부산지방법원 2024타경56674. 부산 연제구 연산동 다사랑빌 11층 1103호입니다. 감정가와 최저가가 동일한 신건이고, 신청채권자는 남부산농업협동조합입니다. 신청채권자의 청구금액은 3,709,159,214원입니다. 등기상 소유자는 김본선·윤종대·윤희찬으로, 각 3분의 1 지분을 보유하고 있습니다.
이 사건에서 중요한 것은 낙찰금액이 아니라, 낙찰 후 매수인이 실제로 부담할 권리와 금액입니다. 현황조사상 개인 명의자가 52명 확인되고, 그중 이다은·윤수진·김영수·윤성민·김민하의 보증금 합계는 213,000,000원입니다. 다만 김민하의 임차권등기는 본건 전유부분 전부를 대상으로 하는 반면, 다른 조사 명의자의 점유 부분은 미상입니다. 따라서 보증금 총액 전체가 1103호에 귀속된다고 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경56674 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 월드컵대로165번길 29, 11층 1103호 (연산동, 다사랑빌) |
| 물건종류 | 집합건물 · 다세대주택 · 지상 13층 건물 중 11층 |
| 건물 구성 | 오피스텔 43개호 · 공동주택 19세대 혼합 건물 |
| 사용승인 | 2018년 11월 (건축물 정보상 2018.11.21) |
| 소유자 | 김본선 · 윤종대 · 윤희찬 (각 3분의 1 지분) |
| 소유권 취득 | 2019.03.15 소유권이전 · 등기 거래가액 100,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 110,000,000원 / 110,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 남부산농업협동조합 |
| 청구금액 | 3,709,159,214원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 민간임대주택 | 2022.12.07 민간임대주택등기 (등록일 2019.02.19) |
| 임차인 조사 | 개인 명의자 52명 · 보증기관 대위·승계 명의 없음 |
| 등기 확인 기준 | 2026.10.21 발행 · 부산지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 말소기준부터 재검증해야 한다
등기 흐름의 출발점은 2018.11.30 근저당권입니다. 이후 2019.03.15 소유권이전과 근저당권 채무자 변경이 있었고, 2024.05.27 임의경매가 개시됐습니다. 2025.07.18에는 김민하의 임차권등기가 이루어졌으며, 2026.01.30에는 기존 근저당권의 이전등기가 나타납니다.
2018년 근저당권이 존속하는 경우에는 임차인들의 전입일이 모두 그 설정일보다 뒤라는 점이 중요합니다. 반대로 그 근저당권이 적법하게 말소되어 2024년 경매개시결정이 말소기준이 되는 경우에는 그보다 앞선 전입 명의자들의 대항력과 보증금 인수 가능성을 개별적으로 판단해야 합니다. 전입신고일만으로 대항력이나 매수인 인수를 확정할 수는 없습니다.
2018년 근저당권이 적법하게 말소된 경우: 2024.05.27 경매개시결정을 기준으로 기존 점유·전입 명의자의 대항력 및 인수 위험을 검토해야 합니다.
어느 경우든 등기부의 말소사항, 근저당권 이전의 연속성, 공동담보목록과 매각물건명세서를 대조한 후 판단해야 합니다.
② 임차인 분석 — 보증금과 대항력을 분리해서 본다
현황조사 및 관련 기록에 등장하는 개인 명의자는 52명이며, 보증기관의 보증금 대위·승계 중복신고 명의자는 없습니다. 다만 조사된 인원 전체가 본건 1103호의 실제 임차인이라는 의미는 아닙니다. 각 명의자의 실제 점유 호실, 임대차계약, 전입 유지 여부, 배당요구 여부를 대조해야 본건 매수인의 부담 여부를 확정할 수 있습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 배당요구 |
|---|
대항력 표시는 최종 법률판단이 아닙니다. 전입·점유 및 실제 임대차관계가 확인되지 않은 명의자는 대항력 가능·미상으로 구분했습니다. 우선변제 여부는 확정일자와 배당요구, 선순위 권리의 존속 여부를 함께 확인해야 합니다.
