부산지방법원 2024타경56674. 부산 연제구 연산동 다사랑빌 6층 602호의 임의경매입니다. 감정가와 최저매각가가 모두 78,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 등기상 소유자는 김본선·윤종대·윤희찬으로 각 3분의 1 지분을 보유하고 있으며, 2019년 3월 15일 소유권이전 당시 등기 거래가액은 54,000,000원입니다. 그러나 이 사건에서 가장 중요한 것은 과거 매매가격도, 최저가도 아닙니다. 해당 호실의 임차관계와 매수인에게 넘어올 수 있는 보증금의 범위를 확인하는 것입니다.
등기부에는 2018년 설정된 남부산농업협동조합의 채권최고액 4,320,000,000원 공동담보 근저당권이 나타납니다. 해당 근저당권은 말소된 것으로 표시되어 있으나, 2026년 1월 30일에는 농업협동조합자산관리회사로의 근저당권 이전 기재도 나타납니다. 또한 2024년 5월 27일 경매개시결정이 계산상 말소기준으로 제시되어 있습니다. 근저당권 말소 여부와 이전등기의 관계, 실제 말소기준권리를 원본으로 재확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경56674 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 월드컵대로165번길 29, 6층 602호 (연산동, 다사랑빌) |
| 물건종류 | 집합건물 · 경매상 용도 근린시설 |
| 건물 이용상태 | 다사랑빌은 오피스텔·다세대주택 혼합 건물. 602호의 공부상 용도와 실제 이용상태는 별도 대조 필요 |
| 건물규모 | 철근콘크리트구조 · 지상 13층 · 2018년 11월 사용승인 |
| 소유자 | 김본선 · 윤종대 · 윤희찬 (각 지분 3분의 1) |
| 소유권 취득 | 2019.03.15 · 등기 거래가액 54,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 78,000,000원 / 78,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 남부산농업협동조합 |
| 청구금액 | 3,709,159,214원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 민간임대주택등기 | 2022.12.07 등기 · 임대사업자의 임대의무기간 및 임대료 증액기준 관련 기재 |
| 등기부 발급일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 등기부상 말소와 임차권을 분리해서 봐야 한다
2018년 11월 30일 설정된 남부산농업협동조합 근저당권은 채권최고액 4,320,000,000원의 공동담보 권리입니다. 등기정보에서 이미 말소된 것으로 표시되어 있는 반면, 2026년 1월 30일 확정채권양도에 따른 근저당권 이전도 확인됩니다. 따라서 단순히 최초 설정일만 보고 현재 유효한 선순위 근저당이라고 단정하거나, 반대로 이전등기를 무시한 채 권리관계가 완전히 정리되었다고 판단해서는 안 됩니다.
계산상 말소기준은 2024년 5월 27일 임의경매개시결정으로 제시됩니다. 현황조사에 나타나는 전입일은 모두 이 날짜보다 앞서지만, 전입일만으로 각 명의자의 602호에 대한 대항력이 확정되는 것은 아닙니다. 실제 점유, 임대차계약, 전입의 유효성, 선순위 권리의 존속 여부까지 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 52명의 명부가 곧 602호의 확정 임차인 명부는 아니다
현황조사에는 임차 관련 명의 52명이 확인됩니다. 보증금이 확인되는 명의는 이다은, 윤수진, 김영수, 윤성민 4명이며, 나머지 48명의 보증금은 확인되지 않습니다. 모든 명의자의 점유 부분이 미상으로 되어 있으므로, 이들이 실제 602호를 점유하거나 해당 호실에 독립된 임차권을 가진다고 확정할 수 없습니다.
보증기관의 대위·승계에 따른 중복신고로 표시된 명의자는 없습니다. 따라서 명부상 52명은 각각 구분되는 임차 관련 명의이지만, 602호의 실제 임차인 수는 미확정입니다. 아래 표의 대항력 표시는 전입 시점에 따른 가능성으로, 법적 대항력 확정 판정이 아닙니다.
| 임차 관련 명의 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|
현황조사 및 문건접수 기준. 전입일만으로 대항력은 확정되지 않으며, 실제 점유·계약·호실 귀속과 확정일자 확인이 필요합니다. 배당요구 미확인은 배당요구가 없다는 확정 판단이 아닙니다.
