부산지방법원 2024타경56674. 부산 연제구 연산동에 있는 다사랑빌 6층 605호입니다. 감정가는 7,900만원이고 최초 매각가격 역시 7,900만원입니다. 등기상 소유자는 김본선·윤종대·윤희찬으로, 각각 지분 3분의 1씩 소유하고 있습니다. 2019년 3월 15일 소유권이전등기의 거래가액은 54,000,000원입니다. 이후 남부산농업협동조합의 신청으로 2024년 5월 27일 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
이 물건은 최저매각가만 보고 판단하면 안 됩니다. 확인된 임차보증금 143,000,000원을 모두 매수인이 인수하는 상황에서는 입찰대금 이외에 별도 보증금 반환 부담이 발생할 수 있기 때문입니다. 더구나 현황조사에는 다수의 전입자가 나타나고, 상당수는 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 반대로 이들이 모두 매수인에게 대항할 수 있다고 확정할 수도 없습니다. 2018년 근저당이 유효하게 존속하는지, 개별 임차인의 대항요건이 무엇인지가 실제 인수액을 결정하는 핵심 변수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경56674 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 월드컵대로165번길 29, 6층 605호 (연산동, 다사랑빌) |
| 물건종류 | 집합건물 · 경매상 용도 근린시설 |
| 감정상 이용상태 | 다사랑빌은 업무시설(오피스텔)과 공동주택(다세대주택)이 혼재하는 건물로 기재됨. 605호의 정확한 공부상 용도 및 감정평가상 해당 기호 확인 필요 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 평지붕 · 지상 13층 |
| 사용승인 | 2018년 11월 |
| 건물 구성 | 오피스텔 43개호 · 공동주택 19세대 |
| 소유자 | 김본선 · 윤종대 · 윤희찬 (각 3분의 1) |
| 소유권이전 | 2019.03.15 · 거래가액 54,000,000원 |
| 감정가 | 79,000,000원 |
| 최저매각가 | 79,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 남부산농업협동조합 |
| 청구금액 | 3,709,159,214원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 등기 확인 기준 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 2018년 근저당부터 확인해야 한다
권리분석에서 가장 중요한 등기는 2018년 11월 30일 설정된 남부산농업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 4,320,000,000원이고 공동담보목록 제2018-331호가 기재되어 있습니다. 이는 공동담보 관련 채권최고액이므로 그 전액을 605호 단독의 채무로 해석해서는 안 됩니다.
그런데 이 근저당에는 확인이 필요한 부분이 있습니다. 최초 근저당권은 이미 말소된 것으로 분류되어 있는 반면, 동일한 1번 근저당에 대해 2026년 1월 30일 농업협동조합자산관리회사로의 근저당권 이전이 등기된 것으로 나타납니다. 2019년 3월 15일에는 채무자를 김본선으로 변경한 내역도 있습니다.
경매개시결정일인 2024년 5월 27일이 말소기준일로 표시되어 있지만, 2018년 근저당이 유효하게 존속한다면 더 앞선 순위의 권리가 존재하는 것입니다. 따라서 2024년 경매개시결정을 확정적인 말소기준권리로 취급해서는 안 되며, 2018년 근저당의 말소등기와 2026년 이전등기의 실제 효력을 등기원본으로 대조해야 합니다.
또한 2022년 12월 7일에는 민간임대주택등기가 이루어졌으며, 그 원인이 된 임대주택 등록일은 2019년 2월 19일입니다. 임대의무기간 및 임대료 증액기준에 관한 등기사항이 있으므로, 경매 이후의 적용 여부와 등록상태 역시 확인 대상입니다.
② 임차인 분석 — 알려진 보증금 1.43억, 미상 전입자 다수
현황조사에서 확인되는 임차 관련 인원은 52명입니다. 보증기관 대위 또는 승계에 해당하는 중복신고는 없어, 기재된 원임차인 기준 52명으로 구분됩니다. 다만 다사랑빌은 여러 전유부분이 있는 복합건물이므로 52명이 모두 경매 대상인 605호의 실제 임차인이라는 의미는 아닙니다. 각 사람의 점유 호실과 독립된 임대차관계를 특정해야 합니다.
