부산지방법원 2024타경56674. 부산 연제구 연산동 다사랑빌 11층 1104호, 다세대주택으로 분류된 집합건물입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 81,000,000원. 숫자만 보면 진입가격이 낮아 보일 수 있습니다. 하지만 이 건의 본질은 낙찰가 자체가 아닙니다. 임차인 보증금의 인수 여부, 실제 점유 호실, 선순위 담보권의 존속 여부가 매수인의 최종 부담을 결정합니다.
현황조사 등에서 확인되는 성명별 임차인 기록은 52명입니다. 이 중 보증금이 확인되는 사람은 5명으로, 김재희 70,000,000원, 이다은 68,000,000원, 윤수진 65,000,000원, 김영수 5,000,000원, 윤성민 5,000,000원입니다. 나머지 47명의 보증금은 미상입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 확인되지 않아 별도의 중복 보증금으로 더하지 않았습니다.
중요한 차이가 있습니다. 김재희의 임차권등기는 1104호와 연결되는 구체적인 권리자료인 반면, 나머지 51명의 점유 부분은 특정되지 않았습니다. 따라서 이들의 보증금을 모두 1104호에 귀속시켜 실제 인수액으로 확정하는 것은 적절하지 않습니다. 이 리포트의 인수액과 실질취득 금액은 어디까지나 명시된 배당 가정에 따른 조건부 위험 시나리오입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경56674 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 월드컵대로165번길 29, 11층 1104호 (연산동, 다사랑빌) |
| 물건종류 | 집합건물 · 다세대주택 · 13층 건물 중 11층 |
| 건물 구성 | 1개동 · 오피스텔 43개호 · 공동주택 19세대 |
| 사용승인 | 2018년 11월 |
| 소유자 | 김본선 · 윤종대 · 윤희찬 (각 지분 3분의 1) |
| 소유권 취득 | 2019.03.15 · 매매 거래가액 100,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 81,000,000원 / 81,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 남부산농업협동조합 |
| 청구금액 | 3,709,159,214원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 민간임대주택 | 2022.12.07 민간임대주택등기 |
| 조건부 인수액 | 143,000,000원 — 임차인 4명의 보증금 인수 가정 |
| 등기 확인 기준 | 2026.10.21 발행 등기사항전부증명서 |
① 권리 흐름 — 말소기준부터 재확인해야 한다
경매개시결정은 2024.05.27 접수되었으며 채권자는 남부산농업협동조합입니다. 이 등기는 매각으로 소멸하는 권리로 표시되어 있습니다. 그러나 경매개시결정 전에 설정된 근저당이 실제로 존속한다면, 그 근저당권의 설정일과 순위가 임차인의 대항력 및 매수인 인수 여부를 판단하는 데 결정적인 기준이 됩니다.
현재 확인되는 임차인의 전입일은 모두 2018.11.30 이후입니다. 따라서 2018년 근저당이 유효한 선순위 권리라면, 단순히 임차인의 전입일이 2024년 경매개시결정일보다 빠르다는 이유만으로 매수인에게 대항할 수 있다고 단정할 수 없습니다. 반대로 해당 근저당이 적법하게 말소되었고 다른 선순위 권리가 없다면 임차인의 실제 주택 인도·주민등록·계약관계에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 전입자 기록 52명, 실제 1104호 귀속 확인이 핵심
김재희는 2020.08.17 임대차계약, 2020.08.18 확정일자, 2020.08.27 주민등록 및 점유개시가 기재된 임차권자입니다. 보증금은 70,000,000원이며 2024.08.09 임차권등기가 접수되었습니다. 확정일자와 배당요구 사실이 확인되어 우선변제권 행사 가능성이 기재되어 있습니다. 다만 실제 배당순위는 선순위 근저당 및 다른 법정 우선채권과 함께 검토해야 합니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
| 김재희 | 2020.08.27 | 70,000,000원 |
대항력 순위 확인
우선변제 행사 가능
예상 전액배당
|
| 이다은 | 2021.01.14 | 68,000,000원 |
대항력 판단 유보
우선변제 미확인
조건부 인수
|
| 윤수진 | 2018.12.21 | 65,000,000원 |
대항력 판단 유보
우선변제 미확인
조건부 인수
|
| 김영수 | 2022.09.19 | 5,000,000원 월세 490,000원 |
대항력 판단 유보
우선변제 미확인
조건부 인수
|
| 윤성민 | 2023.05.10 | 5,000,000원 월세 500,000원 |
대항력 판단 유보
우선변제 미확인
조건부 인수
|
보증금 미상 임차인에 대해서는 전입일만으로 대항력이나 인수액을 확정하지 않습니다. 다음 표에서 대항력 가능·미상은 주민등록 기록만 확인된 상태를, 우선변제 미확인은 확정일자·배당요구·배당순위 판단에 필요한 사실이 충분히 확인되지 않았음을 뜻합니다. 보증금 미상은 0원을 의미하지 않습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|
나머지 47명의 보증금과 실제 점유 부분은 확인이 필요합니다. 대항력·우선변제 배지는 확정적인 법률판단이 아니라 현재 확인 가능한 권리 상태를 구분한 것입니다. 보증기관 승계나 대위신고에 따른 중복 보증금 합산은 없습니다.
