부산지방법원 2024타경56674. 부산 연제구 연산동의 다사랑빌 2층 203호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있으나, 감정평가상 건물 전체는 오피스텔과 다세대주택이 혼합된 구조입니다. 이 물건에서 가장 중요한 것은 건물의 외형보다 임차보증금과 선순위 권리입니다.
등기상 203호 전유부분 전체에 이다은의 68,000,000원 주택임차권등기가 존재합니다. 배당 시뮬레이션은 이 금액을 우선 배당하는 것으로 가정하면서, 윤수진·김영수·윤성민의 보증금 합계 75,000,000원을 별도의 매수인 인수액으로 산정했습니다. 그러나 이들 임차인의 점유 부분은 특정되지 않았고, 선행 근저당권의 효력도 재검증해야 하므로 75,000,000원은 확정 인수채무가 아니라 검증 전 위험 추정치입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경56674 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 월드컵대로165번길 29, 2층 203호 (연산동, 다사랑빌) |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 사건상 근린시설 · 감정평가상 오피스텔·다세대주택 혼합 건물 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 · 지상 13층 · 2018년 11월 사용승인 |
| 건물 구성 | 오피스텔 43개호 · 공동주택 19세대 |
| 소유자 | 김본선 · 윤종대 · 윤희찬 (각 지분 3분의 1) |
| 소유권 취득 | 2019.03.15 소유권이전 · 매매 거래가액 54,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 78,000,000원 / 78,000,000원 (신건) |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 경매 신청채권자 | 남부산농업협동조합 |
| 청구금액 | 3,709,159,214원 |
| 근저당권 채권최고액 | 4,320,000,000원 (공동담보목록 제2018-331호) |
| 임차권등기 | 이다은 · 68,000,000원 · 전유부분 전부 |
| 임대주택 관련 등기 | 2022.12.07 민간임대주택등기 |
| 등기사항 확인일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 기준권리부터 재확인
기록상 말소기준으로 분류된 것은 2024.05.27 임의경매개시결정입니다. 하지만 최초 설정된 2018년 근저당권의 실제 말소 효력이 불분명합니다. 이 근저당권이 유효한 상태로 존속한다면 임차인들의 선후순위 판단은 2024년 경매개시결정을 기준으로 한 분석과 달라집니다.
또한 이다은의 주택임차권등기는 경매개시결정보다 앞선 2024.04.24 접수되었고, 전입일은 2021.01.14, 확정일자는 2020.12.22로 기재되어 있습니다. 배당요구와 우선변제권 행사 가능성이 확인되지만, 실제 배당순위와 매수인 인수 여부는 더 앞선 담보권의 유효성에 좌우될 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 대항력과 인수범위를 혼동하지 말 것
임차관계 조사에는 실제 임차인으로 분류된 52명이 나타나며, 보증기관의 대위·승계 중복신고자는 없습니다. 그러나 203호 전유부분 전체에 대한 등기상 임차권자는 이다은이고, 나머지 51명은 점유 부분이 특정되지 않았습니다.
따라서 52명이 모두 203호의 임차인이라고 보거나, 이들의 보증금을 전부 합산하여 낙찰자가 인수한다고 판단하는 것은 부적절합니다. 각자의 임대차 목적물, 실제 점유, 계약관계, 선순위 담보권과의 관계를 개별적으로 확인해야 합니다.
핵심 임차보증금 및 예상 인수
| 임차인 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 | 예상 인수 |
|---|---|---|---|
| 이다은 203호 임차권등기 |
68,000,000원 | 선순위 확인 우선변제 가능 | 배당모형상 0원 |
| 윤수진 점유 부분 미상 |
65,000,000원 | 대항력 검증 우선변제 미확인 | 65,000,000원 |
| 김영수 점유 부분 미상 |
5,000,000원 월세 490,000원 |
대항력 검증 우선변제 미확인 | 5,000,000원 |
| 윤성민 점유 부분 미상 |
5,000,000원 월세 500,000원 |
대항력 검증 우선변제 미확인 | 5,000,000원 |
| 매수인 인수 추정 합계 | — | 점유 호실 및 선순위 확인 전 | 75,000,000원 |
위 예상 인수액은 제시된 배당 시뮬레이션의 가정입니다. 203호와의 임대차 목적물 일치 여부 및 선순위 담보권에 따라 실제 인수액은 달라질 수 있습니다.
임차관계 조사 명세
전입일·보증금·배당요구 내역을 구분했습니다. 대항력 배지는 잠정 판단이며, 승계 배지는 보증기관의 대위·승계 신고 여부를 뜻합니다. 대항력 가능·미상은 인수 확정이라는 의미가 아닙니다.
| 이름 / 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|
③ 실질취득과 예상배당 — 낙찰가만 보면 안 된다
현재 최저매각가 78,000,000원으로 낙찰되고 배당모형의 인수 추정액 75,000,000원이 그대로 발생한다면, 매수인의 실질취득 부담은 다음과 같습니다.
이는 확정 취득원가가 아닌 권리검증 전 시나리오입니다. 임차인의 점유 호실이나 선순위 관계가 달라지면 인수액도 달라지고, 실질취득 부담 역시 변경됩니다. 취득세·명도비·미납 관리비 등의 별도 비용도 위 합계에는 반영되어 있지 않습니다.
예상배당표 (매각가 78,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,804,000원 |
| 1. 주택임차권 · 이다은 | 68,000,000원 | 68,000,000원 |
| 인수 추정 · 윤수진 | 65,000,000원 | 0원 |
| 인수 추정 · 김영수 | 5,000,000원 | 0원 |
| 인수 추정 · 윤성민 | 5,000,000원 | 0원 |
| 경매신청 채권자 | 3,709,159,214원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부(모형상) | — | 8,196,000원 |
배당 시뮬레이션상 집행비용은 1,804,000원, 이다은의 우선변제 배당은 68,000,000원, 소유자 잔여는 8,196,000원입니다. 다만 선순위 근저당권과 신청채권자 배당의 정합성, 당해세 및 최우선변제 등을 재검토해야 하므로 실제 배당과 차이가 날 수 있습니다.
