부산지방법원 2024타경56674. 부산 연제구 연산동 다사랑빌 5층 501호가 경매로 나왔습니다. 감정가와 최저매각가가 모두 79,000,000원인 신건입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있으나, 감정평가 요항표상 다사랑빌은 오피스텔과 다세대주택이 함께 있는 복합용도 건물입니다. 따라서 해당 501호의 정확한 건축물대장상 용도부터 확인할 필요가 있습니다.
이 사건에서 가장 위험한 판단은 최저가가 낮으니 저렴하다고 보는 것입니다. 임차인 이다은의 보증금 68,000,000원, 윤수진의 보증금 65,000,000원, 김영수와 윤성민의 보증금 각 5,000,000원을 합하면 143,000,000원입니다. 제시된 배당 계산은 이 금액을 매수인이 전액 인수하는 경우로 처리합니다.
그러나 143,000,000원의 실제 인수가 법적으로 확정되었다는 뜻은 아닙니다. 모든 전입일이 2018년 근저당권 설정일 이후이고, 근저당권의 말소 여부에도 상충하는 기록이 있기 때문입니다. 실제 인수액은 선순위 권리의 존속 여부, 호실별 점유, 임대차계약, 대항력, 우선변제 및 배당 결과를 함께 확인해야 결정할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경56674 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 월드컵대로165번길 29, 5층 501호 (연산동, 다사랑빌) |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 사건 표기 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 및 다세대주택 혼재 |
| 건물 개황 | 철근콘크리트구조 · 지상 13층 · 2018년 11월 사용승인 · 승강기 및 개별난방설비 |
| 면적 참고 | 조회 기준 22.71㎡ · 개별 501호 면적 일치 여부 확인 필요 |
| 소유자 | 김본선 · 윤종대 · 윤희찬 (각 3분의 1 공유) |
| 소유권 취득 | 2019.03.15 소유권이전 · 등기상 거래가액 54,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 79,000,000원 / 79,000,000원 (신건) |
| 경매신청 채권자 | 남부산농업협동조합 |
| 신청채권액 | 3,709,159,214원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 등기부 발행 | 2026.10.21 · 부산지방법원 등기국 |
| 민간임대주택 | 2019.02.19 등록 · 2022.12.07 등기 |
① 권리 흐름 — 말소기준부터 확정해야 한다
권리분석의 출발점은 말소기준권리입니다. 이 사건에서 제시된 말소기준은 2024.05.27 임의경매개시결정입니다. 그러나 등기에는 이보다 앞선 2018.11.30 남부산농업협동조합 근저당권이 존재했던 사실도 확인됩니다. 당시 채권최고액은 4,320,000,000원이며 공동담보목록 제2018-331호가 기재되어 있습니다.
문제는 이 근저당권이 이미 말소된 것으로 표시되면서도, 2026.01.30 농업협동조합자산관리회사로 근저당권이 이전된 내역이 함께 나타난다는 것입니다. 채권양도 원인일은 2025.12.26입니다. 따라서 2018년 근저당권이 실제로 어느 시점에 소멸했는지, 이후 이전등기가 어떤 법적 효력을 갖는지 원본 등기사항증명서와 관련 공동담보 관계를 대조해야 합니다.
② 임차인 분석 — 확인 보증금 1억4,300만원, 추가 위험 미확정
전입·점유 관련 조사에는 52명의 인명이 나타납니다. 이 가운데 보증금이 확인된 사람은 4명이고, 나머지 48명은 보증금 액수가 확인되지 않습니다. 다만 이 명단 전체가 정확히 501호의 실제 임차인인지도 확인해야 합니다. 여러 호실로 구성된 건물인 만큼 건물 전체의 전입·임차 정보와 개별 매각 호실의 임차관계가 혼재되어 있을 가능성을 배제할 수 없습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 보증기관 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이다은 | 2021.01.14 | 68,000,000원 | — | 조건부 가능 | 미확인 | 비승계 |
| 윤수진 | 2018.12.21 | 65,000,000원 | — | 조건부 가능 | 미확인 | 비승계 |
| 김영수 | 2022.09.19 | 5,000,000원 | 490,000원 | 조건부 가능 | 미확인 | 비승계 |
| 윤성민 | 2023.05.10 | 5,000,000원 | 500,000원 | 조건부 가능 | 미확인 | 비승계 |
| 합계 | 4명 | 143,000,000원 | — | 확인 필요 | 확인 필요 | 해당 없음 |
대항력은 전입일만으로 확정되지 않습니다. 실제 점유·임대차계약·호실·적용 법률·말소기준권리 확인이 필요합니다. 확정일자 및 우선변제권도 별도 확인 대상입니다. 보증기관의 대위변제·승계 신고로 표시된 인원은 없습니다.