③ 가격 분석 — 낙찰가가 내려가도 실질 부담은 크게 줄지 않을 수 있다
이 물건은 최저가 81,000,000원이지만, 현재 배당 시뮬레이션의 조건부 인수액 143,000,000원을 더하면 실질취득 부담은 224,000,000원이 됩니다. 단순히 감정가 대비 할인율을 보고 저렴하다고 평가할 수 없는 이유입니다.
특히 보증금이 낙찰가를 초과하는 대항력 임차인이 있고 배당으로 변제받지 못한 금액을 매수인이 인수한다면, 낙찰가가 하락해도 미배당 인수액이 증가해 전체 부담이 보증금 수준으로 수렴할 수 있습니다. 이 사건의 시나리오도 그러한 구조를 보여 줍니다. 다만 실제 적용은 해당 임차인의 대항력과 1104호 귀속이 확인되는 것을 전제로 합니다.
| 회차 | 예상 낙찰가 | 조건부 인수 | 실질취득 합계 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 81,000,000원 | 143,000,000원 | 224,000,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 64,800,000원 | 149,766,400원 | 214,566,400원 |
| 2회 유찰 (64%) | 51,840,000원 | 162,493,120원 | 214,333,120원 |
실질취득 합계는 예상 낙찰가와 조건부 인수액을 합산한 금액입니다. 취득세·등기비용·명도비용 등은 포함하지 않습니다. 각 회차의 인수금액은 임차인의 권리가 시뮬레이션 가정대로 성립한다는 전제이며, 실제 1104호의 확정 인수금액이 아닙니다.
④ 시세 판단 — 감정가와 실질취득은 다르다
다사랑빌의 2019년 소유권이전 거래가액은 100,000,000원입니다. 그러나 이는 과거의 개별 취득가액이므로 현재 1104호의 거래시세로 그대로 사용할 수 없습니다. 또한 동일 면적의 최근 실거래 평균과 최신 거래가격, 가격 추세가 확인되지 않아 현재 시장가격을 수치로 확정할 수 없습니다.
따라서 이 물건을 81,000,000원짜리 저가 다세대주택이라고 평가하거나 감정가 대비 할인만으로 가격 가점을 부여하는 것은 부적절합니다. 조건부 인수 가정이 성립하면 비교해야 할 취득 부담은 224,000,000원이며, 유찰 시에도 약 214,000,000원 수준의 부담이 발생하는 시나리오입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 81,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (추정) | — | 1,858,000원 |
| 1. 임차인 김재희 보증금 | 70,000,000원 | 70,000,000원 |
| 2. 임차인 이다은 보증금 (조건부 인수) | 68,000,000원 | 0원 |
| 3. 임차인 윤수진 보증금 (조건부 인수) | 65,000,000원 | 0원 |
| 4. 임차인 김영수 보증금 (조건부 인수) | 5,000,000원 | 0원 |
| 5. 임차인 윤성민 보증금 (조건부 인수) | 5,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 (가정) | — | 9,142,000원 |
배당 시뮬레이션의 계산 결과입니다. 2018년 근저당의 존속·순위, 공동담보 관계, 당해세와 최우선변제, 실제 임차인별 배당요구 및 1104호 귀속 여부가 확정되지 않아 위 배당순위와 금액은 실제 배당표와 달라질 수 있습니다. 소유자 잔여 9,142,000원도 확정 배당액이 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 부산광역시 연제구 연산동 소재 연제초등학교 북서측 인근. 주변에는 오피스텔, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근 가능. 인근에 시내버스정류장과 부산 도시철도 1호선 연산역이 있으며, 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 건물 구성. 철근콘크리트구조 평지붕 13층 건물. 오피스텔 43개호와 공동주택 19세대가 혼재합니다. 위생설비, 개별난방설비, 옥내소화전 및 승강기설비가 있습니다.
- 도로. 건물 북동측과 북서측으로 폭 약 6m 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·교육환경보호구역에 해당합니다.
- 토지. 면적 269.1㎡의 대지. 대체로 평탄한 가로장방형 토지이며 업무시설 및 공동주택의 부지로 이용됩니다. 공시지가는 3,510,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다. 내부 상태와 개별 호실의 물리적 하자는 별도 확인 대상입니다.
