부동산임의경매 (아파트)

📉 최저가율 70% 🏷️ 1회 유찰 🧾 매수인 인수 0원 👤 본건 임차권자 1명

한 줄 평 말소기준은 2021.06.16 부산성의신용협동조합 근저당권입니다. 본건 1508호의 손예림 임차권은 2023.10.31 전입·점유·확정일자로 말소기준보다 늦어 대항력 없음, 등기된 주택임차권도 매각으로 소멸해 매수인 인수는 0원입니다. 현재 최저가는 감정가의 70%까지 내려왔지만 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아 30% 할인만으로 가격 메리트를 단정할 수는 없습니다.

감정가 / 최저가

161,000,000원
112,700,000원

1회 유찰 · 감정가의 70%

실질취득

112,700,000원

최저가 + 인수 0원 기준

매수인 인수

0원

후순위 임차권 매각 소멸

근저당 미배당

10,593,677,800원

현재 회차 배당 가정

부산지방법원 2024타경62594. 부산 부산진구 부전동 더토포필리아 15층 1508호입니다. 공부상 용도는 업무시설이지만 감정평가 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 등기상 소유자는 주식회사서융이고, 2021년 부산성의신용협동조합이 채권최고액 10,704,000,000원의 공동담보 근저당을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준이며, 2024년 임의경매가 개시됐습니다.

본건에는 손예림 명의의 주택임차권등기가 있습니다. 임대차계약일·주민등록일·점유개시일·확정일자는 모두 2023.10.31이고 보증금은 20,000,000원입니다. 모두 2021.06.16 말소기준보다 뒤이므로 데이터상 대항력은 없습니다. 따라서 배당을 받지 못하는 금액이 생기더라도 그 부족분을 매수인이 승계하는 구조가 아니며, 현재 회차의 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다.

물건 개요

사건번호	부산지방법원 2024타경62594
소재지	부산광역시 부산진구 가야대로784번길 46-14, 15층1508호 (부전동,더토포필리아)
물건종류 / 이용상태	오피스텔 · 공부상 업무시설 · 현황 주거용 오피스텔
건물	철근콘크리트구조/(철근)콘크리트지붕 · 지하2층/지상17층
소유자	주식회사서융
감정가 / 최저가	161,000,000원 / 112,700,000원 (1회 유찰)
경매 청구액	8,751,296,835원
매각기일	2026.09.01

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각 소멸

핵심은 2021.06.16 을구 1번 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이고, 2024.09.19 임의경매개시결정과 2024.10.21 손예림 주택임차권등기는 모두 그보다 뒤입니다. 근저당권은 2025.11.19 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전됐지만, 기존 을구 1번 근저당권의 확정채권양도에 따른 권리이전입니다.

✅ 매수인 인수 판단 현재 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 손예림 임차권도 말소기준 이후에 성립한 후순위 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.

② 본건 임차인 — 손예림 1명, 대항력 없음

임차인	범위	전입·점유	확정일자	보증금	대항력	우선변제	승계
손예림	건물 전유부분 전부	2023.10.31	2023.10.31	20,000,000원	없음	후순위	없음

손예림의 임대차계약일도 2023.10.31이며, 등기부상 차임은 350,000원입니다. 2024.10.21 주택임차권이 등기되고 배당요구도 접수됐습니다. 다만 말소기준 근저당이 2021.06.16으로 훨씬 빠르기 때문에 우선순위는 근저당 뒤입니다. 현재 매각가 가정에서는 선순위 근저당만으로도 매각대금이 모두 소진돼 임차권자에게 배당될 재원이 남지 않지만, 대항력이 없으므로 미배당 보증금을 매수인이 떠안지는 않습니다.

③ 가격 판단 — 70%까지 내려왔지만 시세 검증이 먼저

현재 최저매각가는 112,700,000원으로 감정가 161,000,000원의 70%입니다. 1회 유찰로 감정가보다 48,300,000원 낮아졌습니다. 다만 동일 오피스텔 또는 인근 유사 물건의 실거래 비교값이 확인되지 않으므로, 이 할인율만 보고 “시세보다 싸다”라고 결론내리면 안 됩니다.

⚠️ 감정가 대비 할인 ≠ 시세 대비 할인 112,700,000원이 161,000,000원보다 낮다는 사실은 분명하지만, 시세 자료가 없는 상태에서는 실질취득가 112,700,000원의 시장 경쟁력을 별도로 검증해야 합니다. 권리상 인수는 없지만 가격 적정성은 아직 열린 문제입니다.

