부산지방법원 2024타경56674. 부산 연제구 연산동 다사랑빌 13층 1303호입니다. 건물은 지상 13층의 철근콘크리트 구조로, 오피스텔과 다세대주택이 혼재합니다. 매각 대상의 용도는 다세대주택입니다. 2019년 공유자 김본선·윤종대·윤희찬이 각각 지분 3분의 1씩 소유권을 취득했고, 당시 등기상 거래가액은 198,000,000원입니다. 이후 남부산농업협동조합의 신청으로 임의경매가 진행됐습니다.
문제는 등기상 권리가 복잡하다는 사실만이 아닙니다. 1303호에 실제로 어떤 임대차가 존재하는지, 2018년 설정된 공동담보 근저당이 어느 시점에 어떤 상태로 말소되는지, 배당에서 누구에게 얼마가 지급되는지가 서로 연결되어 있습니다. 이 연결관계를 확인하지 않은 상태에서 110,000,000원을 안전한 취득가격으로 받아들이면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경56674 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 월드컵대로165번길 29, 13층 1303호 (연산동, 다사랑빌) |
| 물건종류 | 집합건물 · 다세대주택 · 13층 1303호 |
| 건물 구성 | 오피스텔 43개호 · 공동주택 19세대 · 지상 13층 |
| 사용승인 | 2018.11.21 |
| 소유자 | 김본선·윤종대·윤희찬 (각 3분의 1 공유) |
| 소유권 취득 | 2019.03.15 · 등기상 거래가액 198,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 110,000,000원 / 110,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 남부산농업협동조합 |
| 청구금액 | 3,709,159,214원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 등기 확인 기준 | 2026.10.21 발급 · 부산지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 말소기준부터 재확인해야 한다
가장 중요한 등기는 2018.11.30 남부산농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 4,320,000,000원이며 공동담보목록 제2018-331호가 기재되어 있습니다. 이 금액을 1303호 단독 부담액으로 해석할 수는 없습니다.
해당 근저당은 말소된 것으로 표시되어 있는 반면, 2026.01.30 농업협동조합자산관리회사로 이전된 기록도 존재합니다. 따라서 실제 말소의 효력과 시점, 근저당권 이전의 연결관계, 경매신청권원의 존속 여부를 등기 원본과 공동담보목록으로 대조해야 합니다.
전입일이 경매개시일보다 빠르다는 사정만으로 대항력이 확정되지는 않습니다. 근저당의 법적 상태를 확정하기 전에는 인수 여부를 단정할 수 없습니다.
또한 2022.12.07에는 민간임대주택등기가 이루어졌습니다. 임대의무기간과 임대료 증액기준에 관한 사항이 기재되어 있으므로, 경매 취득 이후의 적용 여부도 별도로 확인할 필요가 있습니다.
② 임차인 현황 — 52명 명단과 1303호 점유자는 다르다
현황조사 및 관련 서류에 등장하는 임차 관련 인명은 총 52명입니다. 보증기관이 임차인의 지위를 대위·승계하여 중복 기재된 사람은 없습니다. 다만 이 중 1303호 전유부분 전체에 대한 임차권이 명시적으로 확인되는 사람은 정석원이며, 다른 51명은 점유 호실이 특정되지 않았습니다.
따라서 아래 명단을 모두 1303호에 거주하는 실제 임차인으로 단정해서는 안 됩니다. 실제 1303호의 임차인 수와 보증금 인수 범위는 아직 확정되지 않았습니다.
그러나 2018년 근저당이 우선한다면 배당순위와 매수인 인수 여부를 다시 검토해야 합니다. 나머지 인명은 보증금·확정일자 또는 호실이 확인되지 않는 경우가 많아 대항력 가능·미상으로 분류하는 것이 타당합니다.
| 성명 / 호실 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|
대항력은 전입신고일만으로 확정되지 않습니다. 실제 점유, 선순위 권리, 임대차관계 및 배당요구 여부를 종합해야 합니다. 호실이 특정되지 않은 명단은 1303호의 인수채무 확정 근거가 아닙니다.