다음 인원은 보증금과 확정일자 확인이 필요합니다. 대항력은 모두 가능·미상으로 분류하며, 임차인 전원에 대하여 해당 501호와의 관계를 확인해야 합니다. 우선변제권과 실제 매수인 승계 여부 역시 확정할 수 없습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 보증기관 승계 | 배당요구 |
|---|
배당요구일이 기재된 사람은 접수 기록을 표시한 것입니다. 배당요구 접수 사실만으로 우선변제권 또는 실제 배당금액이 확정되는 것은 아닙니다.
③ 실제 취득비용 — 최저가가 아니라 인수 포함 총액
제시된 배당 시뮬레이션은 확인된 보증금 143,000,000원을 각 회차에서 매수인이 전액 인수하는 것으로 처리합니다. 이 계산을 그대로 적용하면 신건의 실질취득비용은 222,000,000원입니다.
| 회차 | 최저매각가 | 인수 추정 | 실질취득 합계 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 79,000,000원 | 143,000,000원 | 222,000,000원 |
| 1회 유찰(80%) | 63,200,000원 | 143,000,000원 | 206,200,000원 |
| 2회 유찰(64%) | 50,560,000원 | 143,000,000원 | 193,560,000원 |
위 실질취득액은 각 회차의 매각가에 보증금 전액 143,000,000원을 단순 합산한 조건부 금액입니다. 실제 배당에 따른 인수금 변동, 보증금 미상 임차인, 취득세·명도비·관리비 등은 반영하지 않았습니다.
④ 예상배당표 (매각가 79,000,000원 가정)
현재 배당 시뮬레이션에서는 집행비용 1,822,000원을 공제하고 소유자에게 77,178,000원을 교부하는 형태로 계산되어 있습니다. 그러나 신청채권액 3,709,159,214원이 있음에도 신청채권자 배당이 0원으로 처리되어 있어 이 결과를 실제 배당 예상액으로 신뢰하기 어렵습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,822,000원 |
| 임차인 이다은 · 보증금 인수 가정 | 68,000,000원 | 0원 |
| 임차인 윤수진 · 보증금 인수 가정 | 65,000,000원 | 0원 |
| 임차인 김영수 · 보증금 인수 가정 | 5,000,000원 | 0원 |
| 임차인 윤성민 · 보증금 인수 가정 | 5,000,000원 | 0원 |
| 신청채권자 · 남부산농업협동조합 | 3,709,159,214원 | 0원(계산상) |
| 잔여 · 소유자 교부(계산상) | — | 77,178,000원 |
배당 시뮬레이션에 나타난 값이며 실제 배당 확정액이 아닙니다. 근저당권의 존속 및 이전 관계, 공동담보, 신청채권자 지위, 임차인의 배당순위, 당해세 및 최우선변제 여부 등을 반영한 재계산이 필요합니다. 특히 소유자 교부액 77,178,000원은 확정 가능한 잔여금으로 해석해서는 안 됩니다.
⑤ 시세·가격 판단 — 할인율보다 실질취득비용
다사랑빌의 단지 현황에는 2018년 11월 준공, 공동주택 19세대 등의 정보가 확인됩니다. 하지만 501호와 면적·용도·상태가 비교 가능한 최근 거래가격을 확정할 수 없어, 현재 단계에서 시세 대비 할인 여부를 판단할 수 없습니다.
더욱이 이 물건은 근린시설로 표기된 사건과 오피스텔·다세대주택이 혼재한 감정평가 내용 사이의 용도 확인이 필요합니다. 용도별 매수 수요와 임대차 구조가 다르기 때문에, 아파트 거래가격이나 건물 내 다른 종류의 호실 가격을 그대로 적용하는 것도 적절하지 않습니다.
| 가격 판단 기준 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정가 | 79,000,000원 | 감정평가액 |
| 현재 최저가 | 79,000,000원 | 신건 입찰 기준 |
| 확인된 보증금 인수 가정 | 143,000,000원 | 실제 인수 확정 전 |
| 실질취득 시나리오 | 222,000,000원+α | 시세 비교가 필요한 금액 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 부산광역시 연제구 연산동 소재 연제초등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 오피스텔·공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 부산 도시철도 1호선 연산역이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 13층 건물로, 위생설비·개별난방설비·옥내소화전설비·승강기설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 건물 부지의 북동측과 북서측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·교육환경보호구역에 해당하며, 가로구역별 최고높이 제한이 있습니다. 기준높이는 85m, 최고높이는 120m입니다.
