부산지방법원 2024타경56674. 부산 연제구 연산동 다사랑빌 7층 705호에 대한 임의경매입니다. 감정가와 최저매각가격은 모두 79,000,000원이며 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 사건상 물건 용도는 근린시설로 분류되어 있습니다. 다만 감정평가에서는 다사랑빌을 오피스텔과 다세대주택이 혼재한 집합건물로 설명하므로, 해당 705호의 정확한 건축물 용도와 이용상태를 별도로 대조해야 합니다.
이 사건의 핵심은 감정가 대비 할인율이 아닙니다. 입찰가격 외에 인수할 수 있는 임차보증금의 규모와 말소기준권리의 확정 여부입니다. 계산상 인수액은 143,000,000원이지만, 다수 점유자의 보증금과 호실이 확인되지 않아 실제 매수인이 부담할 금액을 확정할 수 없습니다. 전입일이 경매개시결정일보다 빠르다는 사실만으로 모든 점유자에게 대항력이 확정되는 것도 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경56674 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 월드컵대로165번길 29, 7층 705호 (연산동, 다사랑빌) |
| 물건종류 | 집합건물 · 사건 분류 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 및 다세대주택 혼재 |
| 건물 규모 | 철근콘크리트구조 · 13층 건물 · 2018년 11월 사용승인 |
| 건물 구성 | 오피스텔 43개호 · 공동주택 19세대 |
| 소유자 | 김본선 · 윤종대 · 윤희찬 (각 3분의 1 공유) |
| 과거 취득 | 2019.03.15 소유권이전 · 매매원인일 2019.02.16 · 등기상 거래가액 54,000,000원 |
| 감정가 | 79,000,000원 |
| 최저매각가 | 79,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 남부산농업협동조합 |
| 청구금액 | 3,709,159,214원 |
| 공동담보 근저당 | 남부산농업협동조합 · 채권최고액 4,320,000,000원 · 공동담보목록 제2018-331호 |
| 제시된 말소기준 | 2024.05.27 임의경매개시결정 · 갑구 3번 (확인 필요) |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 등기부 발급 | 2026.10.21 · 부산지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 말소기준부터 다시 확인해야 한다
제시된 말소기준권리는 2024.05.27 임의경매개시결정입니다. 그러나 등기부에는 그보다 훨씬 앞선 2018.11.30 근저당권설정이 존재합니다. 이 근저당은 말소된 것으로 표시되어 있는 반면, 2026.01.30 농업협동조합자산관리회사로 근저당권 이전등기가 기록되어 있습니다.
2019.03.15에는 윤종대·김본선·윤희찬이 각각 지분 3분의 1을 취득하였고, 등기상 거래가액은 54,000,000원입니다. 2022.12.07에는 민간임대주택등기가 기록되어 있습니다. 이 등기에는 임대의무기간과 임대료 증액기준 준수에 관한 내용이 기재되어 있습니다. 매각으로 인한 권리 정리뿐 아니라 임대사업자 관련 등록관계와 적용 여부도 점검해야 합니다.
② 임차인 분석 — 52명 전입 명단, 인수액을 확정할 수 없다
현황조사 등에 기록된 실명 점유·임차인 후보는 52명입니다. 보증기관의 대위변제·승계로 중복 신고된 인원은 없으므로, 명단상 실제 임차인으로 기록된 인원은 52명입니다. 다만 이들이 모두 경매 대상인 705호에 속한다고 확인된 것은 아닙니다. 건물 전체의 다수 호실에 관한 전입 명단이 혼재했을 가능성까지 구분해야 합니다.
