부산지방법원 2024타경56674. 부산 연제구 연산동 다사랑빌 2층 201호는 전유면적 22.71㎡의 집합건물입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있습니다. 감정평가상 건물에는 업무시설(오피스텔)과 공동주택(다세대주택)이 함께 있어, 본 호실의 공부상 용도와 실제 이용상태를 별도로 대조해야 합니다.
이 사건은 단순한 가격 할인 문제가 아닙니다. 등기부에는 남부산농업협동조합의 근저당권과 그 권리의 이전 내역이 있고, 최길한 명의의 임차권등기도 존재합니다. 이와 별도로 다수의 임차관계가 확인 대상에 올라 있습니다. 최저가가 낮아져도 미배당 보증금 인수가 늘어나면 실질취득액이 크게 내려가지 않을 수 있다는 점이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경56674 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 월드컵대로165번길 29, 2층201호 (연산동, 다사랑빌) |
| 물건종류 | 근린시설(사건상 용도) · 집합건물 |
| 건물 이용형태 | 업무시설(오피스텔)·공동주택(다세대주택) 혼합 건물 |
| 전용면적 / 층수 | 22.71㎡ · 지상 13층 중 2층 |
| 건물 규모 | 오피스텔 43개호 · 공동주택 19세대 |
| 사용승인 | 2018.11.21 |
| 공유자 | 김본선(3분의 1) · 윤종대(3분의 1) · 윤희찬(3분의 1) |
| 감정가 / 최저가 | 77,000,000원 / 77,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 남부산농업협동조합 |
| 청구액 | 3,709,159,214원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준부터 재확인해야 한다
2018년 근저당권의 채권최고액은 4,320,000,000원이며 공동담보목록 제2018-331호가 기재되어 있습니다. 이는 본 호실에 대한 단독 채권액으로 단정할 수 없습니다. 신청채권자의 청구액은 3,709,159,214원입니다.
등기부상 최길한의 주택임차권은 2025.01.13 등기되었습니다. 임대차계약일·전입일·확정일자는 2019.01.14이고, 2020.12.30 보증금이 증액되었습니다. 다만 선행 근저당권과의 순위가 확정되지 않았으므로, 임차권등기가 있다는 사실만으로 매수인의 인수액 또는 우선배당액이 확정되는 것은 아닙니다.
② 임차관계 — 보증금보다 먼저 호실 해당 여부를 확인
확인 대상 명단에는 53명이 기재되어 있으며 보증기관 대위·승계로 표시된 인원은 없습니다. 다만 상당수의 점유 부분이 특정되지 않았습니다. 따라서 53명이 모두 본 201호의 독립된 실제 임차인이라고 확정할 수 없으며, 중복·세대관계·다른 호실 해당 여부를 대조해야 합니다.
이다은 68,000,000원 · 윤수진 65,000,000원 · 김영수 5,000,000원 · 윤성민 5,000,000원 · 최길한 63,000,000원
예상배당에서는 최길한의 63,000,000원을 배당 대상으로, 나머지 143,000,000원을 인수 대상으로 계산합니다. 두 금액은 서로 다른 처리 항목이며, 실제 본 호실 해당 여부와 법적 순위가 확인되어야 합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|
대항력 배지는 확정 판정이 아닌 확인 상태를 나타냅니다. 보증금 미상은 0원을 뜻하지 않습니다. 확정일자와 배당요구가 모두 확인되는 최길한의 경우에도 실제 배당순위는 선행 권리와의 관계를 대조해야 합니다.
③ 실질취득액 — 낙찰가만으로 판단하면 안 된다
현재 신건 최저매각가는 77,000,000원입니다. 그러나 인수 추정액 143,000,000원을 합산하면 실질취득액은 220,000,000원으로 계산됩니다. 이는 취득세·명도비·미납관리비 등의 추가 부담을 반영하기 전 금액입니다.
| 시나리오 | 매각가 | 인수 추정 | 실질취득 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 77,000,000원 | 143,000,000원 | 220,000,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 61,600,000원 | 145,908,800원 | 207,508,800원 |
| 2회 유찰 (64%) | 49,280,000원 | 158,007,040원 | 207,287,040원 |
실질취득 추정액 = 시나리오별 매각가 + 매수인 인수 추정액. 각 인수 추정액은 해당 회차의 예상 계산 결과입니다. 실제 배당과 권리순위 확정에 따라 달라지며 모든 임차보증금 미상분을 포함한 최종 비용은 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 77,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,786,000원 |
| 1. 임차인 최길한(우선변제 가정) | 63,000,000원 | 63,000,000원 |
| 2. 소유자 잔여(추정) | — | 12,214,000원 |
| 별도 · 이다은 인수 추정 | 68,000,000원 | 0원 |
| 별도 · 윤수진 인수 추정 | 65,000,000원 | 0원 |
| 별도 · 김영수 인수 추정 | 5,000,000원 | 0원 |
| 별도 · 윤성민 인수 추정 | 5,000,000원 | 0원 |
위 표는 제공된 예상배당 계산의 구성입니다. 앞선 근저당권의 실제 순위와 채권자 배당이 확정되지 않았으며, 신청채권자의 배당액이 0원으로 계산된 상태이므로 법원의 확정 배당표처럼 해석해서는 안 됩니다. 당해세·최우선변제 등도 반영되지 않았습니다. 인수 추정액은 매각대금 배분액에 포함되지 않습니다.
