부산지방법원 2024타경56674. 부산 연제구 연산동 다사랑빌 11층 1105호에 대한 경매입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 104,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 겉으로 보면 1억 원대 물건이지만, 이 사건의 핵심은 낙찰가격보다 낙찰 후 살아남는 권리와 보증금에 있습니다.
등기부에는 박지혜 명의의 2022년 전세권과 2024년 주택임차권등기가 함께 나타납니다. 두 권리에 적힌 보증금은 각각 110,000,000원으로 동일인·동일 보증금에 관한 권리이므로 220,000,000원으로 중복 계산하면 안 됩니다. 반면 현황조사에는 다른 다수의 전입자가 나타나며, 상당수는 보증금과 실제 점유 호실이 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경56674 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 월드컵대로165번길 29, 11층 1105호 (연산동, 다사랑빌) |
| 사건상 용도 | 근린시설 |
| 감정평가상 이용 | 다사랑빌은 업무시설(오피스텔)과 공동주택(다세대주택)이 혼재한 건물입니다. 1105호의 개별 건축물 용도는 추가 확인이 필요합니다. |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 평지붕 · 지상 13층 |
| 사용승인 | 2018년 11월 |
| 소유자 | 김본선 · 윤종대 · 윤희찬 (각 3분의 1 지분) |
| 감정가 | 104,000,000원 |
| 최저매각가 | 104,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 남부산농업협동조합 |
| 청구금액 | 3,709,159,214원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 전세권자·임차권자 | 박지혜 · 전세금 및 임차보증금 110,000,000원 |
| 임차·전입 조사 | 52명 기재 · 개별 호실 귀속 확인 필요 |
| 등기 확인 | 2026.10.21 · 부산지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권과 말소기준 확인
가장 중요한 권리는 박지혜의 전세권입니다. 2022.08.05 설정되었고, 전세금은 110,000,000원, 범위는 건물 전부로 표시되어 있습니다. 2024.07.19에는 같은 박지혜 명의로 임차보증금 110,000,000원의 주택임차권등기도 이루어졌습니다.
한편 2018.11.30 설정된 근저당권의 채권최고액은 4,320,000,000원이고 공동담보목록이 연결되어 있습니다. 이는 해당 호실에 별도로 확정된 채무액을 의미하지 않으며, 신청채권자의 청구금액 3,709,159,214원과도 구별해야 합니다. 공동담보의 범위, 근저당권의 실제 존속 상태, 배당 대상 채권액을 함께 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 전입 명단 52명, 실제 인수 범위는 미확정
현황조사와 등기부 등에 기재된 임차·전입 조사 명단은 52명입니다. 그중 박지혜는 임차권등기와 주소에서 1105호 관련성이 구체적으로 확인됩니다. 다른 51명은 점유 부분이 미상으로 나타나므로, 모두가 1105호의 임차인이라고 단정할 수 없습니다.
모든 전입신고일이 제시된 경매개시결정일보다 앞서지만, 전입일만으로 대항력이 확정되는 것은 아닙니다. 각 점유자의 실제 점유, 주거용 사용 여부, 임대차관계 및 해당 호실 귀속을 확인해야 합니다. 특히 보증금과 확정일자가 확인되지 않는 전입자는 대항력 가능·미상으로 판단하는 것이 타당합니다.
주요 보증금 확인 내역
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 우선변제·인수 판단 |
|---|---|---|---|
| 박지혜 | 2022.08.05 | 110,000,000원 | 확정일자·배당요구 선순위 전세권 검토 확정일자 2022.07.21 · 제시된 배당 추정상 잔여 8,256,000원 |
| 이다은 | 2021.01.14 | 68,000,000원 | 조건부 인수 추정 점유 호실·확정일자 확인 필요 |
| 윤수진 | 2018.12.21 | 65,000,000원 | 조건부 인수 추정 점유 호실·확정일자 확인 필요 |
| 김영수 | 2022.09.19 | 5,000,000원 | 대항력 확인 필요 월차임 490,000원 · 점유 호실 미상 |
| 윤성민 | 2023.05.10 | 5,000,000원 | 대항력 확인 필요 월차임 500,000원 · 점유 호실 미상 |
위 보증금 합계는 253,000,000원이지만, 각 임대차가 같은 호실에 성립했다는 뜻이 아닙니다. 박지혜의 전세권과 임차권등기는 동일 보증금이므로 한 번만 계산했습니다.
