부산지방법원 2024타경56674. 부산 연제구 연산동 다사랑빌 8층 804호를 대상으로 한 임의경매입니다. 감정가는 70,000,000원이고 아직 유찰되지 않아 최저매각가도 같습니다. 하지만 이 사건의 핵심은 입찰가격이 아닙니다. 임차인의 실제 점유 범위, 매수인이 떠안을 보증금, 그리고 말소기준권리의 확정 여부가 먼저 해결되어야 합니다.
다사랑빌은 업무시설인 오피스텔과 공동주택인 다세대주택이 혼재하는 건물입니다. 사건의 용도 분류는 근린시설로 표시되어 있으나, 감정평가의 이용상태에는 오피스텔과 다세대주택이 함께 기재되어 있습니다. 따라서 804호의 정확한 공부상 용도와 실제 이용상태를 특정 호실의 건축물대장 및 감정평가 자료로 대조해야 합니다. 다른 호실에 관한 점유·임대차 정보를 804호의 권리로 곧바로 연결해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경56674 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 월드컵대로165번길 29, 8층 804호 (연산동, 다사랑빌) |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설 분류 / 오피스텔·다세대주택 혼합건물 |
| 건물규모 | 철근콘크리트구조 · 지상 13층 · 2018년 11월 사용승인 |
| 건물 구성 | 오피스텔 43개호 · 공동주택 19세대 |
| 소유자 | 김본선 · 윤종대 · 윤희찬 (각 지분 3분의 1) |
| 소유권 취득 | 2019.03.15 소유권이전 · 거래가액 54,000,000원 |
| 감정가 | 70,000,000원 |
| 최저매각가 | 70,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 남부산농업협동조합 |
| 청구금액 | 3,709,159,214원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 등기 확인 기준 | 2026.10.21 발행 · 부산지방법원 등기국 |
| 민간임대주택등기 | 2022.12.07 등기 · 임대의무기간 및 임대료 증액기준 관련 사항 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 말소기준부터 재확인해야 한다
등기에는 2018.11.30 남부산농업협동조합의 근저당권이 기재되어 있습니다. 채권최고액은 4,320,000,000원이고, 공동담보목록 제2018-331호가 연결되어 있습니다. 이후 2019.03.15 채무자가 김본선으로 변경되었으며, 2026.01.30에는 농업협동조합자산관리회사 앞으로 근저당권이전 기록이 존재합니다.
문제는 기존 근저당권에 이미 말소된 것으로 처리된 표시가 있으면서도 그 권리의 이전등기가 함께 나타난다는 점입니다. 한편 말소기준으로 표시된 권리는 2024.05.27 임의경매개시결정입니다. 실제로 2018년 근저당권이 유효하게 존속하는지에 따라 후순위 임차인의 권리와 매수인 인수 범위가 달라질 수 있습니다. 2018년 근저당권의 최종 말소·존속 상태를 확인하지 않고 2024년 경매개시결정을 확정적인 말소기준으로 삼는 것은 위험합니다.
② 임차인 분석 — 명의 52명, 804호 귀속은 미확인
현황조사 등에 나타나는 점유·임차 관련 명의는 52명이며, 보증기관의 대위·승계 명의로 분류된 사람은 없습니다. 다만 각 명의의 점유 부분이 특정되지 않아 52명 모두가 경매 대상인 804호의 임차인이라는 뜻은 아닙니다. 실제 본건 임차인 수와 해당 보증금의 범위는 별도 확인이 필요합니다.
금액이 확인되는 보증금은 이다은 68,000,000원, 윤수진 65,000,000원, 김영수 5,000,000원, 윤성민 5,000,000원입니다. 합계는 143,000,000원입니다. 그러나 각각의 보증금이 동일한 경매 목적물에 귀속하는지, 대항요건을 갖추었는지, 배당으로 소멸할 권리인지가 확정되지 않았습니다. 따라서 이 합계는 조건부 인수 시뮬레이션 금액으로만 해석해야 합니다.
| 명의자 | 전입신고일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|
대항력 표시는 전입신고일만으로 확정하지 않았습니다. 실제 804호 점유 여부, 계약관계, 유효한 말소기준권리, 확정일자 및 배당요구 여부를 함께 확인해야 합니다. 우선변제권은 별도로 확인되지 않아 미확인으로 표시했습니다.