보증금 확인 명의자 — 인수액의 핵심
| 임차인 | 보증금 | 월세 | 권리분석상 쟁점 |
|---|---|---|---|
| 이다은 | 68,000,000원 | 미상 | 인수 가능성 검토 전입 2021.01.14 · 점유 호실 및 우선변제 확인 필요 |
| 윤수진 | 65,000,000원 | 미상 | 인수 가능성 검토 전입 2018.12.21 · 점유 호실 및 우선변제 확인 필요 |
| 김영수 | 5,000,000원 | 490,000원 | 인수 가능성 검토 전입 2022.09.19 · 점유 호실 및 우선변제 확인 필요 |
| 윤성민 | 5,000,000원 | 500,000원 | 인수 가능성 검토 전입 2023.05.10 · 점유 호실 및 우선변제 확인 필요 |
| 김민하 | 70,000,000원 | 없음 | 임차권등기 전입·점유 2021.08.12 · 확정일자 2021.07.23 · 전유부분 전부 |
| 확인 합계 | 213,000,000원 | — | 배당모형상 전액 인수 처리 · 실제 귀속 및 인수 여부 재검증 |
③ 가격과 실질취득 — 최저가만 보면 안 된다
본건의 최저매각가는 110,000,000원입니다. 하지만 제공된 배당모형이 계산한 인수금액은 213,000,000원입니다. 모형상 두 금액을 더한 실질취득액은 323,000,000원입니다.
이는 1103호에 대한 확정 취득원가가 아니라 보증금 5건을 모두 인수한다는 배당모형의 가정에 따른 금액입니다. 특히 본건은 선순위 권리 자체에 검증 문제가 있으므로, 이 금액을 확정 투자금이나 시세와 비교 가능한 매입가격으로 사용해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 모형상 인수액 | 단순 합산 취득액 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 110,000,000원 | 213,000,000원 | 323,000,000원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 88,000,000원 | 213,000,000원 | 301,000,000원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 70,400,000원 | 213,000,000원 | 283,400,000원 |
회차별 금액은 현재 모형이 인수액 213,000,000원을 고정하여 계산한 단순 시나리오입니다. 실제 낙찰가, 배당액, 임차보증금 인수액에 따라 취득원가는 달라지며 취득세·명도비·관리비 등은 포함하지 않았습니다.
④ 시세 비교 — 가격 메리트는 판단 보류
다사랑빌은 2018년에 사용승인된 오피스텔·다세대주택 복합 건물입니다. 공동주택은 19세대이며, 건물 전체에는 오피스텔 43개호도 함께 존재합니다. 따라서 가격을 비교할 때 단순히 같은 건물이라는 이유로 오피스텔 거래가격과 다세대주택 거래가격을 혼용해서는 안 됩니다.
현재 사건에서 동일 용도·동일 규모를 확인한 최근 실거래가격을 기준으로 할인율을 확정할 수는 없습니다. 특히 최저매각가 110,000,000원만을 놓고 시세보다 저렴하다고 판단하는 것은 적절하지 않습니다. 비교 기준은 최근 12개월 거래가격과 최신 거래가격이며, 실제 보증금 인수가 있다면 최저가가 아닌 인수금액을 반영한 실질취득액을 기준으로 검토해야 합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 110,000,000원 가정)
아래는 제공된 배당계산 모형의 결과입니다. 다만 신청채권자의 청구액이 3,709,159,214원인데도 채권자 배당은 0원으로 처리되고 소유자 잔여가 크게 계산되어 있습니다. 실제 법원의 배당순위를 반영한 확정 배당표로 볼 수 없습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 모형상 배당 | 처리 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,340,000원 | 우선 공제 |
| 임차인 이다은 | 68,000,000원 | 0원 | 모형상 인수 |
| 임차인 윤수진 | 65,000,000원 | 0원 | 모형상 인수 |
| 임차인 김영수 | 5,000,000원 | 0원 | 모형상 인수 |
| 임차인 윤성민 | 5,000,000원 | 0원 | 모형상 인수 |
| 임차인 김민하 | 70,000,000원 | 0원 | 모형상 인수 |
| 신청채권자 남부산농업협동조합 | 3,709,159,214원 | 0원 | 배당 검증 필요 |
| 잔여 · 소유자 교부(모형) | — | 107,660,000원 | 확정 불가 |
매각대금 110,000,000원 중 집행비용 2,340,000원과 소유자 잔여 107,660,000원을 계산한 모형입니다. 채권자 청구액, 공동담보 배당 및 실제 임차인별 배당을 충분히 반영하지 못한 결과일 수 있으며, 소유자에게 해당 잔액이 실제로 지급된다는 의미가 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않았습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 연제구 연산동 소재 연제초등학교 북서측 인근입니다. 주변은 오피스텔, 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 연산역이 위치합니다. 감정평가상 대중교통 상황은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 지상 13층 건물입니다. 위생설비, 개별난방설비, 옥내소화전설비 및 승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 용도. 오피스텔 43개호와 공동주택 19세대가 혼합된 다사랑빌입니다. 본건은 다세대주택으로 분류되므로 오피스텔과 구분한 거래가격 및 임대수요 분석이 필요합니다.
