부산지방법원 2024타경56674. 부산광역시 연제구 연산동 1289-6에 위치한 다사랑빌 10층 1002호, 다세대주택 경매입니다. 감정가는 90,000,000원이고 한 차례도 유찰되지 않아 최저매각가 역시 90,000,000원입니다. 2019년 3월 매매 당시 등기상 거래가액은 100,000,000원이었습니다. 겉으로 보이는 가격만으로는 경매 할인 여부를 판단하기 쉽지만, 이 사건에서는 임차보증금의 귀속과 매수인 인수 여부가 가격보다 우선하는 쟁점입니다.
현황조사에 등장하는 전입자 명단에는 52명이 있습니다. 이 중 보증금이 확인되는 이다은 68,000,000원, 윤수진 65,000,000원, 김영수 5,000,000원, 윤성민 5,000,000원을 합하면 143,000,000원입니다. 다만 다사랑빌은 오피스텔과 다세대주택이 함께 있는 건물이므로 해당 52명이 모두 경매 대상인 1002호의 임차인이라고 볼 근거는 확인되지 않습니다. 따라서 이 금액은 확정 인수액이 아닌, 제시된 배당 시나리오에 따른 위험 가정액으로 읽어야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경56674 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 월드컵대로165번길 29, 10층 1002호 (연산동, 다사랑빌) |
| 물건종류 | 집합건물 · 공동주택(다세대주택) · 13층 건물 중 10층 |
| 건물 구성 | 1개동 · 오피스텔 43개호 · 공동주택 19세대 |
| 사용승인 | 2018년 11월 (2018.11.21) |
| 소유자 | 김본선·윤종대·윤희찬 (각 지분 3분의 1) |
| 소유권 취득 | 2019.03.15 · 매매 거래가액 100,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 90,000,000원 / 90,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 남부산농업협동조합 |
| 경매 청구금액 | 3,709,159,214원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 민간임대주택 | 2022.12.07 민간임대주택등기 |
| 토지 용도지역 | 일반상업지역 · 방화지구 |
| 토지 전체 면적 | 269.1㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준권리부터 다시 확인해야 한다
이 사건의 가장 중요한 권리상 쟁점은 2018년 설정 근저당권과 2024년 경매개시결정의 관계입니다. 2018.11.30 남부산농업협동조합 명의로 채권최고액 4,320,000,000원의 공동담보 근저당권이 설정되었습니다. 그런데 해당 근저당권에는 이미 말소되었다는 표시가 있는 반면, 2026.01.30 농업협동조합자산관리회사로 근저당권 이전등기가 기록되어 있습니다.
한편 산정된 말소기준은 2024.05.27 임의경매개시결정입니다. 2018년 근저당권이 실제로 유효하게 말소되었는지, 이후 이전등기는 어떤 권리를 대상으로 하는지 확인하지 않고 2024년 경매개시결정만을 확정적인 말소기준으로 삼을 수 없습니다.
또한 2018년 근저당권은 공동담보목록 제2018-331호에 연결되어 있습니다. 채권최고액 4,320,000,000원을 이 1002호만의 채무액으로 해석하면 안 됩니다. 경매 청구금액 3,709,159,214원 역시 해당 호실에 그대로 배당되는 채권액이라고 단정할 수 없습니다. 공동담보 목적물별 부담과 채권 잔액을 별도로 확인해야 합니다.