③ 확인된 보증금과 매수인 인수 가정
| 임차 관련 명의 | 보증금 | 월세 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 이다은 | 68,000,000원 | 미상 | 인수 가능성 호실·대항력 확인 |
| 윤수진 | 65,000,000원 | 미상 | 인수 가능성 호실·대항력 확인 |
| 김영수 | 5,000,000원 | 490,000원 | 인수 가능성 호실·대항력 확인 |
| 윤성민 | 5,000,000원 | 500,000원 | 인수 가능성 호실·대항력 확인 |
| 확인 금액 합계 | 143,000,000원 | 990,000원 | 602호 인수액으로 확정 불가 |
④ 장호철 임차권등기 — 이미 말소된 별도 권리
등기부 을구에는 장호철 명의의 주택임차권이 기재되어 있었습니다. 보증금은 63,000,000원으로, 2019년 3월 28일 계약분 60,000,000원과 2021년 3월 12일 증액분 3,000,000원으로 구성됩니다. 2019년 4월 6일 점유개시, 2019년 4월 9일 주민등록, 각 계약분에 대한 확정일자가 기재되어 있습니다.
임차권등기명령은 2023년 10월 31일에 이루어졌으며 2023년 11월 2일 등기되었습니다. 이후 2026년 4월 21일 임차권등기가 말소되었습니다. 따라서 등기상 해당 임차권은 이미 말소된 권리로 분류됩니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 78,000,000원 가정 · 단순 계산)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,804,000원 |
| 임차보증금 · 이다은 (인수 가정) | 68,000,000원 | 0원 |
| 임차보증금 · 윤수진 (인수 가정) | 65,000,000원 | 0원 |
| 임차보증금 · 김영수 (인수 가정) | 5,000,000원 | 0원 |
| 임차보증금 · 윤성민 (인수 가정) | 5,000,000원 | 0원 |
| 신청채권 · 남부산농업협동조합 | 3,709,159,214원 | 0원 |
| 소유자 교부(계산상 잔여) | — | 76,196,000원 |
배당 계산에서는 집행비용 1,804,000원을 제외한 76,196,000원을 소유자 잔여로 표시합니다. 다만 청구금액 3,709,159,214원에 대한 배당이 0원으로 표시되는 등 실제 채권관계와 조정되지 않은 계산 결과이므로, 이 잔여금이 소유자에게 실제 지급된다고 판단할 수 없습니다. 당해세와 임차인의 최우선변제도 반영되지 않았습니다.
⑥ 유찰 시나리오 — 최저가가 낮아져도 인수위험은 사라지지 않는다
| 회차 | 최저가 | 인수 가정 | 실질취득 가정 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 78,000,000원 | 143,000,000원 | 221,000,000원 |
| 1회 유찰(80%) | 62,400,000원 | 143,000,000원 | 205,400,000원 |
| 2회 유찰(64%) | 49,920,000원 | 143,000,000원 | 192,920,000원 |
위 금액은 각 회차마다 143,000,000원 전액을 별도로 인수한다는 계산 가정을 유지한 단순 합계입니다. 실제 대항력 임차인이 배당을 받고 남은 보증금만 인수되는 구조라면 낙찰가 변화에 따라 미배당 인수액이 달라지며, 개별 보증금이 낙찰가를 초과하는 경우에는 낙찰가 하락분만큼 인수액이 증가해 실질취득액이 보증금 수준에서 고정되는 현상이 발생할 수 있습니다.
이 사건에서는 각 임차인의 호실 귀속, 대항력, 우선변제권 및 배당액이 확정되지 않았으므로 그 구조를 실제 인수액에 적용할 수 없습니다. 따라서 표의 금액은 확정 투자금액이 아니라 보수적인 위험 가정 중 하나입니다.
⑦ 시세 비교 — 실거래 검증 전 가격 메리트 판단 보류
다사랑빌은 2018년 준공된 오피스텔·공동주택 혼합 건물입니다. 감정요항표에는 오피스텔 43개호, 공동주택 19세대로 구성된 것으로 기재되어 있습니다. 그러나 602호에 직접 대응하는 최근 실거래가격과 실제 면적·용도별 비교가격은 확인되지 않습니다.
