부동산임의경매 (아파트)

💰 105,000,000원 📉 감정가 70% 🛡️ 인수 0원 🏠 1회 유찰

한 줄 평 말소기준권리는 2021.06.16. 부산성의신용협동조합 근저당권이고, 본건 1403호 점유자 최진경의 전입일은 2024.09.10.으로 그보다 늦어 대항력은 없습니다. 현재 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 최진경의 보증금·확정일자·우선변제 여부가 확인되지 않아 배당과 명도 단계의 원본 확인이 핵심입니다. 최저가는 감정가의 70%지만 실거래 비교 없이 이것만으로 가격이 싸다고 판단할 수는 없습니다.

감정가 / 최저가

150,000,000원
105,000,000원

1회 유찰 · 감정가 70%

실질취득

105,000,000원

최저가 + 인수 0원

매수인 인수

0원

배당 계산 기준

핵심지표

70%

감정가 대비 현재 최저가

부산지방법원 2024타경62594. 부산진구 부전동 더토포필리아 14층 1403호입니다. 공부상 용도는 업무시설이지만 감정평가 현황은 주거용 오피스텔입니다. 등기상 소유자는 주식회사서융이고, 2021.06.16. 설정된 부산성의신용협동조합 근저당권의 채권최고액은 10,704,000,000원입니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며 공동담보목록 제2021-436호가 기재돼 있습니다.

경매개시결정은 2024.09.19.이고 신청채권자는 부산성의신용협동조합, 청구액은 8,751,296,835원입니다. 이후 2025.11.19. 기존 1번 근저당권은 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 현재 최저매각가는 감정가 150,000,000원에서 한 차례 유찰된 105,000,000원입니다.

물건 개요

사건번호	부산지방법원 2024타경62594
소재지	부산광역시 부산진구 가야대로784번길 46-14, 14층1403호 (부전동,더토포필리아)
용도 / 현황	오피스텔 · 공부상 업무시설 · 현황 주거용 오피스텔
건물	철근콘크리트구조 · 지하2층 / 지상17층
소유자	주식회사서융
감정가 / 최저가	150,000,000원 / 105,000,000원 (1회 유찰)
신청채권자 / 청구	부산성의신용협동조합 / 8,751,296,835원
매각기일	2026.09.01

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리되는 구조

말소기준은 2021.06.16. 부산성의신용협동조합 근저당권입니다. 경매개시결정은 그 뒤인 2024.09.19.에 들어왔고 매각으로 소멸하는 구조입니다. 기존 근저당권은 2025.11.19. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐지만, 새로 생긴 선순위 권리가 아니라 기존 1번 근저당권의 이전입니다.

✅ 등기 권리 관점 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준권리보다 앞선 별도 인수권리가 표시돼 있지 않고, 본건 1403호 점유자의 전입 역시 말소기준일보다 늦습니다.

② 본건 1403호 점유자 — 대항력 없음, 보증금은 확인 필요

점유자	호실	전입일	보증금	배당요구	판정
최진경	1403호	2024.09.10	미상	2024.10.29	대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음

현황조사와 매각물건명세서에 본건 1403호 점유자로 최진경이 확인됩니다. 전입일 2024.09.10.은 말소기준권리인 2021.06.16.보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 따라서 보증금을 낙찰자가 승계하는 구조로 계산되지는 않습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고 우선변제 여부도 확정되지 않았으므로, 배당표를 최종 판단할 때는 이 부분을 반드시 대조해야 합니다.

⚠️ 인수 0원과 배당 확인은 별개 현재 배당 계산의 매수인 인수액은 0원이지만, 본건 점유자의 보증금이 확인되지 않은 상태입니다. 배당표 역시 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로, 매각물건명세서와 관련 원본을 기준으로 최종 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 105,000,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
0. 집행비용	-	2,270,000원
1. 근저당권 · 부산성의신용협동조합	10,704,000,000원	102,730,000원
잔여 · 소유자 교부	-	0원

현재 회차 105,000,000원 가정 시 집행비용 2,270,000원을 제외한 102,730,000원이 근저당권 배당으로 계산되고, 소유자 잔여는 0원입니다. 근저당권 미배당액은 10,601,270,000원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 근저당 미배당은 계속 남는다

회차	매각가	근저당 예상배당	미배당	매수인 인수
현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70%	105,000,000원	102,730,000원	10,601,270,000원	0원
2회 유찰 시 · 감정가 49%	73,500,000원	71,777,000원	10,632,223,000원	0원
3회 유찰 시 · 감정가 34%	51,450,000원	50,123,900원	10,653,876,100원	0원

매각대금 배분 (현재 105,000,000원)

집행비용 2,270,000원과 근저당권 배당 102,730,000원으로 매각대금이 모두 배분됩니다.