이 네 사람은 모두 호실이 특정되지 않았습니다. 그러므로 해당 금액을 1303호의 확정 인수채무로 단정할 수 없습니다. 반대로 호실이 확인되지 않은 다른 점유자의 보증금도 조사되지 않았으므로, 확인된 금액만으로 전체 인수위험의 상한을 정할 수도 없습니다.
③ 매수인 인수액과 실질취득가격
제시된 배당 계산은 이다은·윤수진·김영수·윤성민의 보증금 합계 143,000,000원을 매수인이 전액 인수한다고 가정하고 있습니다. 이 계산을 그대로 적용하면 다음과 같습니다.
| 현재 최저매각가 | 110,000,000원 |
|---|---|
| 인수 가정액 | 143,000,000원 |
| 조건부 실질취득 | 253,000,000원 |
| 본 호실 인수 확정액 | 확정 불가 · 임대차 귀속 확인 필요 |
이 계산에서 253,000,000원은 최저가와 가정한 인수액의 합계일 뿐입니다. 실제 1303호에 귀속되는 임차권인지, 적법한 대항력을 갖추었는지, 배당으로 어느 정도 변제되는지에 따라 부담액이 달라집니다.
이 사건은 여러 사람의 보증금과 호실 귀속이 얽혀 있어, 143,000,000원이 모든 회차에서 동일하게 확정 인수된다는 보장은 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 110,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,340,000원 |
| 1. 정석원 임차보증금(모형상 우선변제) | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 인수 가정 · 이다은 | 68,000,000원 | 0원 |
| 인수 가정 · 윤수진 | 65,000,000원 | 0원 |
| 인수 가정 · 김영수 | 5,000,000원 | 0원 |
| 인수 가정 · 윤성민 | 5,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부(계산상) | — | 77,660,000원 |
위 표는 제시된 계산 결과를 표시한 것입니다. 매수인 인수 가정액 143,000,000원은 매각대금에서 배당된 금액이 아닙니다. 근저당권자에 대한 실제 배당, 조세, 최우선변제 등은 확정적으로 반영되지 않았으므로 소유자 잔여금 77,660,000원을 실제 교부 가능액으로 볼 수 없습니다.
그런데 배당 계산에는 해당 담보채권에 대한 지급이 반영되어 있지 않습니다. 따라서 소유자에게 77,660,000원이 남는다는 계산은 신뢰하기 어렵습니다. 정석원 보증금의 선순위 전액 배당 가정 역시 근저당의 실제 순위에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가만 보면 안 된다
현재 감정가를 기준으로 신건과 유찰 시나리오를 비교하면 다음과 같습니다. 실질취득 계산은 143,000,000원 전액을 매수인이 인수한다는 조건을 동일하게 적용한 단순 비교입니다.
| 회차 | 최저매각가 | 인수 가정액 | 조건부 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 110,000,000원 | 143,000,000원 | 253,000,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 88,000,000원 | 143,000,000원 | 231,000,000원 |
| 2회 유찰 (64%) | 70,400,000원 | 143,000,000원 | 213,400,000원 |
표면적인 최저매각가는 신건 110,000,000원에서 2회 유찰 시 70,400,000원까지 내려갑니다. 그러나 인수 부담이 그대로 유지된다는 계산하에서는 실제 자금 부담이 훨씬 높습니다.
이 시나리오는 인수액을 고정한 단순 산술이며, 실제 법률상 인수액은 각 임차인의 보증금·대항력·배당 여부에 따라 달라질 수 있습니다. 인수액을 확정하지 못하면 유찰 후에도 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 부산광역시 연제구 연산동 연제초등학교 북서측 인근. 주변은 오피스텔, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 연산역이 있습니다. 감정요항표상 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 2018년 11월 사용승인된 철근콘크리트구조 평지붕 13층 건물입니다. 위생설비·개별난방설비·옥내소화전·승강기설비 등이 있습니다.
- 용도. 오피스텔 43개호와 공동주택 19세대가 혼재하며, 매각 대상 1303호는 다세대주택으로 분류됩니다. 오피스텔과 동일한 용도로 가정해서는 안 됩니다.
