부산지방법원 2024타경56674. 부산 연제구 연산동 다사랑빌 9층 904호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있지만, 감정평가상 다사랑빌은 업무시설인 오피스텔과 공동주택인 다세대주택이 혼합된 건물입니다. 따라서 904호의 정확한 공부상 용도와 실제 이용상태를 먼저 확인해야 합니다. 이 물건에서 가장 중요한 문제는 건물의 외관이나 최저가격이 아니라, 누구의 보증금을 낙찰자가 책임져야 하는가입니다.
등기부에는 현경혜의 임차보증금 70,000,000원에 관한 주택임차권등기가 존재합니다. 현황조사에는 이다은의 보증금 68,000,000원, 윤수진의 보증금 65,000,000원, 김영수와 윤성민의 보증금 각 5,000,000원도 기재되어 있습니다. 이들 보증금이 해당 호실에 관한 유효한 선순위 임대차로 인정된다면, 낙찰가 외에 상당한 금액을 추가 부담할 수 있습니다.
다만 현황조사에 등장하는 다수 인원의 점유 부분이 미상이고, 2018년 근저당권과 2024년 경매개시결정 사이의 권리 선후관계도 재검토가 필요합니다. 따라서 이하의 인수액은 제시된 예상배당계산에 따른 조건부 추정치이지, 904호 매수인이 법적으로 확정하여 인수할 금액을 뜻하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경56674 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 월드컵대로165번길 29, 9층 904호 (연산동, 다사랑빌) |
| 사건상 물건종류 | 근린시설 |
| 건물 유형 | 오피스텔·다세대주택 혼합 건물 · 13층 건물 내 9층 904호 |
| 사용승인 | 2018년 11월 |
| 공유자 | 김본선 · 윤종대 · 윤희찬 (각 3분의 1) |
| 소유권이전 | 2019.03.15 · 거래가액 54,000,000원 |
| 감정가 | 70,000,000원 |
| 최저매각가 | 70,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 경매신청 채권자 | 남부산농업협동조합 |
| 청구금액 | 3,709,159,214원 |
| 등기부 확인일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 선행 근저당과 임차권등기를 함께 봐야 한다
이 두 기록의 법적 효력을 원본 등기부에서 대조해야 합니다. 2018년 근저당권이 유효한 선순위 담보권이라면, 2024년 경매개시결정만을 기준으로 임차인 전원을 선순위라고 판단하는 것은 잘못입니다. 실제 말소기준권리와 각 임차인의 대항력 취득시점이 확인되기 전에는 인수 여부를 확정할 수 없습니다.
소유권과 별개로 2022.12.07 민간임대주택등기도 존재합니다. 2019.02.19 민간임대주택 등록에 따른 등기로, 임대의무기간 및 임대료 증액기준에 관한 사항이 기재되어 있습니다. 매각 후 관련 의무의 처리 여부 역시 확인할 필요가 있습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 인수가 핵심 위험
현황조사와 등기자료에는 총 53명의 명의가 등장합니다. 그중 현경혜는 904호 전유부분 전체에 대한 임차권등기로 특정되지만, 나머지 52명은 점유 부분이 미상입니다. 따라서 53명이 모두 904호의 실제 임차인이라는 뜻은 아닙니다. 각 인원의 호실 귀속과 임대차계약 사실을 확인해야 합니다.
2024.01.26 임차권등기가 이루어졌으며, 배당요구와 확정일자가 확인됩니다. 제시된 배당계산은 낙찰가 70,000,000원에서 집행비용 1,660,000원을 공제한 68,340,000원을 현경혜에게 배당하고, 부족분 1,660,000원을 매수인이 인수한다고 가정합니다.
다만 실제 인수 여부는 선행 근저당권의 효력 및 임차권의 우선순위에 따라 달라질 수 있습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현경혜 | 2020.01.17 | 70,000,000원 | 선순위 여부 확인 | 확정일자·배당요구 | 1,660,000원 추정 |
| 이다은 | 2021.01.14 | 68,000,000원 | 가능·미확정 | 미상 | 68,000,000원 추정 |
| 윤수진 | 2018.12.21 | 65,000,000원 | 가능·미확정 | 미상 | 65,000,000원 추정 |
| 김영수 | 2022.09.19 | 5,000,000원 | 가능·미확정 | 미상 | 5,000,000원 추정 월차임 490,000원 |
| 윤성민 | 2023.05.10 | 5,000,000원 | 가능·미확정 | 미상 | 5,000,000원 추정 월차임 500,000원 |
위 인수액은 예상배당계산에 반영된 금액입니다. 현경혜 외 인원의 904호 임차인 해당 여부, 실제 점유, 확정일자 및 선행 담보권과의 우선순위를 추가 확인해야 합니다. 보증금이 확인되지 않은 인원의 잠재적 인수액은 포함되지 않았습니다.
