부산지방법원 2024타경62594. 부전동 더토포필리아 2층 201호로 표시된 집합건물 경매입니다. 사건 용도 표시는 대지이고, 감정 이용상태를 보면 이 건물은 근린생활시설과 공부상 업무시설이면서 현황 주거용 오피스텔로 쓰이는 호실이 함께 있는 구조입니다. 따라서 대상 201호의 정확한 현황 용도를 다른 호실과 동일하게 가정하면 안 됩니다.
등기상 핵심은 2021.06.16 설정된 부산성의신용협동조합의 채권최고액 10,704,000,000원 근저당권입니다. 이 근저당권이 말소기준권리이고 공동담보목록 제2021-436호가 기재돼 있습니다. 이후 임의경매개시결정, 강제경매개시결정, 부산광역시 남구 압류는 모두 말소기준권리보다 뒤에 발생했습니다. 근저당권은 2025.11.19 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전 등기돼 있으므로, 입찰 직전 최종 근저당권자와 배당수령권자 확인은 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경62594 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 가야대로784번길 46-14, 2층201호 (부전동,더토포필리아) |
| 용도 / 이용상태 | 사건 용도: 대지 · 건물 내 근린생활시설 및 현황 주거용 오피스텔 혼재 |
| 소유자 | 주식회사서융 |
| 감정가 / 최저가 | 655,000,000원 / 458,500,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산성의신용협동조합 / 8,751,296,835원 |
| 말소기준권리 | 2021.06.16 부산성의신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 10,704,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 기준 근저당 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2021.06.16 근저당권입니다. 2024.09.19 임의경매개시, 2025.10.15 강제경매개시, 2026.01.14 압류는 모두 그 이후 권리로 매각에 의해 소멸하는 구조입니다. 2025.11.19의 등기는 별도의 신규 담보권이 아니라 기존 1번 근저당권의 이전으로, 등기상 근저당권자가 부산성의신용협동조합에서 케이씨유엔피엘대부주식회사로 변경돼 있습니다.
② 점유·임차 조사 — 48명 모두 기준권리 이후 전입, 다만 201호와 직접 일치하지 않는다
점유조사에는 48명이 기재돼 있고 보증기관의 대위·승계로 표시된 사람은 없습니다. 따라서 중복 신고를 제외한 보증기관 승계 문제가 아니라 실제 점유자 명단으로 볼 수 있습니다. 이들의 전입일은 모두 말소기준일인 2021.06.16 이후여서 조사상 대항력은 없습니다. 다만 가장 중요한 점은 48명 가운데 대상 호수인 201호로 기재된 사람은 없다는 것입니다.
| 점유자 | 호수 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정호성 | 101호 | 2023.05.11 | 30,000,000원 | 2,500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 고종한 | 102호 | 2023.06.16 | 20,000,000원 | 900,000원 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 유도숙 | 202호 | 2023.08.08 | 30,000,000원 | 950,000원 | 없음 | 미상 | 없음 | 2024.11.26 |
| 신중인 | 301호 | 2023.07.17 | 30,000,000원 | 1,250,000원 | 없음 | 미상 | 없음 | 2024.10.14 |
| 김태림 | 302호 | 2022.09.27 | 20,000,000원 | 1,200,000원 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 성호제 | 304호 | 2024.09.13 | 20,000,000원 | 800,000원 | 없음 | 미상 | 없음 | 2024.11.11 |
| 안병윤 | 401호 | 2022.07.27 | 20,000,000원 | 1,300,000원 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 배윤미 | 402호 | 2024.09.13 | 20,000,000원 | 1,100,000원 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 한영주 | 504호 | 2022.11.28 | 10,000,000원 | 500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 김세아 | 701호 | 2024.04.02 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 전희은 | 702호 | 2022.12.16 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 우승원 | 703호 | 2023.12.05 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2024.10.14 |
| 박정영 | 704호 | 2024.02.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 김기범 | 705호 | 2024.09.20 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 송예진 | 706호 | 2023.08.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 김민지 | 707호 | 2024.01.25 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 이승주 | 708호 | 2024.08.16 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 권미경 | 709호 | 2023.05.15 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2024.10.11 |
| 한금상(거주불명자) | 709호 | 2022.03.07 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 차유빈 | 710호 | 2023.09.15 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2024.10.14 |
| 김수연 | 801호 | 2024.08.16 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 이예진 | 802호 | 2022.11.10 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 박화윤 | 803호 | 2023.11.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 주자련 | 804호 | 2024.01.12 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2024.10.18 |
| 황희지 | 805호 | 2023.11.10 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 진재연 | 806호 | 2023.08.14 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2024.10.16 |
| 송근혜 | 807호 | 2021.12.07 | 5,000,000원 | 500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 정희숙 | 807호 | 2023.06.09 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 심수진 | 807호 | 2024.03.12 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2024.11.28 |
| 김민아 | 808호 | 2022.05.19 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 문단비 | 809호 | 2022.01.21 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2024.10.15 |
