부동산임의경매 (아파트)

한 줄 평 말소기준은 2021.06.16. 부산성의신용협동조합 근저당이고, 707호의 김민지 전입일은 2024.01.25.로 그보다 뒤입니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력은 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 김민지의 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 점유·명도 조건은 입찰 전 다시 확인할 필요가 있습니다. 최저가는 감정가의 70%지만 실거래 시세 자료가 없어 이를 곧바로 ‘싸다’고 평가할 근거는 없습니다.

감정가 / 최저가

158,000,000원

최저 110,600,000원 · 1회 유찰

현재 최저가율

70%

감정가 대비 현재 회차

매수인 인수

0원

배당 시나리오상 인수 없음

707호 점유

1명

보증금·확정일자 미상

부산지방법원 2024타경62594. 대상은 부산진구 부전동 ‘더토포필리아’ 7층 707호입니다. 공부상 업무시설이지만 감정평가 현황은 주거용 오피스텔입니다. 현재 소유자는 주식회사서융이고, 권리의 기준점은 2021년 6월 16일 설정된 부산성의신용협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 10,704,000,000원이며 공동담보목록 제2021-436호가 기재돼 있습니다.

경매개시결정은 2024년 9월 19일 부산성의신용협동조합 명의로 들어왔고, 사건 청구금액은 8,751,296,835원입니다. 이후 2025년 11월 19일 해당 근저당권이 확정채권양도를 원인으로 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전됐고, 2026년 2월 13일 부산진구 압류가 추가됐습니다. 제공된 권리판정에서는 말소기준권리와 그 이후 권리가 매각으로 소멸하는 구조입니다.

물건 개요

사건번호	부산지방법원 2024타경62594
소재지	부산광역시 부산진구 가야대로784번길 46-14, 7층707호 (부전동,더토포필리아)
물건종류	오피스텔 · 공부상 업무시설 / 현황 주거용 오피스텔
소유자	주식회사서융
감정가 / 최저가	158,000,000원 / 110,600,000원 (1회 유찰, 감정가 70%)
경매개시 채권자	부산성의신용협동조합
청구금액	8,751,296,835원
매각기일	2026.09.01

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준은 2021.06.16. 을구 1번 근저당권입니다. 근저당권자는 부산성의신용협동조합, 채권최고액은 10,704,000,000원이며 채무자는 주식회사서융입니다. 2024.09.19. 임의경매개시결정과 2026.02.13. 압류는 모두 그 이후에 들어온 권리로, 제공된 판정상 매각으로 소멸합니다.

✅ 등기상 인수 판단 현재 매각가 110,600,000원 가정 배당표와 모든 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 채권자 미배당액이 크더라도 그 미배당 자체가 매수인에게 승계되는 구조로 계산되지는 않습니다.

② 707호 임차·점유 — 대항력은 없지만 보증금은 미상

점유자	호수	전입일	보증금	월세	대항력	우선변제	승계
김민지	707호	2024.01.25	미상	미상	없음	미상	없음

707호 조사상 점유자는 김민지이고 전입일은 2024.01.25.입니다. 이는 말소기준 2021.06.16.보다 뒤이므로 제공된 판정은 대항력 없음입니다. 보증기관 대위나 승계 신고도 없습니다. 따라서 현재 자료에서 임차보증금이 매수인에게 인수되는 금액은 없습니다.

⚠️ 남은 확인 포인트 김민지의 보증금과 확정일자는 확인되지 않고, 배당요구 사실도 확인되지 않습니다. 대항력 자체는 전입일이 말소기준보다 늦어 없는 것으로 판정돼 있지만, 실제 보증금 규모와 점유·명도 조건은 매각물건명세서와 현장 확인으로 보완하는 편이 안전합니다.

③ 가격 판단 — 최저가 70%, 그러나 시세 비교는 보류

감정가는 158,000,000원, 현재 최저매각가는 110,600,000원입니다. 1회 유찰 뒤 감정가의 70%까지 내려왔습니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 77,420,000원(49%), 3회 유찰 시 54,194,000원(34.3%)입니다.

다만 이 사건에는 동일 오피스텔의 최근 12개월 평균, 최신 실거래, 가격 추세 자료가 없습니다. 따라서 현재 최저가가 감정가보다 낮다는 사실만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 단정할 수 없습니다. 이 물건의 가격 판단은 실제 거래가를 별도로 확인한 뒤 해야 합니다.

⚠️ 70%라는 숫자의 의미 110,600,000원은 감정가 대비 70%라는 경매 회차 가격일 뿐입니다. 실거래 시세가 없는 상태에서는 감정가 할인율과 시장 할인율을 같은 의미로 볼 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 110,600,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
0. 집행비용	-	2,348,400원
2. 근저당 · 부산성의신용협동조합	10,704,000,000원	108,251,600원
잔여 · 소유자 교부	-	0원

근저당 채권최고액은 공동담보목록이 기재된 10,704,000,000원이고, 현재 회차 예상 미배당액은 10,595,748,400원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.