보증금이 알려진 사람은 4명으로, 합계는 143,000,000원입니다. 나머지 48명은 보증금이 확인되지 않았습니다. 확정일자와 우선변제권도 확인되지 않아, 전입일이 빠르다는 사정만으로 대항력과 보증금 인수가 확정되는 것은 아닙니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최유리 | 2019.01.14 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이진우 | 2021.09.24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이다은 | 2021.01.14 | 68,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 윤혜진 | 2018.12.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 최은서 | 2021.05.03 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 한종우 | 2023.01.03 | 미상 · 배당요구 2024.06.05 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김아란 | 2021.11.02 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이나연 | 2021.12.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김창민 | 2019.09.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이영율 | 2018.12.12 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박효경 | 2023.11.30 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 전진아 | 2023.02.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 최지우 | 2023.02.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 류이나 | 2022.12.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 류승화 | 2018.12.06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 송다은 | 2019.01.08 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 윤수진 | 2018.12.21 | 65,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| LEE HANSOL | 2024.02.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김광현 | 2018.12.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김보람 | 2023.04.20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이재영 | 2023.09.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박지향 | 2020.02.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김영수 | 2022.09.19 | 5,000,000원 / 월 490,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박소영 | 2021.12.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 송용기 | 2023.05.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 허재명 | 2023.07.28 | 미상 · 배당요구 2024.06.27 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 강현지 | 2023.11.22 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 안동현 | 2020.01.21 | 미상 · 배당요구 2024.07.15 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 정지원 | 2022.12.19 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 손동식 | 2023.06.29 | 미상 · 배당요구 2024.06.03 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김성아 | 2023.07.06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 장세영 | 2021.12.06 | 미상 · 배당요구 2024.05.31 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 최윤미 | 2020.04.14 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 정유진 | 2019.08.20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김미랑 | 2019.04.08 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 오은지 | 2020.07.13 | 미상 · 배당요구 2024.06.07 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이연진 | 2019.07.31 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김민하 | 2021.08.12 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김재희 | 2020.08.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박지혜 | 2022.08.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 전유나 | 2022.09.30 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이지영 | 2019.12.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이진호 | 2024.04.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 윤성민 | 2023.05.10 | 5,000,000원 / 월 500,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김도경 | 2021.03.12 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 강아영 | 2018.12.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 송은지 | 2019.09.06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김재환 | 2021.12.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 정석원 | 2020.01.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김도관 | 2020.01.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김가영 | 2023.01.30 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이현홍 | 2020.12.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
대항력 배지는 법적 확정 판정이 아닙니다. 전입일 외에 실제 점유, 적법한 임대차관계, 주택 또는 상가의 적용 법률, 선순위 권리, 호실 일치 여부를 종합 확인해야 합니다. 우선변제 여부 역시 확정일자와 배당요구 등 추가 확인이 필요합니다. 승계 없음은 보증기관 대위·승계 신고가 없다는 의미입니다.
③ 보증금 인수와 실질취득 — 7,900만원이 끝이 아니다
현재 배당 계산에서 매수인에게 인수되는 것으로 처리한 보증금은 다음과 같습니다. 법적 인수 확정액이 아니라 제시된 배당 시뮬레이션의 가정액입니다.
| 임차인 | 보증금 | 배당 계산상 처리 | 실제 인수 판단 |
|---|---|---|---|
| 이다은 | 68,000,000원 | 전액 인수 가정 | 호실·대항력·배당 확인 |
| 윤수진 | 65,000,000원 | 전액 인수 가정 | 호실·대항력·배당 확인 |
| 김영수 | 5,000,000원 | 전액 인수 가정 | 호실·대항력·배당 확인 |
| 윤성민 | 5,000,000원 | 전액 인수 가정 | 호실·대항력·배당 확인 |
| 합계 | 143,000,000원 | 매수인 인수 추정 | 확정 불가 |
대항력 있는 임차인의 미배당 보증금을 낙찰자가 인수하는 구조에서는 낙찰가 인하분만큼 매수인 인수액이 증가해 실질취득액이 보증금 부근에 고정될 수도 있습니다. 따라서 단순히 유찰되어 최저가가 내려간다고 실제 취득비용이 같은 폭으로 감소한다고 단정할 수 없습니다. 이 사건의 계산상 143,000,000원은 확정된 개별 호실 인수금이 아닌 검증 대상입니다.
④ 가격 비교 — 시세보다 저렴하다는 근거가 없다
다사랑빌의 최근 실거래가격을 확인할 수 있는 비교 사례가 확정되지 않았습니다. 동일 호실과 비교 가능한 최근 12개월 평균가격, 최신 거래가격, 최근 거래 추세를 근거로 가격 메리트를 인정할 수 없는 상태입니다. 2019년 등기상 거래가액 54,000,000원은 과거 취득가격이지 현재 시세가 아닙니다.
다사랑빌은 감정평가상 업무시설(오피스텔)과 공동주택(다세대주택)이 혼재합니다. 비교 거래도 705호의 정확한 용도와 면적에 맞는 사례를 선별해야 합니다. 전용 22.12㎡로 집계된 단지 정보도 해당 호실과 면적 일치가 확인되지 않아 705호의 확정 전용면적으로 사용하지 않습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 79,000,000원 가정 · 재검증 필요)
| 배당 항목 | 채권액 | 계산상 배당 |
|---|---|---|
| 집행비용(추정) | — | 1,822,000원 |
| 임차인 이다은 · 인수 가정 | 68,000,000원 | 0원 |
| 임차인 윤수진 · 인수 가정 | 65,000,000원 | 0원 |
| 임차인 김영수 · 인수 가정 | 5,000,000원 | 0원 |
| 임차인 윤성민 · 인수 가정 | 5,000,000원 | 0원 |
| 신청채권자 청구 | 3,709,159,214원 | 0원 |
| 소유자 교부(계산상 잔여) | — | 77,178,000원 |
집행비용은 매각가의 약 2.3%로 추정된 값입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 위 표의 소유자 잔여는 계산상 수치일 뿐 실제 배당 전망으로 신뢰할 수 없습니다.