② 임차인 조사 — 52명, 보증금·대항력·호실 귀속 확인
현황조사에 기재된 인원은 52명입니다. 보증기관의 대위신고나 승계신고로 표시된 인원은 없으므로 명단상의 52명은 각각 개인 전입자로 분류됩니다. 다만 1002호에 실제로 임차권을 주장할 수 있는 사람이 몇 명인지는 별도로 확정해야 합니다. 전입신고가 있다는 사실만으로 해당 호실의 점유와 임대차관계가 증명되지는 않습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최유리 | 2019.01.14 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확인 | 없음 |
| 이진우 | 2021.09.24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확인 | 없음 |
| 이다은 | 2021.01.14 | 68,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 미확인 | 없음 |
| 윤혜진 | 2018.12.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확인 | 없음 |
| 최은서 | 2021.05.03 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확인 | 없음 |
| 한종우 | 2023.01.03 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2024.06.05 | 없음 |
| 김아란 | 2021.11.02 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확인 | 없음 |
| 이나연 | 2021.12.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확인 | 없음 |
| 김창민 | 2019.09.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확인 | 없음 |
| 이영율 | 2018.12.12 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확인 | 없음 |
| 박효경 | 2023.11.30 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확인 | 없음 |
| 전진아 | 2023.02.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확인 | 없음 |
| 최지우 | 2023.02.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확인 | 없음 |
| 류이나 | 2022.12.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확인 | 없음 |
| 류승화 | 2018.12.06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확인 | 없음 |
| 송다은 | 2019.01.08 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확인 | 없음 |
| 윤수진 | 2018.12.21 | 65,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 미확인 | 없음 |
| LEE HANSOL | 2024.02.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확인 | 없음 |
| 김광현 | 2018.12.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확인 | 없음 |
| 김보람 | 2023.04.20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확인 | 없음 |
| 이재영 | 2023.09.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확인 | 없음 |
| 박지향 | 2020.02.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확인 | 없음 |
| 김영수 | 2022.09.19 | 5,000,000원 / 월 490,000원 | 가능·미상 | 미상 | 미확인 | 없음 |
| 박소영 | 2021.12.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확인 | 없음 |
| 송용기 | 2023.05.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확인 | 없음 |
| 허재명 | 2023.07.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2024.06.27 | 없음 |
| 강현지 | 2023.11.22 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확인 | 없음 |
| 안동현 | 2020.01.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2024.07.15 | 없음 |
| 정지원 | 2022.12.19 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확인 | 없음 |
| 손동식 | 2023.06.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2024.06.03 | 없음 |
| 김성아 | 2023.07.06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확인 | 없음 |
| 장세영 | 2021.12.06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2024.05.31 | 없음 |
| 최윤미 | 2020.04.14 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확인 | 없음 |
| 정유진 | 2019.08.20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확인 | 없음 |
| 김미랑 | 2019.04.08 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확인 | 없음 |
| 오은지 | 2020.07.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2024.06.07 | 없음 |
| 이연진 | 2019.07.31 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확인 | 없음 |
| 김민하 | 2021.08.12 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확인 | 없음 |
| 김재희 | 2020.08.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확인 | 없음 |
| 박지혜 | 2022.08.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확인 | 없음 |
| 전유나 | 2022.09.30 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확인 | 없음 |
| 이지영 | 2019.12.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확인 | 없음 |
| 이진호 | 2024.04.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확인 | 없음 |
| 윤성민 | 2023.05.10 | 5,000,000원 / 월 500,000원 | 가능·미상 | 미상 | 미확인 | 없음 |
| 김도경 | 2021.03.12 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확인 | 없음 |
| 강아영 | 2018.12.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확인 | 없음 |
| 송은지 | 2019.09.06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확인 | 없음 |
| 김재환 | 2021.12.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확인 | 없음 |
| 정석원 | 2020.01.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확인 | 없음 |
| 김도관 | 2020.01.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확인 | 없음 |
| 김가영 | 2023.01.30 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확인 | 없음 |
| 이현홍 | 2020.12.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확인 | 없음 |
대항력 표시는 매수인에게 대항할 수 있는 권리가 확정되었다는 뜻이 아닙니다. 1002호 점유, 임대차계약, 주민등록, 선순위 권리 및 배당관계를 추가 확인해야 합니다. '배당요구 미확인'은 배당요구가 없다고 확정한 의미가 아닙니다.
