부산지방법원 2024타경56674. 부산 연제구 연산동 다사랑빌 2층 205호가 경매에 나왔습니다. 감정가는 75,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 건물은 오피스텔과 공동주택이 함께 있는 복합 형태로, 본건의 경매 용도는 근린시설로 표시되어 있습니다. 반면 등기에는 주거용 임차권과 민간임대주택 등록 이력이 존재합니다. 따라서 해당 호실의 실제 용도·점유관계부터 정확히 대조해야 합니다.
이 사건의 핵심은 낙찰가와 실질취득비용이 크게 다를 수 있다는 점입니다. 배당 추정에는 이다은 68,000,000원, 윤수진 65,000,000원, 김영수 5,000,000원, 윤성민 5,000,000원 등 합계 143,000,000원의 보증금 인수가 반영되어 있습니다. 다만 이들의 실제 대항력, 해당 205호와의 관련성, 배당 가능성은 확정된 상태가 아닙니다. 따라서 이 금액은 확정 인수액이 아니라 권리관계가 시뮬레이션의 가정대로 인정될 때 발생할 수 있는 금액입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경56674 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 월드컵대로165번길 29, 2층 205호 (연산동, 다사랑빌) |
| 물건종류 | 근린시설 · 집합건물 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조, 지상 13층 건물 · 오피스텔 43개호와 공동주택 19세대가 함께 있는 건물 |
| 사용승인 | 2018년 11월 |
| 공유 소유자 | 김본선(3분의 1), 윤종대(3분의 1), 윤희찬(3분의 1) |
| 소유권 취득 | 2019.03.15 소유권이전 · 거래가액 54,000,000원 |
| 감정가 | 75,000,000원 |
| 최저매각가 | 75,000,000원 (신건, 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 남부산농업협동조합 |
| 청구금액 | 3,709,159,214원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 등기 확인일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 선순위 판단부터 불확실하다
등기에는 2018.11.30 남부산농업협동조합을 근저당권자로 하는 채권최고액 4,320,000,000원의 근저당권이 나타납니다. 해당 근저당권은 등기 분석상 이미 말소된 것으로 표시되지만, 2026.01.30 농업협동조합자산관리회사로의 근저당권 이전 기록도 존재합니다.
한편 경매개시결정일인 2024.05.27이 산정상 말소기준권리로 제시되어 있습니다. 이처럼 선행 근저당권의 말소 표시와 후속 이전 기록이 함께 나타나는 상황에서는, 경매개시결정을 실제 말소기준권리로 단정해서는 안 됩니다. 근저당권의 유효 여부와 말소 시점, 공동담보 및 권리승계 관계를 원본 등기로 확인해야 임차인의 대항력과 매수인 인수 여부를 정확히 판단할 수 있습니다.
② 임차인·점유관계 — 다수 전입자와 보증금 위험
임차 관련 조사에는 총 53명의 이름이 나타납니다. 다만 김민정의 임차권등기에는 건물 전유부분 전체가 특정되어 있는 반면, 나머지 인원은 점유 부분이 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 53명 모두가 현재 205호의 실제 임차인이라는 뜻은 아닙니다. 다른 호실의 전입자, 과거 거주자 또는 중복된 점유관계가 포함되었는지 구분해야 합니다.