확인된 보증금은 이다은 68,000,000원, 윤수진 65,000,000원, 김영수 5,000,000원, 윤성민 5,000,000원으로 합계 143,000,000원입니다. 나머지 48명은 보증금이 확인되지 않아 전체 임차보증금 규모를 확정할 수 없습니다. 확정일자 역시 확인되지 않아 우선변제권의 성립과 순위도 개별 확인이 필요합니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최유리 | 2019.01.14 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 미확인 |
| 이진우 | 2021.09.24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 미확인 |
| 이다은 | 2021.01.14 | 68,000,000원 | 확인 필요 | 미상 | 없음 | 미확인 |
| 윤혜진 | 2018.12.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 미확인 |
| 최은서 | 2021.05.03 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 미확인 |
| 한종우 | 2023.01.03 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 2024.06.05 |
| 김아란 | 2021.11.02 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 미확인 |
| 이나연 | 2021.12.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 미확인 |
| 김창민 | 2019.09.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 미확인 |
| 이영율 | 2018.12.12 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 미확인 |
| 박효경 | 2023.11.30 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 미확인 |
| 전진아 | 2023.02.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 미확인 |
| 최지우 | 2023.02.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 미확인 |
| 류이나 | 2022.12.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 미확인 |
| 류승화 | 2018.12.06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 미확인 |
| 송다은 | 2019.01.08 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 미확인 |
| 윤수진 | 2018.12.21 | 65,000,000원 | 확인 필요 | 미상 | 없음 | 미확인 |
| LEE HANSOL | 2024.02.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 미확인 |
| 김광현 | 2018.12.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 미확인 |
| 김보람 | 2023.04.20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 미확인 |
| 이재영 | 2023.09.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 미확인 |
| 박지향 | 2020.02.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 미확인 |
| 김영수 | 2022.09.19 | 5,000,000원 월세 490,000원 | 확인 필요 | 미상 | 없음 | 미확인 |
| 박소영 | 2021.12.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 미확인 |
| 송용기 | 2023.05.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 미확인 |
| 허재명 | 2023.07.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 2024.06.27 |
| 강현지 | 2023.11.22 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 미확인 |
| 안동현 | 2020.01.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 2024.07.15 |
| 정지원 | 2022.12.19 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 미확인 |
| 손동식 | 2023.06.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 2024.06.03 |
| 김성아 | 2023.07.06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 미확인 |
| 장세영 | 2021.12.06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 2024.05.31 |
| 최윤미 | 2020.04.14 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 미확인 |
| 정유진 | 2019.08.20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 미확인 |
| 김미랑 | 2019.04.08 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 미확인 |
| 오은지 | 2020.07.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 2024.06.07 |
| 이연진 | 2019.07.31 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 미확인 |
| 김민하 | 2021.08.12 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 미확인 |
| 김재희 | 2020.08.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 미확인 |
| 박지혜 | 2022.08.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 미확인 |
| 전유나 | 2022.09.30 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 미확인 |
| 이지영 | 2019.12.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 미확인 |
| 이진호 | 2024.04.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 미확인 |
| 윤성민 | 2023.05.10 | 5,000,000원 월세 500,000원 | 확인 필요 | 미상 | 없음 | 미확인 |
| 김도경 | 2021.03.12 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 미확인 |
| 강아영 | 2018.12.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 미확인 |
| 송은지 | 2019.09.06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 미확인 |
| 김재환 | 2021.12.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 미확인 |
| 정석원 | 2020.01.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 미확인 |
| 김도관 | 2020.01.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 미확인 |
| 김가영 | 2023.01.30 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 미확인 |
| 이현홍 | 2020.12.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 미확인 |
대항력은 실제 점유·임대차계약·전입의 효력과 선순위 권리 관계를 확인해야 판정할 수 있습니다. '미확인'은 배당요구를 하지 않았다는 확정 판단이 아닙니다. 우선변제권은 확정일자 등 추가 요건을 확인해야 합니다.
