부산지방법원 2024타경56674. 부산 연제구 연산동 다사랑빌 9층 902호가 경매에 나왔습니다. 감정가와 최저매각가는 모두 78,000,000원이고, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 등기상 소유자는 김본선·윤종대·윤희찬으로 각각 3분의 1 지분을 보유합니다. 2019년 소유권이전 당시 기록된 거래가액은 54,000,000원입니다.
주의할 점은 개별 902호의 권리관계와 건물 전체의 점유정보를 구분해야 한다는 것입니다. 902호 전유부분 전체에 대해서는 정지원의 임차권등기가 확인되지만, 다른 점유자들의 점유 부분은 특정되지 않았습니다. 따라서 여러 보증금을 단순 합산한 163,000,000원은 확인이 필요한 위험 시나리오이지, 이 호실에 확정적으로 남는 채무가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경56674 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 월드컵대로165번길 29, 9층 902호 (연산동, 다사랑빌) |
| 물건종류 | 집합건물 · 사건상 용도 근린시설 |
| 감정평가상 이용상태 | 건물 내 업무시설(오피스텔)과 공동주택(다세대주택) 혼재. 902호의 개별 용도는 별도 대조 필요 |
| 대상 면적 관련 | 22.71㎡ · 동일 면적 대응 여부 확인 필요 |
| 건물 규모 | 철근콘크리트구조 · 지상 13층 · 2018년 11월 사용승인 |
| 건물 구성 | 오피스텔 43개호 · 공동주택 19세대 |
| 소유자 | 김본선 · 윤종대 · 윤희찬 (각 3분의 1 지분) |
| 소유권 취득 | 2019.03.15 소유권이전 · 거래가액 54,000,000원 |
| 감정가 | 78,000,000원 |
| 최저매각가 | 78,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 남부산농업협동조합 |
| 청구액 | 3,709,159,214원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 확정이 먼저다
등기기록에는 2018.11.30 남부산농업협동조합 명의의 채권최고액 4,320,000,000원 근저당권이 설정된 사실이 있습니다. 해당 근저당권은 말소된 권리로 표시되어 있으나, 2026.01.30 농업협동조합자산관리회사로의 근저당권 이전 기록도 함께 존재합니다.
경매개시결정일인 2024.05.27이 말소기준으로 산정되어 있으나, 기존 근저당권의 실제 말소 경위와 후속 이전등기의 관계를 확인하지 않고 이를 확정적인 말소기준으로 취급해서는 안 됩니다. 특히 임차인의 권리 순위는 그 판단에 따라 달라질 수 있습니다.
② 임차인·점유관계 — 실제 902호 귀속 확인이 핵심
확인된 점유자·임차권 기록은 총 52건입니다. 이 중 정지원의 임차권은 902호 전유부분 전체로 특정됩니다. 나머지 51건은 점유 부분이 특정되지 않아 해당 호실의 임차인이라고 확정할 수 없습니다. 따라서 아래 표의 인원수를 그대로 902호 실제 임차인 수로 해석하면 안 됩니다.
902호 등기부상 임차권
| 임차권자 | 정지원 |
|---|---|
| 점유 범위 | 건물 전유부분 전부 |
| 임대차계약일 | 2022.12.17 |
| 점유개시일 | 2022.12.17 |
| 주민등록일 | 2022.12.19 |
| 확정일자 | 2022.12.19 |
| 보증금 | 20,000,000원 |
| 차임 | 230,000원 |
| 임차권등기명령 | 2026.03.18 · 부산지방법원 2026카임10233 |
| 임차권등기 | 2026.03.19 · 을구 2번 |
| 대항력 | 선순위 권리 관계 확인 필요 |
| 우선변제 | 배당순위 확인 필요 |
| 보증금 인수 | 배당 후 잔액 확인 필요 |
| 승계 신고 | 해당 없음 |
정지원의 임차권등기는 경매개시결정 이후에 이루어졌지만, 임대차계약과 주민등록·확정일자는 그보다 앞섭니다. 임차권등기일만으로 임차보증금의 선후순위를 판단할 수 없으며, 배당 여부와 매수인 인수 여부는 실제 말소기준권리 및 대항력 성립 여부를 기준으로 검토해야 합니다.
