부동산임의경매 (아파트)

한 줄 평 말소기준은 2021.06.16. 부산성의신용협동조합 근저당이고, 804호 점유자 주자련의 전입은 2024.01.12.로 그보다 뒤입니다. 따라서 등기·점유관계상 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 계산됩니다. 다만 주자련의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 임차관계 자체는 입찰 전 원문 확인이 필요합니다. 실거래 시세 자료가 없어 최저가 108,500,000원이 싸다고 단정할 근거도 없습니다.

감정가 / 최저가

155,000,000원

최저 108,500,000원 · 1회 유찰

최저가 비율

70%

감정가 대비 현재 회차

매수인 인수

0원

배당 시나리오 기준

804호 점유

1명

보증금·확정일자 미상

부산지방법원 2024타경62594. 부산진구 부전동 더토포필리아 8층 804호입니다. 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)이고 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 감정가는 155,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 108,500,000원입니다. 권리의 기준점은 2021.06.16. 설정된 부산성의신용협동조합의 근저당권으로 채권최고액은 10,704,000,000원이며 공동담보가 설정돼 있습니다.

이후 2024.09.19. 같은 조합을 채권자로 임의경매가 개시됐고, 2025.11.19. 해당 근저당권은 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 현재 회차 108,500,000원 가정 배당에서는 집행비용 2,319,000원을 제외한 106,181,000원이 근저당권에 배당되고, 매수인에게 넘어가는 등기상 인수액은 0원으로 계산됩니다.

물건 개요

사건번호	부산지방법원 2024타경62594
소재지	부산광역시 부산진구 가야대로784번길 46-14, 8층804호 (부전동,더토포필리아)
물건종류 / 현황	오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔) · 현황 주거용 오피스텔
소유자	주식회사서융
감정가 / 최저가	155,000,000원 / 108,500,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%)
청구금액	8,751,296,835원
매각기일	2026.09.01
등기 발행	2026.08.28 · 부산지방법원 등기국

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

2021.06.16. 케이비부동산신탁주식회사 명의의 신탁등기는 같은 날 말소되고 주식회사서융으로 소유권이 귀속됐습니다. 같은 날 설정된 부산성의신용협동조합 근저당이 말소기준권리입니다. 2024.09.19. 임의경매개시결정은 그 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 2025.11.19. 근저당권자가 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐지만, 기준권리의 설정일 자체는 2021.06.16.입니다.

✅ 등기상 인수 판단 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다. 최저매각가가 근저당 채권최고액보다 크게 낮아 근저당 채권에는 대규모 미배당이 생기지만, 그 미배당 자체가 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.

② 804호 임차·점유관계

현황조사상 이 사건 목적물인 804호에는 주자련 1명이 확인됩니다. 전입일은 2024.01.12.로 말소기준 2021.06.16.보다 뒤이고, 2024.10.18. 배당요구가 접수됐습니다. 제공된 자료상 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다.

점유자	호수	전입일	보증금	배당요구	대항력	우선변제	승계
주자련	804호	2024.01.12	미상	2024.10.18	없음	미상	해당 없음

주자련의 전입은 말소기준권리보다 약 2년 7개월 뒤이므로 제공된 권리판정상 대항력은 없습니다. 따라서 보증금이 미상이라는 사실만으로 매수인이 보증금을 인수하는 구조로 보기는 어렵습니다. 다만 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부와 실제 임대차 조건은 별도로 확인해야 합니다.

⚠️ 임차관계 확인 포인트 804호는 배당요구가 접수됐지만 보증금·확정일자 정보가 확인되지 않습니다. 대항력은 없다고 판정돼 인수액은 0원이지만, 실제 명도 협의와 배당관계 확인을 위해 매각물건명세서와 임대차 관련 원문을 입찰 전에 대조할 필요가 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 108,500,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
0. 집행비용	-	2,319,000원
2. 근저당권 · 부산성의신용협동조합	10,704,000,000원	106,181,000원
잔여 · 소유자 교부	-	0원

현재 회차에서는 근저당권 채권최고액 10,704,000,000원 중 106,181,000원이 배당되고 10,597,819,000원이 미배당으로 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.

