부산지방법원 2024타경56674. 부산 연제구 연산동 다사랑빌 2층 204호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있지만, 감정평가상 건물은 오피스텔과 다세대주택이 혼합된 구조이고, 등기에는 민간임대주택등기와 주거용 임차권등기가 존재합니다. 204호의 정확한 공부상 용도와 실제 이용상태부터 확인해야 하는 물건입니다.
등기상 소유자는 김본선·윤종대·윤희찬으로 각 3분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 2019년 소유권이전 당시 거래가액은 54,000,000원입니다. 현재 감정가와 최저가는 67,000,000원으로 같지만, 이 가격만으로 투자 매력을 판단하는 것은 위험합니다. 경매에서 중요한 금액은 입찰금액이 아니라 매수인이 최종적으로 부담하는 실질취득액이기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경56674 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 월드컵대로165번길 29, 2층 204호 (연산동, 다사랑빌) |
| 물건종류 | 집합건물 · 사건상 근린시설 · 오피스텔·다세대 혼합 건물 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 · 지상 13층 · 2018년 11월 사용승인 · 204호 개별 전유면적 확인 필요 |
| 소유자 | 김본선 · 윤종대 · 윤희찬 (각 3분의 1 공유) |
| 소유권 취득 | 2019.03.15 소유권이전 · 거래가액 54,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 67,000,000원 / 67,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 남부산농업협동조합 |
| 청구금액 | 3,709,159,214원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 등기 열람 기준 | 2026.10.21 |
| 민간임대주택등기 | 2022.12.07 등기 · 2019.02.19 등록 |
① 권리 흐름 — 말소기준과 임차권의 충돌
권리 판정상 말소기준으로 표시된 것은 2024.05.27 임의경매개시결정입니다. 그러나 등기에는 이보다 앞선 2018.11.30 남부산농업협동조합 근저당권 채권최고액 4,320,000,000원이 존재했던 이력이 있습니다. 해당 근저당권은 등기상 이미 말소된 것으로 분류되어 있으면서, 2026.01.30 농업협동조합자산관리회사로의 근저당권이전 기록도 나타납니다.
특히 윤혜진의 주택임차권은 2024.03.25 등기됐습니다. 임대차계약일은 2018.12.20, 주민등록일과 확정일자는 2018.12.21, 점유개시일은 2019.01.12로 기재되어 있습니다. 미반환 보증금은 63,800,000원입니다. 배당을 통해 전액 회수한다는 가정이라면 해당 임차권의 잔여 인수액은 발생하지 않지만, 실제 우선순위와 배당액이 달라지면 인수 여부를 재검토해야 합니다.
② 임차인 분석 — 다수 전입자와 보증금 인수 위험
현황조사 등에는 실명 52명이 기재되어 있으며, 별도로 명의가 특정되지 않은 차보증금 관련 기재가 있습니다. 이들은 보증기관의 대위·승계 명의가 아니지만, 각 사람이 실제로 독립된 임대차계약을 맺은 임차인인지, 세대원인지, 동일 호실의 점유 이력인지 확인되지 않았습니다. 따라서 실제 독립 임차인이 52명이라고 단정할 수 없습니다.
아래 표의 대항력 가능·미상은 전입 기록만으로 실제 점유와 법적 대항력을 확정하지 않았다는 의미입니다. 보증금 또는 확정일자가 확인되지 않은 사람에게 대항력이나 우선변제권이 확정적으로 있다고 표시하지 않았습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|
| 최유리 | 2019.01.14 | 미상 | 가능·미상 우선변제 미확인 · 승계 없음 | 미확인 |
| 이진우 | 2021.09.24 | 미상 | 가능·미상 우선변제 미확인 · 승계 없음 | 미확인 |
| 이다은 | 2021.01.14 | 68,000,000원 | 인수 추정 우선변제 미확인 · 승계 없음 | 미확인 |
| 최은서 | 2021.05.03 | 미상 | 가능·미상 우선변제 미확인 · 승계 없음 | 미확인 |
| 한종우 | 2023.01.03 | 미상 | 가능·미상 우선변제 미확인 · 승계 없음 | 2024.06.05 |
| 김아란 | 2021.11.02 | 미상 | 가능·미상 우선변제 미확인 · 승계 없음 | 미확인 |
| 이나연 | 2021.12.13 | 미상 | 가능·미상 우선변제 미확인 · 승계 없음 | 미확인 |