배당요구가 확인되는 명의자는 한종우, 허재명, 안동현, 손동식, 장세영, 오은지입니다. 배당요구 접수 사실만으로 배당액 또는 인수 여부가 확정되는 것은 아닙니다. 매각물건명세서와 임대차계약, 주민등록 및 점유관계에 대한 대조가 필요합니다.
③ 인수금액과 실질취득 — 7,000만원이 끝이 아니다
간이 배당 시뮬레이션은 매각가 70,000,000원에서 임차보증금 143,000,000원이 별도로 인수된다고 가정합니다. 이 가정이 모두 성립한다면 실질취득 부담은 213,000,000원입니다. 이는 시장에서 거래된 가격이 아니라, 시뮬레이션상의 낙찰대금과 인수액을 합한 금액입니다.
| 인수 대상 가정 | 보증금 | 가정 인수액 |
|---|---|---|
| 이다은 | 68,000,000원 | 68,000,000원 |
| 윤수진 | 65,000,000원 | 65,000,000원 |
| 김영수 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 윤성민 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 합계 | 143,000,000원 | 143,000,000원 |
위 인수액은 전액 인수를 가정한 계산값입니다. 본건 해당 여부, 선순위 대항력, 배당 및 권리 소멸 여부가 확인되지 않아 법적으로 확정된 매수인 부담액이 아닙니다. 김영수의 월차임은 490,000원, 윤성민의 월차임은 500,000원으로 조사되어 있으며, 월차임은 보증금 합계에 포함하지 않았습니다.
④ 예상배당표 (매각가 70,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 계산상 배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,660,000원 |
| 임차인 이다은 · 별도 인수 가정 | 68,000,000원 | 0원 |
| 임차인 윤수진 · 별도 인수 가정 | 65,000,000원 | 0원 |
| 임차인 김영수 · 별도 인수 가정 | 5,000,000원 | 0원 |
| 임차인 윤성민 · 별도 인수 가정 | 5,000,000원 | 0원 |
| 신청채권 · 남부산농업협동조합 | 3,709,159,214원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부(계산값) | — | 68,340,000원 |
집행비용 1,660,000원을 차감한 68,340,000원이 소유자 잔여로 표시되는 것은 채권자 배당이 제대로 반영되지 않은 간이 계산 결과입니다. 실제 소유자 교부금이 68,340,000원이라고 판단할 수 없습니다. 신청채권 3,709,159,214원, 공동담보 관련 배당, 당해세, 최우선변제 및 실제 권리순위를 재검토해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 최저가 하락이 안전을 뜻하지 않는다
| 회차 | 최저매각가 | 가정 인수액 | 가정 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 70,000,000원 | 143,000,000원 | 213,000,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 56,000,000원 | 143,000,000원 | 199,000,000원 |
| 2회 유찰 (64%) | 44,800,000원 | 143,000,000원 | 187,800,000원 |
위 표는 매수인 인수액이 매 회차 143,000,000원으로 동일하다는 조건에서 작성한 단순 시나리오입니다. 실제로 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고, 낙찰대금에서 배당받지 못한 금액이 매수인에게 승계되는 구조라면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수액이 커져 실질취득액이 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 따라서 유찰에 따른 낙찰가 하락분이 그대로 취득원가 절감으로 이어진다고 판단해서는 안 됩니다.
이 사건은 각 임차인의 권리와 호실 귀속 자체가 미확정 상태이므로, 위 금액을 실제 예상 인수가격이나 입찰 권장가격으로 사용할 수 없습니다. 특히 알려진 보증금 총액이 143,000,000원이라는 사실만으로 하나의 선순위 임차보증금이 존재하는 것처럼 취급하면 안 됩니다.