⑥ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 안전해지지 않는다
제시된 회차별 최저가격과 인수액을 단순 합산하면 다음과 같습니다. 인수액 143,000,000원이 모든 회차에서 동일하게 유지된다는 계산 가정이며, 실제 인수액은 배당 및 권리관계에 따라 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 최저가 | 인수 가정액 | 단순합산 취득액 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 79,000,000원 | 143,000,000원 | 222,000,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 63,200,000원 | 143,000,000원 | 206,200,000원 |
| 2회 유찰 (64%) | 50,560,000원 | 143,000,000원 | 193,560,000원 |
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 연제구 연산동 연제초등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변에는 오피스텔, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 연산역이 있습니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 13층 건물로, 2018년 11월 사용승인되었습니다. 위생설비·개별난방설비·옥내소화전·승강기설비가 기재되어 있습니다.
- 도로. 북동측과 북서측에 각각 약 6m 포장도로가 접합니다. 토지는 대체로 평탄한 장방형입니다.
- 토지이용. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·교육환경보호구역에 해당합니다. 토지 전체 면적은 269.1㎡, 공시지가는 3,510,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 해당 705호의 구체적 용도와 전유면적은 개별 자료 대조가 필요합니다.
- 환금성. 오피스텔과 다세대주택의 혼재, 복수 점유자 문제, 임대관계 불확실성은 매수자 검토 부담을 높이는 요인입니다. 최근 비교 가능한 실거래가 확인되지 않아 적정 매도기간이나 시세 수준을 수치로 판단하기 어렵습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 재확정. 2018.11.30 남부산농업협동조합 근저당의 실제 말소 여부, 2026.01.30 농업협동조합자산관리회사로의 근저당 이전등기와의 관계를 등기부 원본에서 확인해야 합니다.
- 공동담보 범위 확인. 공동담보목록 제2018-331호와 신청채권 3,709,159,214원이 705호에 어떻게 연결되는지 확인해야 합니다.
- 705호 임차인 특정. 전입 명단상 52명 가운데 실제 705호와 관련된 점유자, 임대차계약 당사자, 현재 점유자를 특정해야 합니다.
- 보증금 미상자 검증. 보증금이 확인되지 않은 48명의 계약내역과 개별 호실을 확인해야 합니다. 미상 보증금을 0원으로 처리해서는 안 됩니다.
- 대항력·우선변제 확인. 전입일뿐 아니라 점유개시일, 임대차계약서, 확정일자, 배당요구 여부를 종합적으로 확인해야 합니다.
- 배당요구 확인. 한종우·허재명·안동현·손동식·장세영·오은지의 배당요구 기록과 실제 권리 범위를 확인해야 합니다.
- 인수액 재산정. 이다은·윤수진·김영수·윤성민의 보증금 143,000,000원 전체가 705호의 매수인 인수채무인지 확인해야 합니다.
- 배당표 재계산. 신청채권자가 배당받지 못하면서 소유자에게 매각대금 대부분이 남는 산식의 원인을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등록관계. 2022.12.07 민간임대주택등기와 관련된 의무 및 해당 호실 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 실거래·적정가격. 705호의 실제 용도와 면적에 부합하는 최근 거래를 확인하고, 확정된 실질취득액을 기준으로 가격을 비교해야 합니다.
- 점유·명도 및 관리비. 현장 점유상황, 인도 가능성, 미납 관리비와 기타 비용을 확인해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·집합건축물대장 및 배당 관련 서류를 대조해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가가 아니라, 실제 떠안는 금액이 문제다”
이 사건은 겉으로 보면 7,900만원짜리 신건입니다. 그러나 배당 계산에는 4명의 보증금 143,000,000원이 인수되는 것으로 처리되어, 단순 합산 실질취득액은 222,000,000원에 달합니다. 그마저도 705호에 귀속되는 임차인이 특정되지 않았고, 나머지 48명의 보증금도 확인되지 않은 상태입니다.
더 근본적으로는 2018년 근저당의 말소 표시와 2026년 권리이전 기록이 충돌해 말소기준권리부터 재검토해야 합니다. 신청채권이 3,709,159,214원인데 소유자에게 매각대금 대부분이 돌아간다는 배당 계산도 신뢰하기 어렵습니다.
결론은 입찰 보류입니다. 권리와 배당의 기초를 확정한 뒤 실제 인수채무를 산정하고, 그 실질취득액을 최근 비교 가능한 실거래가격과 대조해야 합니다. 최저가 79,000,000원이라는 숫자만으로 이 물건의 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