| 김창민 | 2019.09.25 | 미상 | 가능·미상 우선변제 미확인 · 승계 없음 | 미확인 |
| 이영율 | 2018.12.12 | 미상 | 가능·미상 우선변제 미확인 · 승계 없음 | 미확인 |
| 박효경 | 2023.11.30 | 미상 | 가능·미상 우선변제 미확인 · 승계 없음 | 미확인 |
| 전진아 | 2023.02.28 | 미상 | 가능·미상 우선변제 미확인 · 승계 없음 | 미확인 |
| 최지우 | 2023.02.10 | 미상 | 가능·미상 우선변제 미확인 · 승계 없음 | 미확인 |
| 류이나 | 2022.12.16 | 미상 | 가능·미상 우선변제 미확인 · 승계 없음 | 미확인 |
| 류승화 | 2018.12.06 | 미상 | 가능·미상 우선변제 미확인 · 승계 없음 | 미확인 |
| 송다은 | 2019.01.08 | 미상 | 가능·미상 우선변제 미확인 · 승계 없음 | 미확인 |
| 윤수진 | 2018.12.21 | 65,000,000원 | 인수 추정 우선변제 미확인 · 승계 없음 | 미확인 |
| LEE HANSOL | 2024.02.26 | 미상 | 가능·미상 우선변제 미확인 · 승계 없음 | 미확인 |
| 김광현 | 2018.12.05 | 미상 | 가능·미상 우선변제 미확인 · 승계 없음 | 미확인 |
| 김보람 | 2023.04.20 | 미상 | 가능·미상 우선변제 미확인 · 승계 없음 | 미확인 |
| 이재영 | 2023.09.15 | 미상 | 가능·미상 우선변제 미확인 · 승계 없음 | 미확인 |
| 박지향 | 2020.02.10 | 미상 | 가능·미상 우선변제 미확인 · 승계 없음 | 미확인 |
| 김영수 | 2022.09.19 | 5,000,000원 월 490,000원 | 인수 추정 우선변제 미확인 · 승계 없음 | 미확인 |
| 박소영 | 2021.12.16 | 미상 | 가능·미상 우선변제 미확인 · 승계 없음 | 미확인 |
| 송용기 | 2023.05.26 | 미상 | 가능·미상 우선변제 미확인 · 승계 없음 | 미확인 |
| 허재명 | 2023.07.28 | 미상 | 가능·미상 우선변제 미확인 · 승계 없음 | 2024.06.27 |
| 강현지 | 2023.11.22 | 미상 | 가능·미상 우선변제 미확인 · 승계 없음 | 미확인 |
| 안동현 | 2020.01.21 | 미상 | 가능·미상 우선변제 미확인 · 승계 없음 | 2024.07.15 |
| 정지원 | 2022.12.19 | 미상 | 가능·미상 우선변제 미확인 · 승계 없음 | 미확인 |
| 손동식 | 2023.06.29 | 미상 | 가능·미상 우선변제 미확인 · 승계 없음 | 2024.06.03 |
| 김성아 | 2023.07.06 | 미상 | 가능·미상 우선변제 미확인 · 승계 없음 | 미확인 |
| 장세영 | 2021.12.06 | 미상 | 가능·미상 우선변제 미확인 · 승계 없음 | 2024.05.31 |
| 최윤미 | 2020.04.14 | 미상 | 가능·미상 우선변제 미확인 · 승계 없음 | 미확인 |
| 정유진 | 2019.08.20 | 미상 | 가능·미상 우선변제 미확인 · 승계 없음 | 미확인 |
| 김미랑 | 2019.04.08 | 미상 | 가능·미상 우선변제 미확인 · 승계 없음 | 미확인 |
| 오은지 | 2020.07.13 | 미상 | 가능·미상 우선변제 미확인 · 승계 없음 | 2024.06.07 |
| 이연진 | 2019.07.31 | 미상 | 가능·미상 우선변제 미확인 · 승계 없음 | 미확인 |
| 김민하 | 2021.08.12 | 미상 | 가능·미상 우선변제 미확인 · 승계 없음 | 미확인 |
| 김재희 | 2020.08.27 | 미상 | 가능·미상 우선변제 미확인 · 승계 없음 | 미확인 |
| 박지혜 | 2022.08.05 | 미상 | 가능·미상 우선변제 미확인 · 승계 없음 | 미확인 |
| 전유나 | 2022.09.30 | 미상 | 가능·미상 우선변제 미확인 · 승계 없음 | 미확인 |
| 이지영 | 2019.12.16 | 미상 | 가능·미상 우선변제 미확인 · 승계 없음 | 미확인 |
| 이진호 | 2024.04.05 | 미상 | 가능·미상 우선변제 미확인 · 승계 없음 | 미확인 |
| 윤성민 | 2023.05.10 | 5,000,000원 월 500,000원 | 인수 추정 우선변제 미확인 · 승계 없음 | 미확인 |
| 김도경 | 2021.03.12 | 미상 | 가능·미상 우선변제 미확인 · 승계 없음 | 미확인 |
| 강아영 | 2018.12.11 | 미상 | 가능·미상 우선변제 미확인 · 승계 없음 | 미확인 |
| 송은지 | 2019.09.06 | 미상 | 가능·미상 우선변제 미확인 · 승계 없음 | 미확인 |
