부산지방법원 2024타경56674. 부산 연제구 연산동에 위치한 다사랑빌 5층 502호입니다. 물건의 표시상 용도는 근린시설이며, 감정평가상 다사랑빌은 오피스텔과 다세대주택이 혼재한 13층 건물입니다. 이 물건의 감정가는 77,000,000원이고 아직 유찰되지 않아 최저가도 동일합니다. 그러나 등기부에는 류승화 명의의 주택임차권 65,000,000원이 존재하고, 현황조사에는 추가 점유·전입 관련 명단이 다수 기재되어 있습니다.
예상배당에서는 류승화의 보증금 65,000,000원을 우선배당하고, 이다은·윤수진·김영수·윤성민의 보증금 합계 143,000,000원을 매수인이 인수하는 것으로 계산합니다. 하지만 이들 각각이 실제로 502호를 점유하거나 502호에 임차권을 가진 사람인지는 확인되어야 합니다. 이러한 금액을 모두 확정된 인수채무라고 단정하는 것도, 반대로 모두 관계없는 전입자라고 배제하는 것도 위험합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경56674 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 월드컵대로165번길 29, 5층 502호 (연산동, 다사랑빌) |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설 표시 / 오피스텔·다세대주택 혼합 건물 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 · 평지붕 · 13층 건물 |
| 사용승인 | 2018년 11월 · 준공일 2018.11.21 |
| 소유자 | 김본선·윤종대·윤희찬 (각 3분의 1 공유) |
| 소유권 이전 | 2019.03.15 · 매매 거래가액 54,000,000원 |
| 감정가 | 77,000,000원 |
| 최저매각가 | 77,000,000원 (신건 · 유찰 0회) |
| 신청채권자 | 남부산농업협동조합 |
| 청구금액 | 3,709,159,214원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 등기 임차권 | 류승화 · 보증금 65,000,000원 · 2023.12.29 등기 |
| 임차보증금 인수 추정 | 143,000,000원 (배당 모형 기준 · 확정 전) |
| 실질취득 추정 | 220,000,000원 (신건 기준 · 인수 모형 적용) |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 근저당 이력 확인
등기부상 2018.11.30 설정된 남부산농업협동조합 근저당권의 채권최고액은 4,320,000,000원이며 공동담보목록이 기재되어 있습니다. 이후 2019.03.15 채무자가 김본선으로 변경되고, 2026.01.30 농업협동조합자산관리회사 앞으로 근저당권 이전등기가 기재되었습니다.
그런데 최초 근저당권은 말소된 것으로 표시되는 반면, 그 근저당권을 기초로 한 후속 이전등기가 존재합니다. 따라서 2018년 근저당권의 실제 존속·말소 상태와 우선순위를 등기사항전부증명서 원본에서 다시 확인해야 합니다. 2024.05.27 경매개시결정만을 말소기준으로 단정하면 2018년 근저당권과 2018년 이후 성립한 임차권 사이의 우선순위 판단이 달라질 수 있습니다.
② 임차인·점유자 분석 — 전입 명단 52명
확인된 명단에는 등기부상 502호 전체에 임차권을 가진 류승화 1명과 현황조사상 추가로 기재된 51명이 있습니다. 보증기관의 대위·승계 명의자는 포함되어 있지 않으며, 명단상 비승계 인원은 52명입니다.
다만 추가 51명의 임차 목적물과 점유 부분은 특정되어 있지 않습니다. 52명 모두가 502호의 독립된 실제 임차인이라는 의미는 아닙니다. 502호에 임차권이 등기로 특정되는 사람은 류승화이며, 나머지는 개별 호실과의 대응관계 및 실제 임대차 여부를 확인해야 합니다.
| 구분 | 보증금 | 매수인 인수 판단 |
|---|---|---|
| 등기 임차권 · 류승화 | 65,000,000원 | 65,000,000원 배당 가정 실제 배당 및 선순위 관계 확인 |
| 이다은 | 68,000,000원 | 모형상 전액 인수 502호 해당 여부 미확정 |
| 윤수진 | 65,000,000원 | 모형상 전액 인수 502호 해당 여부 미확정 |
| 김영수 | 5,000,000원 | 모형상 전액 인수 월세 490,000원 |
| 윤성민 | 5,000,000원 | 모형상 전액 인수 월세 500,000원 |
배당 가정 보증금: 65,000,000원 (류승화)
매수인 인수로 산정된 보증금: 143,000,000원 (이다은·윤수진·김영수·윤성민)
보증금 미상 전입 명단: 47명
각 임차인의 목적물과 배당·인수 여부는 개별 확인이 필요하며, 미상 보증금은 143,000,000원에 포함되지 않습니다.
