부동산임의경매 (아파트)

💰 110,600,000원 📉 감정가 70% 🧾 인수 0원 🏠 809호 임차인 1명

한 줄 평 말소기준은 2021.06.16 부산성의신용협동조합 근저당이고, 본건 809호의 문단비 임차권은 그보다 뒤입니다. 전입일도 2022.01.21이라 대항력은 없고 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가는 110,600,000원으로 감정가의 70%지만, 가격의 승부는 할인율 자체보다 실제 거래가치 확인에 달려 있습니다.

감정가

158,000,000원

주거용 오피스텔 이용

최저가 / 실질취득

110,600,000원

현재 회차 · 인수 0원

매수인 인수

0원

대항력 있는 임차인 없음

핵심지표

70%

감정가 대비 · 1회 유찰

부산지방법원 2024타경62594. 부산진구 부전동 더토포필리아 8층 809호입니다. 공부상 용도는 업무시설이지만 감정평가 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 권리의 기준점은 2021.06.16 설정된 부산성의신용협동조합 근저당권으로 채권최고액은 10,704,000,000원이며 공동담보목록 제2021-436호가 기재되어 있습니다. 이 근저당은 2025.11.19 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐지만, 말소기준의 순위 자체가 뒤로 밀리는 구조는 아닙니다.

본건 809호에서 직접 확인되는 임차인은 문단비입니다. 임대차계약일은 2021.12.09, 점유개시일은 2021.12.12, 주민등록일은 2022.01.21, 확정일자는 2022.05.26이고 임차보증금은 5,000,000원입니다. 모두 2021.06.16 말소기준 근저당보다 뒤에 있어 대항력은 없는 것으로 정리되며, 2024.10.21 등기된 주택임차권 역시 말소기준권리 이후의 권리로 매각 시 소멸 대상입니다.

물건 개요

사건번호	부산지방법원 2024타경62594 (임의경매)
소재지	부산광역시 부산진구 가야대로784번길 46-14, 8층809호 (부전동,더토포필리아)
물건종류 / 이용상태	오피스텔 · 공부상 업무시설 / 현황 주거용 오피스텔
소유자	주식회사서융
감정가 / 최저가	158,000,000원 / 110,600,000원 (1회 유찰, 감정가 70%)
신청채권액	8,751,296,835원
말소기준권리	2021.06.16 부산성의신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 10,704,000,000원
매각기일	2026.09.01

① 권리 흐름 — 임차권보다 근저당이 먼저다

핵심은 시간 순서입니다. 2021.06.16 근저당이 먼저 설정됐고 문단비의 주민등록일은 2022.01.21입니다. 따라서 문단비는 말소기준권리보다 뒤에 들어온 임차인으로 대항력이 없습니다. 임차권등기도 2024.10.21로 후순위입니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 승계액은 0원으로 계산되어 있습니다.

809호 임차인	전입 / 확정일자	보증금	대항력	우선변제	승계
문단비 건물 전유부분 전부 · 주거(임차권등기)	2022.01.21 2022.05.26	5,000,000원	대항력 없음	미상	승계 없음

✅ 809호 임차인 결론 문단비의 전입·확정일자·임차권등기는 모두 2021.06.16 근저당보다 뒤입니다. 따라서 보증금 5,000,000원이 낙찰자에게 승계되는 구조가 아니며, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.

⚠️ 최우선변제는 별도 확인 예상배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다. 문단비의 우선변제 여부는 별도로 확정하지 않고, 배당표 역시 해당 항목이 반영되지 않은 상태로 보는 것이 안전합니다.

② 가격 구조 — 현재 70%, 실질취득은 110,600,000원

현재 회차는 1회 유찰된 상태로 최저매각가는 110,600,000원, 감정가 158,000,000원의 70%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 최저가에 낙찰된다고 가정하면 권리상 실질취득금액도 110,600,000원입니다.

다만 이 물건은 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다. 현재 확인되는 가격 숫자는 감정가와 경매 회차별 최저가이므로, 본 리포트에서는 이를 시세보다 싸다고 표현하지 않습니다. 권리상 인수 부담이 없다는 점과 실제 시장가격의 적정성은 별개의 판단입니다.

회차	매각가	근저당 등 배당	미배당	매수인 인수
현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%)	110,600,000원	108,251,600원	10,595,748,400원	0원
2회 유찰 시 (감정가 49%)	77,420,000원	75,626,440원	10,628,373,560원	0원
3회 유찰 시 (감정가 34%)	54,194,000원	52,818,508원	10,651,181,492원	0원

⚠️ 큰 미배당액이 곧 매수인 인수액은 아니다 근저당 채권최고액은 10,704,000,000원이고 현 회차 예상배당은 108,251,600원이라 미배당액이 크게 남습니다. 그러나 이 근저당은 말소기준권리로 매각 시 소멸하는 권리이며, 시뮬레이션상 낙찰자가 떠안는 금액은 0원입니다.

