부산지방법원 2024타경56674. 부산 연제구 연산동 다사랑빌 3층 302호에 대한 임의경매입니다. 감정가는 7,700만원이고 유찰 없이 같은 금액으로 입찰이 진행됩니다. 건물은 오피스텔과 다세대주택이 함께 구성된 집합건물로, 사건상 용도는 근린시설로 표시돼 있습니다. 2019년에는 김본선·윤종대·윤희찬이 각각 3분의 1 지분을 취득했습니다. 그런데 이 물건은 일반적인 소액 집합건물 경매와 다릅니다. 임차권등기, 다수의 전입 신고자, 거액의 공동담보 근저당권 이력이 한꺼번에 얽혀 있습니다.
특히 배당 모형은 한종우의 보증금 7,000만원을 우선 배당하고, 이다은 6,800만원, 윤수진 6,500만원, 김영수 500만원, 윤성민 500만원을 별도 인수 대상으로 계산했습니다. 네 금액의 합계가 바로 1억 4,300만원입니다. 다만 이다은·윤수진·김영수·윤성민의 점유 부분은 미상이며, 이들이 모두 302호의 독립된 임차인인지 확인되지 않았습니다. 따라서 이 합산액을 곧바로 실제 낙찰자의 법적 인수액으로 확정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경56674 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 월드컵대로165번길 29, 3층 302호 (연산동, 다사랑빌) |
| 물건종류 | 사건상 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 및 다세대주택 혼합 건물 |
| 302호 용도 | 사건상 용도와 감정평가상 개별 기호의 대응 관계 확인 필요 |
| 건물 규모 | 철근콘크리트구조 · 13층 · 1개동 |
| 건물 구성 | 오피스텔 43개호(2~13층) · 공동주택 19세대(10~13층) |
| 사용승인 | 2018.11.21 |
| 소유자 | 김본선 · 윤종대 · 윤희찬 (각 지분 3분의 1) |
| 소유권 이전 | 2019.03.15 · 거래가액 54,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 77,000,000원 / 77,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 남부산농업협동조합 |
| 청구금액 | 3,709,159,214원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 등기부 발급 기준 | 2026.10.21 · 부산지방법원 등기국 |
| 민간임대주택등기 | 2022.12.07 등기 · 등록 원인일 2019.02.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준부터 재검증해야 한다
이 사건의 가장 중요한 쟁점은 2018년 근저당권과 2024년 경매개시결정 중 어느 권리를 실제 소멸·인수 판단의 기준으로 삼아야 하는가입니다.
2018.11.30 설정된 남부산농업협동조합 근저당권은 채권최고액 4,320,000,000원으로, 공동담보목록 제2018-331호가 기재돼 있습니다. 해당 근저당권에는 등기상 이미 말소된 것으로 표시된 내용이 있는 반면, 2026.01.30에는 같은 근저당권의 농업협동조합자산관리회사 이전 기록도 존재합니다. 따라서 현재 효력이 있는 권리인지, 말소 처리와 이전 등기가 어떤 관계인지 원본 대조가 필요합니다.
산출된 말소기준은 2024.05.27 임의경매개시결정이지만, 이 판단은 앞선 근저당권의 효력 및 말소 경위가 확인돼야 신뢰할 수 있습니다. 2018년 근저당권이 매각 당시 유효한 선순위 권리라면, 그보다 늦게 대항요건을 갖춘 임차인은 2024년 경매개시결정보다 먼저 전입했다는 이유만으로 매수인에게 대항할 수 없습니다.
2024.06.20에는 한종우 명의의 주택임차권등기가 설정됐습니다. 임차보증금은 70,000,000원, 임대차계약일 및 확정일자는 2022.12.08, 주민등록일과 점유개시일은 2023.01.03으로 기재돼 있습니다. 임차권등기는 2024년 경매개시결정 이후 등기됐지만, 전입·점유와 확정일자는 그 이전입니다. 다만 이 사실만으로 2018년 근저당권보다 우선한다고 결론낼 수는 없습니다.
② 임차인 분석 — 전입자 명단과 실제 302호 임차인을 구분하라
현황조사와 등기·문건 기록에 등장하는 임차·전입 관련 인원은 52명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 사람은 없습니다. 그러나 한종우 이외의 다수 인원은 점유 부분이 미상으로, 전원이 302호의 임차인이라고 확인된 것은 아닙니다.