그 밖의 전입·임차 조사 명단
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|
| 최유리 | 2019.01.14 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 |
| 이진우 | 2021.09.24 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 |
| 윤혜진 | 2018.12.21 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 |
| 최은서 | 2021.05.03 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 |
| 한종우 | 2023.01.03 | 미상 | 가능·미상 | 2024.06.05 |
| 김아란 | 2021.11.02 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 |
| 이나연 | 2021.12.13 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 |
| 김창민 | 2019.09.25 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 |
| 이영율 | 2018.12.12 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 |
| 박효경 | 2023.11.30 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 |
| 전진아 | 2023.02.28 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 |
| 최지우 | 2023.02.10 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 |
| 류이나 | 2022.12.16 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 |
| 류승화 | 2018.12.06 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 |
| 송다은 | 2019.01.08 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 |
| LEE HANSOL | 2024.02.26 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 |
| 김광현 | 2018.12.05 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 |
| 김보람 | 2023.04.20 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 |
| 이재영 | 2023.09.15 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 |
| 박지향 | 2020.02.10 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 |
| 박소영 | 2021.12.16 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 |
| 송용기 | 2023.05.26 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 |
| 허재명 | 2023.07.28 | 미상 | 가능·미상 | 2024.06.27 |
| 강현지 | 2023.11.22 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 |
| 안동현 | 2020.01.21 | 미상 | 가능·미상 | 2024.07.15 |
| 정지원 | 2022.12.19 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 |
| 손동식 | 2023.06.29 | 미상 | 가능·미상 | 2024.06.03 |
| 김성아 | 2023.07.06 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 |
| 장세영 | 2021.12.06 | 미상 | 가능·미상 | 2024.05.31 |
| 최윤미 | 2020.04.14 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 |
| 정유진 | 2019.08.20 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 |
| 김미랑 | 2019.04.08 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 |
| 오은지 | 2020.07.13 | 미상 | 가능·미상 | 2024.06.07 |
| 이연진 | 2019.07.31 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 |
| 김민하 | 2021.08.12 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 |
| 김재희 | 2020.08.27 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 |
| 전유나 | 2022.09.30 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 |
| 이지영 | 2019.12.16 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 |
| 이진호 | 2024.04.05 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 |
| 김도경 | 2021.03.12 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 |
| 강아영 | 2018.12.11 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 |
| 송은지 | 2019.09.06 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 |
| 김재환 | 2021.12.27 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 |
| 정석원 | 2020.01.10 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 |
| 김도관 | 2020.01.28 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 |
| 김가영 | 2023.01.30 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 |
| 이현홍 | 2020.12.16 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 |
위 전입·임차 조사 명단의 점유 부분은 미상입니다. 대항력 표시는 확정 판정이 아니라 확인 필요 상태입니다. 배당요구 날짜가 기재된 경우에도 실제 우선변제권 성립과 배당액은 별도로 확인해야 합니다.
③ 배당·인수 분석 — 낙찰가보다 실질취득이 중요하다
최저매각가 104,000,000원에 낙찰된다고 가정하면, 제시된 예상배당에서는 집행비용 2,256,000원을 제외한 101,744,000원이 박지혜의 임차보증금에 배당됩니다. 보증금 110,000,000원과의 차이인 8,256,000원은 매수인 인수액으로 추정되어 있습니다.
| 배당·인수 항목 | 채권·보증금 | 예상배당 | 인수 추정 |
|---|---|---|---|
| 집행비용(추정) | — | 2,256,000원 | — |
| 박지혜 · 임차보증금 우선변제 | 110,000,000원 | 101,744,000원 | 8,256,000원 |
| 이다은 · 보증금 | 68,000,000원 | 0원 | 68,000,000원 |
| 윤수진 · 보증금 | 65,000,000원 | 0원 | 65,000,000원 |
| 김영수 · 보증금 | 5,000,000원 | 0원 | 5,000,000원 |
| 윤성민 · 보증금 | 5,000,000원 | 0원 | 5,000,000원 |
| 박지혜 · 을구 2번 전세권 | 110,000,000원 | 0원 | 중복 합산 제외 |
| 소유자 교부 | — | 0원 | — |
| 매수인 인수 추정 합계 | — | — | 151,256,000원 |
제시된 배당 가정에 따른 조건부 추정입니다. 이다은·윤수진·김영수·윤성민의 호실 귀속 및 대항력, 박지혜의 선순위 전세권 존속 여부는 확정되지 않았습니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 별도 반영되지 않았습니다.
이는 제시된 배당·인수 가정을 모두 적용했을 때의 결과입니다. 다른 점유자들이 1105호의 임차인이 아니라면 실제 부담은 줄어들 수 있습니다. 반대로 호실 귀속이 확인되지 않은 임차인에게 추가 인수 채무가 있다면 부담은 증가할 수 있습니다. 따라서 255,256,000원을 확정 취득가액으로 받아들여서는 안 됩니다.
유찰 회차별 실질취득 시나리오
| 회차 | 최저매각가 | 인수 추정 | 실질취득 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 104,000,000원 | 151,256,000원 | 255,256,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 83,200,000원 | 171,697,600원 | 254,897,600원 |
| 2회 유찰 (64%) | 66,560,000원 | 188,038,080원 | 254,598,080원 |
핵심은 유찰되더라도 총 부담이 크게 줄어들지 않는다는 점입니다. 제시된 가정에서는 낙찰가가 낮아질수록 인수 추정액이 늘어나 실질취득 부담은 약 254,598,080~255,256,000원 범위에 머뭅니다.
