부산지방법원 2024타경56674. 부산광역시 연제구 연산동 다사랑빌 4층 405호가 경매로 나왔습니다. 감정가와 최저매각가는 모두 77,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건으로, 숫자만 보면 비교적 적은 자금으로 접근할 수 있는 물건처럼 보입니다.
하지만 이 사건은 등기부 권리와 임차인의 보증금 인수 여부가 가격보다 먼저입니다. 2018년 남부산농업협동조합의 근저당권, 2024년 임의경매개시결정, 2025년 최지우의 주택임차권등기, 2026년 근저당권 이전 기록이 존재합니다. 여기에 현황조사상 다수의 전입자가 확인됩니다.
현재 인수 추정액에 포함된 보증금은 이다은 68,000,000원, 윤수진 65,000,000원, 김영수 5,000,000원, 윤성민 5,000,000원, 최지우 30,000,000원입니다. 다만 이 가운데 최지우 외의 점유 호실은 특정되지 않았습니다. 따라서 173,000,000원을 실제 405호의 확정 인수금으로 단정할 수 없으며, 임차인별 점유·대항력·배당관계를 재확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경56674 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 월드컵대로165번길 29, 4층 405호 (연산동, 다사랑빌) |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설 표기 |
| 공부상 건물 | 다사랑빌 · 철근콘크리트구조 · 지상 13층 |
| 이용상태 | 감정평가상 오피스텔 및 공동주택(다세대주택) 혼재 · 405호의 개별 용도 확인 필요 |
| 소유자 | 김본선 · 윤종대 · 윤희찬 (각 지분 3분의 1) |
| 취득거래 | 2019.03.15 소유권이전 · 거래가액 54,000,000원 |
| 감정가 | 77,000,000원 |
| 최저매각가 | 77,000,000원 (신건) |
| 유찰횟수 | 0회 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 신청채권자 | 남부산농업협동조합 |
| 청구금액 | 3,709,159,214원 |
| 등기부 발급일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 근저당 말소와 임차권의 충돌
2018년 근저당권이 실제로 유효하게 존속했는지에 따라 임차인의 선순위 여부와 인수 위험이 크게 달라집니다. 이 모순은 등기부 원본의 말소사항 및 공동담보 관계를 대조하여 해소해야 합니다. 현재의 인수액 계산을 확정된 법률관계로 받아들여서는 안 됩니다.
특히 2018년 근저당권은 채권최고액이 4,320,000,000원이고 공동담보목록 제2018-331호가 기재되어 있습니다. 2019년 채무자 변경과 2026년 근저당권 이전도 확인됩니다. 경매 신청채권액은 3,709,159,214원입니다.
2025.04.04에는 최지우 명의로 임차보증금 30,000,000원의 주택임차권이 등기되었습니다. 해당 권리는 2024년 경매개시결정 이후 등기되었지만, 주택임차권등기 자체의 날짜와 기존 임차인의 대항력 취득 시점은 구분해서 판단해야 합니다. 최지우의 전입일은 2023.02.10, 점유개시일은 2023.02.04, 확정일자는 2024.06.05입니다.
② 임차인 분석 — 52명 명단의 실체 확인이 핵심
현황조사와 임차권등기 관련 명단에는 총 52명이 기재되어 있습니다. 그러나 대부분은 해당 전유부분이 특정되지 않았고, 실제 점유 및 임대차 내용도 불명확합니다. 52명 모두가 405호의 임차인이라는 뜻은 아닙니다. 대위·승계한 보증기관으로 표시된 사람은 없지만, 동일 호실 귀속 여부가 확인되지 않아 실제 405호 임차인 수는 확정할 수 없습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·배당 |
|---|
대항력 가능·미상은 실제 점유, 전입의 효력, 선순위 권리 및 해당 호실 귀속이 확정되지 않았다는 의미입니다. 확정일자·배당요구가 확인되지 않은 경우 우선변제권을 인정하거나 부정하는 판단을 유보했습니다.
반대로 나머지 명단의 보증금이 미상인 만큼 실제 인수액이 이보다 커질 가능성도 배제할 수 없습니다. 인수액 173,000,000원은 현재 산출 가정이지 확정 채무가 아닙니다.
③ 실질취득과 회차별 인수 시나리오
신건 최저가 77,000,000원에 보증금 전액 인수추정액 173,000,000원을 더하면, 실질취득액은 250,000,000원입니다. 이는 임차인 다섯 명의 보증금을 모두 인수한다는 가정에 따른 계산입니다. 인수 가정에 포함된 임차인들의 실제 대항력과 해당 호실 귀속이 인정되는 경우에만 적용할 수 있습니다.
회차별 실질취득은 각 매각가에 동일한 173,000,000원의 인수액을 더한 단순 가정입니다. 실제 인수채무는 법적 우선순위와 배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 미배당액을 매수인이 인수한다면, 입찰가가 낮아질수록 인수금이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 머무를 수 있습니다.
따라서 보증금보다 낮은 낙찰가를 기준으로 메리트를 계산해서는 안 됩니다. 본 사건은 우선 개별 임차인들의 대항력과 배당 결과가 확인되어야 해당 원칙을 정확히 적용할 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 77,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용(추정) | — | 1,786,000원 |
| 임차인 이다은 · 인수 가정 | 68,000,000원 | 0원 |
| 임차인 윤수진 · 인수 가정 | 65,000,000원 | 0원 |
| 임차인 김영수 · 인수 가정 | 5,000,000원 | 0원 |
| 임차인 윤성민 · 인수 가정 | 5,000,000원 | 0원 |
| 임차인 최지우 · 인수 가정 | 30,000,000원 | 0원 |
| 소유자 잔여(산출치) | — | 75,214,000원 |
이 표는 집행비용 1,786,000원과 소유자 잔여 75,214,000원으로 매각대금을 배분한 산출 결과입니다. 신청채권 및 근저당권자의 실제 배당, 당해세와 최우선변제 등이 반영되지 않은 상태이므로 확정 배당예측으로 사용할 수 없습니다.
