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특수권리·특수조건 1

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NPL 유력 케이씨유엔피엘대부주식회사 후보 채권자 1곳

최신 수집 등기부의 근저당권자·채권이전 내역을 자동 분류한 조회 후보입니다. 해당 채권자의 실제 매각 의사, 채권 잔액, 양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

채권자 관점 회수 구간

이 채권을 사면 배당에서 얼마를 받나
예상 낙찰가 108,081,120원 ~ 124,243,280원 최저매각가 대비 낙찰가율 · 같은 용도 표본 415건

낙찰가 예측 기준표 — 검증 오차(MAPE) 10.4% · 검증 표본 13,385건 · 2026.04.15~2026.09.10 매각 실적 기준 (산출 2026.09.12)

배당 순위와 예상 낙찰가로 계산한 추정 구간입니다 — 실제 배당 결과와 대조해 검증한 값이 아닙니다(법원이 배당표 실적을 공개하지 않습니다). 표시된 금액은 등기부상 채권최고액 기준이며 실제 채권 잔액은 알 수 없습니다. 채권의 실제 매각 의사·양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.10.06 3회 · 최저 74,480,000원
B 매력지수66 유찰 1회

부동산임의경매

2024타경62594 · 부산지방법원 · 오피스텔
최저매각가 2차 · 유찰 1회 가격 메리트
106,400,000 1억 640만 감정가 152,000,000원
감정가의 70% ▼ 30% 할인
다음 매각기일
09-01
부산지방법원 10:00
입찰 보증금
1,064만원
최저가의 10% · 10,640,000원
감정가 대비
▼ 30.0% 싸게 매수
감정가 1.52억원
최근 결과
1 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 802호 임차권은 말소기준 이후라 대항력 없고 매수인 인수는 0원입니다. 다만 감정가 70%만으로 시세보다 싸다고 판단할 수는 없습니다.
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 1회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 오피스텔

인수는 0원, 감정가 70% — 부산 더토포필리아 802호

부산지방법원 2024타경62594 · 부산광역시 부산진구 가야대로784번길 46-14, 8층802호 (부전동,더토포필리아)
감정가 152,000,000원 · 최저매각가 106,400,000원(1회 유찰) · 매각기일 2026.09.01
💰 최저 106,400,000원 📉 감정가의 70% 🧾 매수인 인수 0원 👤 802호 임차보증금 10,000,000원
66
매력지수 B등급 · 말소기준 이후 임차권으로 인수 0원이나 실거래 시세 확인 없이 감정가 70%만으로 가격 메리트를 단정할 수 없는 오피스텔
2021.06.16 근저당이 말소기준이고 802호 이예진 임차권은 후순위·대항력 없음으로 매수인 인수 0원이다. 다만 현재 최저가 106,400,000원이 감정가의 70%라는 사실 외에 시세 비교 근거가 없어 가격 판단은 보수적으로 봐야 한다.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 현재 최저가는 감정가 152,000,000원에서 1회 유찰된 106,400,000원입니다. 본건 802호에는 이예진 명의의 주택임차권이 등기돼 있지만 전입일·확정일자 모두 말소기준권리보다 뒤여서 대항력은 없고 매각으로 소멸합니다. 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 실거래 시세 수치가 없어 감정가의 70%라는 사실만으로 가격이 싸다고 단정할 수는 없습니다.
감정가 / 최저가
152,000,000원
최저 106,400,000원 · 1회 유찰
실질취득
106,400,000원
최저가 + 인수 0원
매수인 인수
0원
후순위 임차권 매각 소멸
핵심지표
감정가 70%
현재 1회 유찰

부산지방법원 2024타경62594. 부산진구 부전동 더토포필리아 8층 802호 오피스텔입니다. 공부상 업무시설이지만 감정평가상 현재 주거용 오피스텔로 이용되고 있습니다. 등기상 소유자는 주식회사서융이고, 2021.06.16. 부산성의신용협동조합의 채권최고액 10,704,000,000원 근저당권이 설정돼 있습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후의 경매개시결정과 이예진의 주택임차권은 매각으로 소멸합니다.