③ 예상배당표 (매각가 110,600,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
0. 집행비용 (약 매각가의 2.1% 추정)	-	2,348,400원
2. 을구 1번 근저당권 · 부산성의신용협동조합	10,704,000,000원	108,251,600원
잔여 · 소유자 교부	-	0원

현 회차에서는 집행비용 2,348,400원을 제외한 108,251,600원이 근저당권 배당으로 계산되며 소유자 잔여는 0원입니다. 채권총액 대비 미배당은 10,595,748,400원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

매각대금 배분 (현재 110,600,000원)

회차별 미배당

유찰이 진행될수록 매각대금은 줄지만, 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.

✅ 권리 관점 말소기준보다 앞선 대항력 임차인이 확인되지 않고, 809호 문단비의 임차권도 후순위입니다. 배당 부족액이 크더라도 매수인 승계액은 0원으로 계산되는 구조라 권리 인수 위험은 낮습니다.

⛔ 가격 관점 현재 최저가는 감정가의 70%지만, 그것만으로 시장가 대비 저렴하다고 판단할 근거는 아닙니다. 권리가 단순하다는 이유와 가격이 싸다는 이유를 분리해서 봐야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

입지. 부산진구 부전동 롯데백화점 남측 인근 이면 도로변에 위치하며, 주변은 각종 근린생활시설·오피스텔·단독주택이 혼재합니다.
교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류소와 부산도시철도1호선 서면역이 있어 제반 교통사정은 양호한 편입니다.
이용상태. 공부상 업무시설이지만 현황은 주거용 오피스텔입니다. 본건이 속한 건물은 지하2층·지상17층 철근콘크리트구조입니다.
설비. 위생·급배수, 도시가스 난방, 소화전, 화재탐지·경보, 승강기, 주차타워 설비가 되어 있습니다.
도로·토지. 남측 약 6미터 내외 아스팔트포장도로에 접하고, 토지는 평탄한 장방형으로 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역이 포함됩니다. 공시지가는 10,150,000원/㎡이고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

809호 임차관계 원본 대조. 문단비의 임대차계약일 2021.12.09, 점유개시일 2021.12.12, 주민등록일 2022.01.21, 확정일자 2022.05.26, 보증금 5,000,000원을 매각물건명세서와 등기부 원본에서 다시 확인하세요.
임차권등기 처리. 2024.10.21 주택임차권등기가 후순위 소멸 대상인지 최종 매각물건명세서의 인수 여부 문구와 대조하세요.
최우선변제 확인. 현재 예상배당에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 배당순위와 배당요구 관계를 최종 확인하세요.
근저당권 이전 확인. 2021.06.16 부산성의신용협동조합 근저당이 2025.11.19 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 상태이므로 최신 등기사항을 확인하세요.
실제 점유 확인. 임차권등기가 존재하므로 등기만으로 현재의 실제 점유 상태를 단정하지 말고 현장 및 집행기록을 확인하세요.
용도 차이 확인. 공부상 업무시설과 현황 주거용 오피스텔의 차이를 전제로 실제 이용·금융·관리 조건을 확인하세요.
가격 검증. 감정가 158,000,000원에서 1회 유찰돼 110,600,000원이 됐다는 사실과 시장가 적정성은 별개입니다. 할인율만으로 응찰가를 정하지 마세요.

맺으며 — “권리는 단순, 가격은 별도 검증”

이 사건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 2021.06.16 근저당이 말소기준이고, 809호 문단비의 주민등록일 2022.01.21과 임차권등기 2024.10.21은 모두 그 이후입니다. 따라서 문단비의 보증금 5,000,000원이 매수인에게 승계되는 구조가 아니며, 현재 시뮬레이션의 인수액은 0원입니다.

현재 최저가는 110,600,000원으로 감정가 158,000,000원의 70%입니다. 다만 근저당 채권최고액 10,704,000,000원과 신청채권액 8,751,296,835원에 비해 배당재원이 크게 부족해도 그 미배당액을 낙찰자가 인수하는 것은 아닙니다. 반대로 70%라는 숫자만으로 시세보다 싸다고 볼 수도 없습니다. 이 물건은 권리 인수보다 실제 가격 적정성과 현재 점유·배당관계의 최종 원본 확인이 입찰의 승부처입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-07-28	유찰	1억 5,800만원
2	2026-09-01	대기	1억 1,060만원

채권자 관점 회수 구간

부동산임의경매

인수는 0원, 1회 유찰해 감정가 70% — 더토포필리아 809호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권보다 근저당이 먼저다

② 가격 구조 — 현재 70%, 실질취득은 110,600,000원

③ 예상배당표 (매각가 110,600,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “권리는 단순, 가격은 별도 검증”

사건 개요

이 사건의 다른 매물

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 건축HUB

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

로그인이 필요한 정보입니다

매각결과

변경 이력

로그인이 필요한 정보입니다

로그인이 필요한 정보입니다

현장 사진 (127장)

이 매물에 문제가 있나요?

매물 신고