부산지방법원 2024타경56674. 부산 연제구 연산동 다사랑빌 10층 1003호의 임의경매 사건입니다. 이 건물은 2018년 11월 사용승인된 13층 규모의 오피스텔·다세대주택 복합 건물로, 오피스텔 43개호와 공동주택 19세대가 함께 있습니다. 매각 대상의 용도는 다세대주택입니다. 신청채권자는 남부산농업협동조합이며, 청구금액은 3,709,159,214원입니다.
이번 사건에서 가장 먼저 확인할 부분은 감정가가 아니라 임차인과 담보권의 관계입니다. 현황조사에 기록된 사람들의 전입일은 모두 2024년 5월 27일 경매개시결정일보다 앞서지만, 전입일만으로 대항력을 확정할 수는 없습니다. 점유 호실과 실제 임대차관계, 확정일자 및 근저당권과의 선후관계를 따로 살펴야 합니다. 특히 최초 근저당권 설정일은 2018년 11월 30일로 기록되어 있어, 경매개시결정일만을 기준으로 임차인의 선순위를 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경56674 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 월드컵대로165번길 29, 10층 1003호 (연산동, 다사랑빌) |
| 물건종류 | 집합건물(다세대주택) |
| 건물 개요 | 철근콘크리트구조 · 지상 13층 · 2018년 11월 사용승인 |
| 건물 구성 | 오피스텔 43개호 · 공동주택 19세대 |
| 소유자 | 김본선 · 윤종대 · 윤희찬 (각 3분의 1 지분) |
| 소유권 이전 | 2019.03.15 · 거래가액 100,000,000원 |
| 감정가 | 110,000,000원 |
| 최저매각가 | 110,000,000원 (신건, 유찰 0회) |
| 신청채권자 | 남부산농업협동조합 |
| 청구금액 | 3,709,159,214원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 등기 확인 기준 | 2026.10.22 · 부산지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 말소기준부터 재확인
이러한 기록만으로 2018년 근저당권의 현재 효력이나 임차권에 대한 우선순위를 단정할 수 없습니다. 근저당권 말소 여부, 이전등기와 공동담보 관계, 매각으로 소멸하는 권리의 범위를 최신 등기부 원본 및 매각물건명세서로 확인해야 합니다.
2019년에는 공유자 3인에게 소유권이 이전됐으며, 2022.12.07에는 민간임대주택등기가 이루어졌습니다. 해당 등기에는 임대의무기간과 임대료 증액기준 준수의무가 기재되어 있습니다. 민간임대주택 등록 상태와 경매 이후의 처리도 관련 기관에 확인할 사항입니다.
② 임차인 분석 — 대항력 가능성·인수범위 미확정
현황조사 및 문건에 확인되는 성명은 52명입니다. 보증금이 확인되는 사람은 4명이며, 나머지 48명은 보증금 규모를 확정할 수 없습니다. 보증기관의 대위·승계 신고로 표시된 사람은 없지만, 각 사람의 점유 부분이 미상이고 건물에 여러 독립 호실이 존재하므로 52명 전부를 1003호의 실제 임차인으로 간주할 수 없습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최유리 | 2019.01.14 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이진우 | 2021.09.24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이다은 | 2021.01.14 | 68,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤혜진 | 2018.12.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 최은서 | 2021.05.03 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 한종우 | 2023.01.03 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김아란 | 2021.11.02 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이나연 | 2021.12.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김창민 | 2019.09.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이영율 | 2018.12.12 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박효경 | 2023.11.30 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 전진아 | 2023.02.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 최지우 | 2023.02.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 류이나 | 2022.12.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 류승화 | 2018.12.06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 송다은 | 2019.01.08 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤수진 | 2018.12.21 | 65,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| LEE HANSOL | 2024.02.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김광현 | 2018.12.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김보람 | 2023.04.20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이재영 | 2023.09.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박지향 | 2020.02.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김영수 | 2022.09.19 | 5,000,000원 / 월 490,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박소영 | 2021.12.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 송용기 | 2023.05.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 허재명 | 2023.07.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 강현지 | 2023.11.22 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 안동현 | 2020.01.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 정지원 | 2022.12.19 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 손동식 | 2023.06.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김성아 | 2023.07.06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 장세영 | 2021.12.06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 최윤미 | 2020.04.14 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 정유진 | 2019.08.20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김미랑 | 2019.04.08 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 오은지 | 2020.07.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이연진 | 2019.07.31 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김민하 | 2021.08.12 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김재희 | 2020.08.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박지혜 | 2022.08.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 전유나 | 2022.09.30 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이지영 | 2019.12.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이진호 | 2024.04.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤성민 | 2023.05.10 | 5,000,000원 / 월 500,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김도경 | 2021.03.12 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 강아영 | 2018.12.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 송은지 | 2019.09.06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김재환 | 2021.12.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 정석원 | 2020.01.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김도관 | 2020.01.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김가영 | 2023.01.30 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이현홍 | 2020.12.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
모든 인원의 점유 부분은 미상입니다. 대항력 가능·미상 표기는 실제 대항력이나 매수인 인수가 확정됐다는 의미가 아닙니다. 임차권의 순위와 보증금 승계 여부는 반드시 개별 확인해야 합니다.
