부산지방법원 2024타경56674. 부산 연제구 연산동 다사랑빌 4층 401호에 대한 임의경매입니다. 감정가는 79,000,000원이고 아직 유찰되지 않아 최저매각가도 같습니다. 겉으로 드러난 가격보다 중요한 것은 매각 후에도 매수인에게 남을 수 있는 임차보증금과 선순위 권리입니다.
남부산농업협동조합이 신청한 경매로 청구금액은 3,709,159,214원입니다. 등기에는 2018년 설정된 채권최고액 4,320,000,000원의 공동담보 근저당이 나타나지만, 해당 근저당은 말소된 것으로 표시된 반면 2026년에는 근저당권 이전등기가 기록되어 있습니다. 따라서 어느 권리가 실제 말소기준권리인지 원본 등기와 공동담보관계를 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경56674 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 월드컵대로165번길 29, 4층 401호 (연산동, 다사랑빌) |
| 물건종류 | 근린시설(사건상 용도 표기) · 집합건물 |
| 이용상태 | 건물 내 업무시설(오피스텔)과 공동주택(다세대주택) 혼재 · 401호의 개별 이용상태 확인 필요 |
| 건물 규모 | 철근콘크리트구조 · 지상 13층 · 2018년 11월 사용승인 |
| 소유자 | 김본선 · 윤종대 · 윤희찬 (각 3분의 1 공유) |
| 감정가 / 최저가 | 79,000,000원 / 79,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 남부산농업협동조합 |
| 청구금액 | 3,709,159,214원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 입찰보증금 | 통상 10% 적용 시 7,900,000원 (매각조건 확인 필요) |
① 권리 흐름 — 말소기준부터 재확인
등기상 최초 근저당권은 2018.11.30 남부산농업협동조합 명의로 설정되었습니다. 채권최고액은 4,320,000,000원이고 공동담보목록 제2018-331호가 기재되어 있습니다. 이후 소유권이 공유자들에게 이전되고 채무자가 김본선으로 변경되었습니다.
2024.05.27 남부산농업협동조합의 임의경매개시결정이 등기되었습니다. 경매개시결정이 말소기준으로 분류되어 있으나, 선행 근저당권의 말소 표시와 2026년 근저당권 이전기록이 일치하지 않습니다.
② 임차관계 — 보증금 인수 가능성이 핵심
현황조사 등에 등장하는 전입·임차 관련 명의는 52건입니다. 보증기관의 대위·승계 신고로 표시된 명의는 없으나, 각 명의가 실제로 이 경매대상인 401호를 점유하는지 확인되지 않았습니다. 따라서 52건을 모두 401호의 실제 임차인으로 간주해서는 안 되며, 실제 임차인 수 역시 확정할 수 없습니다.
그중 금액이 확인되는 보증금은 이다은 68,000,000원, 윤수진 65,000,000원, 김영수 5,000,000원, 윤성민 5,000,000원입니다. 네 금액을 합하면 143,000,000원이지만, 이것은 각 보증금이 401호에 귀속되고 대항력 및 인수요건이 충족된다는 조건하의 계산입니다.
| 이름 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|
전입일만으로 대항력을 확정할 수 없습니다. 실제 점유, 임대차 목적물, 계약관계, 선순위 권리 및 확정일자 확인이 필요합니다. 위 명의들의 실제 401호 관련성은 별도 확인 대상입니다.
③ 실질취득 부담 — 낙찰가보다 인수액
| 구분 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 신건 최저매각가 | 79,000,000원 | 확정된 현재 최저가 |
| 이다은 보증금 | 68,000,000원 | 인수 가정 |
| 윤수진 보증금 | 65,000,000원 | 인수 가정 |
| 김영수 보증금 | 5,000,000원 | 인수 가정 |
| 윤성민 보증금 | 5,000,000원 | 인수 가정 |
| 조건부 인수액 합계 | 143,000,000원 | 4건 전액 인수 가정 |
| 실질취득 가정 | 222,000,000원 | 79,000,000원 + 143,000,000원 |
인수 가정액이 현재 최저매각가보다 크기 때문에 단순한 최저가 할인율은 투자 매력을 설명하지 못합니다. 보증금 인수액이 실제로 확정되는 경우에는 낙찰대금과 인수채무를 합산한 실질취득액으로 판단해야 합니다.