임차 관련 조사 명단
대항력 표시는 확정 판정이 아니라 확인 필요 상태를 뜻합니다. 전입일 외에 실제 점유, 주택 인도, 선순위 권리 및 보증금 반환관계까지 확인해야 합니다. 배당요구 접수 여부가 확인되지 않은 경우에는 미확인으로 표시했습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 / 우선변제 | 배당요구 |
|---|
③ 핵심 임차권 — 김민정의 주택임차권등기
| 임차권자 | 김민정 |
|---|---|
| 등기 종류 | 주택임차권등기 |
| 등기 접수일 | 2023.11.08 |
| 임차권등기명령 | 부산지방법원 2023카임631 |
| 임대차계약일 | 2019.10.04 |
| 점유개시일 | 2019.11.01 |
| 주민등록일 | 2019.12.02 |
| 확정일자 | 2019.10.24 |
| 임차보증금 | 65,000,000원 |
| 임차 범위 | 건물 전유부분의 전부 |
| 우선변제 | 확정일자·배당요구 확인 실제 배당순위는 재검증 필요 |
| 대항력 | 가능·미상 선순위 근저당권 관계 확인 필요 |
김민정은 확정일자와 주택임차권등기를 갖춘 임차권자입니다. 제공된 배당 시뮬레이션에서는 보증금 65,000,000원 전액을 우선변제하는 것으로 계산되어 있습니다. 하지만 이 배당이 실제로 가능한지는 선순위 근저당권의 효력, 다른 우선채권 및 배당순위를 확인해야 합니다.
만약 전액 배당되지 않고 매수인에게 대항할 수 있는 임차권이 남는다면, 미배당 보증금이 추가 인수 위험으로 이어질 수 있습니다. 따라서 김민정의 보증금은 현재 시뮬레이션상 143,000,000원 인수액에 중복 가산하지 않되, 전액 배당이 확정되지 않는 한 별도 위험 항목으로 관리해야 합니다.
④ 실질취득비용 — 낙찰가만으로 계산하면 안 된다
| 구분 | 금액 | 의미 |
|---|---|---|
| 최저매각가 | 75,000,000원 | 신건 입찰 기준가 |
| 이다은 보증금 인수 추정 | 68,000,000원 | 배당 시뮬레이션상 인수 |
| 윤수진 보증금 인수 추정 | 65,000,000원 | 배당 시뮬레이션상 인수 |
| 김영수 보증금 인수 추정 | 5,000,000원 | 배당 시뮬레이션상 인수 |
| 윤성민 보증금 인수 추정 | 5,000,000원 | 배당 시뮬레이션상 인수 |
| 인수 추정 합계 | 143,000,000원 | 실제 대항력·해당 호실 여부 확인 전 |
| 실질취득 추정 | 218,000,000원 | 최저가 + 인수 추정액 |
입찰가격만으로 판단하면 75,000,000원짜리 물건이지만, 위 보증금이 실제 인수된다면 218,000,000원을 부담하는 구조입니다. 이는 최저매각가의 약 290.7%입니다. 미상 보증금, 김민정의 미배당 가능액, 취득세 및 기타 비용은 이 금액에 반영되어 있지 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 최저가가 내려가도 총부담은 크게 줄지 않는다
| 회차 | 최저가 | 인수 추정 | 실질취득 추정 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 75,000,000원 | 143,000,000원 | 218,000,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 60,000,000원 | 149,480,000원 | 209,480,000원 |
| 2회 유찰 (64%) | 48,000,000원 | 161,264,000원 | 209,264,000원 |
유찰 시뮬레이션에서도 실질취득 추정액은 크게 내려가지 않습니다. 신건 218,000,000원에서 1회 유찰 시 209,480,000원, 2회 유찰 시 209,264,000원으로 계산됩니다. 최저매각가가 하락하는 동안 인수 추정액이 증가하기 때문입니다.
⑥ 예상배당표 (매각가 75,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,750,000원 |
| 1. 김민정 보증금(우선변제 가정) | 65,000,000원 | 65,000,000원 |
| 인수 · 이다은 보증금 | 68,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 윤수진 보증금 | 65,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 김영수 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 윤성민 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 계산값 | — | 8,250,000원 |
위 표는 입력된 배당 시뮬레이션을 표시한 것으로 실제 배당표가 아닙니다. 특히 2018년 근저당권 및 3,709,159,214원의 신청채권에 대한 배당순위가 검증되지 않았습니다. 소유자 잔여금 8,250,000원은 계산상 잔액일 뿐 실제 소유자에게 지급된다는 의미가 아닙니다. 당해세·최우선변제·공동담보 배당관계도 반영 여부를 재확인해야 합니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 연제구 연산동 소재 연제초등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 오피스텔, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 부산 도시철도 1호선 연산역이 있습니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 2018년 11월 사용승인된 철근콘크리트구조 13층 건물로, 위생설비·개별난방·옥내소화전·승강기설비가 있습니다.
