부산지방법원 2024타경56674. 부산 연제구 연산동 다사랑빌 6층 603호에 대한 임의경매 사건입니다. 감정가와 최저매각가가 모두 82,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 그러나 등기부에는 68,000,000원의 주택임차권이 기재되어 있으며, 현황조사에서는 다수의 전입자가 확인됩니다. 일부는 보증금과 차임이 파악되지만 대부분은 실제 점유 부분, 보증금, 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 최저가가 아니라 603호에 실제로 귀속되는 임차권과 경매 후 살아남는 권리의 범위입니다.
배당계산에서는 한수진의 보증금 68,000,000원을 전액 배당하고, 이다은·윤수진·김영수·윤성민 명의의 보증금 합계 143,000,000원을 별도로 매수인 인수액으로 잡았습니다. 이 계산을 그대로 적용하면 신건에서 매수인의 취득 관련 부담은 225,000,000원입니다. 하지만 네 명의 점유 호수가 특정되지 않았기 때문에 이를 확정 부채로 받아들이거나, 반대로 아무 부담도 없다고 판단하는 것 모두 위험합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경56674 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 월드컵대로165번길 29, 6층 603호 (연산동, 다사랑빌) |
| 물건종류 | 근린시설 표기 집합건물 · 등기상 주택임차권 존재 · 실제 용도 및 공부상 용도 확인 필요 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 13층 · 사용승인 2018년 11월 |
| 건물 구성 | 오피스텔 43개호 · 공동주택 19세대가 혼재한 복합건물 |
| 공유 소유자 | 김본선 · 윤종대 · 윤희찬 (각 3분의 1 지분) |
| 소유권 취득 | 2019.03.15 소유권이전 · 등기상 거래가액 54,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 82,000,000원 / 82,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 남부산농업협동조합 |
| 청구금액 | 3,709,159,214원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 등기 확인 | 2026.10.21 발행 · 부산지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 근저당과 임차권의 우선순위가 핵심
권리관계에서 가장 중요한 등기는 2018.11.30 설정된 남부산농업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 4,320,000,000원이며 공동담보목록 제2018-331호가 기재되어 있습니다. 이 근저당권은 말소된 것으로 표시되어 있지만, 이후 같은 근저당권에 관해 2026.01.30 농업협동조합자산관리회사로의 권리이전이 함께 확인됩니다.
한수진의 임차권등기는 2023.07.17 접수되었습니다. 임대차계약과 확정일자는 모두 2021.01.11, 주민등록일과 점유개시일은 2021.02.03이며 보증금은 68,000,000원입니다. 해당 임차권은 제603호 전유부분 전부를 대상으로 하므로, 다른 전입자들과 달리 본건 호수에 직접 연결되는 권리입니다.
한수진은 확정일자와 배당요구 사실이 확인되어 우선변제권 행사 대상자로 분석됩니다. 신건 예상배당에서는 보증금 전액인 68,000,000원이 지급되는 것으로 계산되어 있어 그 계산이 그대로 실현된다면 미배당 보증금은 발생하지 않습니다. 다만 실제 배당순위가 2018년 근저당권의 효력 등에 따라 달라질 수 있으므로, 예상배당액과 최종 인수액을 동일하게 확정해서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 603호 실제 점유자부터 특정해야 한다
현황조사상 다수의 전입·임차 관련 명의가 확인되며, 등기부에서 603호를 특정한 임차권자는 한수진입니다. 나머지 명의들은 점유 부분이 확인되지 않아 같은 건물의 다른 호실에 해당할 가능성을 배제할 수 없습니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 명의는 확인되지 않습니다. 따라서 확인된 명의를 모두 603호의 실제 임차인으로 집계하거나 보증금을 일괄 합산하는 것은 적절하지 않습니다.
| 임차인 / 전입자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 배당 |
|---|
임차·전입 관련 명의는 총 53명입니다. 한수진은 등기상 603호로 특정되지만, 나머지 52명의 실제 호실 및 임대차 관계는 확인이 필요합니다. 전입일이 경매개시결정일보다 빠르다는 사실만으로 대항력과 보증금 인수를 확정하지 않았습니다.
배당요구 확인자 중에는 허재명(2024.06.27), 안동현(2024.07.15), 손동식(2024.06.03), 장세영(2024.05.31), 오은지(2024.06.07)가 있습니다. 한수진의 임차권등기 및 배당요구도 확인됩니다. 다만 배당요구 사실만으로 우선변제권 성립이나 배당액 전액 지급이 확정되는 것은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 82,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,876,000원 |
| 1. 임차권 · 한수진 | 68,000,000원 | 68,000,000원 |
| 인수 추정 · 이다은 | 68,000,000원 | 0원 |
| 인수 추정 · 윤수진 | 65,000,000원 | 0원 |
| 인수 추정 · 김영수 | 5,000,000원 | 0원 |
| 인수 추정 · 윤성민 | 5,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 12,124,000원 |
위 표는 제공된 신건 배당 시뮬레이션을 표시한 것으로, 집행비용 1,876,000원·한수진 배당 68,000,000원·소유자 잔여 12,124,000원의 합계가 82,000,000원입니다. 인수 추정 보증금은 매각대금에서 배당되지 않으므로 매각대금 배분 합계에 포함하지 않았습니다. 실제 배당은 권리순위, 당해세, 최우선변제 및 법원 확정 절차에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 입찰가가 낮아져도 인수 위험은 남는다
| 회차 | 최저매각가 | 인수 추정액 | 실질취득 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 82,000,000원 | 143,000,000원 | 225,000,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 65,600,000원 | 146,980,800원 | 212,580,800원 |
| 2회 유찰 (64%) | 52,480,000원 | 159,864,640원 | 212,344,640원 |
낙찰가가 내려가면서 배당받지 못하는 보증금이 늘어나면 매수인 인수액은 반대로 증가할 수 있습니다. 특히 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 미배당 보증금을 매수인이 승계하는 구조라면, 낙찰가와 인수금의 합계가 보증금 수준에 머무를 수 있습니다. 따라서 유찰로 최저가가 내려간다는 이유만으로 실질취득 부담까지 같은 비율로 내려간다고 판단해서는 안 됩니다.