회차별 근저당 미배당액

실거래 가격과 비교하는 대신, 제공된 유찰 시나리오의 미배당액을 표시했습니다. 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.

✅ 권리 관점 본건 1403호 점유자의 전입은 말소기준권리 뒤이고, 현재 계산상 낙찰자가 승계할 금액은 0원입니다. 등기 순위만 보면 인수형 사건은 아닙니다.

⛔ 가격 판단은 감정가 할인율만으로 끝내면 안 됨 현재 최저가는 감정가 150,000,000원의 70%인 105,000,000원이지만, 이 사실만으로 주변 시세보다 싸다고 결론낼 수는 없습니다. 가격 판단은 별도의 실제 거래 비교가 확인된 뒤 확정하는 편이 안전합니다.

⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

입지. 부산진구 부전동 롯데백화점 남측 인근 이면 도로변이며, 주변에는 근린생활시설·오피스텔·단독주택 등이 혼재합니다.
교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류소와 부산도시철도1호선 서면역이 있어 교통사정은 양호한 편으로 평가됐습니다.
현황 용도. 공부상 업무시설이지만 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
건물·설비. 철근콘크리트구조 지하2층·지상17층 건물로 위생·급배수, 도시가스 난방, 소화전, 화재탐지·경보, 승강기, 주차타워 설비가 있습니다.
도로. 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트포장도로에 접합니다.
토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역에 포함됩니다. 토지면적은 627.6㎡, 공시지가는 10,150,000원/㎡입니다.
위반건축물. 위반건축물 사항은 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

1403호 보증금 확인. 최진경의 보증금·확정일자·우선변제 여부를 매각물건명세서와 관련 원본으로 최종 대조해야 합니다.
대항력 기준일 확인. 말소기준권리 2021.06.16.과 최진경 전입일 2024.09.10.의 선후관계를 다시 확인하세요.
근저당권 이전 확인. 2025.11.19. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 1번 근저당권의 현재 등기 상태를 확인하세요.
공동담보 확인. 근저당권에 공동담보목록 제2021-436호가 기재돼 있으므로 공동담보 관계와 배당 구조를 함께 확인하는 것이 필요합니다.
용도 차이 확인. 공부상 업무시설과 현황 주거용 오피스텔의 차이를 입찰 목적에 맞춰 확인하세요.
가격 검증. 감정가 대비 70%라는 할인율만으로 응찰가를 정하지 말고 실제 거래 가격을 별도로 대조한 뒤 상한을 정해야 합니다.

맺으며 — 권리는 인수형이 아니지만, ‘보증금 미상’은 지우고 들어가야 한다

이 사건의 등기 순서는 비교적 명확합니다. 2021.06.16. 근저당권이 말소기준이고, 본건 1403호 최진경의 전입은 2024.09.10.으로 뒤에 있어 대항력은 없습니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수는 0원입니다. 현재 최저가는 한 차례 유찰된 105,000,000원으로 감정가의 70%입니다.

다만 이 물건을 곧바로 “안전하고 싸다”고 묶어 평가하기에는 두 가지 확인점이 남습니다. 첫째, 최진경의 보증금·확정일자·우선변제 여부가 확인되지 않았습니다. 둘째, 감정가 할인율과 실제 시장가격은 다른 문제입니다. 따라서 결론은 “권리상 인수 위험은 낮지만, 임차 배당정보와 가격 검증을 끝낸 뒤 입찰가를 정할 사건”입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-07-28	유찰	1억 5,000만원
2	2026-09-01	대기	1억 500만원

채권자 관점 회수 구간

부동산임의경매

1회 유찰 70%·인수 0원 — 다만 1403호 보증금은 끝까지 확인해야 한다

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리되는 구조

② 본건 1403호 점유자 — 대항력 없음, 보증금은 확인 필요

③ 예상배당표 (매각가 105,000,000원 가정)

④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 근저당 미배당은 계속 남는다

⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

⑥ 입찰 체크리스트

맺으며 — 권리는 인수형이 아니지만, ‘보증금 미상’은 지우고 들어가야 한다

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