- 공시지가. 3,510,000원/㎡이며, 토지는 대지이고 토지면적은 269.1㎡입니다. 이는 건물 부지에 관한 정보로 501호의 개별 대지권 면적을 의미하지 않습니다.
- 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 501호의 실제 이용상태는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 건물은 오피스텔과 다세대주택이 혼재한 구조입니다. 개별 호실 용도와 실제 임대차관계가 확정되기 전에는 매수 수요·임대 수익·재매각 가능성을 안정적으로 평가하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 원본 확인. 2018.11.30 근저당권의 실제 말소 여부와 2026.01.30 농업협동조합자산관리회사로의 근저당권 이전등기를 대조해야 합니다. 이를 확인하지 않고 2024.05.27 경매개시결정만을 기준으로 삼아서는 안 됩니다.
- 개별 호실 임차인 특정. 전입·점유 관련 인명 52명 중 실제 501호의 임차인이 누구인지, 다른 호실의 임차인이 포함되어 있는지, 동일 임대차채권의 중복 기재가 있는지 확인해야 합니다.
- 확인된 보증금 4건 검증. 이다은 68,000,000원, 윤수진 65,000,000원, 김영수 5,000,000원, 윤성민 5,000,000원의 임대차계약서·점유관계·확정일자·배당요구·보증금 반환 여부를 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 48명 조사. 전입일만으로 대항력을 확정하지 말고 실제 점유, 임대차관계, 보증금, 해당 호실과의 관련성을 확인해야 합니다.
- 배당요구 접수 내역 확인. 한종우·허재명·안동현·손동식·장세영·오은지의 배당요구 관련 접수 기록과 법원에 제출된 채권신고 내용을 확인해야 합니다. 접수 여부와 우선변제권은 구분해야 합니다.
- 배당표 재산정. 경매신청채권 3,709,159,214원, 근저당권 채권최고액 4,320,000,000원 및 공동담보 관계를 반영해 실제 배당순위·채권액·미배당 임차보증금 인수액을 다시 산정해야 합니다.
- 용도 검증. 501호가 건축물대장상 근린생활시설인지, 오피스텔인지, 다세대주택인지 확인해야 합니다. 적용 임대차 법률과 대항력 판단에도 영향을 줄 수 있습니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2019.02.19 민간임대주택 등록 및 2022.12.07 등기의 현재 효력과 매각 후 의무 승계 여부를 확인해야 합니다.
- 인도·명도 비용 확인. 실제 점유자와 호실별 임대차관계가 명확해진 후 인도명령 가능 여부, 명도소송 필요 여부 및 추가 비용을 검토해야 합니다.
- 실질취득 기준으로 가격 산정. 낙찰가 외에 배당 후 승계되는 보증금과 미확인 인수액을 모두 반영해야 합니다. 최저가 79,000,000원만으로 입찰가격을 결정해서는 안 됩니다.
- 원본 서류 최종 대조. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·감정평가서·건축물대장·전입 관련 서류를 매각기일 전에 최신 상태로 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가보다 중요한 것은 실제로 얼마를 떠안느냐”
이 물건의 감정가는 79,000,000원입니다. 하지만 확인된 임차보증금만 143,000,000원이고, 이를 전액 인수한다는 시뮬레이션에서는 실질취득비용이 222,000,000원으로 계산됩니다. 나머지 48명의 보증금과 실제 점유관계까지 확인되면 결과는 달라질 수 있습니다.
동시에 2018년 근저당권의 말소 여부와 후속 이전등기 사이에 중요한 확인사항이 있습니다. 이 부분이 정리되지 않으면 임차인 대항력과 매수인 인수액의 출발점 자체가 달라집니다. 신청채권자 배당 0원·소유자 잔여 77,178,000원이라는 계산 결과 역시 채권관계와 대조해야 하므로 그대로 입찰 의사결정에 사용할 수 없습니다.
최근 유사 호실의 실거래가격까지 확정되지 않은 상황에서 최저가가 낮다는 이유로 가격 경쟁력이 있다고 판단할 근거도 부족합니다. 권리기준 미확정, 임차보증금 인수위험, 실제 호실 임차관계 미확인, 배당 계산 불일치, 용도 및 시세 확인 필요라는 위험이 겹친 물건입니다.
종합 판단은 D등급, 입찰 보류입니다. 우선 해결해야 할 것은 유찰 시점이나 낙찰가가 아니라 정확한 말소기준권리, 501호의 실제 임차인, 배당 후 최종 인수액입니다. 이 세 가지가 확정된 이후에야 실질취득비용을 시세와 비교해 투자 가능성을 판단할 수 있습니다.