③ 확인 보증금과 실질취득 위험
| 임차인 | 확인 보증금 | 배당·인수 판단 |
|---|---|---|
| 이다은 | 68,000,000원 | 인수 여부 확인 |
| 윤수진 | 65,000,000원 | 인수 여부 확인 |
| 김영수 | 5,000,000원 | 인수 여부 확인 |
| 윤성민 | 5,000,000원 | 인수 여부 확인 |
| 확인 보증금 합계 | 143,000,000원 | 1003호 귀속 및 법적 인수액 미확정 |
낙찰가 110,000,000원 + 인수액 143,000,000원 = 253,000,000원
그러나 이는 확정 인수액이 아닌 조건부 위험 시나리오입니다. 다른 호실의 보증금이 포함됐거나 실제로 선순위 인수권리가 성립하지 않으면 인수액은 달라집니다. 반대로 보증금 미상인 사람 중 이 호실의 선순위 임차인이 존재하면 추가 부담이 발생할 수 있습니다.또한 개별 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 그 차액이 매수인에게 인수되는 유형에서는, 낙찰가가 하락해도 인수 미배당액이 증가하여 실질취득 비용이 해당 보증금 수준에 묶일 수 있습니다. 이 사건의 보증금 합계 143,000,000원을 하나의 임차보증금처럼 취급하거나, 유찰만으로 실질취득액이 안전하게 낮아진다고 단정해서는 안 됩니다.
④ 시세 비교 — 가격 메리트 판단 보류
다사랑빌은 오피스텔과 공동주택이 함께 있는 건물입니다. 매각 대상은 다세대주택 1003호이므로, 가격 비교에는 같은 용도와 면적, 층, 권리상태가 유사한 거래가 적합합니다.
현재 확인 가능한 건물 현황은 공동주택 19세대, 사용승인일 2018.11.21, 단지 경매물건 평균 유찰 0회입니다. 다만 1003호의 가격을 판단할 만한 비교 실거래가가 확정되지 않아 최저매각가 110,000,000원을 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 110,000,000원 가정 · 잠정 시산)
| 배당 항목 | 채권액·보증금 | 시산 배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,340,000원 |
| 임차인 이다은 · 인수 가정 | 68,000,000원 | 0원 |
| 임차인 윤수진 · 인수 가정 | 65,000,000원 | 0원 |
| 임차인 김영수 · 인수 가정 | 5,000,000원 | 0원 |
| 임차인 윤성민 · 인수 가정 | 5,000,000원 | 0원 |
| 남부산농업협동조합 · 신청채권 | 3,709,159,214원 | 0원 |
| 자동 시산상 소유자 잔여 | — | 107,660,000원 |
⑥ 유찰 시나리오 — 최저가 하락과 인수위험은 별개
| 회차 | 최저매각가 | 인수 가정액 | 조건부 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 110,000,000원 | 143,000,000원 | 253,000,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 88,000,000원 | 143,000,000원 | 231,000,000원 |
| 2회 유찰 (64%) | 70,400,000원 | 143,000,000원 | 213,400,000원 |
위 실질취득액은 각 회차의 매각가에 잠정 인수 가정액 143,000,000원을 단순 합산한 조건부 계산입니다. 실제 임차권 귀속, 배당 및 미배당 인수액이 확정된 수치는 아닙니다. 개별 보증금이 낙찰가를 초과하는 인수형 임대차에서는 낙찰가 하락분만큼 미배당 인수액이 증가할 수 있어 재계산이 필요합니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 연제구 연산동 연제초등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변에는 오피스텔, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 연산역이 있어 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 건물. 2018년 11월 사용승인된 철근콘크리트조 13층 건물입니다. 오피스텔과 다세대주택이 복합 구성되어 있습니다.
