부동산임의경매 (아파트)

한 줄 평 말소기준은 2021.06.16 부산성의신용협동조합 근저당권이고, 본건 1509호와 직접 관련된 양나영의 전입 및 박진희의 임차권등기는 모두 그 이후입니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 1회 유찰로 최저가가 감정가의 70%까지 내려왔다는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단할 수는 없습니다.

감정가 / 최저가

161,000,000원

최저 112,700,000원 · 1회 유찰

실질취득

112,700,000원

현재 최저가 + 인수 0원

매수인 인수

0원

배당 시뮬레이션 기준

핵심지표

70%

감정가 대비 현재 회차

부산지방법원 2024타경62594. 더토포필리아 15층 1509호 오피스텔입니다. 공부상 용도는 업무시설이지만 감정평가 현황은 주거용 오피스텔입니다. 현재 소유자는 주식회사서융이며, 등기부상 핵심 권리는 2021.06.16 설정된 부산성의신용협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 10,704,000,000원이고 공동담보목록 제2021-436호가 기재되어 있습니다.

이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 2024.09.19 임의경매개시결정, 2024.10.24 박진희의 주택임차권등기가 이어졌고, 근저당권은 2025.11.19 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전 등기됐습니다. 본건 배당 계산에서는 매각대금 112,700,000원 중 집행비용 2,377,800원을 제외한 110,322,200원이 근저당권 채권에 배당되고, 매수인이 별도로 떠안는 금액은 0원으로 계산됩니다.

물건 개요

사건번호	부산지방법원 2024타경62594
소재지	부산광역시 부산진구 가야대로784번길 46-14, 15층1509호 (부전동,더토포필리아)
용도	오피스텔 · 공부상 업무시설 · 현황 주거용 오피스텔
건물	철근콘크리트구조 · 지하2층 / 지상17층
소유자	주식회사서융
감정가 / 최저가	161,000,000원 / 112,700,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%)
청구액	8,751,296,835원
매각기일	2026.09.01

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리 확인

말소기준은 2021.06.16 부산성의신용협동조합 근저당권입니다. 2024.09.19 임의경매개시결정은 그 이후 권리로 매각 시 소멸하고, 2024.10.24 등기된 박진희의 주택임차권 역시 말소기준권리 이후에 위치해 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.

✅ 매수인 인수액 현재 매각가 112,700,000원을 가정한 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원입니다. 근저당권 채권 자체는 매각대금으로 모두 충족되지 않지만, 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조로 계산되어 있지는 않습니다.

② 임차관계 — 본건 1509호 직접 확인

성명	점유 / 용도	전입	보증금	대항력	우선변제	승계
양나영	1509호	2022.07.07	미상	없음	미상	없음
박진희	건물 전유부분 전부 · 주거(임차권등기)	2023.08.14	10,000,000원	없음	미상	없음

양나영의 전입일은 2022.07.07로 말소기준권리인 2021.06.16보다 늦어 대항력 없음으로 정리되어 있습니다. 보증금은 확인되지 않습니다. 박진희는 임대차계약일자와 확정일자가 2023.07.26, 점유개시일자가 2023.08.10, 주민등록일자가 2023.08.14이며 임차보증금은 10,000,000원, 차임은 450,000원입니다. 2024.10.24 주택임차권이 등기됐지만 역시 말소기준권리 이후이므로 대항력은 없는 것으로 정리되어 있습니다.

⚠️ 점유와 등기 모두 최종 원본 대조 본건에는 1509호 전입자로 양나영이 확인되고, 별도로 박진희의 임차권등기가 전유부분 전부에 기재되어 있습니다. 배당 시뮬레이션상 인수액은 0원이지만 실제 입찰 전에는 현재 점유관계와 매각물건명세서의 최종 기재를 서로 대조할 필요가 있습니다.

③ 가격 — 1회 유찰 70%, 그러나 ‘싸다’는 결론은 금지

감정가는 161,000,000원, 현재 최저매각가는 112,700,000원입니다. 1회 유찰을 거쳐 감정가의 70% 수준까지 내려왔습니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차 기준 실질취득액도 112,700,000원입니다.

다만 이 할인율은 어디까지나 감정가 대비 할인율입니다. 동일 조건의 최근 실거래 가격과 직접 비교할 수 있는 수치가 없으므로, 112,700,000원이 시장가격보다 낮다고 단정하거나 단순히 “유찰돼 싸졌다”고 평가해서는 안 됩니다. 현재 단계에서 확인되는 것은 감정가 161,000,000원에서 112,700,000원으로 내려왔다는 사실까지입니다.