- 도로. 북동측 및 북서측으로 폭 약 6m의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역 및 교육환경보호구역에 해당합니다. 토지는 대체로 평탄한 장방형입니다.
- 공시지가. 3,510,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
- 공부상 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다.
- 환금성. 오피스텔·공동주택 혼합건물로, 해당 205호의 정확한 용도와 현재 임대차관계를 확정해야 매수 수요와 환금성을 평가할 수 있습니다. 동일 호실 유형에 대한 비교 가능한 실거래가격은 확인되지 않았습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 원본 확인. 2018.11.30 근저당권의 말소 여부와 2026.01.30 이전등기의 관계를 확인하고 실제 기준권리를 재판정해야 합니다.
- 공동담보 확인. 공동담보목록 제2018-331호 및 채권배분 관계를 확인해 본건에 적용되는 실제 담보채권과 배당순위를 검증해야 합니다.
- 205호 점유관계 특정. 현황조사에 기재된 다수 전입자 중 실제로 본건 205호와 관련된 사람을 구분해야 합니다.
- 임차권등기 검토. 김민정의 임차권등기, 확정일자, 배당요구 및 실제 배당 가능액을 확인해야 합니다.
- 보증금 인수액 재계산. 이다은·윤수진·김영수·윤성민의 임대차계약, 실제 점유, 대항력 및 배당 여부를 확인해야 합니다.
- 미상 보증금 확인. 보증금과 점유 부분이 불명확한 전입자에 대한 추가 인수 가능성을 확인해야 합니다.
- 건축물 용도 확인. 경매상 근린시설 표기와 감정평가상 오피스텔·다세대 이용상태, 임차권등기의 주거용 표시를 대조해야 합니다.
- 민간임대주택 등록 확인. 2022.12.07 민간임대주택등기 이력과 현재 등록 상태 및 적용 범위를 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준 검토. 최저가 75,000,000원이 아니라 인수금과 취득 부대비용을 포함한 총부담액으로 판단해야 합니다.
- 실거래 비교. 동일 건물의 동일 용도·면적·층수 거래를 확인하기 전에는 시세 대비 저렴하다는 결론을 내려서는 안 됩니다.
- 명도 및 관리비. 현 점유자, 인도 가능성, 체납 관리비 및 공용부분 관리비 승계 문제를 확인해야 합니다.
- 법원 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 관련 문건을 입찰 전에 반드시 재확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가 7,500만원 ≠ 취득비용 7,500만원”
이 사건은 감정가와 최저매각가가 75,000,000원이라는 숫자만으로 판단해서는 안 됩니다. 예상배당에 반영된 보증금 인수액이 실제로 발생하면 실질취득비용은 218,000,000원에 이릅니다. 더욱이 미상 임차인의 보증금과 김민정 임차권의 미배당 가능성도 남아 있습니다.
특히 2018년 근저당권의 등기 상태와 2024년 경매개시결정을 기준으로 한 권리순위 판단이 서로 맞는지 반드시 확인해야 합니다. 이 판단에 따라 143,000,000원의 인수 시뮬레이션 자체가 달라질 수 있습니다. 유찰로 가격이 내려가더라도 실질취득비용이 충분히 감소하지 않을 수 있으며, 비교 가능한 시세도 확인되지 않았습니다.
결론은 권리관계 확정 전 입찰 보류입니다. 임차인의 실제 점유 호실과 보증금, 말소기준권리, 배당 가능액을 먼저 확인해야 합니다. 이 물건의 핵심은 낙찰가를 얼마나 낮추느냐가 아니라, 낙찰 후 실제로 얼마를 부담해야 하는지를 정확하게 확정하는 것입니다.