③ 보증금 인수 — 143,000,000원은 확정채무가 아닌 위험 가정
보증금이 알려진 전입자는 아래 네 명입니다. 배당 시나리오에서는 네 보증금을 전액 매수인이 인수하는 것으로 가정하고 있습니다. 다만 해당 전입자가 모두 1002호의 임차인이라는 점과 매수인에게 대항할 권리가 성립한다는 점은 확정되지 않았습니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입일 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|
| 이다은 | 68,000,000원 | 2021.01.14 | 조건부 가정 |
| 윤수진 | 65,000,000원 | 2018.12.21 | 조건부 가정 |
| 김영수 | 5,000,000원 | 2022.09.19 | 조건부 가정 |
| 윤성민 | 5,000,000원 | 2023.05.10 | 조건부 가정 |
| 합계 | 143,000,000원 | — | 전액 인수 가정 |
특정 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과하고 배당으로 일부만 변제된다면, 미배당 보증금이 매수인에게 승계되면서 낙찰가 인하 효과가 상쇄될 수 있습니다. 이 경우 해당 임차인의 보증금과 실제 배당액을 기준으로 실질취득비용을 계산해야 합니다. 여기서 사용한 143,000,000원 고정 인수 가정은 네 사람의 보증금 합계에 대한 시나리오일 뿐, 개별 보증금의 실제 배당·인수 구조를 확정한 결과는 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 90,000,000원 가정)
제시된 단순 배당 산식에는 집행비용 2,020,000원을 제외하고 87,980,000원이 잔여로 표시되어 있습니다. 그러나 남부산농업협동조합의 경매 청구금액과 공동담보 근저당권의 실제 배당액이 반영되어 있지 않으므로, 이 잔여액이 전부 소유자에게 지급된다고 판단할 수 없습니다.
| 배당·인수 항목 | 채권액 / 보증금 | 단순 배당 산식 |
|---|---|---|
| 집행비용(추정) | — | 2,020,000원 |
| 임차보증금 · 이다은 | 68,000,000원 | 0원 · 인수 가정 |
| 임차보증금 · 윤수진 | 65,000,000원 | 0원 · 인수 가정 |
| 임차보증금 · 김영수 | 5,000,000원 | 0원 · 인수 가정 |
| 임차보증금 · 윤성민 | 5,000,000원 | 0원 · 인수 가정 |
| 경매 신청채권 | 3,709,159,214원 | 배당 미반영 |
| 산식상 잔여 | — | 87,980,000원 |
산식상 잔여액은 실제 소유자 교부액을 보증하지 않습니다. 근저당 채권액·배당순위·당해세·최우선변제·공동담보 배당 및 임차인의 실제 권리관계가 확정되면 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수 위험이 남으면 가격 인하만으로 해결되지 않는다
현재 최저매각가는 90,000,000원입니다. 제시된 유찰 시나리오에 따르면 1회 유찰 시 72,000,000원, 2회 유찰 시 57,600,000원으로 최저가가 하락합니다. 그러나 네 보증금을 모두 전액 인수한다는 동일한 가정 아래에서는 인수액 143,000,000원이 각 회차에서 그대로 남습니다.
| 회차 | 최저가 | 인수 가정 | 실질취득 가정 |
|---|---|---|---|
| 신건(100%) | 90,000,000원 | 143,000,000원 | 233,000,000원 |
| 1회 유찰(80%) | 72,000,000원 | 143,000,000원 | 215,000,000원 |
| 2회 유찰(64%) | 57,600,000원 | 143,000,000원 | 200,600,000원 |
⑥ 시세 비교 — 실질취득액의 경제성을 검증해야 한다
다사랑빌은 공동주택 19세대와 오피스텔 43개호가 혼재된 집합건물입니다. 동일 용도·면적·층의 최근 매매거래를 확인하지 않고 오피스텔과 다세대주택의 가격을 단순히 비교하면 시세가 왜곡될 수 있습니다.
현재 이 물건에 대해서는 신뢰할 만한 최근 동일 호형 실거래 평균이나 최신 매매가격을 확인할 수 없으므로 최저가 90,000,000원 또는 실질취득 가정액 233,000,000원이 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다. 2019년의 등기상 거래가액 100,000,000원은 현재 시장가격을 대체할 수 없습니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 연제구 연산동 연제초등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 오피스텔·공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 연산역이 있습니다. 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 13층 건물입니다. 외벽은 화강석 붙임·스톤코트 등으로 마감되어 있으며 위생설비·개별난방·옥내소화전·승강기설비가 있습니다.
