부산지방법원 2024타경56674. 부산 연제구 연산동 다사랑빌 10층 1004호의 임의경매입니다. 감정가와 최저매각가가 모두 81,000,000원인 신건으로, 신청채권자는 남부산농업협동조합이며 청구액은 3,709,159,214원입니다.
건물은 오피스텔과 다세대주택이 함께 있는 복합 건물입니다. 등기상 소유자는 김본선·윤종대·윤희찬으로 각 3분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 2019년 소유권이전 당시 기재된 거래가액은 100,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 단순히 근저당권이 매각으로 소멸하는지가 아닙니다. 어느 점유자의 임대차가 실제 1004호에 해당하고, 어떤 보증금이 낙찰자에게 승계되는지를 확정해야 합니다. 특히 2018년 근저당 설정 이력과 2024년 경매개시결정이 혼재해 있어 말소기준권리의 실질적인 선후관계를 면밀히 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경56674 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 월드컵대로165번길 29, 10층 1004호 (연산동, 다사랑빌) |
| 물건종류 | 집합건물(다세대주택) |
| 건물 구성 | 지상 13층 · 오피스텔 43개호 · 공동주택 19세대 |
| 사용승인 | 2018년 11월 (건물 통계상 2018.11.21) |
| 전유면적 | 1004호 면적은 별도 확인 필요 · 비교용 면적 17.56㎡는 일치 확인되지 않음 |
| 소유자 | 김본선 · 윤종대 · 윤희찬 (각 3분의 1 지분) |
| 소유권 취득 | 2019.03.15 · 매매원인 2019.02.16 · 거래가액 100,000,000원 |
| 감정가 | 81,000,000원 |
| 최저매각가 | 81,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 남부산농업협동조합 |
| 청구금액 | 3,709,159,214원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 공적 장부 | 민간임대주택등기 기재 · 공부와의 차이 없음 · 위반건축물 표시 없음 |
① 권리 흐름 — 근저당 말소 여부부터 재확인
등기상 확인되는 최초 근저당권은 2018.11.30 남부산농업협동조합의 채권최고액 4,320,000,000원입니다. 공동담보목록 제2018-331호가 기재되어 있어, 이 채권최고액을 1004호 하나의 채무액으로 취급해서는 안 됩니다.
2019.03.15에는 계약인수에 따라 채무자가 김본선으로 변경되었으며, 2026.01.30에는 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 근저당권이 이전된 기록이 있습니다.
또한 2022.12.07 민간임대주택등기가 기재되어 있습니다. 이 등기는 임대의무기간 및 임대료 증액기준에 관한 사항으로, 해당 주택의 등록 상태와 매각 후 적용 관계를 별도로 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 보증금과 실제 점유 호실이 핵심
전입·현황조사에서 확인되는 명의는 52명입니다. 이 중 보증금이 확인되는 이름은 4명이고, 확인된 보증금 합계는 143,000,000원입니다. 나머지 48명은 보증금이 확인되지 않습니다. 배당요구를 접수한 기록이 확인되는 명의는 6명입니다.
다만 이는 1004호에 실제 임차인 52명이 존재한다는 의미가 아닙니다. 각 명의의 점유 부분이 특정되지 않았으므로, 1004호와 연결되는 사람을 먼저 가려야 합니다. 전입일이 기록되어 있더라도 계약·점유·선순위 권리와의 관계가 확인되지 않은 사람은 대항력 가능·미상으로 보아야 합니다.
| 이름 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 배당요구 |
|---|
전입·현황조사 명의 전체를 정리한 표입니다. 어느 명의가 매각 대상 1004호에 해당하는지는 확정되지 않았습니다. 배당요구 미기재는 배당요구를 하지 않았다는 확정 판단이 아니며, 모든 명의의 확정일자와 우선변제권은 추가 확인이 필요합니다.
| 이름 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이다은 | 가능·미상 | 미상 | 승계 신고 아님 | 보증금 68,000,000원 · 1004호 관련성 및 선순위 확인 필요 |
| 윤수진 | 가능·미상 | 미상 | 승계 신고 아님 | 보증금 65,000,000원 · 1004호 관련성 및 선순위 확인 필요 |
| 김영수 | 가능·미상 | 미상 | 승계 신고 아님 | 보증금 5,000,000원 · 월세 490,000원 · 1004호 관련성 확인 필요 |
| 윤성민 | 가능·미상 | 미상 | 승계 신고 아님 | 보증금 5,000,000원 · 월세 500,000원 · 1004호 관련성 확인 필요 |
| 기타 조사 명의 48명 | 가능·미상 | 미상 | 승계 신고 아님 | 보증금·확정일자 미상 · 점유 호실 미확정 |
③ 실질취득금액 — 8,100만원으로 끝나지 않을 수 있다
현재 배당 산정에는 다음 4명의 보증금이 매수인 인수 대상으로 반영되어 있습니다.