- 환금성. 동일 건물 안에 서로 다른 용도의 호실이 공존하고, 다세대주택 부분은 19세대 규모입니다. 최근 동일 유형의 거래가격과 거래 빈도를 확인하기 전까지 높은 환금성을 전제하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 전 필수 체크리스트
- 2018년 근저당 확인. 2018.11.30 근저당의 말소 표시와 2026.01.30 근저당권 이전등기가 어떻게 연결되는지 등기부 원본과 공동담보목록에서 확인해야 합니다. 최종 말소기준을 확정하기 전에는 임차인 인수 여부도 확정할 수 없습니다.
- 1104호 실제 점유자 특정. 임차인 기록 52명 중 김재희 외 51명은 점유 호실이 특정되지 않았습니다. 1104호 현장조사, 전입세대 관련 자료, 매각물건명세서 및 임대차계약서를 대조해야 합니다.
- 김재희 보증금 확인. 임차권등기 보증금 70,000,000원, 확정일자 2020.08.18, 전입일 2020.08.27, 배당요구 및 임차권등기 내용을 확인하고 선순위 근저당에 따른 실제 배당순위와 미배당 인수 가능성을 검토해야 합니다.
- 조건부 인수 143,000,000원 검증. 이다은·윤수진·김영수·윤성민의 임대차계약과 보증금, 1104호 귀속, 실제 점유, 대항력 성립 여부를 각각 확인해야 합니다. 다른 호실 임차인이라면 합산 인수 계산에서 제외해야 합니다.
- 보증금 미상 임차인 조사. 보증금이 확인되지 않은 47명의 실제 점유 부분과 계약금액을 확인해야 합니다. 미확인 보증금은 추가 인수위험일 수도 있지만, 다른 호실과 관련된 권리일 가능성도 함께 검토해야 합니다.
- 공동담보·배당관계 확인. 공동담보목록 제2018-331호, 신청채권 3,709,159,214원, 농업협동조합자산관리회사로의 채권 이전과 각 호실의 배당관계를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 검토. 2022.12.07 민간임대주택등기의 적용 내용, 임대의무기간과 임대차 관계에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 실질취득 금액으로 입찰 판단. 최저가 81,000,000원만 보지 말고 유효한 인수 보증금과 부대비용을 합산해야 합니다. 현재 인수 가정이 전부 성립할 경우 실질취득 부담은 224,000,000원입니다.
- 실거래 비교. 다세대주택으로서 동일 용도·유사 면적·층의 최근 거래를 확인해야 합니다. 시세 비교 없이 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
- 명도·관리비·세금. 실제 점유자, 체납 관리비 중 승계될 수 있는 부분, 당해세·최우선변제 및 인도 절차를 확인해야 합니다.
- 매각기일 전 최신 원본 확인. 2026.11.03 매각기일에 앞서 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 관련 서류 및 법원 공고를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “8,100만원짜리 물건”이라고 단정하면 안 된다
이 물건은 신건 최저매각가가 81,000,000원이라는 이유만으로 가격 메리트를 평가할 수 없습니다. 배당 시뮬레이션의 조건부 인수액 143,000,000원이 실제로 성립하면 최저가 낙찰 시 실질취득 부담은 224,000,000원이고, 2회 유찰 가정에서도 214,333,120원에 달합니다. 낙찰가가 내려가더라도 인수 보증금이 증가할 수 있기 때문입니다.
다만 이 계산에서 더욱 중요한 문제는 실제 1104호의 채무인지입니다. 해당 건물은 오피스텔과 다세대주택을 합쳐 62개 호실로 구성되어 있고, 김재희 외 51명의 점유 부분은 특정되지 않았습니다. 다른 호실의 보증금을 1104호에 모두 더해도 안 되고, 전입일만 보고 대항력과 인수를 확정해서도 안 됩니다.
여기에 2018년 선순위 근저당의 말소·이전등기 관계까지 불명확합니다. 이는 배당순위뿐 아니라 임차인 보증금 인수 여부를 바꿀 수 있는 핵심 쟁점입니다. 최근 실거래가격도 확인되지 않아 224,000,000원이라는 조건부 부담을 시장가격과 비교해 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다.
종합 판단은 D등급의 고위험·입찰 보류형. 현 단계에서 필요한 것은 더 낮은 최저가를 기다리는 일이 아니라, 선순위 권리와 1104호에 실제 귀속되는 임대차를 먼저 확정하는 일입니다. 말소기준, 임차인 귀속, 인수금액, 최근 시세가 확인되기 전까지는 가격 가점을 줄 수 없습니다.