매각대금 배분 (현재 회차 110,600,000원)

집행비용 2,348,400원, 근저당 배당 108,251,600원, 소유자 잔여 0원.

회차별 근저당 미배당액

공동담보 근저당 채권최고액 기준의 미배당액으로, 매수인 인수액과는 별개입니다.

회차	매각가	근저당 예상배당	미배당	매수인 인수
현재 회차 · 1회 유찰	110,600,000원	108,251,600원	10,595,748,400원	0원
2회 유찰 시	77,420,000원	75,626,440원	10,628,373,560원	0원
3회 유찰 시	54,194,000원	52,818,508원	10,651,181,492원	0원

✅ 권리 관점 말소기준 근저당 이후의 경매개시결정·압류가 소멸하고, 707호 김민지 역시 말소기준 이후 전입입니다. 제공된 배당 시나리오 전 회차에서 매수인 인수는 0원입니다.

⛔ 가격·점유 관점 감정가 대비 70%라는 이유만으로 가격을 저렴하다고 볼 수는 없습니다. 실거래 시세가 없고, 707호 점유자의 보증금·확정일자가 확인되지 않으므로 가격 검증과 점유 확인을 마친 뒤 응찰가를 정하는 사건입니다.

⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

이용상태. 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)이고, 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
입지. 부산광역시 부산진구 부전동 롯데백화점 남측 인근 이면도로변으로, 주변에 근린생활시설·오피스텔·단독주택 등이 혼재합니다.
교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류소와 부산도시철도 1호선 서면역이 있어 감정평가상 교통사정은 양호한 편입니다.
건물. 철근콘크리트구조, 지하 2층·지상 17층 건물이며 위생·급배수·도시가스 난방·소화전·화재탐지·승강기·주차타워 설비가 있습니다.
토지·도로. 일반상업지역·방화지구이며 남측 약 6미터 내외 아스팔트 포장도로에 접합니다.
토지 조건. 토지면적 627.6㎡, 공시지가 10,150,000원/㎡, 평지의 가로장방형 토지입니다.
위반 여부. 제공된 감정·토지 자료상 위반건축물 표시는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

707호 점유 재확인. 김민지의 전입일은 2024.01.25.로 말소기준보다 늦지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 실제 임대차계약과 현재 점유 여부를 확인해야 합니다.
가격 검증. 현재 최저가 110,600,000원은 감정가의 70%입니다. 별도 실거래 확인 없이 ‘30% 할인’만으로 응찰가를 정하지 않는 것이 핵심입니다.
공동담보 확인. 근저당 채권최고액 10,704,000,000원에는 공동담보목록 제2021-436호가 기재돼 있으므로 채권 규모 자체와 707호의 실질 가치 판단을 혼동하지 않아야 합니다.
근저당 이전 확인. 2025.11.19. 부산성의신용협동조합의 1번 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전된 사실을 최신 등기와 대조해야 합니다.
배당 한계. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당순위와 금액은 매각기일 전 원본 서류로 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원”은 강점, “70%”는 시세가 아니다

이 사건의 핵심은 두 가지로 나뉩니다. 권리 쪽은 비교적 명확합니다. 2021.06.16. 근저당이 말소기준이고, 대상 707호 김민지의 전입은 2024.01.25.로 뒤입니다. 현재 배당표와 회차 시나리오에서도 매수인 인수액은 모두 0원입니다.

반면 가격은 별개의 문제입니다. 한 차례 유찰돼 158,000,000원에서 110,600,000원으로 내려왔지만, 이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없습니다. 따라서 권리는 합격에 가깝지만 가격은 검증 전까지 보류가 맞습니다. 여기에 707호 점유자의 보증금·확정일자 미상이라는 확인 과제까지 더해져, 단순히 ‘감정가의 70%’만 보고 접근하기보다는 시세 확인과 점유 확인을 먼저 끝내야 하는 오피스텔입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-07-28	유찰	1억 5,800만원
2	2026-09-01	대기	1억 1,060만원

채권자 관점 회수 구간

부동산임의경매

인수 0원, 그러나 707호 보증금·확정일자는 미상 — 부산 더토포필리아 707호

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

② 707호 임차·점유 — 대항력은 없지만 보증금은 미상

③ 가격 판단 — 최저가 70%, 그러나 시세 비교는 보류

④ 예상배당표 (매각가 110,600,000원 가정)

⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

⑥ 입찰 체크리스트

맺으며 — “인수 0원”은 강점, “70%”는 시세가 아니다

사건 개요

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현황조사 법원 집행관

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