부산지방법원 2024타경56674. 연제구 연산동 다사랑빌 13층 1306호의 임의경매입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 120,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 2019년 소유권이전 당시 거래가액은 196,000,000원으로 기재되어 있으나, 이는 과거 거래가이고 현재 시세를 뜻하지 않습니다. 이 물건의 핵심은 감정가 대비 할인율이 아니라 임차보증금 인수, 배당순위, 근저당권 말소 여부가 서로 얽힌 권리관계입니다.
등기상 현재 소유자는 김본선·윤종대·윤희찬으로 각 3분의 1 지분을 보유합니다. 최초 설정된 남부산농업협동조합 근저당권의 채권최고액은 4,320,000,000원이고, 경매 신청채권액은 3,709,159,214원입니다. 이 근저당권은 기말소로 분류되어 있으면서도 2026년 농업협동조합자산관리회사로 이전된 등기 내역이 이어집니다. 따라서 실제 유효한 선순위 담보권과 말소기준권리를 원본에서 대조하는 작업이 필수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경56674 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 월드컵대로165번길 29, 13층 1306호 (연산동, 다사랑빌) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대주택) · 공동주택 용도 · 13층 1306호 |
| 건물 구성 | 철근콘크리트구조 13층 · 오피스텔 43개호 및 공동주택 19세대가 혼재 |
| 사용승인 / 준공 | 2018년 11월 · 준공일 2018.11.21 |
| 소유자 | 김본선(1/3), 윤종대(1/3), 윤희찬(1/3) |
| 소유권 취득 | 2019.03.15 · 매매 거래가액 196,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 120,000,000원 (신건, 유찰 0회) |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 신청채권자 | 남부산농업협동조합 |
| 신청채권액 | 3,709,159,214원 |
| 근저당 채권최고액 | 4,320,000,000원 (2018.11.30 설정, 말소·이전 관계 확인 필요) |
| 말소기준 잠정 표시 | 2024.05.27 임의경매개시결정 · 기존 근저당권 유효성 재확인 필요 |
| 민간임대주택 | 2019.02.19 등록 · 2022.12.07 민간임대주택등기 |
| 등기 확인 임차권자 | 이현홍 · 임차보증금 110,000,000원 · 건물 전부 |
① 권리 흐름 — 말소기준부터 재확인이 필요하다
현재 잠정적으로 표시된 기준은 2024.05.27 임의경매개시결정입니다. 이 기준을 전제로 하면 조사 대상자의 전입신고는 모두 그보다 앞서 있습니다. 하지만 전입이 앞선다는 사실만으로 대항력이 확정되는 것은 아닙니다. 실제 점유, 임대차계약의 유효성, 해당 호수 귀속, 선순위 담보권의 존재를 함께 판단해야 합니다.
또한 이현홍 명의의 임차권등기는 경매개시 이후인 2024.11.15에 이루어졌습니다. 등기 자체는 매각으로 말소되는 것으로 분류되어 있으나, 임차권등기 말소와 보증금 반환채무의 소멸은 별개 문제입니다. 실제 배당액과 미반환 보증금, 대항력 존속 여부를 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 조사 인원과 실제 1306호 임차인을 구분해야 한다
현황조사와 등기 내역에 기재된 인원은 52명입니다. 이 중 이현홍 1명은 1306호 관련 임차권등기로 확인되지만, 나머지 51명의 점유 부분은 미상입니다. 다사랑빌은 오피스텔과 다세대주택이 혼재한 건물이므로 조사 명단 전체를 1306호 임차인으로 확정하거나 보증금을 단순 합산해서는 안 됩니다.
