부산지방법원 2024타경56674. 부산 연제구 연산동에 위치한 다사랑빌 11층 1101호, 다세대주택 경매입니다. 신건 감정가는 9,300만원으로 비교적 낮아 보이지만, 경매에서 중요한 것은 낙찰가만이 아니라 낙찰 이후 부담해야 하는 전체 금액입니다.
이 사건의 예상배당 계산에는 오은지의 임차보증금 70,000,000원이 우선배당으로 반영되어 있고, 이다은·윤수진·김영수·윤성민의 보증금 합계 143,000,000원은 별도로 매수인 인수 대상으로 분류되어 있습니다. 이 가정이 실제 매각조건과 일치한다면 감정가 9,300만원에 낙찰받아도 취득 부담은 2억 3,600만원으로 증가합니다.
다만 이 수치를 확정 채무로 받아들이는 것도 위험합니다. 다사랑빌은 오피스텔과 다세대주택이 혼재하는 건물이고, 다수 전입자의 해당 호실이 특정되지 않았습니다. 따라서 실제 1101호 임차인과 보증금의 귀속을 먼저 가려낸 뒤 인수액과 입찰가격을 다시 계산해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경56674 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 월드컵대로165번길 29, 11층 1101호 (연산동, 다사랑빌) |
| 물건종류 | 집합건물 · 공동주택(다세대주택) · 13층 건물 중 11층 |
| 건물 구성 | 1개동 · 오피스텔 43개호 · 공동주택 19세대 |
| 사용승인 | 2018년 11월 (건물정보상 2018.11.21) |
| 소유자 | 김본선 · 윤종대 · 윤희찬 (각 3분의 1 지분) |
| 소유권 이전 | 2019.03.15 · 매매 거래가액 100,000,000원 |
| 감정가 | 93,000,000원 |
| 최저매각가 | 93,000,000원 (0회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 신청채권자 | 남부산농업협동조합 |
| 경매 청구액 | 3,709,159,214원 |
| 공동담보 | 제2018-331호 |
| 공부상 특기사항 | 민간임대주택등기 (2022.12.07) |
① 권리 흐름 — 말소기준부터 재확인해야 한다
경매개시결정일인 2024.05.27이 말소기준으로 분류되어 있지만, 등기에는 이보다 훨씬 앞선 2018.11.30 남부산농업협동조합 근저당권이 기록되어 있습니다. 채권최고액은 4,320,000,000원이며 공동담보가 설정되었습니다.
해당 근저당권은 이미 말소된 것으로 분류된 반면, 2026.01.30 동일한 1번 근저당권의 농업협동조합자산관리회사 이전도 기록되어 있습니다. 두 기재는 권리 존속 여부를 판단하는 데 중요한 확인사항입니다. 따라서 2024년 경매개시결정일을 확정적인 말소기준일로 전제하여 모든 이전 전입자의 대항력을 인정해서는 안 됩니다.
오은지의 주택임차권등기는 2024.06.07 접수되었습니다. 그러나 임대차계약일은 2020.06.16, 점유개시일은 2020.07.11, 전입일은 2020.07.13, 확정일자는 2020.06.17입니다. 임차권등기 자체가 경매개시 이후에 이루어졌더라도, 실제 임차권의 대항력과 배당순위는 종전 점유·주민등록·확정일자 및 선순위 담보권 관계를 종합해 판단해야 합니다.
② 임차인 분석 — 가장 큰 불확실성
현황조사와 권리기록에 나타난 전입·임차 신고인은 총 52명입니다. 보증기관의 대위변제 또는 승계에 따른 중복신고로 분류된 사람은 없습니다. 다만 52명이 모두 1101호의 임차인이라는 의미는 아닙니다. 명확하게 1101호 전유부분 전부에 대한 임차권등기가 확인되는 사람은 오은지이며, 나머지 신고인들은 해당 호실과의 관계를 추가 확인해야 합니다.