- 도로. 북동측 및 북서측으로 폭 약 6m의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·교육환경보호구역에 해당합니다. 토지 전체 면적은 269.1㎡이며, 공시지가는 3,510,000원/㎡입니다.
- 설비. 위생설비·개별난방설비·옥내소화전설비·승강기설비가 설치되어 있습니다.
- 환금성. 공동주택 19세대가 포함된 복합 건물로, 동일 용도·규모 거래사례와 개별 호실의 임대차 상태를 함께 검토해야 합니다. 가격 경쟁력은 아직 확정하기 어렵습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 1003호 임차인 특정. 현황조사에 등장하는 52명의 전입·점유 관계를 각 호실별로 구분하고, 실제 1003호에 해당하는 임차인을 확인해야 합니다.
- 임대차계약 확인. 실제 보증금, 월세, 계약일, 인도일, 전입일, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 대항력 재판정. 2018.11.30 근저당권과 2024.05.27 경매개시결정의 관계를 확정한 뒤 임차인별 우선순위를 판단해야 합니다.
- 근저당권 원본 확인. 최초 근저당권의 말소 표기와 2026.01.30 농업협동조합자산관리회사로의 이전등기를 대조해야 합니다.
- 공동담보 확인. 공동담보목록 제2018-331호와 관련 경매물건의 배당관계를 확인해야 합니다.
- 배당 재산정. 3,709,159,214원의 신청채권과 실제 담보채권, 임차인 우선변제, 집행비용, 조세채권 등을 반영해 배당표를 다시 작성해야 합니다.
- 인수액 확정. 143,000,000원이라는 잠정 인수 가정액이 실제 1003호에 적용되는지 확인하고, 보증금 미상 임차인에 따른 추가 위험을 검토해야 합니다.
- 시세 조사. 다세대주택 1003호와 면적·층·상태가 유사한 최근 실거래를 확인해 실질취득액과 비교해야 합니다.
- 민간임대주택 등록. 2022.12.07 민간임대주택등기의 현재 상태와 매각 이후 영향을 확인해야 합니다.
- 명도·관리비. 실제 점유자, 인도 가능 시점, 공용부분 관리비 체납 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가보다 인수액이 먼저다”
부산 다사랑빌 1003호는 감정가와 최저매각가가 모두 110,000,000원인 신건입니다. 하지만 경매에서는 최저매각가보다 낙찰 후 실제로 부담해야 할 총액이 중요합니다.
현황조사에는 52명의 성명이 등장하고, 금액이 확인된 보증금만 143,000,000원입니다. 자동 시산의 전액 인수 가정을 적용한 조건부 실질취득액은 253,000,000원이지만, 이는 1003호의 확정 부담액이 아닙니다. 먼저 이 건물의 여러 호실 중 해당 물건에 실제로 속하는 임차인을 특정해야 하며, 등기상 근저당권 말소·이전 관계와 배당순위도 확인해야 합니다.
비교 실거래를 통한 적정 가격 검증 역시 필요합니다. 현재 상태에서는 신건 가격이 저렴하다고 평가할 수도, 유찰 후 가격만 보고 안전한 매수라고 판단할 수도 없습니다.
최종 판단: 권리 및 인수액 미확정으로 입찰 보류. 1003호 임차관계와 말소기준권리를 확정하고 실제 인수액 및 적정 시세를 재산정한 후에 입찰 여부를 검토하는 것이 타당합니다.