임차인 권리별 상세표
대항력 '가능·미상'은 전입일만으로 권리 성립을 확정하지 않았다는 뜻입니다. 우선변제권은 확정일자와 배당요구, 실제 점유 및 선순위 권리관계 확인이 필요합니다. 승계신고인은 확인되지 않습니다.
| 성명 / 점유 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이현홍 건물 전부 · 임차권등기 |
2020.12.16 | 110,000,000원 월세 미상 |
기준권리 확인 | 우선변제 표시 확정 2020.11.18 |
없음 |
| 이다은 호수 미상 |
2021.01.14 | 68,000,000원 월세 미상 |
가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 윤수진 호수 미상 |
2018.12.21 | 65,000,000원 월세 미상 |
가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김영수 호수 미상 |
2022.09.19 | 5,000,000원 월세 490,000원 |
가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 윤성민 호수 미상 |
2023.05.10 | 5,000,000원 월세 500,000원 |
가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 최유리 호수 미상 |
2019.01.14 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이진우 호수 미상 |
2021.09.24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 윤혜진 호수 미상 |
2018.12.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 최은서 호수 미상 |
2021.05.03 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 한종우 호수 미상 |
2023.01.03 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 접수 2024.06.05 |
없음 |
| 김아란 호수 미상 |
2021.11.02 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이나연 호수 미상 |
2021.12.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김창민 호수 미상 |
2019.09.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이영율 호수 미상 |
2018.12.12 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박효경 호수 미상 |
2023.11.30 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 전진아 호수 미상 |
2023.02.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 최지우 호수 미상 |
2023.02.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 류이나 호수 미상 |
2022.12.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 류승화 호수 미상 |
2018.12.06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 송다은 호수 미상 |
2019.01.08 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| LEE HANSOL 호수 미상 |
2024.02.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김광현 호수 미상 |
2018.12.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김보람 호수 미상 |
2023.04.20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이재영 호수 미상 |
2023.09.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박지향 호수 미상 |
2020.02.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박소영 호수 미상 |
2021.12.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 송용기 호수 미상 |
2023.05.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 허재명 호수 미상 |
2023.07.28 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 접수 2024.06.27 |
없음 |
| 강현지 호수 미상 |
2023.11.22 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 안동현 호수 미상 |
2020.01.21 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 접수 2024.07.15 |
없음 |
| 정지원 호수 미상 |
2022.12.19 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 손동식 호수 미상 |
2023.06.29 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 접수 2024.06.03 |
없음 |
| 김성아 호수 미상 |
2023.07.06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 장세영 호수 미상 |
2021.12.06 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 접수 2024.05.31 |
없음 |
| 최윤미 호수 미상 |
2020.04.14 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 정유진 호수 미상 |
2019.08.20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김미랑 호수 미상 |
2019.04.08 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 오은지 호수 미상 |
2020.07.13 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 접수 2024.06.07 |
없음 |
| 이연진 호수 미상 |
2019.07.31 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김민하 호수 미상 |
2021.08.12 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김재희 호수 미상 |
2020.08.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박지혜 호수 미상 |
2022.08.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 전유나 호수 미상 |
2022.09.30 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이지영 호수 미상 |
2019.12.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이진호 호수 미상 |
2024.04.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김도경 호수 미상 |
2021.03.12 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 강아영 호수 미상 |
2018.12.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 송은지 호수 미상 |
2019.09.06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김재환 호수 미상 |
2021.12.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 정석원 호수 미상 |
2020.01.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김도관 호수 미상 |
2020.01.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김가영 호수 미상 |
2023.01.30 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 120,000,000원 가정)
| 배당 및 인수 항목 | 채권액 | 예상배당 | 처리 |
|---|---|---|---|
| 집행비용(추정) | — | 2,480,000원 | 우선 공제 |
| 이현홍 임차보증금 | 110,000,000원 | 110,000,000원 | 전액배당 가정 |
| 이다은 임차보증금 | 68,000,000원 | 0원 | 인수 가정 |
| 윤수진 임차보증금 | 65,000,000원 | 0원 | 인수 가정 |
| 김영수 임차보증금 | 5,000,000원 | 0원 | 인수 가정 |
| 윤성민 임차보증금 | 5,000,000원 | 0원 | 인수 가정 |
| 잔여금 · 소유자 교부 | — | 7,520,000원 | 추정 잔여 |
위 배당표는 제시된 배당 가정에 따른 금액이며 확정 배당표가 아닙니다. 매수인 인수 항목 143,000,000원은 매각대금에서 배당되는 금액이 아니라 별도의 잠재 부담입니다. 당해세·최우선변제·근저당권의 실제 배당순위 및 다른 권리자의 배당은 반영 여부를 재확인해야 합니다.