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과하고, 미배당 보증금을 매수인이 인수해야 하는 구조라면 낙찰가가 낮아져도 미배당액이 증가합니다. 그 임차인에 대한 낙찰가와 인수액의 합계는 보증금 수준에 묶이는 구조가 됩니다. 따라서 낙찰가만 낮아졌다는 이유로 가격 메리트가 생겼다고 판단해서는 안 됩니다.
④ 시세·입지·환금성 — 가격 판단도 보류
다사랑빌은 연제초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주변에 오피스텔·공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다. 다만 1105호와 면적이 일치하는 실거래 비교가 확인되지 않아 적정 시세를 산정하기 어렵습니다. 따라서 최저가 104,000,000원이 시세 대비 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.
- 위치. 부산광역시 연제구 연산동 연제초등학교 북서측 인근. 오피스텔·다세대주택·단독주택·근린생활시설 혼재 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 연산역이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 2018년 11월 사용승인된 철근콘크리트구조의 13층 건물입니다. 위생설비·개별난방·옥내소화전·승강기설비가 있습니다.
- 용도. 건물은 업무시설(오피스텔) 43개호와 공동주택 19세대로 구성되어 있습니다. 1105호의 정확한 용도와 건축물대장상 표기를 확인해야 합니다.
- 도로. 북동측과 북서측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·교육환경보호구역에 해당합니다.
- 공시지가. 3,510,000원/㎡이며, 토지는 대체로 평탄한 가로장방형입니다.
- 환금성. 개별 호실의 법적 용도와 면적, 실거래 적정가격이 확정되지 않은 데다 인수 권리 위험까지 있어 환금성에 대한 보수적인 접근이 필요합니다.
⑤ 입찰 전 필수 체크리스트
- 말소기준권리 재확인. 2018.11.30 남부산농업협동조합 근저당권의 말소 여부와 2026.01.30 농업협동조합자산관리회사로의 이전등기가 어떤 권리 상태를 나타내는지 원본 등기로 확인하세요.
- 박지혜 전세권 확인. 을구 2번 전세권 110,000,000원의 존속 여부, 배당요구 여부, 매각 후 소멸 또는 인수 여부를 매각물건명세서와 대조해야 합니다.
- 박지혜 임차권등기 확인. 2022.08.05 전입, 2022.07.21 확정일자, 2024.07.19 주택임차권등기에 따른 우선변제·대항력과 실제 미배당액을 확인하세요.
- 호실별 임차인 분리. 조사 명단 52명 중 1105호에 실제로 관련된 점유자와 다른 호실의 점유자를 정확히 구분해야 합니다.
- 미상 보증금 확인. 보증금이 확인되지 않는 47명의 계약관계와 해당 호실 귀속을 검토해야 합니다. 전입신고만으로 인수 여부를 확정하지 마세요.
- 배당액 검증. 예상배당의 박지혜 배당액 101,744,000원과 회차별 미배당 110,000,000원 사이의 차이를 확인하고, 실제 배당 우선순위를 다시 계산하세요.
- 민간임대주택 등록 확인. 2022.12.07 민간임대주택등기가 있으므로 매각 이후 등록 상태와 관련 의무의 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 건축물 용도 확인. 사건상 근린시설 표기와 감정평가상 오피스텔·다세대 혼합 이용 사이의 관계를 1105호 건축물대장으로 확인하세요.
- 공동담보 확인. 4,320,000,000원 근저당권의 공동담보 범위와 이 사건 호실에 배분되는 실제 채권관계를 확인하세요.
- 명도 및 추가 비용. 점유자, 미납 관리비, 세금, 인도 절차 및 기타 인수 가능 비용을 확인한 후 실질취득액을 재산정하세요.
- 입찰 전 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임대차 관련 서류와 정확한 호실의 실거래를 확인하세요.
맺으며 — “낙찰가가 내려가도, 인수 부담은 사라지지 않는다”
이 사건은 신건 최저가 104,000,000원보다 선순위 권리와 임차보증금의 처리 결과가 훨씬 중요한 물건입니다. 박지혜의 전세권 및 임차권등기에는 110,000,000원의 동일 보증금이 연결되어 있고, 배당 추정에 따르면 8,256,000원의 부족분이 남습니다. 다른 조사자들의 보증금까지 조건부로 인수한다고 가정하면 전체 인수 추정액은 151,256,000원으로 커집니다.
제시된 시나리오에서는 2회 유찰로 낙찰가가 66,560,000원까지 내려가더라도 실질취득 추정액은 254,598,080원입니다. 즉 입찰가격이 낮아지는 효과가 인수금 증가로 상당 부분 상쇄됩니다. 다만 이는 각 보증금의 실제 인수 여부가 확인된 결과가 아니라 조건부 계산이라는 점을 반드시 구분해야 합니다.
더 중요한 것은 말소기준권리의 불일치와 개별 호실 임차인 미확정 문제입니다. 이 문제가 해소되지 않으면 안전한 입찰가도 신뢰성 있게 계산하기 어렵습니다. 동일 조건 실거래 근거도 부족하므로 가격에 대한 긍정적 판단은 유보해야 합니다.
