부산지방법원 2024타경56674. 부산광역시 연제구 연산동 다사랑빌 5층 504호에 대한 임의경매입니다. 최저매각가는 68,000,000원으로 감정가와 같고, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 그러나 권리관계를 펼쳐 보면 주택임차권등기, 여러 명의 전입·점유 조사, 보증금 인수 추정액, 근저당권 말소 및 채권양도 기록이 겹쳐 있습니다. 입찰가격보다 임차인 보증금의 인수 여부가 먼저 해결되어야 하는 사건입니다.
특히 윤수진의 보증금 65,000,000원은 주택임차권등기에 기재되어 있으며, 이다은의 보증금은 최저가와 같은 68,000,000원입니다. 김영수와 윤성민의 보증금도 각 5,000,000원으로 조사되었습니다. 배당 시뮬레이션은 이다은·김영수·윤성민의 보증금 합계 78,000,000원을 매수인 인수액으로 처리합니다. 하지만 이들 명의의 실제 점유 호실과 대항요건을 검증하지 못했으므로, 확정 인수액과 시뮬레이션상 추정 인수액은 구별해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경56674 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 월드컵대로165번길 29, 5층 504호 (연산동, 다사랑빌) |
| 물건 용도 | 근린시설 · 다사랑빌 집합건물 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조, 13층 건물 · 2018년 11월 사용승인 |
| 용도 확인사항 | 감정평가상 오피스텔과 다세대주택이 혼재한 건물. 해당 504호의 정확한 건축물대장 용도 및 이용상태 확인 필요 |
| 소유자 | 김본선 · 윤종대 · 윤희찬 (각 3분의 1 공유) |
| 소유권 취득 | 2019.03.15 · 등기상 거래가액 54,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 68,000,000원 / 68,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 남부산농업협동조합 |
| 청구금액 | 3,709,159,214원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 등기 확인 | 2026.10.21 발급 · 부산지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 말소기준부터 재검증해야 한다
기록상 가장 먼저 주목해야 할 권리는 2018.11.30 남부산농업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 4,320,000,000원이고, 공동담보목록 제2018-331호가 기재되어 있습니다. 이 근저당은 말소된 것으로 표시되어 있지만, 2026.01.30 농업협동조합자산관리회사로 근저당권이 이전된 기록도 함께 존재합니다.
따라서 2018년 근저당의 실제 말소 여부, 공동담보 관계, 현재 유효한 담보권의 순위를 원본 등기부에서 재확인해야 합니다. 2024년 경매개시결정만을 말소기준으로 확정해 모든 임차인을 선순위로 판단하는 것은 위험합니다.
윤수진의 주택임차권등기는 2024.03.25 접수되었으며, 보증금은 65,000,000원입니다. 임대차계약일 2018.12.20, 주민등록일 및 확정일자 2018.12.21, 점유개시일 2019.01.12가 등기에 기재되어 있습니다. 앞선 담보권의 효력과 실제 배당 여부에 따라 윤수진의 미회수 보증금 인수 가능성이 달라질 수 있습니다.
② 임차인·점유자 분석 — 504호 관련성 확인이 핵심
윤수진은 등기부상 전유부분 전부를 대상으로 주택임차권이 등기되어 있습니다. 이와 별도로 현황조사에는 다수의 전입·점유 명의자가 나타나지만, 대부분의 점유 부분은 미상입니다. 따라서 이들을 전부 504호의 독립된 임차인으로 확정하거나 보증금을 일괄 합산해서는 안 됩니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 확인사항 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤수진 | 2018.12.21 | 65,000,000원 | 선순위 확인 | 확정일자·배당요구 | 해당 없음 | 504호 전유부분 전부 · 임차권등기 |
대항력 가능·미상은 전입 사실만으로 대항력을 확정하지 않았다는 의미입니다. 점유 호실, 임대차계약, 보증금, 확정일자 및 말소기준권리 선후관계를 함께 확인해야 합니다.
실제 504호 임차인 수가 확정되지 않은 상태이므로, 시뮬레이션상 인수액 78,000,000원을 확정 채무로 단정할 수 없습니다.
③ 인수 위험 — 최저가보다 실질취득액이 중요하다
| 인수 검토 항목 | 보증금 | 예상 인수 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 윤수진 · 주택임차권등기 | 65,000,000원 | 0원 | 신건 배당 시뮬레이션상 전액 배당. 실제 배당·선순위 관계 재확인 필요 |
| 이다은 · 점유 부분 미상 | 68,000,000원 | 68,000,000원 | 시뮬레이션상 인수 · 실제 호실과 대항력 확인 필요 |
| 김영수 · 점유 부분 미상 | 5,000,000원 | 5,000,000원 | 시뮬레이션상 인수 · 월세 490,000원 |
| 윤성민 · 점유 부분 미상 | 5,000,000원 | 5,000,000원 | 시뮬레이션상 인수 · 월세 500,000원 |
| 예상 인수 합계 | 143,000,000원 | 78,000,000원 | 윤수진 전액 배당을 가정한 신건 계산 |
낙찰가 하락분이 인수금 증가로 상쇄될 수 있으므로, 낮은 최저가만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 별도로 인수 가능한 보증금들이 존재한다면 실질취득 부담은 더 커집니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 총부담은 비슷하다
현재 회차와 유찰 시나리오의 인수 추정액을 합산하면, 낙찰가 하락만큼 실질취득액이 줄어들지 않는 구조가 나타납니다.
| 회차 | 예상 낙찰가 | 매수인 인수 추정 | 실질취득 합계 |
|---|---|---|---|
| 신건 · 100% | 68,000,000원 | 78,000,000원 | 146,000,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 54,400,000원 | 89,979,200원 | 144,379,200원 |
| 2회 유찰 · 64% | 43,520,000원 | 100,663,360원 | 144,183,360원 |
실질취득 = 예상 낙찰가 + 시뮬레이션상 매수인 인수액. 실제 배당순위·임차인 대항력·504호 관련성에 따라 금액은 크게 달라질 수 있습니다.