⑥ 시세 비교 — 실거래 확인 전 가격 판단 보류
다사랑빌의 공동주택 세대수는 19세대이며 2018.11.21 준공된 건물입니다. 소유권이전 당시 거래가액으로 54,000,000원이 기재되어 있지만, 이는 2019년의 과거 거래로 현재 804호의 시세를 나타내지 않습니다. 비교 가능한 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아 현재 시점의 시세 대비 할인율을 계산할 수 없습니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 연제구 연산동 연제초등학교 북서측 인근입니다. 주변은 오피스텔, 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 연산역이 위치합니다. 감정평가상 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 13층 건물로, 위생설비·개별난방·옥내소화전·승강기설비 등을 갖추고 있습니다.
- 도로. 토지 북동측 및 북서측으로 각각 폭 약 6m의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 대체로 평탄한 장방형 토지로, 대지면적은 269.1㎡이며 주상용 건부지로 이용됩니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·교육환경보호구역입니다. 공시지가는 3,510,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 다만 본건 804호의 구체적인 이용상태는 별도 대조가 필요합니다.
- 환금성. 오피스텔과 다세대주택이 혼합된 건물로, 개별 호실의 용도·면적·임대차 상태에 따라 수요층이 달라질 수 있습니다. 최근 비교 가능한 거래가격 없이 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 2018년 근저당권 존속 여부. 2018.11.30 설정된 채권최고액 4,320,000,000원의 근저당권과 2026.01.30 권리이전등기, 말소 처리 표시를 원본 등기부에서 대조해야 합니다.
- 말소기준 확정. 2024.05.27 경매개시결정이 실제 말소기준인지, 기존 근저당권이 여전히 유효한지 확인해야 합니다.
- 804호 임차인 특정. 현황조사의 52명 명의 중 실제 804호 점유자 및 임대차계약 당사자를 특정해야 합니다. 건물의 다른 호실 보증금을 본건에 합산하지 않아야 합니다.
- 보증금과 우선변제. 알려진 4건의 보증금과 나머지 명의자의 임대차관계, 확정일자, 배당요구, 점유 지속 여부를 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 확인. 매수인이 인수하는 임차권의 유무와 조건, 법원이 표시한 특별매각조건 등을 확인해야 합니다.
- 공동담보·채권액. 2018년 근저당권의 공동담보목록과 신청채권 3,709,159,214원의 배당 관계를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.12.07 민간임대주택등기의 등록 및 존속 상태, 적용되는 임대의무와 제한사항을 확인해야 합니다.
- 용도·면적 확인. 804호의 건축물대장, 집합건축물대장 전유부, 등기부 및 감정평가 대상 호실을 일치시켜야 합니다.
- 명도 및 관리비. 실제 점유자와 명도 협의 가능성, 미납 공용관리비 등 별도 비용을 점검해야 합니다.
- 실질취득액 재계산. 법적으로 인정되는 인수액을 확정한 후 낙찰가와 합산하고, 최근 비교 가능한 실거래가격을 기준으로 입찰 상한을 다시 산정해야 합니다.
맺으며 — “7,000만원 낙찰”과 “7,000만원 취득”은 다르다
부산 다사랑빌 804호의 핵심은 단순한 최저매각가가 아니라 낙찰 이후 실제 부담할 권리가 무엇인지입니다. 계산상 보증금 143,000,000원이 모두 인수된다면 70,000,000원 낙찰에도 총부담은 213,000,000원이 됩니다. 그러나 이것은 어디까지나 호실과 대항력, 배당관계가 아직 확인되지 않은 조건부 계산입니다.
더구나 2018년 근저당권의 존속 여부에 따라 임차권의 선후관계가 달라질 수 있고, 현황조사의 많은 임차인 명의가 804호에 실제로 연결되는지도 확인해야 합니다. 최근 시세 또한 확인되지 않았으므로 저가 매수 여부를 판단할 근거가 충분하지 않습니다. 이 물건의 우선순위는 응찰가격 결정이 아니라 권리관계 확정입니다. 말소기준권리, 실제 임차인, 보증금 인수액을 검증한 뒤에야 투자 가능성을 평가할 수 있습니다.