| 김재환 | 2021.12.27 | 미상 | 가능·미상 우선변제 미확인 · 승계 없음 | 미확인 |
| 정석원 | 2020.01.10 | 미상 | 가능·미상 우선변제 미확인 · 승계 없음 | 미확인 |
| 김도관 | 2020.01.28 | 미상 | 가능·미상 우선변제 미확인 · 승계 없음 | 미확인 |
| 김가영 | 2023.01.30 | 미상 | 가능·미상 우선변제 미확인 · 승계 없음 | 미확인 |
| 이현홍 | 2020.12.16 | 미상 | 가능·미상 우선변제 미확인 · 승계 없음 | 미확인 |
| 윤혜진 | 2018.12.21 확정 2018.12.21 |
63,800,000원 원보증금 65,000,000원 |
대항력 기재 우선변제 승계 없음 · 임차권등기 | 2024.03.25 |
| 차보증금 명의 확인 필요 |
미상 | 미상 | 대항력 미상 우선변제 미상 · 승계 확인 안 됨 | 미확인 |
③ 인수 구조 — 낙찰가가 내려가도 총부담은 크게 줄지 않는다
현재 배당 추정에서는 이다은 68,000,000원, 윤수진 65,000,000원, 김영수 5,000,000원, 윤성민 5,000,000원을 매수인이 인수하는 것으로 계산합니다. 이는 매각대금에서 지급되는 배당금이 아니라 매수인의 별도 부담으로 추정되는 금액입니다.
| 추정 인수 항목 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|
| 이다은 | 68,000,000원 | 전액 인수 추정 |
| 윤수진 | 65,000,000원 | 전액 인수 추정 |
| 김영수 | 5,000,000원 | 전액 인수 추정 |
| 윤성민 | 5,000,000원 | 전액 인수 추정 |
| 인수액 합계 | 143,000,000원 | 실제 권리 확인 전 가정 |
특히 이다은의 보증금은 68,000,000원으로 현재 최저매각가 67,000,000원보다 많습니다. 해당 임차인의 대항력과 전액 인수가 최종 확인된다면, 낙찰가가 내려가더라도 미배당 인수액이 늘어나는 구조가 발생할 수 있습니다. 해당 임차권 하나만 놓고 보더라도 낙찰가가 곧 취득원가라는 계산은 성립하지 않습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 추정 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 67,000,000원 | 143,000,000원 | 210,000,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 53,600,000원 | 154,564,800원 | 208,164,800원 |
| 2회 유찰 (64%) | 42,880,000원 | 165,091,840원 | 207,971,840원 |
각 회차별 실질취득은 회차별 매각가와 인수 추정액을 합산한 값입니다. 실제 입찰가, 임차보증금의 배당액·중복 여부, 명도비용, 세금 및 기타 부대비용에 따라 달라집니다. 미상 임차인의 추가 보증금 위험은 확정 계산에 포함하지 않았습니다.
④ 예상배당표 (매각가 67,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,606,000원 |
| 1. 임차인 윤혜진 보증금 | 63,800,000원 | 63,800,000원 |
| 2. 이다은 · 매수인 인수 | 68,000,000원 | 0원 |
| 3. 윤수진 · 매수인 인수 | 65,000,000원 | 0원 |
| 4. 김영수 · 매수인 인수 | 5,000,000원 | 0원 |
| 5. 윤성민 · 매수인 인수 | 5,000,000원 | 0원 |
| 6. 신청채권자 남부산농업협동조합 | 3,709,159,214원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 1,594,000원 |
추정 배당대금 67,000,000원은 집행비용 1,606,000원, 윤혜진 배당 63,800,000원, 소유자 잔여 1,594,000원으로 구성됩니다. 인수 추정 보증금 143,000,000원은 배당금에 포함하지 않았습니다. 당해세·최우선변제 및 실제 배당순위 변동은 별도 확인 사항입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 연제구 연산동 연제초등학교 북서측 인근입니다. 주변에는 오피스텔, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장과 지하철 1호선 연산역이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물 규모. 다사랑빌은 1개동으로, 오피스텔 43개호와 공동주택 19세대가 혼합되어 있습니다. 2018년 11월 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다.