등기상 근저당권은 2025.11.19. 확정채권양도를 원인으로 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전됐습니다. 이는 새로운 선순위 권리가 붙은 것이 아니라 기존 말소기준 근저당권이 이전된 구조입니다. 따라서 낙찰자가 별도로 인수할 근저당이나 본건 임차보증금은 예상배당 기준 0원입니다.

물건 개요

사건번호부산지방법원 2024타경62594
소재지부산광역시 부산진구 가야대로784번길 46-14, 8층802호 (부전동,더토포필리아)
물건종류 / 현황오피스텔 · 공부상 업무시설 / 현황 주거용 오피스텔
건물철근콘크리트구조 · 지하2층 / 지상17층 · 8층 802호
소유자주식회사서융
감정가 / 최저가152,000,000원 / 106,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%)
신청채권자 / 청구부산성의신용협동조합 / 8,751,296,835원
매각기일2026.09.01

① 권리 흐름 — 2021.06.16. 근저당이 기준

말소기준권리는 2021.06.16. 접수된 부산성의신용협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 10,704,000,000원이고 공동담보목록 제2021-436호가 기재돼 있습니다. 2024.09.19. 임의경매가 개시됐고, 본건 802호 이예진의 임차권등기는 그보다 뒤인 2024.11.04. 접수됐습니다. 임차인의 전입·점유개시·확정일자는 모두 2022.11.10.으로 말소기준일보다 늦으므로 대항력은 없습니다.

② 본건 임차인 — 이예진 임차권은 후순위

임차인범위전입 / 확정보증금배당요구대항력우선변제승계
이예진 전유부분 전부 2022.11.10 / 2022.11.10 10,000,000원 2024.11.04 없음 미상 없음

이예진의 임대차계약일은 2022.11.03., 전입·점유개시·확정일자는 2022.11.10.이며 보증금은 10,000,000원입니다. 임차권등기는 2024.10.31. 임차권등기명령을 원인으로 2024.11.04. 접수됐습니다. 그러나 말소기준권리인 2021.06.16. 근저당보다 모두 후순위이고, 자료상 대항력도 없음으로 판정돼 있습니다. 따라서 이 임차권 때문에 낙찰자가 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다.

✅ 본건 802호 임차인 핵심 보증금 10,000,000원의 임차권이 존재하지만 말소기준권리보다 후순위입니다. 예상배당표상 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.

③ 가격 — 70% 유찰가, 그러나 ‘싸다’ 판단은 보류

감정가는 152,000,000원, 현재 최저매각가는 106,400,000원입니다. 1회 유찰돼 감정가의 70%까지 내려온 상태입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준도 106,400,000원입니다.

다만 비교 가능한 실거래 시세 수치가 제시되지 않았기 때문에, “감정가의 70%니까 시세보다 싸다”라고 판단하면 안 됩니다. 감정가 할인율은 경매 회차를 설명하는 숫자일 뿐 실제 시장가격과의 할인율을 뜻하지 않습니다. 이번 사건은 권리 측면에서는 비교적 단순하지만, 가격 메리트는 별도의 실거래 검증이 필요한 유형입니다.

⚠️ 감정가 할인율과 시세 할인율은 다릅니다 현재 회차는 106,400,000원으로 감정가 152,000,000원의 70%입니다. 그러나 실거래 비교값 없이 이 숫자만으로 저가매수 여부를 판단할 근거는 부족합니다.

④ 예상배당표 (매각가 106,400,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
0. 집행비용-2,289,600원
1. 근저당 · 부산성의신용협동조합10,704,000,000원104,110,400원
미배당-10,599,889,600원
소유자 교부-0원

106,400,000원 매각을 가정하면 집행비용 2,289,600원을 제외한 104,110,400원이 근저당권 배당으로 계산됩니다. 근저당 채권최고액 기준 미배당은 10,599,889,600원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 매수인 인수액은 0원입니다.

매각대금 배분 (현재 회차 106,400,000원)
집행비용 2,289,600원과 근저당 배당 104,110,400원으로 매각대금 전액이 배분됩니다.
회차별 미배당
실거래 비교값이 없어 회차별 근저당 미배당액을 표시했습니다. 최저가가 내려가도 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다.
✅ 권리 관점 본건 임차권은 말소기준권리 후순위이고 대항력이 없습니다. 현재 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원이며, 권리분석의 핵심은 비교적 명확합니다.
⛔ 가격 관점 1회 유찰로 감정가의 70%까지 내려왔지만 실거래 시세와의 비교 근거가 없습니다. 106,400,000원이 싸다는 결론은 현재 자료만으로 낼 수 없습니다. 가격 판단은 권리 안전성과 별개로 검증해야 합니다.