현재 회차별 시뮬레이션을 그대로 적용하면 최저가가 82,000,000원에서 52,480,000원으로 내려가더라도 실질취득 추정액은 225,000,000원에서 212,344,640원으로 변할 뿐입니다. 이는 개별 임차인의 실제 603호 귀속과 배당순위가 확인되지 않은 계산상 시나리오이며, 실제 인수 확정액으로 사용해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 부산광역시 연제구 연산동 연제초등학교 북서측 인근으로, 주변은 오피스텔·공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장과 부산 도시철도 1호선 연산역이 있습니다. 대중교통 여건은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 2018년 11월 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로, 승강기·개별난방·위생설비·옥내소화전설비 등이 설치되어 있습니다.
- 도로. 북동측과 북서측으로 각각 폭 약 6m의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 대지면적 269.1㎡, 대체로 평탄한 장방형 토지입니다. 공시지가 자료는 ㎡당 3,510,000원입니다.
- 토지이용. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·교육환경보호구역에 해당합니다. 높이 제한 관련 기준높이는 85m, 최고높이는 120m로 기재되어 있습니다.
- 공부 관계. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았으나, 경매상 용도 표기와 603호의 정확한 이용상태는 별도로 대조해야 합니다.
- 환금성. 업무시설과 공동주택이 혼재하는 건물로, 실제 용도 및 해당 호수의 권리관계에 따라 금융·임대·매각 조건이 달라질 수 있습니다. 직접 비교 가능한 실거래가 확보되지 않아 가격 경쟁력을 확정하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2018.11.30 설정된 남부산농업협동조합 근저당권의 말소 여부와 2026.01.30 농업협동조합자산관리회사 권리이전 관계를 원본 등기부로 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 공동담보목록 제2018-331호의 담보 부동산과 채권 관계, 현재 근저당권 효력 및 배당순위를 검토해야 합니다.
- 한수진 임차권. 603호 전유부분 전부에 설정된 임차권의 보증금 68,000,000원, 배당순위, 배당 충족 여부, 매각 후 임차권등기 말소 가능성을 확인해야 합니다.
- 실제 603호 임차인 특정. 다수의 전입 명의 가운데 누가 본건 603호를 실제 점유했는지, 다른 호실의 전입자가 혼입되어 있는지 확인해야 합니다.
- 보증금 143,000,000원 재검증. 이다은·윤수진·김영수·윤성민의 보증금이 본건에 귀속되는지, 각각 독립적인 대항력과 인수 가능성이 있는지 확인하기 전에는 계산상 인수액을 확정하면 안 됩니다.
- 미상 임차인. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 전입자들의 임대차계약, 점유개시, 주민등록 유지 여부, 배당요구 및 최우선변제 가능성을 조사해야 합니다.
- 민간임대주택. 2022.12.07 민간임대주택등기가 존재합니다. 임대의무기간과 매각 이후 적용되는 임대사업 관련 의무를 확인해야 합니다.
- 건축물 용도. 건축물대장과 감정평가서를 대조해 603호가 실제로 어떤 용도로 구분되는지 확인해야 합니다.
- 현장 확인. 실제 점유자, 출입 가능 여부, 명도 부담, 시설 상태와 미납 공용관리비를 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 원본. 매수인에게 인수되는 권리, 임차권등기, 특별매각조건과 배당요구종기를 최종 명세서에서 확인해야 합니다.
- 배당계산 검증. 신청채권자의 청구금액 3,709,159,214원과 예상배당표 사이의 차이를 확인하고, 실제 배당순위와 당해세·최우선변제를 반영해 다시 계산해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가가 곧 취득원가는 아니다”
부산 다사랑빌 603호의 표면적인 최저매각가는 82,000,000원입니다. 하지만 임차보증금 인수 계산을 적용하면 실질취득 추정액이 225,000,000원까지 커지는 구조가 제시됩니다. 이는 단순히 낙찰가가 싸 보인다는 이유로 입찰해서는 안 된다는 중요한 경고입니다.
동시에 이 추정액 자체도 확정값이 아닙니다. 한수진 외 전입자들이 실제 603호의 임차인인지 확인되지 않았으며, 2018년 근저당권과 2026년 권리이전 사이의 법적 관계도 명확히 검증해야 합니다. 임차권의 선후관계에 따라 인수 여부와 실제 부담이 달라질 수 있습니다.
결론은 권리분석 D등급, 입찰 판단 보류입니다. 신건 가격이나 향후 유찰 가능성보다 먼저 확인해야 할 것은 603호의 실제 임차인, 인수 보증금, 근저당권 효력과 배당순위입니다. 이 네 가지가 정리되지 않는다면 최저매각가만으로 가격 메리트를 계산하는 것은 적절하지 않습니다.
