부산지방법원 2024타경56674. 부산 연제구 연산동에 위치한 다사랑빌 13층 1302호의 경매입니다. 물건 용도는 공동주택(다세대주택)이며, 다사랑빌은 오피스텔과 공동주택이 혼합된 건물입니다. 감정가는 90,000,000원이고 한 차례도 유찰되지 않아 최저매각가 역시 동일합니다.
문제는 권리관계입니다. 등기에는 2018년 설정된 남부산농업협동조합 근저당권 4,320,000,000원과 2021년 설정된 김재환 전세권 70,000,000원이 나타납니다. 또한 현황조사에는 다수의 전입자 명의가 확인되며, 이 가운데 보증금이 확인되는 4명의 금액 합계가 143,000,000원입니다.
다만 그 전입자들이 모두 경매 대상인 1302호의 임차인인지는 별도로 확인해야 합니다. 건물에 여러 호실이 있는 만큼 건물 전체의 전입 내역과 특정 호실의 임대차관계를 구분하는 것이 핵심입니다. 배당 모형의 인수액을 확정 채무로 단정하는 것 역시 위험합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경56674 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 월드컵대로165번길 29, 13층 1302호 (연산동, 다사랑빌) |
| 물건종류 | 집합건물 · 공동주택(다세대주택) |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 · 지상 13층 · 2018년 11월 사용승인 |
| 건물 구성 | 오피스텔 43개호 및 공동주택 19세대 혼합 |
| 소유자 | 김본선 · 윤종대 · 윤희찬 (각 3분의 1 지분) |
| 소유권 취득 | 2019.03.15 · 등기상 거래가액 198,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 90,000,000원 / 90,000,000원 |
| 유찰 횟수 | 0회 (신건) |
| 신청채권자 | 남부산농업협동조합 |
| 경매 청구금액 | 3,709,159,214원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 계산상 말소기준 | 2024.05.27 · 임의경매개시결정 (선행 근저당권과의 정합성 확인 필요) |
| 등기 발급기준 | 2026.10.21 · 부산지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 전세권·근저당의 정합성이 핵심
계산상 말소기준으로 제시된 권리는 2024.05.27 임의경매개시결정입니다. 그러나 그보다 앞선 2018.11.30 근저당권이 존재하므로 경매개시결정 날짜만을 기준으로 모든 선행 권리의 인수 여부를 판단할 수는 없습니다.
배당 모형에서는 전세권자에게 70,000,000원 전액 배당하는 것으로 계산하면서, 권리 판정에는 매수인 인수로 표시되어 있습니다. 따라서 실제 배당에 따른 소멸 여부와 매수인 인수 여부를 별도로 확인해야 합니다. 아래 실질취득 추정액에는 이 전세권의 별도 추가 인수금액을 포함하지 않았습니다.
2022.12.07에는 민간임대주택등기도 이루어졌습니다. 등기 내용에는 임대의무기간과 임대료 증액기준 준수 의무가 기재되어 있습니다. 해당 등록과 관련된 사항이 경매 매각 이후 어떻게 처리되는지도 확인 대상입니다.
임차인 분석 — 전입 명의 52명, 호실별 귀속 확인 필요
현황조사상 52명의 전입 관련 명의가 확인됩니다. 보증기관의 대위·승계 신고로 표시된 명의는 없지만, 이를 곧바로 1302호의 실제 임차인 52명으로 해석해서는 안 됩니다. 실제 임차인 수는 호실별 임대차계약과 점유관계를 확인해야 확정할 수 있습니다.
전입일은 모두 계산상 경매개시결정일인 2024.05.27보다 앞서지만, 전입 사실만으로 대항력이 확정되는 것은 아닙니다. 실제 주택 인도·점유, 해당 호실과의 연결, 선행 근저당권, 임대차의 존속 여부를 함께 확인해야 합니다. 특히 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 명의는 대항력 가능·미상으로 보수적으로 분류합니다.
| 임차인 명의 | 전입일 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|
대항력: 실제 점유·인도 및 선행 권리 확인 전에는 확정 불가. 우선변제: 확정일자 및 배당요구 적법성 확인 필요. 승계: 보증기관 대위·승계 신고로 분류된 명의 없음. 위 명의들의 개별 호실 귀속 여부는 미확정입니다.
② 실질취득 분석 — 최저가 9,000만원만 보면 안 된다
현재 배당 모형은 다음 4건의 보증금을 매수인 인수 대상으로 산정하고 있습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 모형상 처리 |
|---|---|---|---|
| 이다은 | 2021.01.14 | 68,000,000원 | 인수 가정 |
| 윤수진 | 2018.12.21 | 65,000,000원 | 인수 가정 |
| 김영수 | 2022.09.19 | 5,000,000원 | 인수 가정 |
| 윤성민 | 2023.05.10 | 5,000,000원 | 인수 가정 |
| 합계 | — | 143,000,000원 | 확인 전 위험액 |
김영수의 월세는 490,000원, 윤성민의 월세는 500,000원으로 기재되어 있습니다. 두 명의 보증금은 각각 5,000,000원입니다. 하지만 이러한 보증금이 실제로 1302호의 매수인에게 승계되는지는 개별 임대차관계가 확인되어야 판단할 수 있습니다.
이는 확정된 취득원가가 아니라 제시된 인수 모형을 적용한 금액입니다. 취득세·등기비용·명도비용 등은 별도이며, 1302호에 실제로 승계되는 임차보증금의 범위가 달라지면 실질취득액 역시 달라집니다.