회차별 입찰 시나리오
| 회차 | 최저가 | 인수 추정 | 실질취득 추정 |
|---|---|---|---|
| 신건(100%) | 78,000,000원 | 75,000,000원 | 153,000,000원 |
| 1회 유찰(80%) | 62,400,000원 | 82,123,200원 | 144,523,200원 |
| 2회 유찰(64%) | 49,920,000원 | 94,378,560원 | 144,298,560원 |
이 시나리오에서는 최저가가 78,000,000원에서 49,920,000원으로 내려가도 실질취득 추정액은 153,000,000원에서 144,298,560원으로만 내려갑니다. 낙찰가 하락의 일부가 미배당 보증금 등 인수액 증가로 상쇄되기 때문입니다.
④ 시세·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
다사랑빌은 2018년 11월 사용승인된 오피스텔·공동주택 혼합 건물입니다. 동일 건물이라도 오피스텔과 다세대주택의 사용 형태 및 거래 수요가 다를 수 있으므로, 실제 203호의 공부상 용도와 면적에 맞는 실거래를 비교해야 합니다.
- 입지. 부산광역시 연제구 연산동 연제초등학교 북서측 인근으로, 주변에 오피스텔·공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 연산역이 있습니다. 감정평가상 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물 구성. 1개동, 오피스텔 43개호와 공동주택 19세대로 구성된 혼합 용도 건물입니다. 개별 호실의 실제 이용상태에 따라 매수 수요와 임대수요가 달라질 수 있습니다.
- 도로. 북동측과 북서측으로 각각 폭 약 6m의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역에 해당합니다. 공시지가 기준은 3,510,000원/㎡입니다.
- 시설. 위생설비·개별난방설비·옥내소화전설비·승강기설비가 설치되어 있습니다.
- 건축 관련. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 다만 203호의 정확한 용도와 전유면적은 호별 공부로 재확인해야 합니다.
- 환금성. 혼합 용도 건물의 개별 호실이므로 매수 대상과 임차수요를 확인해야 합니다. 특히 권리인수 가능성이 있는 상태에서는 일반적인 정상거래와 같은 가격으로 평가하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 2018년 근저당권 원본 확인. 남부산농업협동조합 채권최고액 4,320,000,000원 근저당권의 실제 말소 여부와 2026.01.30 이전 등기의 효력을 확인하세요. 말소기준권리 판단의 핵심입니다.
- 203호 임차권등기 확인. 이다은의 임대차계약일, 전입일, 확정일자, 점유개시일, 임차권등기명령 및 배당요구를 대조하세요. 배당 부족 시 매수인 인수 가능성도 확인해야 합니다.
- 다수 임차인의 점유범위 확인. 조사된 52명이 각각 어느 호실을 점유하거나 임차했는지 확인하세요. 203호와 무관한 임차인의 보증금까지 합산해서는 안 됩니다.
- 75,000,000원 인수 추정 검증. 윤수진·김영수·윤성민이 실제 203호에 대해 유효한 임대차 권리를 갖는지 확인한 후 인수액을 다시 계산하세요.
- 배당예상표 재작성. 신청채권자 청구액 3,709,159,214원과 배당액 0원, 소유자 잔여 8,196,000원이 동시에 기재된 구조를 선순위 권리와 공동담보 배당관계까지 포함하여 검증하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.07 접수된 민간임대주택등기의 적용 대상과 현재 효력, 임대차 및 매각에 미치는 영향을 검토하세요.
- 공부상 용도 확인. 근린시설 표기와 오피스텔·다세대주택 혼합 이용상태를 대조하여 203호의 용도, 전유면적, 사용상태를 명확히 하세요.
- 시장가격 검증. 동일 용도·유사 면적의 최근 실거래를 확인하고 실질취득액과 비교하세요. 과거 취득가액이나 감정가만으로 매수가치를 판단하지 마세요.
- 명도 및 추가비용. 실제 점유자, 인도 가능성, 체납 관리비, 당해세, 명도비, 취득 관련 비용을 확인하세요.
- 법원 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당요구 문건을 모두 대조한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “7,800만원 낙찰이 7,800만원 취득은 아니다”
부산 다사랑빌 203호는 표면적인 최저가보다 숨은 인수위험의 확인이 훨씬 중요한 경매물건입니다. 현재 배당모형상 낙찰가 78,000,000원에 인수 추정액 75,000,000원을 더하면 실질취득 추정액은 153,000,000원이 됩니다.
여기에 2018년 근저당권의 말소·이전 관계, 203호에 특정된 이다은의 임차권등기, 점유 부분이 특정되지 않은 다수의 임차관계, 신청채권자 배당과 소유자 잔여액의 불일치가 겹쳐 있습니다. 어느 쪽으로 권리가 확정되는지에 따라 실제 부담은 크게 달라질 수 있습니다.
현재로서는 권리상 안전하다고 평가하기 어렵고, 시장가격 대비 저렴하다는 결론도 낼 수 없습니다. 유찰로 최저가가 내려가더라도 미배당 보증금 등의 인수액이 늘어 실질취득 부담이 예상만큼 줄지 않을 수 있습니다.
결론은 입찰 보류·권리 재검증 우선입니다. 말소기준권리, 203호 임차관계, 실제 인수액이 확인되기 전까지는 낮은 최저가를 투자 메리트로 해석하지 않는 것이 타당합니다.