③ 그 밖의 전입자 — 대항력 가능·미상
아래 명의자는 현황조사 등에 기재되어 있으나 점유 부분과 상당수 보증금이 확인되지 않습니다. 전입일만으로 대항력이 확정되는 것은 아닙니다. 임대차의 존재, 실제 점유, 주민등록의 적법성, 각 권리의 선후관계를 종합적으로 확인해야 합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 권리 상태 |
|---|
특히 보증금 미상 전입자에게 일률적으로 대항력이 있다고 단정하거나, 반대로 보증금이 기재되지 않았다는 이유로 인수액을 0원으로 처리해서는 안 됩니다. 각 호실별 전입세대 열람과 매각물건명세서 대조가 필수입니다.
④ 예상배당표 (매각가 70,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 매수인 인수 추정 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,660,000원 | — |
| 1. 현경혜 · 임차보증금 | 70,000,000원 | 68,340,000원 | 1,660,000원 |
| 2. 이다은 · 임차보증금 | 68,000,000원 | 0원 | 68,000,000원 |
| 3. 윤수진 · 임차보증금 | 65,000,000원 | 0원 | 65,000,000원 |
| 4. 김영수 · 임차보증금 | 5,000,000원 | 0원 | 5,000,000원 |
| 5. 윤성민 · 임차보증금 | 5,000,000원 | 0원 | 5,000,000원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 | — |
| 합계 | — | 70,000,000원 | 144,660,000원 |
제시된 예상배당계산을 옮긴 조건부 시뮬레이션입니다. 집행비용 1,660,000원, 현경혜 배당 68,340,000원으로 매각대금 전액을 배분하는 구조입니다. 실제 배당순위, 근저당권 효력, 호실별 임대차관계, 당해세 및 최우선변제 등에 따라 결과가 크게 달라질 수 있습니다.
낙찰가 70,000,000원 + 매수인 인수 144,660,000원 = 실질취득 214,660,000원
이 됩니다. 이 금액에도 취득 관련 비용과 보증금 미상 임차인에 대한 추가 위험은 반영되지 않았습니다. 다른 호실의 임차보증금이 섞여 있거나 선행 담보권으로 인해 인수 대상이 달라진다면 이 계산도 재작성해야 합니다.
⑤ 유찰 시뮬레이션 — 낙찰가가 내려가도 총부담은 거의 그대로
이 물건은 낙찰가 하락만으로 실질취득 부담이 크게 낮아지는 구조가 아닙니다. 제시된 회차별 예상인수액이 증가하기 때문입니다.
| 회차 | 최저매각가 | 매수인 인수 추정 | 실질취득 추정 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 70,000,000원 | 144,660,000원 | 214,660,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 56,000,000원 | 158,408,000원 | 214,408,000원 |
| 2회 유찰 (64%) | 44,800,000원 | 169,406,400원 | 214,206,400원 |
제시된 계산에서는 신건 실질취득 214,660,000원과 2회 유찰 시 실질취득 214,206,400원의 차이가 크지 않습니다. 최저가 44,800,000원만 보고 크게 할인된 물건이라고 판단하면 위험합니다.
다만 이 결과는 계산에 포함된 임차인들의 보증금을 매수인이 실제로 인수한다는 전제에 의존합니다. 원본 권리관계 확인 결과에 따라 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑥ 시세 판단 — 실질취득 기준으로 검토해야 한다
다사랑빌은 오피스텔과 공동주택이 혼합된 건물입니다. 확인된 단지 정보에는 공동주택 19세대와 오피스텔 43개호가 나타나지만, 904호와 동일한 용도·면적·층 조건의 최근 실거래가격은 특정되지 않습니다.
따라서 최저매각가 70,000,000원이 주변 시세보다 저렴한지 판단할 근거가 충분하지 않습니다. 특히 인수액이 인정되는 경우에는 감정가가 아니라 실질취득 추정액 214,660,000원을 비교 기준으로 삼아야 합니다.
먼저 904호의 정확한 용도와 전유면적을 확인하고, 동일 용도·비슷한 면적의 최근 실거래와 비교해야 합니다. 그다음 확정된 인수액을 낙찰가에 더한 실질취득금액으로 가격 경쟁력을 재평가해야 합니다. 과거 취득 거래가액 54,000,000원만으로 현재 시세를 판단하는 것도 적절하지 않습니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 연제구 연산동 연제초등학교 북서측 인근입니다. 주변에 오피스텔·공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장과 부산지하철 1호선 연산역이 있습니다. 감정평가상 대중교통상황은 보통입니다.