| 임차인 | 보증금 | 예상배당 | 산정상 처리 |
|---|---|---|---|
| 이다은 | 68,000,000원 | 0원 | 매수인 인수 |
| 윤수진 | 65,000,000원 | 0원 | 매수인 인수 |
| 김영수 | 5,000,000원 | 0원 | 매수인 인수 |
| 윤성민 | 5,000,000원 | 0원 | 매수인 인수 |
| 합계 | 143,000,000원 | 0원 | 인수 산정 143,000,000원 |
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰대금보다 크고 매수인이 미배당 보증금을 인수하는 구조에서는, 낙찰가가 내려가도 그만큼 인수 부담이 커져 실질취득금액이 쉽게 줄지 않을 수 있습니다. 다만 이 사건은 각 임차인의 실제 호실, 선순위 여부와 배당권리가 미확정이므로 그러한 구조가 성립하는지부터 검증해야 합니다.
④ 회차별 취득 시나리오
각 회차에서 산정된 인수액 143,000,000원이 동일하게 유지된다는 조건으로 단순 합산한 결과입니다. 실제 입찰가는 별도로 정해지며, 아래 금액은 각 회차의 최저매각가를 기준으로 합니다.
| 회차 | 최저매각가 | 산정 인수 | 합계 |
|---|---|---|---|
| 신건 · 100% | 81,000,000원 | 143,000,000원 | 224,000,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 64,800,000원 | 143,000,000원 | 207,800,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 51,840,000원 | 143,000,000원 | 194,840,000원 |
위 합계는 최저매각가와 조건부 인수 산정액의 합산으로, 취득 관련 부대비용은 포함하지 않습니다. 선순위 권리의 실제 효력과 배당 결과에 따라 인수액은 달라집니다. 유찰되더라도 가격 메리트가 생긴다고 단정할 수 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 81,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 산정 배당액 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,858,000원 |
| 임차인 · 이다은 (인수 산정) | 68,000,000원 | 0원 |
| 임차인 · 윤수진 (인수 산정) | 65,000,000원 | 0원 |
| 임차인 · 김영수 (인수 산정) | 5,000,000원 | 0원 |
| 임차인 · 윤성민 (인수 산정) | 5,000,000원 | 0원 |
| 채권자 배당(계산상) | — | 0원 |
| 잔여금(표상 소유자 교부) | — | 79,142,000원 |
집행비용 1,858,000원은 추정치입니다. 산정표에는 채권자 배당이 0원으로 반영되고 잔여 79,142,000원이 소유자 교부로 표시되어 있지만, 청구액 3,709,159,214원과 근저당권 관계가 최종 배당에 반영되었는지는 확인되지 않았습니다. 따라서 소유자가 이 금액을 실제 수령한다고 해석해서는 안 됩니다. 당해세·최우선변제 등도 확정 반영되지 않았습니다.
⑥ 시세·가격 판단 — 현재는 비교 기준이 부족하다
다사랑빌은 오피스텔과 공동주택이 혼재된 건물이므로, 시세 비교 시 반드시 같은 용도와 면적의 거래를 구분해야 합니다. 현재 확인되는 건물 통계는 공동주택 19세대, 사용승인일 2018.11.21이며, 동일 조건의 최근 거래가격은 확정되지 않았습니다.
| 단지명 | 다사랑빌(1289-6) |
|---|---|
| 공동주택 세대수 | 19세대 |
| 오피스텔 호수 | 43개호 |
| 비교용 면적 | 17.56㎡ · 대상 호실 면적과 일치 확인되지 않음 |
| 최근 실거래 비교 | 확인 필요 |
| 단지 경매 평균 유찰 | 0.0회 (집계 통계) |
| 감정가 / 최저가 | 81,000,000원 / 81,000,000원 |
| 조건부 실질취득 | 224,000,000원 |
단지 경매 평균 유찰이 0.0회로 집계되어 있지만, 실제 낙찰가율·최근 낙찰일·낙찰금액이 확인되지 않아 이를 유찰 위험이 없다는 뜻으로 해석할 수는 없습니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 연제구 연산동 소재 연제초등학교 북서측 인근입니다. 주변에는 오피스텔, 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장과 부산 지하철 1호선 연산역이 있습니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조 평지붕 13층 건물로, 외벽은 화강석 붙임·스톤코트 마감 등을 사용했습니다.