- 설비. 위생설비, 개별난방, 옥내소화전, 승강기설비 등이 기재되어 있습니다.
- 도로. 북동측과 북서측으로 각각 폭 약 6m의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 대체로 평탄한 장방형 토지이며, 토지면적은 269.1㎡, 공시지가는 3,510,000원/㎡입니다. 일반상업지역·방화지구 및 교육환경보호구역 등에 해당합니다.
- 공부상 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항도 표시되지 않았습니다. 다만 204호의 구체적인 용도와 현황은 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 주변 교통 접근성은 있으나, 업무시설·다세대주택의 혼합 건물이고 204호의 개별 용도 및 비교 실거래가가 확인되지 않습니다. 환금성에 긍정적인 평가를 부여하기에는 근거가 부족합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2018.11.30 남부산농업협동조합 근저당권의 말소 경위, 2026.01.30 농업협동조합자산관리회사로의 권리이전, 2024.05.27 경매개시결정의 선후관계를 원등기에서 대조하세요.
- 윤혜진 임차권. 계약일 2018.12.20, 전입·확정일자 2018.12.21, 점유개시 2019.01.12, 미반환 보증금 63,800,000원의 실제 배당순위·배당요구 효력·잔여 인수 여부를 확인하세요.
- 추정 인수 보증금. 이다은 68,000,000원, 윤수진 65,000,000원, 김영수·윤성민 각 5,000,000원의 임대차계약서, 점유, 보증금 반환 여부, 중복 여부를 확인하세요.
- 미상 전입자 조사. 실명 52명과 명의 미확인 기재가 실제로 어떤 세대·호실·임대차 관계에 해당하는지 확인하세요. 전입 기록만으로 독립된 선순위 임차인이라고 확정하지 마세요.
- 배당요구 문건. 한종우, 허재명, 안동현, 손동식, 장세영, 오은지의 배당요구 내역과 실제 청구금액, 확정일자 및 점유 요건을 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 2022.12.07 등기된 민간임대주택의 임대의무기간, 관련 의무 및 경매 후 법적 효과를 확인하세요.
- 204호 용도. 사건상 근린시설 표기와 감정평가의 오피스텔·다세대 혼합 이용상태, 주거용 임차권등기가 어떻게 연결되는지 건축물대장과 현장에서 확인하세요.
- 입찰가 상한. 낙찰가뿐 아니라 인수보증금, 미확정 임차인 부담, 세금, 명도비용을 반영한 실질취득 기준으로 산정하세요. 비교 가능한 204호의 실제 거래가격 확인이 선행되어야 합니다.
- 관리비·점유 현황. 공용부분 미납 관리비와 현재 점유자를 확인하고, 인도명령 가능성 및 명도 소요를 검토하세요.
- 최종 원본 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 감정평가서, 배당요구 종기 관련 문건을 확인한 후 권리분석을 확정하세요.
맺으며 — “6,700만원에 사는 물건이 아니다”
이 물건은 감정가와 최저매각가가 모두 67,000,000원인 신건입니다. 그러나 배당·인수 추정에 따르면 별도로 부담할 수 있는 보증금이 143,000,000원이며, 실질취득 추정액은 210,000,000원입니다. 이는 매각가의 할인 여부만으로 투자 매력을 판단할 수 없는 대표적인 구조입니다.
더 큰 문제는 이 금액조차 확정된 취득원가가 아니라는 점입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 전입자가 다수 존재하고, 실제 독립된 임대차계약의 수조차 확정되지 않았습니다. 과거 공동담보 근저당권의 말소·이전 경위와 윤혜진의 임차권등기 우선순위도 재확인이 필요합니다. 중복 기재된 보증금이라면 추정 인수액이 줄 수 있지만, 반대로 별도 선순위 임차인이 확인되면 부담은 커질 수 있습니다.
회차가 진행되어 최저매각가가 낮아지더라도 미배당 보증금 인수가 증가하면 실제 취득원가는 크게 낮아지지 않습니다. 게다가 204호에 대한 직접 비교 가능한 최신 실거래 시세가 확인되지 않아 추정 실질취득액이 시장가격보다 유리한지도 판단할 수 없습니다.
결론은 입찰 보류입니다. 현재 단계에서는 권리확정성이 낮고, 인수보증금 규모가 최저매각가를 크게 초과하며, 가격 대비 안전마진을 확인할 수 없습니다. 말소기준·임차인·배당순위·실질취득액의 원본 검증이 끝나기 전까지는 저가 낙찰을 기대해 접근할 물건이 아닙니다.