등기상 2019년 거래가액 54,000,000원은 과거 거래가격일 뿐 현재 시세를 의미하지 않습니다. 감정가 78,000,000원 역시 현재의 실거래 시세와 동일하지 않습니다. 더욱이 인수 가정에 따른 실질취득액은 221,000,000원까지 계산되므로, 최저가만 보고 할인된 물건이라고 판단하는 것은 적절하지 않습니다.
⑧ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산 연제구 연산동 소재 연제초등학교 북서측 인근입니다. 주변은 오피스텔, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 대중교통. 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 연산역이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 상황은 보통으로 평가됩니다.
- 도로. 건물 북동측 및 북서측으로 폭 약 6m의 포장도로에 각각 접합니다. 차량 접근이 가능합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 13층 건물로, 위생설비·개별난방설비·옥내소화전설비·승강기설비가 있습니다.
- 토지. 대체로 평탄한 장방형 토지이며 업무시설 및 공동주택 부지로 이용되고 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·교육환경보호구역에 해당합니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다. 다만 해당 호실의 경매상 용도와 건축물대장의 용도는 별도 대조해야 합니다.
- 환금성. 오피스텔·다세대주택 혼합 건물로, 용도에 따라 수요층과 금융조건이 달라질 수 있습니다. 602호의 정확한 용도 및 개별 시세 확인 전에는 환금성을 단정하기 어렵습니다.
⑨ 입찰 체크리스트
- 602호 임차관계 특정. 현황조사에 등장하는 52명 가운데 실제로 602호의 임차인 또는 점유자인 사람을 계약서·전입세대확인서·현장조사로 구분해야 합니다.
- 보증금 143,000,000원 검증. 이다은·윤수진·김영수·윤성민의 임대차계약과 점유 부분을 확인해 매수인 인수 대상인지 판단해야 합니다.
- 보증금 미상 명의자 확인. 나머지 48명의 점유 부분, 임대차 여부, 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 말소기준권리 재확인. 2018년 공동담보 근저당권의 말소 표시와 2026년 근저당권 이전 기재를 대조하고, 2024년 경매개시결정을 기준으로 한 권리분석이 타당한지 검증해야 합니다.
- 장호철 임차권 말소 경위. 63,000,000원 임차권등기의 2026년 4월 21일 말소 경위와 보증금 반환·점유 상태를 확인해야 합니다.
- 배당표 검증. 청구금액 3,709,159,214원에 비해 신청채권 배당이 0원으로 계산된 이유를 확인하고 공동담보 채권 및 실제 배당순위를 검토해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 임대의무기간, 등록상태, 임차관계와 경매 후 적용 여부를 관련 원본으로 확인해야 합니다.
- 실질취득액 재산정. 확정된 인수보증금, 취득 관련 비용, 명도비용, 미납 관리비 등을 반영해 총취득비용을 다시 계산해야 합니다.
- 실거래 및 용도 대조. 602호의 공부상 용도·면적과 비교 가능한 최근 실거래를 확인해 합리적인 응찰 상한을 결정해야 합니다.
- 법원 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 문건접수 내역을 매각기일 전에 대조해야 합니다.
맺으며 — “7,800만원이 취득원가는 아니다”
이 사건의 핵심 위험은 가격표에 드러나 있지 않습니다. 최저매각가 78,000,000원이라는 숫자 뒤에, 보증금이 확인된 4명의 143,000,000원과 보증금이 확인되지 않은 다수의 임차 관련 명의가 존재합니다.
제시된 배당 가정대로라면 실질취득액은 221,000,000원이지만, 602호에 실제로 귀속되는 임차관계가 확인되지 않아 이 수치를 확정 취득비용으로 볼 수 없습니다. 인수액이 더 낮아질 가능성도, 다른 임차보증금이 추가로 문제 될 가능성도 검토 대상입니다.
현재는 시세와의 직접 비교도 어려우며, 권리관계와 배당 계산에도 재확인해야 할 사항이 남아 있습니다. 신건의 낮아 보이는 절대가격에 주목하기보다 실제 점유자 확인 → 선순위 권리 검증 → 인수보증금 확정 → 실질취득액과 시세 비교의 순서로 접근해야 합니다. 결론은 가격 메리트 미입증, 권리위험 높음, 입찰 보류입니다.