| 정미애 | 810호 | 2024.03.04 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 김소연 | 1402호 | 2024.08.12 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 최진경 | 1403호 | 2024.09.10 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2024.10.29 |
| 정창환 | 1405호 | 2021.12.30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 황하성 | 1406호 | 2024.10.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 김인하 | 1407호 | 2024.01.04 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 송남진 | 1408호 | 2021.12.06 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 전현정 | 1410호 | 2024.03.05 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 정샛별 | 1501호 | 2022.05.25 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 강래경 | 1503호 | 2024.09.20 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.07.25 |
| 박민영 | 1504호 | 2022.04.26 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 배정인 | 1505호 | 2022.09.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 정다연 | 1506호 | 2024.05.01 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 손예림 | 1508호 | 2023.10.31 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2024.10.15 |
| 양나영 | 1509호 | 2022.07.07 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 박진희 | 1509호 | 2023.08.14 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 이지나 | 1510호 | 2023.08.18 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
보증금이 구체적으로 확인되는 점유자는 10명이고 확인된 보증금 합계는 205,000,000원, 월세 합계는 11,000,000원입니다. 모두 201호가 아닌 다른 호수에 기재돼 있으므로 이 합계를 201호의 인수금액으로 보아서는 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%지만 ‘시세 할인’은 확인되지 않았다
현재 최저매각가는 458,500,000원으로 감정가 655,000,000원의 70%입니다. 다만 감정가 대비 할인율은 시장가격 대비 할인율과 같은 뜻이 아닙니다. 이 물건은 동일 조건 실거래와 비교해 현재 가격이 최근 시세보다 낮은지 확인할 수 있는 기준이 없으므로, 최저가가 70%라는 이유만으로 “저렴하다”, “가격 메리트가 크다”고 평가할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 458,500,000원 | 451,515,000원 | 10,252,485,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 49% | 320,950,000원 | 315,656,700원 | 10,388,343,300원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34.3% | 224,665,000원 | 220,719,690원 | 10,483,280,310원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 458,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.5% 추정) | - | 6,985,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 부산성의신용협동조합 | 10,704,000,000원 | 451,515,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 근저당권 채권최고액 10,704,000,000원 가운데 451,515,000원이 배당되고, 미배당액은 10,252,485,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 송달·공고·감정·집행관 매각수수료를 반영한 추정액입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진구 부전동 롯데백화점 남측 인근 이면도로변에 위치하며, 주변은 각종 근린생활시설·오피스텔·단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류소와 부산도시철도 1호선 서면역이 있어 제반 교통사정은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 2층·지상 17층 건물로, 위생·급배수·도시가스 난방·소화전·화재탐지·경보·승강기·주차타워 설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도. 감정 이용상태상 일련번호 1~19는 근린생활시설, 일련번호 20~59는 공부상 업무시설이지만 현황 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 대상 201호가 어느 일련번호에 해당하는지는 별도 대조가 필요합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 627.6㎡, 공시지가 10,150,000원/㎡이며 평지의 가로장방형 토지입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역에 포함됩니다. 남측으로 약 6미터 내외의 아스팔트포장도로에 접합니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 201호 실제 점유 확인. 점유조사 48명 중 201호로 표시된 사람은 없습니다. 공실인지, 소유자·법인 관계자가 사용하는지, 별도 임차인이 있는지 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가 458,500,000원은 감정가의 70%지만 시세와 직접 비교된 할인율은 아닙니다. 대상 201호의 실제 용도와 유사한 거래를 기준으로 응찰가 상한을 다시 산정해야 합니다.
- 용도 대조. 건물에는 근린생활시설과 현황 주거용 오피스텔이 혼재합니다. 201호의 공부상 용도와 현황 이용상태를 반드시 일치시켜 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 2025.11.19 기존 1번 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 입찰 직전 등기부에서 최종 권리자와 추가 변경 여부를 확인하세요.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당권에는 공동담보목록 제2021-436호가 기재돼 있습니다. 채권최고액 10,704,000,000원을 201호 단독 가치와 동일한 개념으로 해석해서는 안 됩니다.
- 배당 변수. 예상배당에는 당해세·임차인의 최우선변제에 따른 실제 배당변동 가능성이 있습니다. 다만 현재 계산된 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원”과 “싸게 사는 것”은 별개다
이 사건의 장점은 분명합니다. 말소기준권리는 2021.06.16 근저당권으로 선명하고, 이후 경매개시결정과 압류는 소멸 구조이며, 현재부터 3회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 하지만 최저가 458,500,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 가격 메리트를 인정할 수는 없습니다. 실거래 비교 기준이 없는 상태에서는 실질취득 458,500,000원이 시장가격보다 낮은지 확인되지 않았기 때문입니다.
또한 점유조사에는 48명이 등장하지만 전부 201호 외 다른 호수로 표시돼 있고, 대상 201호의 직접 점유자는 확인되지 않습니다. 따라서 이 물건은 권리금액 인수는 낮지만, 가격과 실제 점유·용도를 확인해야 완성되는 유형입니다. 결론은 “권리는 양호, 가격 판단은 보류, 201호 현장 확인은 필수”입니다.