이 사건의 핵심은 몇 회 유찰되는지가 아니라, 실제 인수할 임차보증금이 얼마인지 확정하는 것입니다. 실거래 시세와의 비교 역시 최저매각가가 아닌 인수액을 반영한 실질취득액을 기준으로 해야 합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 68,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,624,000원 |
| 1. 임차인 윤수진 · 우선변제 | 65,000,000원 | 65,000,000원 |
| 2. 이다은 · 인수 추정 | 68,000,000원 | 0원 |
| 3. 김영수 · 인수 추정 | 5,000,000원 | 0원 |
| 4. 윤성민 · 인수 추정 | 5,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 1,376,000원 |
배당 시뮬레이션에 따른 추정치입니다. 신청채권자의 청구금액은 3,709,159,214원이나, 위 계산에는 신청채권자 배당액이 반영되지 않았습니다. 공동담보권, 근저당권의 실제 효력, 선순위 권리, 당해세 및 최우선변제 등을 재검증하기 전에는 이 배당표를 실제 배당결과로 신뢰할 수 없습니다.
68,000,000원의 최저가가 저렴하다는 근거는 없으며, 실제 가격 판단에는 인수 추정액을 포함한 146,000,000원 수준의 총부담 검토가 우선입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 연제구 연산동, 연제초등학교 북서측 인근입니다. 주변에는 오피스텔, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 연산역이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 2018년 11월 사용승인된 철근콘크리트구조 13층 건물입니다. 오피스텔 43개호와 공동주택 19세대로 구성된 복합 용도 건물입니다.
- 설비. 위생설비, 개별난방설비, 옥내소화전설비 및 승강기설비가 있습니다.
- 도로. 북동측과 북서측으로 폭 약 6m 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며, 가로구역별 최고높이 제한지역 및 교육환경보호구역에 해당합니다. 토지는 대체로 평탄한 장방형입니다.
- 환금성. 오피스텔과 다세대주택이 혼재하는 건물로, 해당 504호의 정확한 용도와 전유면적, 임차관계가 환금성 판단에 중요합니다. 인수채무가 확정되지 않은 상태에서는 재매각 가능성과 적정가격을 판단하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 원본 확인. 2018.11.30 근저당권의 말소 여부와 2026.01.30 근저당권 이전등기의 관계, 공동담보목록을 반드시 대조해야 합니다.
- 윤수진 임차권등기. 보증금 65,000,000원의 배당순위 및 실제 배당 가능액, 미배당 시 인수 여부를 확인해야 합니다.
- 이다은 보증금. 68,000,000원의 보증금이 해당 504호에 관한 것인지, 실제 대항력이 있는지, 배당 및 인수 조건이 무엇인지 확인해야 합니다.
- 김영수·윤성민. 각 5,000,000원의 보증금과 월차임, 점유 호실 및 인수 가능성을 확인해야 합니다.
- 다수 전입 명의자. 전입세대확인서, 현황조사서, 매각물건명세서 및 임대차계약서를 통해 실제 504호 점유자와 다른 호실의 명의자를 구분해야 합니다.
- 배당요구 확인. 각 신청인의 배당요구 여부와 접수일이 실제 권리 및 해당 호실에 어떻게 연결되는지 검증해야 합니다.
- 민간임대주택 관련 사항. 등기된 민간임대주택의 임대의무, 말소 여부 및 낙찰 후 적용 관계를 확인해야 합니다.
- 실질취득 비용. 낙찰대금 외에 임차보증금 인수, 명도비용, 세금, 미납 관리비 등을 종합하여 실제 취득 부담을 계산해야 합니다.
- 시세 재검증. 동일 용도·유사 전용면적·유사 층의 최근 실거래와 임대수익을 확인한 뒤, 최저가가 아니라 실질취득액을 기준으로 가격 경쟁력을 판단해야 합니다.
- 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 배당 관련 기록을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “6,800만원짜리 물건이 아닐 수 있다”
이 사건의 가장 큰 위험은 낮아 보이는 최저매각가가 실제 취득비용을 대표하지 못한다는 점입니다. 신건 최저가 68,000,000원에 예상 인수액 78,000,000원을 더하면 실질취득 부담은 146,000,000원에 이릅니다. 유찰되어 낙찰가가 낮아져도 인수액이 증가하면 실제 부담은 크게 줄지 않을 수 있습니다.
더욱 중요한 것은 이 인수액의 정확성 자체가 아직 확정되지 않았다는 점입니다. 2018년 근저당권과 2026년 근저당권 이전 기록, 윤수진의 주택임차권등기, 다른 점유 명의자들의 실제 호실 및 대항력, 신청채권자 배당누락 문제까지 해결해야 합니다.
결론은 입찰 보류입니다. 가격이 싸다는 근거도 확인되지 않았고, 권리상 인수 부담은 클 수 있으며, 실제 504호에 적용되는 임차관계마저 명확하지 않습니다. 등기 순위와 임차관계, 확정 인수액을 먼저 검증한 뒤 실질취득액과 시세를 비교하는 것이 이 사건의 올바른 접근 순서입니다.