③ 인수금액과 실질취득비용 — 7,900만원이 전부가 아니다
확인된 보증금 143,000,000원을 전액 매수인이 인수하는 조건부 위험 시나리오를 보면, 신건 최저가 79,000,000원에 취득할 때 실질취득비용은 222,000,000원입니다. 이는 개별 임차인의 대항력과 인수 여부가 모두 인정된다는 가정에 따른 수치이며, 확정 인수액이 아닙니다.
| 매각 회차 | 최저매각가 | 인수 가정액 | 실질취득 가정 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 79,000,000원 | 143,000,000원 | 222,000,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 63,200,000원 | 143,000,000원 | 206,200,000원 |
| 2회 유찰 (64%) | 50,560,000원 | 143,000,000원 | 193,560,000원 |
각 회차의 인수 가정액 143,000,000원은 알려진 보증금 전액이 그대로 승계된다는 시나리오입니다. 실제 인수금액은 선순위 권리, 대항력, 배당, 임차인별 점유관계에 따라 달라집니다. 보증금 미상 임차인의 부담과 취득 부대비용은 포함하지 않았습니다.
특히 68,000,000원과 65,000,000원의 보증금이 확인되는 이다은·윤수진의 임대차가 605호에 실제로 관계하는지, 2018년 근저당에 우선할 수 있는지부터 확인해야 합니다. 나머지 보증금 5,000,000원씩의 임차관계 역시 독립적으로 판단해야 하며, 단순히 금액이 작다는 이유로 인수 가능성을 무시해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 79,000,000원 가정)
현재 산출된 배당표는 집행비용과 소유자 잔여금만 계상한 형식적 추정입니다. 신청채권자의 청구액이 3,709,159,214원이고, 근저당권의 존속 여부도 검증되지 않았다는 점에서 이를 확정적인 법원 배당순서 또는 소유자 잔여금으로 받아들여서는 안 됩니다.
| 배당 및 인수 항목 | 채권액 | 모형상 배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,822,000원 |
| 임차인 이다은 · 인수 가정 | 68,000,000원 | 0원 |
| 임차인 윤수진 · 인수 가정 | 65,000,000원 | 0원 |
| 임차인 김영수 · 인수 가정 | 5,000,000원 | 0원 |
| 임차인 윤성민 · 인수 가정 | 5,000,000원 | 0원 |
| 신청채권자 · 남부산농업협동조합 | 3,709,159,214원 | 0원 |
| 형식상 소유자 잔여 | — | 77,178,000원 |
집행비용 1,822,000원과 소유자 잔여 77,178,000원은 현재 추정 모형에 기재된 금액입니다. 신청채권자 배당 0원과 소유자 잔여금의 동시 산출은 채권·우선순위 반영이 불완전할 가능성이 높으므로 실제 배당을 의미하지 않습니다. 당해세, 최우선변제, 다른 권리자의 채권 및 실제 배당순위에 따라 달라집니다.
⑤ 시세·가격 판단 — 저렴하다고 말할 근거가 없다
다사랑빌의 현재 매각가격은 79,000,000원입니다. 다만 동일 용도·유사 면적의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격을 특정할 수 없어 객관적인 시세 대비 할인율은 판단하기 어렵습니다. 2019년 등기상 거래가액 54,000,000원을 현재 시장가격으로 사용해서도 안 됩니다.
이 사건은 가격에 앞서 권리관계의 확정이 필요합니다. 임차보증금 143,000,000원을 전액 인수한다는 가정에서 실질취득비용은 222,000,000원이므로, 79,000,000원이라는 최저매각가만을 기준으로 저가 매물이라고 평가하는 것은 부적절합니다. 실제 인수금액이 달라지면 실질취득비용도 달라지므로 시세 비교는 권리 확인 후 다시 해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 연제구 연산동 소재 연제초등학교 북서측 인근입니다. 주변에는 오피스텔, 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 연산역이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 13층 건물로 2018년 11월 사용승인을 받았습니다. 위생설비·개별난방설비·옥내소화전설비·승강기설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북동측과 북서측으로 각각 폭 약 6m의 포장도로에 접하고 있습니다.
- 토지. 대체로 평탄한 장방형 토지로 업무시설 및 공동주택 부지로 이용되고 있으며, 토지면적은 269.1㎡입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역이며 교육환경보호구역에 해당합니다. 공시지가는 3,510,000원/㎡입니다.