⑤ 시세·환금성 — 실거래 검증 전 가격 판단 보류
다사랑빌은 2018년 사용승인된 건물로, 감정평가상 오피스텔과 다세대주택이 함께 있습니다. 그러나 본 201호와 직접 비교할 수 있는 동일 용도·유사 면적 실거래 가격이 확인되지 않아 실질취득액 220,000,000원의 시세 대비 적정성을 판단할 근거가 부족합니다.
⑥ 입지·물건 특성 (감정요항표 기준)
- 위치. 부산광역시 연제구 연산동 연제초등학교 북서측 인근. 주변은 오피스텔·공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장과 부산 도시철도 1호선 연산역이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 13층 건물. 위생설비·개별난방설비·옥내소화전·승강기설비가 있습니다.
- 도로. 북동측과 북서측에 각각 폭 약 6m 포장도로가 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역· 교육환경보호구역에 해당합니다. 토지면적은 269.1㎡이며 공시지가는 3,510,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
- 용도와 환금성. 사건상 근린시설 표기와 감정평가상 오피스텔·다세대주택의 호실별 이용구분을 대조해야 합니다. 용도에 따라 비교 가능한 거래시장과 수요층이 달라질 수 있습니다.
⑦ 입찰 전 필수 체크리스트
- 말소기준권리. 2018.11.30 근저당권의 말소 여부와 2026.01.30 근저당권 이전등기의 관계를 최신 등기부 원본으로 확인해야 합니다.
- 공동담보. 공동담보목록 제2018-331호의 범위와 본 호실에 대한 실제 채권·배당관계를 확인해야 합니다.
- 본 호실 임차인 특정. 확인 대상 53명 중 201호에 실제 해당하는 사람, 다른 호실 전입자, 중복·세대관계 여부를 현황조사서·명세서·전입세대 확인자료와 대조해야 합니다.
- 보증금 및 대항력. 미상 보증금과 확정일자, 전입·점유, 선행 권리와의 관계를 확인해야 합니다. 전입만으로 대항력이나 인수를 확정해서는 안 됩니다.
- 최길한 임차권. 63,000,000원 보증금, 확정일자, 배당요구 및 임차권등기의 효력을 확인하고 실제 배당·미배당 가능액을 다시 산정해야 합니다.
- 인수액 재계산. 143,000,000원은 조건부 추정치입니다. 보증금이 확정되지 않은 임차관계까지 확인한 뒤 최종 실질취득액을 계산해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.12.07 등기된 민간임대주택 관련 사항과 본 호실의 실제 용도·임대관계를 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 22.71㎡ 및 동일 공부상 용도의 최근 실거래를 확인한 뒤 최저가가 아닌 실질취득액과 비교해야 합니다.
- 명도·관리비. 실제 점유자, 미납관리비, 인도 가능성 및 추가 비용을 별도로 확인해야 합니다.
- 매각조건. 매각물건명세서 원본의 인수조건, 법정지상권·대항력 관련 기재, 특별매각조건을 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “7,700만원짜리 물건”으로 보면 위험하다
이 사건의 핵심은 감정가가 낮다는 사실이 아닙니다. 임차보증금 인수 가능성과 그 범위가 명확하지 않다는 점입니다. 현재 예상 계산은 143,000,000원의 인수를 전제로 하여 실질취득액을 220,000,000원으로 제시하지만, 다수 임차인의 실제 호실 해당 여부와 보증금이 불명확합니다.
게다가 2018년 근저당의 말소 표시와 이후 권리이전등기, 2024년 경매개시결정을 둘러싼 기준권리 해석까지 확인해야 합니다. 그러므로 현재 계산값만으로 인수액이 확정되었다고 판단해서도 안 되고, 반대로 임차인들이 모두 소멸한다고 판단해서도 안 됩니다.
결론은 입찰 보류·원본 확인 우선. 말소기준권리, 본 호실의 실제 임차인, 배당순위와 인수보증금이 확인된 뒤 실질취득액을 다시 산정해야 합니다. 시세 비교와 낙찰가 결정은 그다음입니다.