특히 개별 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 미배당액 전부를 매수인이 승계해야 한다면, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 증가하여 실질취득 부담이 해당 보증금 수준에서 고정될 수 있습니다. 따라서 유찰 자체가 항상 비용 절감으로 이어지는 것은 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 79,000,000원 가정)
현재 계산에는 집행비용과 인수 가정 보증금만 반영되어 있고, 신청채권자의 실제 배당액은 산정되지 않았습니다. 따라서 아래의 계산상 잔액은 소유자에게 실제 교부될 금액으로 볼 수 없습니다.
| 배당·인수 항목 | 채권액 | 계산상 배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,822,000원 |
| 임차인 이다은(인수 가정) | 68,000,000원 | 0원 |
| 임차인 윤수진(인수 가정) | 65,000,000원 | 0원 |
| 임차인 김영수(인수 가정) | 5,000,000원 | 0원 |
| 임차인 윤성민(인수 가정) | 5,000,000원 | 0원 |
| 남부산농업협동조합(신청채권자) | 3,709,159,214원 | 미산정 |
| 계산상 잔액(채권배당 미반영) | — | 77,178,000원 |
계산상 잔액 77,178,000원은 신청채권자 배당 등이 반영되기 전 금액입니다. 채권최고액 4,320,000,000원은 공동담보 근저당의 금액으로, 해당 호실만의 실제 배당채권액과 동일하게 취급할 수 없습니다. 당해세·최우선변제·다른 우선채권도 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 최저가가 내려가도 위험은 남는다
| 구분 | 최저가 | 인수 가정 | 단순 합산 |
|---|---|---|---|
| 신건(100%) | 79,000,000원 | 143,000,000원 | 222,000,000원 |
| 1회 유찰(80%) | 63,200,000원 | 143,000,000원 | 206,200,000원 |
| 2회 유찰(64%) | 50,560,000원 | 143,000,000원 | 193,560,000원 |
단순 합산액은 각 회차의 최저가에 동일한 조건부 인수액 143,000,000원을 더한 참고치입니다. 낙찰가·배당액·미배당 인수액의 상호관계와 개별 임차인의 권리 성립 여부를 반영한 확정 실질취득액이 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 연제구 연산동 연제초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔·공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장과 부산 지하철 1호선 연산역이 있어 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지상 13층 건물로, 2018년 11월 사용승인되었습니다. 위생설비·개별난방설비·옥내소화전·승강기설비가 있습니다.
- 도로. 북동측과 북서측으로 폭 약 6m의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·교육환경보호구역에 해당합니다. 공시지가는 3,510,000원/㎡입니다.
- 이용·환금성. 다사랑빌은 오피스텔 43개호와 공동주택 19세대로 구성된 복합 건물입니다. 401호의 실제 용도와 거래대상 일치 여부를 먼저 확인해야 하며, 비교 가능한 개별 실거래가가 확정되지 않아 시장가치 대비 할인 여부는 판단하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리. 2018년 남부산농업협동조합 근저당의 말소 여부와 2026년 농업협동조합자산관리회사 근저당권 이전등기의 효력을 원본 등기부로 재확인하세요.
- 공동담보. 공동담보목록 제2018-331호 및 다른 담보물의 관계를 확인하여 채권최고액과 본건 부담을 구분하세요.
- 401호 임차인 특정. 다수 전입자가 실제로 어느 호실을 점유하는지 확인하고, 401호와 무관한 보증금은 합산하지 마세요.
- 대항력·우선변제. 전입일뿐 아니라 점유 개시, 계약서, 확정일자, 배당요구 여부 및 말소기준권리와의 선후관계를 대조하세요.
- 배당요구. 배당요구가 확인되는 한종우·허재명·안동현·손동식·장세영·오은지의 신청 내용과 실제 해당 호실을 확인하세요.
- 매수인 인수액. 보증금 143,000,000원은 전액 인수를 가정한 수치입니다. 실제 401호 관련 보증금과 미배당액을 확정한 뒤 실질취득 부담을 다시 계산하세요.
- 배당표. 신청채권자 배당이 반영되지 않은 계산상 잔액을 소유자 교부액으로 믿지 마세요. 배당순위와 공동담보 배당관계를 검증해야 합니다.
- 용도 확인. 근린시설 표기와 감정평가상 오피스텔·다세대 혼재 내용을 건축물대장 및 감정평가서 해당 기호와 대조하세요.
- 명도·관리비. 실제 점유자, 인도 가능성, 체납 관리비 및 공용부분 승계 부담을 확인하세요.
- 매각조건. 입찰 전 최신 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 특별매각조건과 보증금 비율을 재확인하세요.
맺으며 — “7,900만원에 낙찰받아도 7,900만원짜리 투자가 아닐 수 있다”
부산 다사랑빌 401호의 핵심은 최저매각가보다 권리관계의 불확실성입니다. 확인된 보증금 네 건을 전액 인수하는 가정에서는 낙찰가와 인수액을 합친 부담이 222,000,000원으로 커집니다. 그러나 그 금액 자체도 해당 호실과 각 임차인의 권리가 확인되어야 성립합니다.
특히 2018년 근저당권과 2024년 경매개시결정 사이의 권리 순위, 2026년 근저당권 이전등기, 다수 전입자의 호실별 점유관계를 해결하지 않고 낙찰가만 기준으로 입찰하는 것은 위험합니다. 이 사건은 저가 낙찰 전략보다 권리 확정이 우선입니다. 실제 401호의 임차인과 인수액이 확인되기 전에는 신건이든 유찰 후든 입찰을 보류하는 판단이 합리적입니다.