- 공부 및 건물상태. 감정요항표에는 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항이 표시되지 않았습니다. 다만 개별 605호의 정확한 이용상태는 별도 대조가 필요합니다.
- 환금성. 연산역과 생활시설 접근성은 장점이지만, 건물에 오피스텔과 공동주택이 혼재하고 경매상 용도는 근린시설로 표시되어 있어 실제 용도에 따른 매수층과 금융조건을 구분해야 합니다. 실거래 비교가격을 확인하기 전에는 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 2018년 근저당 말소 여부. 남부산농업협동조합의 2018.11.30 근저당권과 2026.01.30 농업협동조합자산관리회사로의 이전등기를 원본에서 대조해야 합니다. 말소기준권리의 확정이 최우선입니다.
- 공동담보 범위. 공동담보목록 제2018-331호를 확인하여 경매 목적물의 담보 범위와 채권관계를 구분해야 합니다. 채권최고액 4,320,000,000원을 이 호실의 단독채무로 간주하면 안 됩니다.
- 605호 실제 점유자. 현황조사의 52명 가운데 실제 605호에 관한 임대차계약 또는 점유관계가 있는 사람을 개별적으로 확인해야 합니다.
- 보증금 143,000,000원 검증. 이다은·윤수진·김영수·윤성민의 임대차계약서, 점유 호실, 확정일자, 배당요구 및 보증금 반환관계를 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 전입자. 보증금이 확인되지 않은 48명의 실제 임대차관계와 대항력 여부를 파악해야 합니다. 보증금이 미상이라는 이유로 인수액을 0원으로 취급해서는 안 됩니다.
- 배당요구 접수자. 한종우·허재명·안동현·손동식·장세영·오은지의 배당요구 서류와 확정일자를 확인하고 배당순위를 검토해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2019.02.19 임대주택 등록과 2022.12.07 등기사항의 현재 효력, 임대사업자 관련 의무 및 경매 후 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 정확한 물건 용도. 근린시설이라는 사건 표시와 오피스텔·다세대주택이 혼재된 감정 이용상태를 해당 호실의 건축물대장 및 감정 기호와 대조해야 합니다.
- 실제 배당구조. 신청채권자 청구액 3,709,159,214원에 비해 예상배당 모형에서 채권자 배당이 0원으로 산출된 이유를 확인해야 합니다. 추정 소유자 잔여액은 확정 배당액이 아닙니다.
- 관리비·명도. 공용부분 관리비 체납과 실제 점유자의 인도 가능성, 보증금 반환과 명도 협의의 관계를 확인해야 합니다.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서, 공동담보목록, 매각물건명세서, 현황조사보고서, 감정평가서 및 배당요구 서류를 대조한 후 입찰 여부를 판단해야 합니다.
맺으며 — “7,900만원짜리 물건”이라고 단정할 수 없다
부산 다사랑빌 605호는 최저매각가만 보면 79,000,000원인 신건입니다. 하지만 임차인 관련 조사에서 확인되는 보증금은 이미 143,000,000원이고, 그 전액을 매수인이 인수하는 가정에서는 실질취득비용이 222,000,000원에 이릅니다. 보증금 미상 인원도 많아 위험 규모가 완전히 파악되지 않은 상태입니다.
동시에 가장 중요한 2018년 근저당권의 법적 존속 여부가 불확실합니다. 해당 근저당이 선순위로 존속한다면 2018년 11월 30일 이후의 전입자에게 일률적으로 대항력을 인정한 판단은 달라질 수 있습니다. 따라서 143,000,000원을 반드시 인수한다고 단정하는 것도, 반대로 매수인 부담이 없다고 판단하는 것도 모두 위험합니다.
결론은 입찰 보류입니다. 선순위 근저당의 효력, 605호 실제 임차관계, 보증금 인수 여부, 정확한 공부상 용도, 시세를 확인하기 전에는 합리적인 입찰 상한을 산출하기 어렵습니다. 이 물건의 핵심은 낮아 보이는 최저가격이 아니라 낙찰 후 실제로 부담해야 할 총금액을 법적으로 확정하는 것입니다.