- 접도. 북동측 및 북서측으로 폭 약 6m 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지 및 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·교육환경보호구역에 해당합니다. 토지는 대체로 평탄한 장방형이며, 공시지가는 3,510,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이가 없고, 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 개별 호실 내부 상태와 실제 임대차 점유 현황은 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 공동주택 19세대 규모의 복합 건물이므로 아파트 대단지와 동일한 거래 유동성을 가정할 수 없습니다. 최근 동일 유형의 거래가격 및 거래 빈도를 확인하기 전까지 환금성을 보수적으로 평가해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 원본 확인. 2018.11.30 근저당권의 실제 말소 여부와 2026.01.30 이전등기의 연속성을 확인해야 합니다. 이 검증이 임차보증금 인수 판단의 출발점입니다.
- 1103호 실제 임차인 특정. 현황조사 명의자 52명이 모두 본건 호실의 임차인인 것은 아닙니다. 임대차계약서, 전입세대, 주민등록 변동 및 실제 점유 호실을 대조해야 합니다.
- 김민하 임차권등기 확인. 보증금 70,000,000원, 확정일자 2021.07.23, 전입·점유일 2021.08.12와 임차권등기 2025.07.18의 효력 및 매각 후 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 기타 보증금 인수 검증. 이다은 68,000,000원, 윤수진 65,000,000원, 김영수 5,000,000원, 윤성민 5,000,000원의 본건 귀속 여부를 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 명의자 확인. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 전입·점유 명의자는 대항력이 있다고 단정할 수 없지만, 권리관계가 확인되기 전에는 잠재적 위험으로 관리해야 합니다.
- 배당요구 검증. 한종우·허재명·안동현·손동식·장세영·오은지의 배당요구 기록과 김민하의 관련 문건을 법원 사건기록 및 매각물건명세서와 대조해야 합니다.
- 공동담보 확인. 남부산농업협동조합의 근저당권과 공동담보목록 제2018-331호를 확인하고, 본건에 배분되는 실제 채권·배당관계를 검토해야 합니다.
- 배당계산 재산정. 신청채권 청구금액 3,709,159,214원과 모형상 채권자 배당 0원, 소유자 잔여 107,660,000원의 불일치를 해소해야 합니다.
- 가격 검증. 동일 건물 또는 인근 다세대주택의 최근 12개월 실거래가격과 최신 거래가격을 확인하고, 실질취득액을 기준으로 비교해야 합니다. 감정가 대비 할인율만으로 입찰해서는 안 됩니다.
- 민간임대주택 관련 확인. 2022.12.07 민간임대주택등기의 내용과 매각 후 임대사업자 관련 의무·등록 처리 사항을 확인해야 합니다.
- 점유·명도·관리비. 실제 점유자와 명도 가능 여부, 공용부분 관리비 체납, 세금 및 기타 매수인 부담 가능성을 확인해야 합니다.
- 입찰 전 최종 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 임차권등기명령 및 법원 사건기록 원본을 반드시 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가보다 권리 확정이 먼저다”
이 사건은 최저가만 보면 110,000,000원의 신건 다세대주택입니다. 그러나 현황조사상 명의자 52명, 보증금 확인액 213,000,000원, 2018년 근저당권의 상태 충돌, 신청채권 청구액과 배당모형 사이의 불일치까지 겹쳐 있습니다.
제공된 모형에서는 낙찰가와 보증금 인수액을 합산한 실질취득액이 323,000,000원으로 계산됩니다. 그러나 이 금액은 확정 취득원가가 아니며, 실제 인수위험은 임차인별 점유와 선순위 권리의 법적 효력을 확인해야 판단할 수 있습니다.
실거래 시세와 비교할 기준 가격도 아직 확정되지 않았습니다. 이 물건의 핵심은 유찰을 기다리는 것이 아니라, 어떤 권리가 실제로 매수인에게 승계되는지부터 밝히는 일입니다. 권리와 취득원가가 명확해지기 전까지는 가격 판단과 입찰 모두 보류하는 것이 합리적입니다.