- 도로. 북동측 및 북서측으로 노폭 약 6m의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 대체로 평탄한 장방형 토지이며, 토지면적은 269.1㎡입니다. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·교육환경보호구역에 해당합니다.
- 토지가격. 제시된 공시지가는 3,510,000원/㎡입니다. 이는 토지의 공시지가로서 1303호의 개별 거래시세는 아닙니다.
- 환금성. 19세대 규모의 공동주택 부분이 포함된 주거·업무 복합 건물입니다. 비교 가능한 최근 거래가격이 확인되지 않았으므로 매각가격 수준과 환금성을 정량적으로 평가하기 어렵습니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있으며 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 2018년 근저당 상태. 남부산농업협동조합 근저당의 말소 기록과 농업협동조합자산관리회사 이전 기록을 대조하여 실제 효력과 말소기준권리를 확정해야 합니다.
- 공동담보목록. 제2018-331호의 공동담보 물건과 채권배분 관계를 확인하고, 4,320,000,000원을 1303호 단독 부담액으로 간주하지 않아야 합니다.
- 1303호 실제 임차인. 정석원 이외 전입자의 실제 점유 호실을 확인해야 합니다. 호실이 특정되지 않은 51명을 모두 1303호 임차인으로 계산하면 안 됩니다.
- 정석원 임차권. 임대차계약일 2019.12.26, 점유개시일 2020.01.07, 주민등록일 2020.01.10, 확정일자 2019.12.26 및 보증금 30,000,000원을 근저당 순위와 함께 검토해야 합니다.
- 배당요구 확인. 한종우·허재명·안동현·손동식·장세영·오은지 등의 배당요구 관련 문건이 존재합니다. 이들이 1303호와 관련되는지 먼저 확인하고 요구내용을 대조해야 합니다.
- 인수금액 재산정. 143,000,000원은 조건부 추정액입니다. 해당 보증금의 실제 귀속, 유효한 대항력, 배당 가능성과 미배당액을 각각 검토해야 합니다.
- 정확한 배당표. 신청채권액 3,709,159,214원과 담보권 배당이 계산에서 누락된 이유를 확인해야 합니다. 소유자 잔여 77,660,000원은 확정 배당액이 아닙니다.
- 민간임대주택등기. 임대의무기간 및 관련 의무가 경매 매수인에게 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 명도 및 관리비. 실제 점유자 확인, 점유권원 검토, 인도절차와 미납 관리비를 점검해야 합니다.
- 가격 비교. 1303호와 면적·용도·층·상태가 비교 가능한 최근 실거래를 확인한 후 실질취득가격을 기준으로 입찰가를 산정해야 합니다.
맺으며 — “1.10억에 낙찰받아도 1.10억짜리 취득은 아니다”
부산 다사랑빌 1303호는 단순히 최저매각가만 비교해서 접근하기 어려운 물건입니다. 배당 계산상 인수 추정액은 143,000,000원이며, 이를 전액 부담한다는 가정에서는 신건 기준 실질취득가격이 253,000,000원에 달합니다.
하지만 그 금액이 1303호의 확정 인수채무라고 말할 수도 없습니다. 정석원 외 51명의 점유 호실이 확인되지 않았고, 2018년 근저당의 말소 상태와 2026년 권리이전 기록이 충돌하며, 주요 담보채권의 배당이 계산에서 제외되어 있기 때문입니다.
민간임대주택등기와 공동담보권까지 포함하면 권리분석의 우선순위는 명확합니다. 호실별 임대차 특정 → 근저당 말소기준 확정 → 배당순위 재산정 → 실제 인수액 산정 → 최근 실거래 비교의 순서로 검증해야 합니다.
결론은 입찰 보류입니다. 현재 가격이 저렴하다는 근거가 없고, 인수채무의 실제 범위도 정리되지 않았습니다. 감정가 대비 할인율보다 우선해야 할 것은 어떤 권리를 얼마만큼 떠안는지 정확하게 확인하는 일입니다.