보증금이 확인된 주요 신고인
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당·인수 검토 |
|---|---|---|---|
| 오은지 | 2020.07.13 | 70,000,000원 | 임차권등기·확정일자·배당요구 확인. 우선배당 70,000,000원 반영, 실제 순위 재검토 |
| 이다은 | 2021.01.14 | 68,000,000원 | 인수 추정 · 1101호 귀속 및 대항요건 확인 |
| 윤수진 | 2018.12.21 | 65,000,000원 | 인수 추정 · 1101호 귀속 및 대항요건 확인 |
| 김영수 | 2022.09.19 | 5,000,000원 | 월세 490,000원 · 인수 추정 · 해당 호실 확인 |
| 윤성민 | 2023.05.10 | 5,000,000원 | 월세 500,000원 · 인수 추정 · 해당 호실 확인 |
위 5명의 신고 보증금 총합은 213,000,000원입니다. 그중 오은지의 70,000,000원은 예상배당 대상으로, 나머지 4명의 보증금 합계 143,000,000원은 배당 없이 매수인에게 승계되는 금액으로 계산되어 있습니다. 그러나 이는 각 임차인이 모두 1101호에 관한 유효한 대항력을 가지고 있다는 전제가 충족될 때 검토할 수 있는 결과입니다.
전입·임차 신고인 전체 명세 (52명)
대항력은 주민등록일만으로 확정되지 않습니다. 실제 점유, 목적물 일치 여부, 선순위 권리 및 임대차계약을 함께 확인해야 합니다. 아래 '가능·미상' 표시는 대항력 확정을 뜻하지 않습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|
배당요구 기록이 확인되는 신고인 중 한종우(2024.06.05), 허재명(2024.06.27), 안동현(2024.07.15), 손동식(2024.06.03), 장세영(2024.05.31)은 각각 배당요구일이 기재되어 있습니다. 하지만 배당요구가 있었다는 사실만으로 1101호에 대한 임차관계나 배당순위가 확정되지는 않습니다.
③ 시세 및 취득원가 — 낙찰가만 보면 안 된다
다사랑빌의 2019년 소유권 이전 당시 거래가액은 100,000,000원입니다. 다만 이는 과거 거래가액으로, 현재 1101호의 시장가격을 의미하지 않습니다. 동일 호실·동일 용도의 최근 실거래 수준을 확인하기 전에는 최저가 93,000,000원이 현재 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
특히 본 건물은 오피스텔과 다세대주택이 혼재하고, 개별 호실의 전용면적과 사용용도가 다를 수 있습니다. 다른 오피스텔 호실의 거래가를 다세대주택 1101호의 시세로 직접 적용하는 것도 적절하지 않습니다.
| 회차별 가정 | 낙찰가 | 인수 추정 | 실질취득 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 93,000,000원 | 143,000,000원 | 236,000,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 74,400,000원 | 143,000,000원 | 217,400,000원 |
| 2회 유찰 (64%) | 59,520,000원 | 154,951,360원 | 214,471,360원 |
실질취득 추정액 = 시나리오별 낙찰가 + 매수인 인수보증금 추정액. 취득세, 등기비용, 명도비용, 체납 관리비 등 부대비용은 별도입니다. 실제 인수금액은 임차인의 대항력·배당순위·목적호 확인에 따라 달라집니다.
주목할 점은 2회 유찰 이후의 구조입니다. 매각가가 59,520,000원으로 낮아지면 오은지의 보증금 70,000,000원을 전액 배당하기 어려워집니다. 시뮬레이션에서는 그 미배당 위험이 추가 반영되어 인수 추정액이 154,951,360원으로 증가합니다.
따라서 낙찰가가 내려가더라도 매수인 부담이 같은 비율로 줄지 않습니다. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 낙찰가 감소분만큼 늘어나는 구간에서는 낙찰가와 인수금액의 합계가 보증금 수준에서 사실상 고정될 수 있습니다. 본 시뮬레이션의 2회 유찰 실질취득액도 214,471,360원으로 남습니다.
④ 예상배당표 (매각가 93,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권·보증금 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (추정) | — | 2,074,000원 |
| 1. 임차인 · 오은지 | 70,000,000원 | 70,000,000원 |
| 2. 임차인 · 이다은 (인수 가정) | 68,000,000원 | 0원 |
| 3. 임차인 · 윤수진 (인수 가정) | 65,000,000원 | 0원 |
| 4. 임차인 · 김영수 (인수 가정) | 5,000,000원 | 0원 |
| 5. 임차인 · 윤성민 (인수 가정) | 5,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 추정 | — | 20,926,000원 |
위 배당표는 제시된 예상배당 시뮬레이션을 재구성한 것으로, 확정 배당표가 아닙니다. 특히 2018년 근저당권의 존속 여부와 실제 배당순위, 공동담보 배당관계, 당해세 및 소액임차인 최우선변제를 반영하면 금액이 달라질 수 있습니다. 소유자 잔여액도 확정 지급액이 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 부산광역시 연제구 연산동 연제초등학교 북서측 인근입니다. 주변은 오피스텔, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 부산 지하철 1호선 연산역이 있습니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 13층 건물로, 2018년 11월 사용승인되었습니다. 위생설비, 개별난방설비, 옥내소화전 및 승강기설비가 설치되어 있습니다.