회차별 낙찰가와 인수 위험
| 회차 | 매각가 | 모형상 인수 | 실질취득 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 90,000,000원 | 143,000,000원 | 233,000,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 72,000,000원 | 143,000,000원 | 215,000,000원 |
| 2회 유찰 (64%) | 57,600,000원 | 143,000,000원 | 200,600,000원 |
유찰되더라도 인수 위험이 자동으로 사라지는 것은 아닙니다. 위 시나리오에서는 인수금액이 143,000,000원으로 동일하게 가정되어 낙찰가가 내려가는 만큼 실질취득 추정액만 낮아집니다.
실제로 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과하고, 그 임차인에게 배당되지 않은 보증금이 매수인에게 승계되는 구조라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커져 총 취득부담이 보증금 수준에 고정되는 현상도 발생할 수 있습니다. 따라서 유찰률을 그대로 취득비용 절감률로 해석해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 90,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,020,000원 |
| 임차인 · 이다은 (인수 가정) | 68,000,000원 | 0원 |
| 임차인 · 윤수진 (인수 가정) | 65,000,000원 | 0원 |
| 임차인 · 김영수 (인수 가정) | 5,000,000원 | 0원 |
| 임차인 · 윤성민 (인수 가정) | 5,000,000원 | 0원 |
| 전세권 · 김재환 | 70,000,000원 | 70,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 17,980,000원 |
| 합계 | — | 90,000,000원 |
현재 회차 배당 모형입니다. 집행비용은 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당 결과가 달라질 수 있습니다. 인수 가정 보증금 143,000,000원은 매각대금 배분에 포함되지 않습니다.
이는 선순위 근저당권의 상태와 채권 배당순위를 다시 확인해야 하는 중요한 신호입니다. 이 배당표를 실제 법원 배당 결과로 확정하여 활용하면 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 연제초등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 오피스텔, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산 도시철도 1호선 연산역이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물 구성. 2018년 11월 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 건물이며, 오피스텔 43개호와 공동주택 19세대가 혼합되어 있습니다. 1302호는 다세대주택 용도로 분류됩니다.
- 설비. 위생설비, 개별난방설비, 옥내소화전설비, 승강기설비 등이 설치되어 있습니다.
- 도로. 건물 북동측과 북서측이 각각 폭 약 6m의 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역에 해당합니다. 토지면적은 269.1㎡이고 공시지가는 3,510,000원/㎡입니다.
- 건물 하자. 감정요항상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 별도 현장 점검까지 대체하는 것은 아닙니다.
- 환금성. 공동주택 19세대 규모의 혼합용도 건물이라는 점에서 대규모 아파트단지와 동일한 환금성을 전제하기 어렵습니다. 최근 거래량과 실제 매수 수요를 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 1302호 임차인 특정. 현황조사에 등장하는 52명의 명의 중 실제 1302호와 관계되는 점유자 및 임차인을 확인해야 합니다. 건물 전체 전입기록을 해당 호실의 채무로 합산해서는 안 됩니다.
- 임대차계약 확인. 이다은 68,000,000원, 윤수진 65,000,000원, 김영수 5,000,000원, 윤성민 5,000,000원의 보증금이 각각 어떤 호실의 임대차에서 발생했는지 확인해야 합니다.
- 대항력·우선변제 검토. 전입일뿐 아니라 실제 점유, 확정일자, 계약 당사자, 배당요구 여부와 선행 담보권을 확인해야 합니다.
- 전세권 확인. 김재환 명의의 70,000,000원 전세권이 매각으로 소멸하는지, 배당에 참여하는지, 미배당 시 어떤 권리가 남는지 확인해야 합니다.
- 근저당권 원본 대조. 2018.11.30 근저당권의 말소 표기와 2026.01.30 근저당권 이전등기를 대조하고, 공동담보목록 및 현재 채권자를 확인해야 합니다.
- 배당순위 재검증. 신청채권자 청구금액 3,709,159,214원, 전세권 배당 70,000,000원, 소유자 잔여 17,980,000원이 어떤 순위와 전제에서 계산되었는지 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등록. 임대의무기간, 임대료 증액 제한, 경매 매각 이후 등록 및 의무의 처리 관계를 확인해야 합니다.
- 시세와 자금계획. 최근 12개월 동일 용도·유사 면적 실거래와 최신 거래가격을 확인하고, 낙찰대금 외에 인수보증금, 세금, 명도비용, 관리비 부담 가능성을 포함한 자금계획을 작성해야 합니다.
- 입찰 전 원본 확인. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 집합건축물대장, 배당요구 종기 관련 문건을 반드시 대조해야 합니다.
맺으며 — “9,000만원에 낙찰받는 것과 9,000만원에 취득하는 것은 다르다”
이 물건은 다세대주택이라는 용도와 주변 교통 접근성만 보면 관심을 가질 여지는 있습니다. 하지만 경매에서는 입지보다 먼저 확인해야 할 것이 있습니다. 바로 낙찰 후 매수인이 실제로 부담해야 하는 금액입니다.
현재 모형에서는 보증금 143,000,000원이 인수되는 것으로 계산되어 실질취득 추정액이 233,000,000원입니다. 여기에 별도로 70,000,000원의 전세권이 존재하고, 근저당권 말소·이전과 배당순위에도 확인이 필요한 부분이 있습니다.
특히 현황조사에 나온 다수의 전입자를 실제 1302호의 임차인으로 확정하기 어렵다는 점이 중요합니다. 인수액이 과대 계산되었을 가능성도, 반대로 확인되지 않은 권리 부담이 남아 있을 가능성도 배제할 수 없습니다.
결론은 입찰 보류 및 권리관계 재확인입니다. 현재로서는 가격이 저렴하다고 판단할 근거가 부족하며, 선행 권리와 실제 임차인을 확정하기 전에는 보수적으로 D등급으로 평가하는 것이 타당합니다. 이 사건의 승부처는 최저가가 아니라 실제로 인수하는 권리가 무엇인지 확인하는 것입니다.