전입 신고일이 산출상 말소기준인 2024.05.27보다 빠르더라도, 실제 점유, 임대차계약, 보증금, 확정일자와 2018년 근저당권의 효력을 함께 확인해야 합니다. 보증금 또는 확정일자가 알려지지 않은 전입자는 대항력 가능·미상으로 분류합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|
대항력 표시는 산출상 권리순위와 실제 점유관계가 불확실하다는 점을 반영한 잠정 분류입니다. 확정일자 및 배당요구가 확인되지 않은 경우 우선변제권의 존재도 단정하지 않습니다. 한종우의 우선변제는 확정일자·배당요구 기록을 토대로 한 행사 가능성으로, 실제 배당순위 확정과는 구별합니다.
③ 핵심 임차보증금 — 1억 4,300만원 인수 가정의 근거
| 임차인 | 보증금 | 예상배당 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|
| 한종우 | 70,000,000원 | 70,000,000원 | 배당 가정 확정일자·임차권등기, 선순위 검증 필요 |
| 이다은 | 68,000,000원 | 0원 | 인수 가정 호실·대항력 미확정 |
| 윤수진 | 65,000,000원 | 0원 | 인수 가정 호실·대항력 미확정 |
| 김영수 | 5,000,000원 | 0원 | 인수 가정 월세 490,000원 |
| 윤성민 | 5,000,000원 | 0원 | 인수 가정 월세 500,000원 |
| 인수 가정 합계 | 143,000,000원 | 0원 | 확정 인수액 아님 |
반대로 실제 302호의 선순위 대항력 임차인에게 미배당 보증금이 남는다면 최저가가 낮아도 그 차액을 매수인이 인수할 수 있습니다. 특히 낙찰가보다 큰 보증금을 전액 인수하는 구조에서는 낙찰가가 내려가는 만큼 미배당 인수액이 증가해 실질취득비용이 보증금 수준에 고정될 수 있습니다. 따라서 유찰만으로 가격이 싸졌다고 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 77,000,000원 가정)
현재 배당 모형은 집행비용과 한종우 보증금을 우선 반영하고 나머지를 소유자에게 교부하는 형태입니다. 다음 금액은 확정배당표가 아니라 제시된 계산 시나리오입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,786,000원 |
| 1. 임차권등기 · 한종우 | 70,000,000원 | 70,000,000원 |
| 인수 가정 · 이다은 | 68,000,000원 | 0원 |
| 인수 가정 · 윤수진 | 65,000,000원 | 0원 |
| 인수 가정 · 김영수 | 5,000,000원 | 0원 |
| 인수 가정 · 윤성민 | 5,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 5,214,000원 |
| 신청채권자 배당 가정 | 3,709,159,214원 | 0원 |
매각대금 배분 모형: 집행비용 1,786,000원 + 한종우 70,000,000원 + 소유자 잔여 5,214,000원 = 77,000,000원. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 실질취득은 별개
회차별 계산은 낙찰가와 인수 가정액을 동시에 고려해야 합니다. 낙찰가만 보면 1회, 2회 유찰 때 가격이 낮아지지만, 미배당 보증금 인수가 증가한다면 총취득비용 절감 폭은 훨씬 작을 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 인수 가정 | 실질취득 가정 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 77,000,000원 | 143,000,000원 | 220,000,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 61,600,000원 | 152,908,800원 | 214,508,800원 |
| 2회 유찰 (64%) | 49,280,000원 | 165,007,040원 | 214,287,040원 |
위 시나리오에서는 최저매각가가 77,000,000원에서 49,280,000원으로 낮아져도, 실질취득 가정액은 220,000,000원에서 214,287,040원으로만 변합니다. 이는 인수액 증가가 유찰에 따른 낙찰가 하락의 상당 부분을 상쇄하는 계산 구조입니다.
⑥ 시세 비교 — 7,700만원이 싼지는 판단 불가
다사랑빌은 오피스텔과 다세대주택이 혼합된 건물로, 이번 302호의 정확한 용도 및 동일 전유면적 실거래 비교대상이 확정되지 않았습니다. 따라서 감정가 77,000,000원이 시세 대비 낮은지 높은지 단정할 수 없습니다.
다만 배당 모형의 인수 가정을 적용하면 비교 대상은 77,000,000원이 아니라 실질취득 가정액 220,000,000원입니다. 실제 대항력 임차보증금이 존재하는 경우에는 그 미배당 인수액을 반영한 취득비용과 동일 용도·동일 면적의 최근 거래를 비교해야 합니다.
2019년 소유권 이전 당시 기재된 거래가액은 54,000,000원입니다. 그러나 이는 과거 거래이고, 현재의 개별 호실 시장가격을 설명하는 최신 실거래 자료는 아닙니다. 이 금액만으로 현재의 저평가 여부를 판단할 수 없습니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정평가 내용 기준)
- 위치. 부산광역시 연제구 연산동 연제초등학교 북서측 인근입니다. 주변은 오피스텔·공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 대중교통. 인근에 부산도시철도 1호선 연산역 및 시내버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 상황은 보통입니다.