보증금이 확인된 주요 점유자
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 호실·권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 이다은 | 2021.01.14 | 68,000,000원 | 미상 | 호실 미확인 |
| 윤수진 | 2018.12.21 | 65,000,000원 | 미상 | 호실 미확인 |
| 김영수 | 2022.09.19 | 5,000,000원 | 490,000원 | 호실 미확인 |
| 윤성민 | 2023.05.10 | 5,000,000원 | 500,000원 | 호실 미확인 |
| 정지원 | 2022.12.19 | 20,000,000원 | 230,000원 | 902호 임차권등기 |
| 합계 | — | 163,000,000원 | — | 전체 인수액으로 확정 불가 |
전체 점유자별 조사 내역
아래 명단의 점유 부분은 정지원을 제외하고 미상입니다. 대항력과 우선변제권은 확정판정이 아닌 확인 필요 상태이며, 배당요구 접수 사실만으로 실제 배당 가능 금액이 확정되는 것은 아닙니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|
③ 실질취득액 — 최저가가 전부가 아니다
경매에서 실질취득액은 낙찰대금뿐 아니라 매수인이 법적으로 인수하는 임차보증금까지 고려해야 합니다. 특히 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰대금보다 크고 배당 후에도 남는 경우, 낙찰가가 낮아지는 만큼 미배당 보증금 인수액이 커져 실질취득액이 보증금 수준에서 유지될 수 있습니다.
다만 본건의 163,000,000원은 개별 임차인별 보증금의 합산액이며, 그 전부가 902호에 귀속되는지 확인되지 않았습니다. 아래 계산은 제공된 인수 추정액을 각 회차에 동일하게 적용한 조건부 단순 계산입니다. 실제 인수액은 배당액과 우선순위에 따라 달라질 수 있습니다.
| 매각 회차 | 매각가격 | 인수 가정 | 실질취득 가정 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 78,000,000원 | 163,000,000원 | 241,000,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 62,400,000원 | 163,000,000원 | 225,400,000원 |
| 2회 유찰 (64%) | 49,920,000원 | 163,000,000원 | 212,920,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 78,000,000원 가정)
현재 배당 계산에는 집행비용 1,804,000원과 잔여액 76,196,000원이 반영되어 있습니다. 그러나 근저당권 관련 채권과 개별 임차인의 우선변제액이 실제 배당에 어떻게 반영되는지는 확인되지 않았습니다. 따라서 아래 표는 배당 확정표가 아니라 잠정 계산 결과입니다.
| 배당·인수 항목 | 관련 금액 | 산정 배당액 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,804,000원 |
| 근저당 · 남부산농업협동조합 / 권리이전 기록 | 채권최고액 4,320,000,000원 | 확인 필요 |
| 이다은 · 보증금 인수 가정 | 68,000,000원 | 0원(잠정 계산) |
| 윤수진 · 보증금 인수 가정 | 65,000,000원 | 0원(잠정 계산) |
| 김영수 · 보증금 인수 가정 | 5,000,000원 | 0원(잠정 계산) |
| 윤성민 · 보증금 인수 가정 | 5,000,000원 | 0원(잠정 계산) |
| 정지원 · 임차권등기 보증금 | 20,000,000원 | 0원(잠정 계산) |
| 잠정 계산상 잔여액 | — | 76,196,000원 |
76,196,000원은 집행비용만 공제한 기계적 잔여액입니다. 채권자 배당 및 임차인 배당관계가 확정되지 않았으므로 소유자에게 실제 귀속될 금액으로 해석할 수 없습니다. 당해세·최우선변제 등도 반영되지 않았습니다.