매각대금 배분 (현재 회차 108,500,000원)

회차별 근저당 미배당

유찰이 거듭될수록 근저당권의 미배당은 10,597,819,000원 → 10,629,817,100원 → 10,652,191,970원으로 증가합니다. 이 미배당은 매수인 인수액과는 별개입니다.

④ 가격 판단 — 70%라는 숫자만으로 싸다고 볼 수 없다

현재 최저매각가는 감정가 155,000,000원의 70%인 108,500,000원입니다. 다음 회차 시나리오는 75,950,000원(49%), 그 다음은 53,165,000원(34.3%)입니다. 하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 30% 할인만으로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 결론내릴 수 없습니다.

⚠️ 가격의 핵심 1회 유찰은 확인되지만 실거래 비교값이 없으므로 현재 108,500,000원의 적정성은 별도 시세 확인이 선행돼야 합니다. 감정가 대비 할인율과 시장가 대비 할인율은 같은 개념이 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

입지. 부산진구 부전동 롯데백화점 남측 인근 이면도로변으로, 근린생활시설·오피스텔·단독주택 등이 혼재합니다.
교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류소 및 부산도시철도1호선 서면역이 있어 제반 교통사정은 양호한 편입니다.
이용상태. 공부상 업무시설(오피스텔)이지만 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
건물. 철근콘크리트구조, 지하2층·지상17층 건물이며 위생·급배수, 도시가스 난방, 소화전, 화재탐지·경보, 승강기, 주차타워 설비가 있습니다.
도로. 남측으로 폭 약 6미터 내외 아스팔트포장도로에 접합니다.
용도지역. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역에 포함됩니다.
토지. 토지면적 627.6㎡, 공시지가 10,150,000원/㎡, 평지의 가로장방형 토지입니다.
위반건축물. 확인된 위반사항은 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

804호 임대차 원문 확인. 주자련의 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 매각물건명세서·현황조사 원문을 최종 대조하세요.
대항력과 명도는 구분. 전입일이 말소기준 이후라 대항력은 없지만 실제 점유자가 있으므로 낙찰 후 인도·명도 절차는 별도로 발생할 수 있습니다.
시세 확인. 최저가 108,500,000원이 감정가의 70%라는 이유만으로 저가 매수로 판단하지 말고 동일 건물·인근 오피스텔 실거래를 확인하세요.
공부상 용도와 현황. 업무시설로 등재돼 있으나 주거용으로 사용 중인 점을 세금·대출·이용계획 검토 시 반영하세요.
공동담보 확인. 근저당 채권최고액 10,704,000,000원은 공동담보 설정이므로 개별 호수에 단순 배분된 채무액으로 해석하지 마세요.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 배당 관련 원문을 입찰 전 직접 확인하세요.

맺으며 — 권리는 단순, 판단 변수는 임대차 확인과 가격

이 사건의 등기상 구조는 비교적 분명합니다. 2021.06.16. 근저당이 말소기준이고 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 804호 점유자 주자련도 2024.01.12. 전입으로 말소기준 이후라 대항력이 없습니다.

다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않고 실제 점유자가 존재하므로 명도·배당관계는 원문 확인이 필요합니다. 또한 1회 유찰로 최저가가 108,500,000원까지 내려왔어도 비교 실거래 자료가 없으므로 가격 메리트는 확인 전까지 유보해야 합니다. 결론은 “인수 위험은 낮지만, 임대차 조건과 시장가격 확인 없이 할인율만 보고 들어갈 물건은 아니다”입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-07-28	유찰	1억 5,500만원
2	2026-09-01	대기	1억 850만원

채권자 관점 회수 구간

부동산임의경매

인수는 0원이지만, 804호 보증금은 미상 — 부산 더토포필리아 804호

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

② 804호 임차·점유관계

③ 예상배당표 (매각가 108,500,000원 가정)

④ 가격 판단 — 70%라는 숫자만으로 싸다고 볼 수 없다

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

⑥ 입찰 체크리스트

맺으며 — 권리는 단순, 판단 변수는 임대차 확인과 가격

사건 개요

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