- 차량 접근. 건물까지 차량 접근이 가능하며, 북동측과 북서측으로 폭 약 6m의 포장도로에 각각 접합니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조 평지붕 13층 건물입니다. 위생설비·개별난방설비·옥내소화전설비·승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 건물 구성. 1개동에 오피스텔 43개호와 공동주택 19세대가 혼합돼 있어, 거래 비교 및 임대수익 분석 시 호실별 공부상 용도를 구분해야 합니다.
- 토지. 대체로 평탄한 장방형 토지로, 면적은 269.1㎡입니다. 공시지가는 3,510,000원/㎡입니다.
- 토지이용 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역 (기준높이 85m, 최고높이 120m)·교육환경보호구역에 해당합니다.
- 건축물 상태. 감정평가 내용상 공부와의 차이가 없고, 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
- 환금성. 동일 용도·면적의 최근 거래가격을 확인하기 전에는 매도 가능 가격과 처분 기간을 객관적으로 평가하기 어렵습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 2018년 근저당권 원본 확인. 남부산농업협동조합의 채권최고액 4,320,000,000원 근저당권이 실제로 말소됐는지, 2026년 권리이전 기록과 어떤 관계인지 확인해야 합니다.
- 공동담보 범위 확인. 공동담보목록 제2018-331호에 속한 다른 부동산과 채권 변제·배당 관계를 함께 검토해야 합니다.
- 302호 임차인 특정. 다수 전입자의 실제 호실, 점유 개시, 임대차계약 및 보증금 반환채권이 302호에 귀속되는지 확인해야 합니다.
- 한종우 임차권등기 확인. 보증금 70,000,000원, 확정일자 2022.12.08, 전입·점유개시 2023.01.03, 임차권등기 2024.06.20의 효력을 선순위 담보권과 비교해야 합니다.
- 대항력 및 배당요구 재판정. 주민등록일만으로 대항력을 확정하지 말고 실제 점유, 유효한 선순위 권리, 확정일자와 배당요구 종기 준수 여부를 검증해야 합니다.
- 인수 가정액 검증. 이다은·윤수진·김영수·윤성민 보증금 합계 143,000,000원이 실제로 매수인에게 승계되는지 개별적으로 확인해야 합니다.
- 미상 보증금 조사. 보증금이 확인되지 않은 다른 전입자의 임대차관계가 드러나면 인수액과 명도 위험이 달라질 수 있습니다.
- 예상배당표 재계산. 신청채권자 배당 0원과 소유자 잔여 5,214,000원이 동시에 산출된 이유를 권리순위와 공동담보 관계를 통해 검증해야 합니다.
- 용도·면적 확인. 302호가 공부상 어떤 용도인지, 실제 전유면적이 얼마인지 매각목록·건축물대장·집합건물 등기부를 대조해야 합니다.
- 관리비·점유관계 확인. 공용부분 관리비 체납, 실제 거주자 및 명도 대상자를 확인해야 합니다.
- 실거래 비교. 동일 용도·면적의 최근 거래와 실질취득비용을 비교한 후 입찰 가능 가격을 판단해야 합니다.
맺으며 — “7,700만원짜리 물건”으로 보면 안 된다
부산 다사랑빌 302호의 표면적인 매력은 7,700만원이라는 신건 최저가입니다. 그러나 배당 모형을 그대로 적용하면 낙찰자의 인수 가정액이 1억 4,300만원, 실질취득 가정액은 2억 2,000만원에 이릅니다. 최저가와 실제 총취득비용이 전혀 다른 문제라는 점을 보여주는 사례입니다.
더 근본적인 문제는 그 1억 4,300만원의 인수 자체가 확정되지 않았다는 점입니다. 다수 임차·전입자가 302호와 어떤 관계에 있는지 분명하지 않고, 2018년 근저당권의 효력과 2024년 경매개시결정의 기준권리 판단도 일치하지 않습니다. 실제 선순위 임차인이 확인된다면 그 미배당 보증금만큼 취득비용이 증가할 수 있고, 반대로 다른 호실의 임차인이 섞여 있다면 단순 합산액은 과다 산정된 것일 수 있습니다.
결론은 가격 메리트보다 권리관계 재검증이 우선인 D등급 검토 대상입니다. 근저당권 원본, 공동담보, 302호 임대차관계 및 매각물건명세서를 대조한 뒤 인수액을 다시 산정해야 합니다. 현재 단계에서 최저가만을 근거로 저가 매수 기회라고 해석하는 것은 위험합니다.