- 도로. 북동측 및 북서측으로 폭 약 6m의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 대체로 평탄한 장방형 토지로 업무시설 및 공동주택 건부지로 사용됩니다. 일반상업지역·방화지구·교육환경보호구역에 해당합니다.
- 공시지가. 토지 공시지가 3,510,000원/㎡이며 대지 전체 면적은 269.1㎡입니다. 이는 개별 호실의 대지권 면적이나 해당 호실 시세를 뜻하지 않습니다.
- 공부·규제. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있으며, 위반건축물 표시도 없습니다. 민간임대주택등기에 따른 임대사업 관련 의무와 말소 여부는 별도 확인해야 합니다.
- 환금성. 공동주택 19세대 규모의 소규모 주거 집합건물입니다. 오피스텔과 공동주택이 섞인 구성 때문에 거래 비교 시 용도 구분이 중요하며, 실제 환금성은 같은 주택 유형의 매매사례로 검증해야 합니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 확정. 2018.11.30 남부산농업협동조합 근저당권의 말소 여부와 2026.01.30 농업협동조합자산관리회사 이전등기를 등기부 원본으로 대조해야 합니다.
- 공동담보 확인. 공동담보목록 제2018-331호를 확인하고, 채권최고액 4,320,000,000원 및 경매 청구금액 3,709,159,214원과 본건 호실의 관계를 구분해야 합니다.
- 1002호 실제 임차인 특정. 건물 전체 전입자 명단과 경매 대상 호실을 혼동하지 않아야 합니다. 1002호의 실제 점유자, 임차인, 계약당사자를 확인해야 합니다.
- 임대차계약서 대조. 이다은·윤수진·김영수·윤성민의 보증금 및 호실 귀속을 확인하고, 보증금 미상 전입자의 계약관계도 조사해야 합니다.
- 대항력·우선변제 검증. 주민등록 전입일, 실제 주택 인도, 확정일자, 선순위 권리, 배당요구의 적법성을 종합해 매수인이 승계할 금액을 계산해야 합니다.
- 배당표 재계산. 집행비용과 소유자 잔여액만 있는 단순 산식을 실제 배당표로 사용하지 않아야 합니다. 근저당권자 배당과 임차인 배당을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 검토. 2019.02.19 민간임대주택 등록 및 2022.12.07 관련 등기의 효력과 매각 후 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 매각조건 확인. 매각물건명세서와 현황조사서의 점유관계·매수인 인수사항 및 입찰 대상 부동산의 범위를 확인해야 합니다.
- 실거래 비교. 1002호와 동일한 다세대주택 용도의 최근 매매사례를 확보하고 최종 실질취득비용을 기준으로 가격을 판단해야 합니다.
- 관리비·명도. 미납 공용관리비, 실제 점유자에 대한 인도 가능성, 명도 협의 비용 및 시간을 확인해야 합니다.
맺으며 — “9,000만원짜리 집”인지부터 확인해야 한다
부산 연산동 다사랑빌 1002호의 표면적인 매력은 90,000,000원이라는 최저매각가입니다. 그러나 보증금 네 건을 모두 인수한다고 가정하면 실질취득액은 233,000,000원으로 올라갑니다. 그보다 앞서 확인할 문제는 이 네 보증금이 정말 1002호의 채무인지, 해당 임차인들에게 매수인에게 대항할 수 있는 권리가 있는지입니다.
2018년 근저당권의 말소 여부와 2026년 근저당권 이전등기의 관계도 해결되어야 합니다. 52명의 전입자 명단을 본건 호실의 실제 임차인 명단으로 단정할 수 없고, 배당 시나리오상의 143,000,000원 역시 확정 인수액이 아닙니다. 확인되지 않은 임차보증금이 존재하는 상황에서 단순한 유찰이나 최저가 하락만으로 투자 위험이 해소되는 것도 아닙니다.
결론은 권리 검증 전 입찰 보류입니다. 본건의 투자 판단은 최저매각가가 아니라 1002호의 실제 임차인, 선순위 권리, 매수인 인수액 및 실질취득비용이 확정된 이후에 내려야 합니다.