④ 회차별 실질취득 — 낙찰가가 내려가도 인수는 늘어난다
배당 가정대로 대항력 있는 임차인의 보증금을 매수인이 인수한다면, 입찰가만 줄어든다고 실질적인 취득 부담이 같은 비율로 낮아지지 않습니다. 특히 보증금 미배당액을 인수하는 구조에서는 낙찰가 하락분이 인수 부담 증가로 상쇄될 수 있습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 인수 추정액 | 실질취득 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 120,000,000원 | 143,000,000원 | 263,000,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 96,000,000원 | 159,128,000원 | 255,128,000원 |
| 2회 유찰 (64%) | 76,800,000원 | 177,982,400원 | 254,782,400원 |
실질취득 추정액 = 해당 회차 최저매각가 + 해당 회차 예상 인수액. 실제 낙찰가가 최저매각가보다 높거나 임차권 귀속·배당 결과가 달라지면 총액도 달라집니다. 취득세·명도비·수선비·관리비 등은 별도입니다.
⑤ 시세 비교 — 현재는 가격 메리트 판정 불가
다사랑빌(연산동 1289-6)은 공동주택 19세대를 포함하는 혼합용도 건물입니다. 대상과 동일한 조건의 최근 12개월 실거래 평균 및 최신 거래가격이 확인되지 않아 263,000,000원의 실질취득 추정액이 실제 시장가격보다 낮은지 판단할 수 없습니다.
| 건물명 | 다사랑빌(1289-6) |
|---|---|
| 공동주택 세대수 | 19세대 |
| 오피스텔 | 43개호 |
| 준공일 | 2018.11.21 |
| 동일조건 최근 실거래 | 비교 가능한 거래가격 확인 필요 |
| 최근 12개월 시세 | 확인 필요 |
| 최근 가격 추세 | 판정 보류 |
| 현재 실질취득 가정 | 263,000,000원 (인수 추정액 포함) |
| 2회 유찰 실질취득 가정 | 254,782,400원 (인수 추정액 포함) |
2019년 소유권이전 당시 거래가액인 196,000,000원은 참고할 수 있지만, 현재의 정상적인 실거래 시세를 입증하지는 못합니다. 또한 임차인 인수 여부가 확정되지 않은 상태에서 실질취득액과 과거 거래가를 직접 비교해 수익성을 단정하는 것도 적절하지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 연제구 연산동 소재 연제초등학교 북서측 인근입니다. 주변은 오피스텔, 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 연산역이 있습니다. 감정평가상 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조 평지붕 13층 건물로, 외벽 화강석 및 스톤코트 마감 등이 사용되었습니다. 위생설비·개별난방·옥내소화전·승강기설비가 있습니다.
- 용도 혼재. 1개동 내 오피스텔 43개호와 공동주택 19세대가 혼재합니다. 대상 1306호는 다세대주택으로 분류되므로 오피스텔 거래가격을 동일 용도의 실거래로 대체해서는 안 됩니다.
- 도로. 북동측 및 북서측으로 약 6m의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 대체로 평탄한 장방형 토지이며, 일반상업지역에 속합니다. 토지면적은 269.1㎡이고 공시지가는 3,510,000원/㎡입니다.
- 규제. 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역 및 교육환경보호구역에 해당합니다.
- 건축 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 다만 개별 호수의 내부 상태는 별도 확인 대상입니다.