④ 예상배당표 (매각가 112,700,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
0. 집행비용 (약 매각가의 2.1% 추정)	-	2,377,800원
2. 을구 1번 근저당권 · 부산성의신용협동조합	10,704,000,000원	110,322,200원
잔여 · 소유자 교부	-	0원
근저당권 미배당	-	10,593,677,800원

현재 회차에서는 집행비용 2,377,800원을 제외한 110,322,200원이 근저당권 채권에 배당되고 소유자 잔여는 0원입니다. 근저당권 채권 미배당액은 10,593,677,800원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.

매각대금 배분 (현재 112,700,000원)

회차별 근저당권 미배당

유찰이 이어질수록 매각대금은 감소하고 근저당권 미배당액은 증가합니다. 이 미배당액은 매수인 인수액과 동일한 개념이 아닙니다.

✅ 권리 관점 본건에 직접 확인되는 전입 및 임차권등기는 모두 2021.06.16 말소기준권리보다 늦습니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수 0원으로 계산되어 권리 구조 자체는 비교적 명확합니다.

⛔ 가격 관점 현재 최저가 112,700,000원은 감정가 161,000,000원의 70%이지만, 감정가 대비 할인만으로 시세 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 입찰가는 실제 거래가격과 임대수익 수준을 별도로 확인한 뒤 판단해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

입지. 부산진구 부전동 롯데백화점 남측 인근 이면 도로변에 위치하고, 주변은 근린생활시설·오피스텔·단독주택 등이 혼재합니다.
교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류소와 부산도시철도1호선 서면역이 소재해 제반 교통사정은 양호한 편입니다.
현황 용도. 공부상 업무시설이나 현황은 주거용 오피스텔로 이용되고 있습니다.
건물·설비. 철근콘크리트구조 지하2층·지상17층 건물로, 급·배수설비, 도시가스 난방, 소화전, 화재탐지·경보설비, 승강기 및 주차타워설비가 되어 있습니다.
도로. 남측으로 노폭 약 6미터 내외 아스팔트포장도로에 접합니다.
토지. 일반상업지역·방화지구이며, 공시지가는 10,150,000원/㎡, 토지면적은 627.6㎡입니다.
규제. 가로구역별 최고높이 제한지역으로 기준높이 70m 및 최고높이 100m가 기재되어 있고, 도시관리계획 입안중입니다.
위반사항. 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

말소기준 확인. 2021.06.16 부산성의신용협동조합 근저당권이 기준이며, 이후 임차관계와 경매개시결정의 순서를 원본 등기부에서 다시 대조합니다.
1509호 점유 확인. 양나영 전입 내역과 박진희 임차권등기가 함께 확인되므로 실제 현재 점유자 및 인도 상태를 확인합니다.
보증금 미상 확인. 양나영의 보증금은 확인되지 않으므로 최종 매각물건명세서와 현황조사 내용을 대조합니다.
용도 차이 확인. 공부상 업무시설과 현황 주거용 오피스텔이라는 차이를 실제 이용상태와 함께 확인합니다.
가격 검증. 현재 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 가격 메리트를 단정하지 말고, 동일 건물·인근 오피스텔 거래가격과 임대조건을 별도로 확인합니다.
배당 한계. 현재 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 최종 배당관계는 원본 서류로 확인합니다.

맺으며 — “인수 0원과 가격 메리트는 별개다”

이 물건의 핵심은 비교적 선명합니다. 말소기준권리는 2021.06.16 근저당권이고, 1509호에 직접 연결되는 양나영의 전입과 박진희의 임차권등기는 모두 그 이후입니다. 현재 매각가 112,700,000원을 전제로 한 계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다.

반면 가격은 별도의 검증이 필요합니다. 1회 유찰로 감정가 161,000,000원에서 112,700,000원까지 내려와 현재 회차가 감정가의 70%인 것은 맞지만, 그 자체가 시세보다 싸다는 뜻은 아닙니다. 따라서 결론은 권리는 후순위 소멸 구조, 가격은 실제 거래·임대 수준 확인 후 판단입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-07-28	유찰	1억 6,100만원
2	2026-09-01	대기	1억 1,270만원

채권자 관점 회수 구간

부동산임의경매

1회 유찰로 감정가의 70% — 권리는 후순위 소멸, 가격 판단은 별개다

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리 확인

② 임차관계 — 본건 1509호 직접 확인

③ 가격 — 1회 유찰 70%, 그러나 ‘싸다’는 결론은 금지

④ 예상배당표 (매각가 112,700,000원 가정)

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

⑥ 입찰 체크리스트

맺으며 — “인수 0원과 가격 메리트는 별개다”

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