⑤ 유찰 시나리오

회차감정가 대비매각가근저당 배당미배당인수
현재 회차 · 1회 유찰 70% 106,400,000원 104,110,400원 10,599,889,600원 0원
2회 유찰 시 49% 74,480,000원 72,739,360원 10,631,260,640원 0원
3회 유찰 시 34% 52,136,000원 50,797,552원 10,653,202,448원 0원

유찰이 진행되면 매각가격과 근저당 배당액은 함께 감소하지만, 제공된 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 이번 사건에서는 유찰에 따른 핵심 변화가 인수위험이 아니라 매입가격에 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

  • 입지. 부산진구 부전동 롯데백화점 남측 인근 이면도로변에 위치하며, 주변에 근린생활시설·오피스텔·단독주택 등이 혼재합니다.
  • 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류소와 부산도시철도1호선 서면역이 있어 제반 교통사정은 양호한 편입니다.
  • 현황. 공부상 업무시설이지만 현황은 주거용 오피스텔입니다.
  • 건물. 철근콘크리트구조 지하2층/지상17층 건물이며 위생·급배수, 도시가스 난방, 소화전, 화재탐지·경보, 승강기, 주차타워 설비가 갖춰져 있습니다.
  • 도로. 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트포장도로에 접합니다.
  • 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역에 포함됩니다.
  • 토지. 토지면적 627.6㎡, 공시지가 10,150,000원/㎡, 지목은 대이며 평지의 가로장방형입니다.
  • 위반 여부. 위반건축물 사항은 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

  • 말소기준 재확인. 2021.06.16. 부산성의신용협동조합 근저당권이 기준이며 채권최고액은 10,704,000,000원입니다.
  • 802호 임차권 확인. 이예진의 전입·점유·확정일자는 2022.11.10.으로 말소기준권리보다 늦고 대항력은 없습니다.
  • 근저당 이전 확인. 2025.11.19. 기존 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전된 등기 흐름을 원본에서 최종 대조해야 합니다.
  • 용도 확인. 공부상 업무시설, 현황 주거용 오피스텔이라는 차이를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
  • 가격 검증. 감정가 70%라는 할인율과 실제 시세 할인율은 별개이므로 주변 오피스텔 실거래와 임대수익 수준을 별도로 대조해야 합니다.
  • 배당 변동. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 계산이므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.

맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증 필요”

이 사건의 권리 핵심은 명확합니다. 2021.06.16. 근저당이 말소기준권리이고, 본건 802호 이예진의 임차권은 그보다 뒤에 형성돼 대항력이 없으며 매각으로 소멸합니다. 현재 106,400,000원 매각을 가정한 배당표에서도 매수인 인수액은 0원입니다.

반면 가격은 단순히 “1회 유찰, 감정가 70%”만 보고 판단하기 어렵습니다. 실제 비교 가능한 실거래 시세가 없는 만큼 현재 최저가가 시장가격보다 낮다는 근거는 없습니다. 따라서 이 물건은 권리상 인수 위험은 낮지만, 가격 메리트는 별도 검증이 필요한 오피스텔로 보는 것이 제공된 자료와 가장 일관된 결론입니다.

본 리포트는 등기사항·현황조사·매각 관련 자료·감정평가 내용과 제공된 배당 시나리오를 토대로 작성한 분석 의견입니다. 실제 배당은 당해세·최우선변제 등으로 달라질 수 있으며, 오피스텔의 실제 시세와 임대수익은 개별 호실의 상태와 시장 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 투자 권유가 아니며 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서 등 원본 확인과 전문가 자문을 권합니다. 본 리포트의 내용과 이를 근거로 한 의사결정·입찰·투자 및 그 결과에 대해서는 작성자·운영자가 법적 책임을 지지 않습니다.

위치 / 로드뷰

부산광역시 부산진구 가야대로784번길 46-14, 8층802호 (부전동,더토포필리아)

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