- 환금성. 공동주택 19세대가 포함된 혼합용도 건물이고 동일조건 거래사례가 확인되지 않아, 재매각 수요 및 예상 매각기간을 보수적으로 검토해야 합니다.
⑦ 입찰 전 필수 확인 체크리스트
- 등기부 말소관계. 2018.11.30 남부산농업협동조합 근저당권의 실제 말소 여부와 2026.01.30 농업협동조합자산관리회사 이전등기의 법률관계를 원본으로 확인해야 합니다. 말소기준권리 판단의 출발점입니다.
- 임차인 호수 특정. 현황조사에 기록된 52명의 점유 부분 중 1306호와 직접 관련된 사람이 누구인지 특정해야 합니다. 호수 미상의 보증금을 1306호의 인수채무로 단정하지 않아야 합니다.
- 이현홍 임차권. 임대차계약일 2020.11.18, 점유개시일 2020.12.15, 전입일 2020.12.16, 확정일자 2020.11.18, 임차권등기일 2024.11.15를 대조하고 110,000,000원의 실제 배당 가능액과 미배당 인수 여부를 확인해야 합니다.
- 4명 보증금 검증. 이다은 68,000,000원, 윤수진 65,000,000원, 김영수 5,000,000원, 윤성민 5,000,000원에 대해 실제 임차목적물, 계약서, 확정일자, 배당요구 및 대항력 성립 여부를 확인해야 합니다.
- 기타 점유자 확인. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 사람들의 실제 점유 및 임대차관계를 확인해야 합니다. 보증금 미상이 인수액 0원을 뜻하지는 않습니다.
- 배당요구 접수 확인. 한종우, 허재명, 안동현, 손동식, 장세영, 오은지 등의 배당요구 접수 사실을 관련 문건에서 확인하고, 해당 채권이 1306호와 관계있는지 구분해야 합니다.
- 공동담보·신청채권. 공동담보목록 제2018-331호, 신청채권액 3,709,159,214원 및 실제 배당요구채권의 범위를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2019.02.19 등록 및 2022.12.07 등기된 민간임대주택의 임대의무기간, 임대료 증액 제한 및 매각 후 관련 의무의 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 현장 점유·명도. 1306호의 현재 점유자와 실제 사용 상태, 열쇠 인도 및 명도 가능성을 직접 조사해야 합니다.
- 실거래 비교. 오피스텔과 다세대주택을 구분하고, 1306호와 면적·층·용도가 비교 가능한 최근 12개월 거래 및 최신 거래가격을 확보한 다음 실질취득액과 비교해야 합니다.
- 추가비용. 체납 관리비, 당해세, 최우선변제, 취득세 및 명도비가 예상배당·실질취득 추정에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 원본. 입찰 전 최종 매각물건명세서와 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 배당 관련 문건을 대조해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가 1.2억이 아니라 인수 후 총액을 보라”
부산 다사랑빌 1306호는 신건 최저가가 120,000,000원인 다세대주택입니다. 하지만 현재 배당 가정에서는 143,000,000원의 임차보증금 인수가 더해져 실질취득액이 263,000,000원에 이릅니다. 2회 유찰을 가정해도 총 부담은 254,782,400원으로 추정됩니다. 따라서 최저가만을 근거로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다.
더 중요한 문제는 그 인수액 자체가 아직 확정되지 않았다는 점입니다. 조사 명단의 52명 중 1306호 관련 임차권등기가 확인되는 사람은 이현홍이며, 다른 51명은 점유 호수가 확인되지 않았습니다. 보증금 143,000,000원의 인수 추정은 4명의 권리가 실제 이 호수에 미친다는 전제가 있어야 성립합니다. 여기에 2018년 근저당권의 말소·이전 관계까지 불명확하므로, 현재의 배당순위와 매수인 인수액을 최종 확정하기 어렵습니다.