④ 예상배당표 (매각가 112,700,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
0. 집행비용	-	2,377,800원
2. 을구 1번 근저당권 · 부산성의신용협동조합	10,704,000,000원	110,322,200원
잔여 · 소유자 교부	-	0원

현재 회차에서는 집행비용 2,377,800원을 제외한 110,322,200원이 근저당 배당으로 계산되고, 근저당 기준 미배당은 10,593,677,800원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.

매각대금 배분 (현재 112,700,000원)

회차별 근저당 미배당

유찰이 이어질수록 매각대금이 줄어 선순위 근저당의 미배당액은 더 커지지만, 계산상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.

⛔ 채권 회수율과 매수인 인수는 다른 문제 근저당권자는 현재 회차에서도 채권최고액 대부분을 회수하지 못합니다. 그러나 그 미배당 채권이 부동산에 그대로 남아 매수인에게 넘어가는 구조는 아니므로, 근저당 미배당액이 크다고 해서 매수인 인수액도 큰 것은 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오

회차	매각가	근저당 배당	미배당	매수인 인수
현재 회차 · 1회 유찰	112,700,000원	110,322,200원	10,593,677,800원	0원
2회 유찰 시	78,890,000원	77,069,980원	10,626,930,020원	0원
3회 유찰 시	55,223,000원	53,828,986원	10,650,171,014원	0원

2회 유찰 시 매각가는 감정가의 49%인 78,890,000원, 3회 유찰 시에는 감정가의 34.3%인 55,223,000원으로 계산됩니다. 하지만 세 회차 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 이 물건은 유찰이 진행될수록 권리구조가 달라지는 유형이 아니라, 가격만 낮아지는 구조에 가깝습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

입지. 부산광역시 부산진구 부전동 롯데백화점 남측 인근 이면 도로변에 위치하며, 주변은 근린생활시설·오피스텔·단독주택이 혼재합니다.
교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류소와 부산도시철도1호선 서면역이 있어 제반 교통사정은 양호한 편입니다.
이용상태. 공부상 업무시설이지만 현황은 주거용 오피스텔입니다.
설비. 위생·급배수설비, 도시가스 난방, 소화전, 화재탐지·경보, 승강기, 주차타워 설비가 있습니다.
토지. 일반상업지역·방화지구이며 남측으로 약 6미터 내외의 아스팔트포장도로에 접합니다.
공시지가. ㎡당 10,150,000원이며 토지면적은 627.6㎡입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

임차권 원본 확인. 손예림의 임차권은 말소기준 이후로 대항력 없음·매각 소멸 구조지만, 입찰 전 등기부와 매각물건명세서를 다시 대조해야 합니다.
시세 검증. 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 가격 메리트를 확정하지 말고 동일 건물·인근 오피스텔 거래가격을 확인해야 합니다.
업무시설·주거 이용 차이. 공부상 업무시설, 현황 주거용 오피스텔이라는 차이를 확인하고 실제 이용·관리 조건을 점검해야 합니다.
근저당권 이전 확인. 을구 1번 근저당은 2025.11.19 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전돼 있으므로 실제 배당권자 관계를 최신 원본에서 확인해야 합니다.
배당표 한계. 현재 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 최종 배당표와 차이가 날 수 있습니다.

맺으며 — “권리는 통과, 가격은 시세 확인 후”

이 물건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 2021.06.16 부산성의신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 본건 손예림 임차권은 2023.10.31부터 시작돼 후순위입니다. 대항력은 없고 매각으로 소멸하므로 매수인 인수액은 0원입니다.

현재 최저가는 112,700,000원으로 감정가 161,000,000원의 70%까지 내려왔습니다. 권리만 보면 단순한 편이지만, 실제 시장 가격과 비교할 실거래 자료가 없으므로 “1회 유찰됐으니 싸다”는 결론은 아직 이릅니다. 이 사건은 권리보다 가격 검증이 최종 의사결정을 좌우합니다. 권리는 통과, 가격은 시세 확인 후.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-07-28	유찰	1억 6,100만원
2	2026-09-01	대기	1억 1,270만원

채권자 관점 회수 구간

부동산임의경매

후순위 임차권은 소멸·인수 0원 — 부산 더토포필리아 1508호

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각 소멸

② 본건 임차인 — 손예림 1명, 대항력 없음

③ 가격 판단 — 70%까지 내려왔지만 시세 검증이 먼저

④ 예상배당표 (매각가 112,700,000원 가정)

⑤ 유찰 시나리오

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

⑦ 입찰 체크리스트

맺으며 — “권리는 통과, 가격은 시세 확인 후”

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