- 설비. 위생설비, 개별난방설비, 옥내소화전설비 및 승강기설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 북동측 및 북서측으로 각각 폭 약 6m의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 대체로 평탄한 장방형 토지이며, 토지면적은 269.1㎡입니다. 공시지가 3,510,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
- 용도지역·규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·교육환경보호구역에 해당합니다. 높이 제한은 기준높이 85m, 최고높이 120m로 기재되어 있습니다.
- 공부 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 표시되어 있지 않습니다.
- 환금성. 오피스텔과 다세대주택이 혼재되어 있어 용도별 수요를 구분해야 합니다. 1004호와 일치하는 거래표본이 확인되지 않으므로 현재 환금성을 수치로 확정하기 어렵습니다.
⑧ 입찰 전 필수 체크리스트
- 말소기준권리 확인. 2018.11.30 근저당권의 실제 말소 여부, 2026.01.30 이전등기의 효력 및 2024.05.27 경매개시결정과의 관계를 등기원본에서 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 공동담보목록 제2018-331호와 채권최고액 4,320,000,000원의 관계를 확인하고, 본 호실의 배당순위를 개별적으로 검토해야 합니다.
- 점유 호실 확인. 전입조사 명의 52명 중 실제 1004호에 관계된 사람을 특정해야 합니다. 건물 전체의 전입자와 개별 경매 호실의 임차인을 혼동해서는 안 됩니다.
- 보증금 확인. 이다은 68,000,000원, 윤수진 65,000,000원, 김영수 5,000,000원, 윤성민 5,000,000원의 실제 계약 및 해당 호실 여부를 대조해야 합니다.
- 미상 보증금 조사. 보증금이 확인되지 않은 48명의 계약 관계와 실제 점유 부분을 확인해야 합니다. 미상 보증금을 0원으로 간주해서는 안 됩니다.
- 대항력·우선변제 검토. 전입일만으로 대항력을 확정하지 말고 점유, 확정일자, 선순위 권리, 배당요구 및 매각물건명세서를 함께 검토해야 합니다.
- 실질취득금액 재계산. 실제로 인수할 미배당 보증금이 확정되면 낙찰가격에 이를 더해 취득금액을 다시 계산해야 합니다.
- 민간임대주택 등록. 2022.12.07 등기된 민간임대주택의 등록 상태와 경매 후 의무 승계 관계를 확인해야 합니다.
- 시세 조사. 1004호와 동일한 다세대주택 용도·전용면적의 최근 거래를 확인하고, 오피스텔 거래와 혼합해 비교하지 않아야 합니다.
- 배당표 확인. 신청채권액 3,709,159,214원에 비해 채권자 배당이 0원으로 산정된 이유를 확인해야 합니다.
- 관리비·명도. 미납 관리비와 실제 점유자를 확인하고 명도에 필요한 절차와 비용을 검토해야 합니다.
- 입찰 최종 검토. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 임대차계약 및 매각조건을 원본으로 대조한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “최저가보다 인수액 확인이 먼저다”
부산 다사랑빌 1004호는 감정가와 최저매각가가 모두 81,000,000원인 신건입니다. 하지만 현재의 권리 산정대로라면 보증금 인수액이 143,000,000원으로 계산되어 실질취득금액은 224,000,000원에 이릅니다.
더 중요한 문제는 이 숫자조차 확정된 것이 아니라는 점입니다. 전입조사에 나타난 52명의 명의가 실제로 어느 호실과 연결되는지 알 수 없고, 기존 근저당권의 말소·이전 관계도 명확히 정리되어 있지 않습니다. 보증금 미상인 사람들의 권리와 실제 배당 결과에 따라 부담은 달라질 수 있습니다.
이 물건은 현재 단계에서 가격 메리트를 인정하거나 적극적인 입찰을 권하기 어렵습니다. 유찰을 기다리는 것만으로 문제가 해결되지도 않습니다. 먼저 1004호의 실제 임차인과 인수금액을 특정하고, 말소기준권리와 배당순위를 확정한 뒤 동일 용도·면적의 실거래 시세를 확인해야 합니다.
결론은 권리관계 확인 전 입찰 보류. 이 경매의 핵심은 최저가가 아니라 낙찰 후 실제로 부담할 금액입니다.