- 용도. 동일 건물 안에 오피스텔 43개호와 공동주택 19세대가 함께 있습니다. 본건은 다세대주택으로 분류되므로 오피스텔 실거래나 임대수익률을 그대로 적용하면 안 됩니다.
- 도로. 건물 북동측 및 북서측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·교육환경보호구역에 해당합니다. 토지 공시지가는 3,510,000원/㎡입니다.
- 공부. 감정평가서상 공부와 현황의 차이는 없는 것으로 기재되어 있고, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 주거·업무시설 혼합건물로서 동일 용도·동일 면적의 개별 실거래 확인이 중요합니다. 최근 거래가격을 검증하지 않은 상태에서는 환금성과 매각차익을 긍정적으로 평가하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 확정. 2018.11.30 남부산농업협동조합 근저당권의 실제 말소 여부와 2026.01.30 농업협동조합자산관리회사로의 권리이전 관계를 등기 원본으로 대조해야 합니다.
- 1101호의 실제 임차인 특정. 오은지 이외의 전입·임차 신고인이 1101호와 관련된 사람인지 확인해야 합니다. 건물 전체 신고인을 1101호 임차인으로 일괄 취급해서는 안 됩니다.
- 보증금 인수 추정 재검증. 이다은 68,000,000원, 윤수진 65,000,000원, 김영수 5,000,000원, 윤성민 5,000,000원의 보증금이 실제로 본건에 귀속되는지 확인해야 합니다.
- 오은지 배당순위 검증. 임차보증금 70,000,000원, 확정일자 2020.06.17, 전입일 2020.07.13, 임차권등기일 2024.06.07과 선순위 담보권 관계를 대조해야 합니다.
- 보증금 미상 신고인 확인. 나머지 47명의 목적호와 계약관계를 확인하고, 실제 1101호에 대한 추가 대항력 또는 보증금 청구가 존재하는지 조사해야 합니다.
- 공동담보·청구채권 확인. 공동담보목록 제2018-331호 및 청구액 3,709,159,214원과 이 사건 호실의 배당관계를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 관련 사항. 2022년 민간임대주택등기의 현재 효력, 등록상태 및 경매취득 이후 관련 의무를 확인해야 합니다.
- 시세 확인. 다사랑빌 내 동일 다세대 용도의 최근 실거래와 유사 전용면적의 거래를 확인한 뒤, 낙찰가가 아닌 실제 취득부담 총액을 기준으로 비교해야 합니다.
- 명도 및 점유. 실제 1101호 거주자와 임대차 종료 여부, 점유권원, 보증금 반환 조건, 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 관리비·세금. 공용부분 체납 관리비, 당해세, 임차인 최우선변제 및 경매 집행비용의 최종액을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 서류, 등기사항전부증명서 및 공동담보목록을 함께 확인해 인수권리의 범위를 확정해야 합니다.
맺으며 — “9,300만원에 낙찰받는다고 9,300만원짜리 물건은 아니다”
부산 연산동 다사랑빌 1101호의 핵심은 최저매각가가 아닙니다. 현재 시뮬레이션은 낙찰가 93,000,000원에 보증금 인수 143,000,000원을 더해 236,000,000원의 실질취득 부담을 보여줍니다.
2회 유찰로 최저가가 59,520,000원까지 내려가더라도 인수 추정액이 증가해 실질취득은 214,471,360원으로 남는 구조입니다. 보증금이 매수인에게 승계되는 경매에서는 낙찰가 하락이 반드시 총취득비용 하락으로 이어지는 것은 아니라는 사실을 보여주는 사례입니다.
그러나 현재 추정이 실제 1101호에 그대로 적용되는지는 별개의 문제입니다. 다수 신고인의 목적호가 확인되지 않았고, 선순위 근저당권의 법적 상태에도 재검토가 필요합니다. 최근 실거래 시세도 검증되지 않아 현재 취득부담이 시장가격보다 낮다는 근거는 없습니다.
결론은 분명합니다. 최저가의 저렴함이 아니라 인수권리의 불확실성이 이 사건의 본질입니다. 1101호 임차관계와 말소기준권리, 배당순위를 확정하기 전에는 유찰 횟수와 무관하게 보수적인 접근이 필요합니다. 가격 판단 이전에 권리분석부터 다시 확정해야 하는 D등급 고위험 물건입니다.