소유자 잔여액은 확정적인 예상 지급액이 아닙니다. 권리순위와 채권액을 검증한 후 배당표를 다시 산정해야 합니다.
2019년 소유권이전 거래가액 54,000,000원은 과거 취득거래로, 현재 시세를 직접 대체하는 비교가격으로 사용할 수 없습니다. 단지 평균 유찰횟수는 0회로 집계되어 있으나, 가격 할인 가능성을 입증하는 자료로 보기는 어렵습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 연제구 연산동 소재 연제초등학교 북서측 인근입니다. 주변은 오피스텔·공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 건물 구성. 다사랑빌은 1개동으로, 오피스텔 43개호와 공동주택 19세대로 구성되어 있습니다. 오피스텔은 2층부터 13층, 공동주택은 10층부터 13층에 분포하는 것으로 설명되어 있습니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 부산 도시철도 1호선 연산역이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물 상태. 2018년 11월 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다. 위생설비, 개별난방설비, 옥내소화전 및 승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북동측과 북서측으로 각각 폭 약 6m 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·교육환경보호구역에 해당합니다. 공시지가는 3,510,000원/㎡입니다.
- 공부 및 위반사항. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 해당 405호의 개별 용도와 임대차 현황은 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 오피스텔과 공동주택이 혼재하는 건물로, 동일 용도·면적의 최근 거래자료가 확인되지 않아 객관적인 환금성 평가에는 한계가 있습니다. 임차관계가 해소되지 않은 상태에서는 매각과 재임대에도 제약이 발생할 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 원본 대조. 2018.11.30 근저당권의 실제 말소 여부, 2026.01.30 근저당권 이전과의 관계, 공동담보목록 제2018-331호를 확인해야 합니다.
- 임차인과 호실 대조. 전체 임차 관련 명단 52명 가운데 실제 405호 점유자가 누구인지 확인해야 합니다. 특히 점유 부분이 미상인 인원의 보증금을 이 호실에 일괄 합산하면 안 됩니다.
- 보증금 인수액 확정. 68,000,000원, 65,000,000원, 30,000,000원 및 각 5,000,000원의 보증금이 실제 매수인에게 승계되는지 임차인별로 확인해야 합니다.
- 대항력 및 우선변제권 확인. 전입일만으로 대항력을 확정하지 말고 실제 점유, 확정일자, 배당요구, 선순위 담보권을 함께 확인해야 합니다. 특히 확정일자 미상 임차인의 우선변제권을 단정해서는 안 됩니다.
- 최지우 임차권등기. 임차보증금 30,000,000원의 배당 여부, 대항력 유지 여부, 미배당금 인수 가능성과 임차권등기 말소 조건을 검토해야 합니다.
- 집행기록 확인. 한종우·허재명·안동현·손동식·장세영·오은지의 배당요구 또는 관련 문건 접수 내역과 신청채권자의 채권계산서를 확인해야 합니다.
- 예상배당 재산정. 현재 소유자 잔여 75,214,000원 산출은 신청채권 및 근저당 배당과의 관계가 불명확합니다. 실제 배당순위와 배당가능액을 기준으로 다시 계산해야 합니다.
- 건물 용도 확인. 사건상 근린시설 표기와 오피스텔·다세대주택 혼재 현황을 대조하고, 405호의 건축물대장 및 등기부상 용도를 확인해야 합니다.
- 실질취득액 기준 가격검토. 입찰가 77,000,000원만 보지 말고 실제 승계되는 보증금을 합산해야 합니다. 동일 용도·면적의 최근 거래가격을 확인하기 전에는 저가 매수라고 판단할 수 없습니다.
- 관리비·점유·명도. 관리비 체납과 공용부분 부담, 현 점유자 및 인도 가능성을 확인해야 합니다.
맺으며 — “7,700만원에 낙찰받는 것이 7,700만원에 취득하는 것은 아니다”
이 사건의 가장 큰 위험은 실질취득액을 확정하지 못했다는 점입니다. 현재 배당·인수 가정에 따르면 매각가 77,000,000원에 보증금 173,000,000원이 더해져 총 250,000,000원의 취득 부담이 발생합니다.
그러나 그 보증금 전체가 실제 405호에 귀속되는지는 확인되지 않았습니다. 다수의 전입자는 호실과 보증금이 미상이고, 기존 근저당권의 말소 및 이전 기록도 확인이 필요합니다. 배당표에서는 거액의 신청채권이 반영되지 않은 것으로 나타나 인수액뿐 아니라 채권자의 배당 결과도 재검증해야 합니다.
실제 인수할 보증금이 입찰가를 넘는 경우에는 유찰되어 입찰가가 낮아지더라도 실질취득액이 보증금 수준에 머무를 수 있습니다. 따라서 현재 최저매각가가 낮다는 사실만으로 가격상 이점이 있다고 볼 수 없습니다. 최근 비교거래도 확인되지 않아 시세 대비 가격 메리트는 입증되지 않았습니다.
등기부 원본과 매각물건명세서를 통해 권리관계 및 인수액을 확정하기 전에는 입찰을 보류하는 것이 타당합니다. 현재 평가는 가격의 저평가 여부보다 권리관계의 불확실성을 중점 반영했습니다.
