건물. 철근콘크리트구조/(철근)콘크리트지붕 지하2층·지상17층 건물로, 위생·급배수·도시가스 난방·소화전·화재탐지 및 경보·승강기·주차타워 설비가 있습니다.
  • 토지. 토지면적 627.6㎡, 지목 대, 일반상업지역·방화지구이며 공시지가는 10,150,000원/㎡입니다. 남측으로 폭 약 6미터 내외의 아스팔트포장도로에 접합니다.
  • 위반 여부. 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

  • 말소기준 재확인. 2021.06.16. 부산성의신용협동조합 근저당권을 기준으로 후순위 권리의 소멸 여부를 등기부 원본에서 최종 확인합니다.
  • 근저당권 이전 확인. 2025.11.19. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 근저당권의 현재 권리자와 경매절차상의 채권자 관계를 원본에서 대조합니다.
  • 점유 범위 확인. 현황조사에는 여러 호실의 점유자가 기재돼 있으므로 실제 매각대상과 인도 대상의 범위를 매각물건명세서·현황조사와 맞춰 봅니다.
  • 보증금 미상자 확인. 38명의 보증금이 확인되지 않으므로 배당요구 여부와 임대차 조건을 최신 명세서에서 확인합니다. 다만 전입일은 모두 말소기준일 이후입니다.
  • 가격 검증. 최저가 553,000,000원이 감정가의 70%라는 이유만으로 시세 대비 저가라고 판단하지 말고 별도의 거래·임대수익 검증 후 응찰가를 정합니다.
  • 배당과 인수 구분. 현재 회차의 채권 미배당 10,158,930,000원은 매수인 인수액 0원과 구분해서 판단합니다.

맺으며 — 권리는 정리되지만, ‘70%’만 보고 싸다고 판단하면 안 된다

이 사건의 권리 구조는 핵심이 명확합니다. 2021.06.16. 근저당권이 말소기준이고, 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현황조사상 점유자도 48명 전원이 말소기준 이후 전입이어서 대항력이 없으며, 현재·추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수 0원입니다.

반면 감정가 790,000,000원에서 1회 유찰돼 553,000,000원이 됐다는 사실은 오직 감정가 대비 30% 하락을 뜻할 뿐입니다. 이를 시세 대비 30% 할인으로 바꿔 읽어서는 안 됩니다. 더구나 다수 점유와 보증금 미상자가 함께 확인되므로 실제 입찰 판단에서는 권리상 인수 0원과 점유·가격 검증을 분리해서 보는 것이 맞습니다. 결론은 권리 구조는 양호, 가격과 점유 범위는 추가 확인입니다.

본 리포트는 등기부·현황조사·배당 시나리오·감정요항 자료를 토대로 작성한 분석 의견이며, 당해세·임차인 최우선변제 등 일부 항목은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다. 권리관계와 점유관계는 매각기일 전 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사 원본을 직접 확인해야 합니다. 투자 권유가 아니며 입찰 전 전문가 자문을 권합니다. 본 리포트의 내용과 이를 근거로 한 어떠한 의사결정·입찰·투자 및 그 결과(손익)에 대해서도 작성자·운영자는 일체의 법적 책임을 지지 않습니다.

위치 / 로드뷰

부산광역시 부산진구 가야대로784번길 46-14, 2층203호 (부전동,더토포필리아)

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