⑤ 시세·가격 적정성 — 저렴하다고 판단할 근거가 없다
다사랑빌은 2018년 준공된 오피스텔·다세대주택 혼합 건물이며, 시세 확인 대상 면적은 22.71㎡로 나타납니다. 다만 해당 면적이 경매 대상 902호에 정확히 대응하는지는 확인이 필요합니다.
현재 비교 가능한 최근 실거래 평균과 최신 거래가격, 가격 추세를 확정할 수 없습니다. 따라서 감정가 78,000,000원 또는 잠정 실질취득액 241,000,000원이 시장가격보다 높거나 낮은지를 수치로 판정할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 연제구 연산동 연제초등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 오피스텔, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산지하철 1호선 연산역이 있습니다. 감정평가상 대중교통 상황은 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 2018년 11월 사용승인된 철근콘크리트구조의 13층 건물입니다. 위생설비·개별난방설비·옥내소화전설비·승강기설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 북동측 및 북서측으로 폭 약 6m의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·교육환경보호구역에 해당합니다. 토지 공시지가는 ㎡당 3,510,000원입니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 표시되지 않았습니다. 다만 902호의 개별 용도와 실제 이용상태는 확인이 필요합니다.
- 환금성. 오피스텔과 다세대주택이 혼합된 건물입니다. 동일 호실 유형의 최근 실거래 비교자료가 확인되지 않아 매도 용이성이나 적정 매각기간을 단정하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 원본 검증. 2018.11.30 설정된 남부산농업협동조합 근저당권의 실제 말소 여부와 2026.01.30 농업협동조합자산관리회사로의 이전등기 관계를 확인해야 합니다.
- 902호 실제 임차인 확정. 정지원 외 점유자의 호실별 귀속을 대조하고, 902호에 실제로 해당하는 임대차만 분리해야 합니다.
- 정지원 임차권등기 확인. 보증금 20,000,000원의 대항력·우선변제권·배당요구와 배당 후 미회수액 인수 여부를 검토해야 합니다.
- 보증금 163,000,000원 재검증. 모든 금액이 902호에 귀속된다는 가정을 실제 권리로 오인하지 말고 각 계약의 대상 호실과 점유 사실을 확인해야 합니다.
- 배당요구 및 배당순위. 배당요구 접수자들의 채권액과 우선변제권 성립 여부를 확인하고, 신청채권자 및 다른 권리자에 대한 예상배당을 재산정해야 합니다.
- 건축물 용도. 사건상 근린시설 표기와 건물 내 오피스텔·다세대주택 이용상태를 대조해 902호의 공부상 용도를 확정해야 합니다.
- 관리비 및 점유 인도. 공용부분 관리비 체납과 실제 점유자의 인도 가능성을 확인해야 합니다. 권리관계에 따라 명도비용과 소요기간이 달라질 수 있습니다.
- 가격 재검증. 902호와 실제로 비교 가능한 동일 용도·면적의 최근 실거래를 확보한 뒤, 인수보증금이 반영된 실질취득액을 기준으로 응찰가를 결정해야 합니다.
맺으며 — “7,800만원에 낙찰받아도 7,800만원짜리 취득은 아닐 수 있다”
부산 다사랑빌 902호는 최저매각가 78,000,000원의 신건이지만, 임차권등기와 다수의 점유정보가 있어 권리관계가 단순하지 않습니다. 특히 정지원의 20,000,000원 임차보증금은 해당 호실과 직접 연결되는 확인 대상입니다.
전체 확인 보증금 163,000,000원을 전액 인수한다는 가정에서는 실질취득액이 241,000,000원까지 높아집니다. 그러나 나머지 점유자의 대상 호실이 확인되지 않았으므로 이 금액을 확정적인 902호 인수금으로 판단해서는 안 됩니다.
여기에 2018년 근저당권과 2026년 이전등기의 관계, 배당순위, 902호의 공부상 용도, 비교 가능한 시세까지 확인해야 할 사항이 남아 있습니다. 현재 결론은 D등급의 고위험·판단 보류입니다. 권리관계가 정리된 이후에야 입찰 여부와 적정가격을 결정할 수 있습니다.