- 건물 구성. 철근콘크리트구조 평지붕 13층 건물로, 오피스텔 43개호와 공동주택 19세대가 함께 있습니다.
- 설비. 위생설비·개별난방설비·옥내소화전설비·승강기설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 북동측 및 북서측에 각각 폭 약 6m의 포장도로가 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역에 해당합니다.
- 토지. 대체로 평탄한 장방형 토지이며, 토지면적 269.1㎡, 공시지가 3,510,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
- 공부상 상태. 감정평가서상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 여부는 해당하지 않는 것으로 표시되어 있습니다.
- 환금성. 혼합 용도 건물이므로 904호의 정확한 용도, 개별 면적 및 해당 유형의 거래사례를 확인해야 환금성을 판단할 수 있습니다.
⑧ 입찰 전 필수 체크리스트
- 말소기준권리 원본 재판정. 2018.11.30 근저당권의 실제 말소 여부와 2026.01.30 권리이전의 효력을 확인하세요. 2024.05.27 경매개시결정을 기준으로 모든 임차인을 선순위 처리해서는 안 됩니다.
- 현경혜 임차권등기 확인. 보증금 70,000,000원, 점유개시일, 전입일, 확정일자, 배당요구 및 선행 근저당권과의 우선순위를 대조하세요.
- 904호 임차인 특정. 현황조사에 나타난 다수 전입자가 실제로 어느 호실의 임차인인지 확인하세요. 점유 부분 미상 인원을 모두 904호 임차인으로 계산해서는 안 됩니다.
- 보증금 미상 전입자 조사. 보증금이 확인되지 않은 48명에 관해 임대차계약 여부·보증금·점유·확정일자·배당요구 여부를 확인하세요.
- 예상배당표 재검증. 신청채권자 청구금액 3,709,159,214원, 2018년 근저당권 채권최고액 4,320,000,000원, 공동담보 관계 및 실제 배당순위를 확인하세요.
- 개별 물건 용도 확인. 사건상 근린시설 표시와 감정평가상 오피스텔·다세대주택 혼합 이용상태를 건축물대장 및 감정평가 대상 기호로 대조하세요.
- 민간임대주택 관련 사항. 2022.12.07 등기의 현존 여부와 매각 후 처리할 의무를 확인하세요.
- 실질취득 기준 시세 비교. 낙찰가만이 아닌 인수금액까지 더한 총액을 동일 용도·면적 실거래가격과 비교하세요.
- 미납 관리비·조세. 공용관리비 체납과 배당에 영향을 미치는 조세 및 최우선변제 여부를 확인하세요.
- 원본 최종 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 관련 경매문건을 확인하세요.
신건 최저가 70,000,000원은 겉으로 보이는 입찰가격일 뿐입니다. 제시된 배당계산대로라면 실질취득은 214,660,000원에 이르며, 보증금 미상 전입자와 말소기준권리 불일치 문제도 해소되지 않았습니다.
특히 다른 호실 임차인을 중복 계산했을 가능성과 실제 인수 대상 임차인을 누락했을 가능성 모두 확인해야 합니다. 이러한 상태에서는 감정가 대비 할인율만으로 안전한 입찰가격을 정할 수 없습니다.
맺으며 — “낙찰가보다 중요한 것은 실제로 떠안을 돈”
부산 다사랑빌 904호의 핵심은 70,000,000원이라는 숫자가 아닙니다. 임차보증금과 권리의 우선순위를 정확히 확인하지 못하면 실제 매수부담은 예상보다 훨씬 커질 수 있습니다.
현재 예상배당계산은 매수인 인수액을 144,660,000원으로 제시합니다. 그러나 임차인별 호실 귀속이 불분명하고, 2018년 근저당권과 후속 권리이전 기록도 재검증해야 합니다. 실질취득 추정액이 214,660,000원에 이르는 상황에서 동일 조건의 실거래 비교까지 확인되지 않았으므로, 가격 메리트를 긍정할 수 없습니다.
결론은 입찰 보류입니다. 904호의 실제 임차관계, 유효한 말소기준권리, 정확한 인수액이 확인된 후에야 시세 비교와 입찰가 산정이 가능합니다. 이 물건에서는 저렴해 보이는 최저가보다 확정된 권리관계와 총취득 부담이 먼저입니다.