③ 임차인별 전입·대항력·우선변제 확인표
전입일이 경매개시결정 이전이라는 사실만으로 모든 사람의 대항력이 확정되는 것은 아닙니다. 실제 점유, 전입의 유효성, 해당 호실과의 관계, 선순위 담보권, 임대차계약 및 확정일자에 따라 결론이 달라집니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 명단은 대항력 가능·미상으로 분류합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 인수 판단 |
|---|
④ 예상배당표 (매각가 77,000,000원 가정)
다음 표는 현재 회차의 배당 추정값입니다. 신청채권자의 청구금액 3,709,159,214원과 실제 배당 가능액, 선순위 권리관계가 아직 정합적으로 확인되지 않았으므로 확정 배당표가 아닙니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,786,000원 | 송달·공고·감정 등 비용 추정 |
| 1. 임차인 류승화 | 65,000,000원 | 65,000,000원 | 우선변제 배당 가정 |
| 인수 · 이다은 | 68,000,000원 | 0원 | 인수 추정 |
| 인수 · 윤수진 | 65,000,000원 | 0원 | 인수 추정 |
| 인수 · 김영수 | 5,000,000원 | 0원 | 인수 추정 |
| 인수 · 윤성민 | 5,000,000원 | 0원 | 인수 추정 |
| 잔여 · 소유자 교부(모형) | — | 10,214,000원 | 실제 귀속 확인 필요 |
배당 모형상 집행비용 1,786,000원, 류승화 배당 65,000,000원, 잔여 10,214,000원으로 매각대금 77,000,000원이 배분됩니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수위험은 남는다
이 물건은 대항력 있는 임차권이 인정되고 보증금이 배당되지 않으면 미배당 보증금을 매수인이 부담할 수 있는 구조입니다. 낙찰가가 내려갈수록 인수보증금이 증가할 수 있으므로 최저매각가만 비교하는 방식은 부적절합니다. 서로 다른 임차인의 인수금액은 각각의 권리 성립 여부와 실제 배당액을 기준으로 확정해야 합니다.
| 회차 | 최저매각가 | 인수 추정 | 실질취득 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재(신건) | 77,000,000원 | 143,000,000원 | 220,000,000원 |
| 1회 유찰 시 | 61,600,000원 | 147,908,800원 | 209,508,800원 |
| 2회 유찰 시 | 49,280,000원 | 160,007,040원 | 209,287,040원 |
신건 기준으로 낙찰가 77,000,000원에 인수보증금 143,000,000원을 더한 총액은 220,000,000원입니다. 1회 유찰 시 모형상 총액은 209,508,800원, 2회 유찰 시에도 209,287,040원으로 계산됩니다.
이는 최저가가 77,000,000원에서 49,280,000원으로 낮아지는 경우에도 추정 총부담이 단순히 최저가와 같은 폭으로 감소하지 않는다는 의미입니다. 다만 회차별 추정 인수액 자체가 실제 임차관계 및 배당순위에 대한 검증을 거친 확정액은 아닙니다.
⑥ 시세·가격 메리트 판단 — 실질취득 기준으로 보류
다사랑빌의 감정가와 최저가는 모두 77,000,000원입니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 평균과 최신 거래가격이 확인되지 않은 상태에서 이 금액이 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
특히 인수 추정액이 모두 현실화되는 경우 실질취득금액은 220,000,000원에 달합니다. 따라서 가격 메리트 판단은 감정가 77,000,000원이 아니라 인수채무를 반영한 실질취득금액을 기준으로 해야 합니다. 현재는 비교 가능한 502호 또는 동일 용도·유사 면적 실거래가가 확인되지 않아 시세 대비 할인율을 산정할 수 없습니다.
⑦ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 연제구 연산동 소재 연제초등학교 북서측 인근. 주변에 오피스텔, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철 1호선 연산역이 있습니다. 감정평가상 대중교통상황은 보통 수준입니다.
- 건물 구성. 지상 13층 건물로 오피스텔 43개호와 공동주택 19세대가 혼재합니다. 502호의 정확한 법적 용도는 개별 전유부 확인이 필요합니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조, 평지붕 건물이며 위생설비, 개별난방설비, 옥내소화전 및 승강기설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 북동측과 북서측으로 각각 폭 약 6m의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 대체로 평탄한 장방형 토지로서 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용되고 있습니다. 토지면적은 269.1㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역에 해당합니다. 공시지가는 3,510,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 다만 502호의 실제 사용상태는 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 오피스텔·다세대주택 혼합 건물이고 임대차와 점유 관계가 복잡해 일반적인 권리관계가 단순한 소형 물건보다 거래·명도에 제약이 발생할 수 있습니다. 최근 실거래에 의한 환금성 검증이 필요합니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 원본 대조. 2018.11.30 남부산농업협동조합 근저당권이 실제 말소되었는지, 2026.01.30 농업협동조합자산관리회사 앞으로 이전된 권리의 현황이 무엇인지 먼저 확인해야 합니다.
- 502호 임차권 확인. 류승화의 임차권등기 원인, 주민등록·점유 개시일, 확정일자, 보증금 65,000,000원의 실제 배당순위와 전액 배당 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 현황조사 명단의 호실 대조. 추가 51명 중 누가 실제 502호에 거주했거나 임차권을 갖는지, 다른 호실의 전입자가 혼재되어 있는지 확인해야 합니다.
- 추정 인수보증금 검증. 이다은 68,000,000원, 윤수진 65,000,000원, 김영수 5,000,000원, 윤성민 5,000,000원이 실제 502호 매수인에게 승계되는 채무인지 개별 임대차계약과 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 보증금 미상 명단 확인. 보증금 미상 전입자 47명은 대항력 가능성과 실제 점유·보증금 규모가 확인되지 않았습니다. 이들로 인한 추가 인수채무가 발생하는지 확인해야 합니다.
- 배당요구 및 우선변제 확인. 배당요구 사실, 확정일자와 선순위 근저당권의 관계를 확인해야 합니다. 배당요구만으로 미배당 보증금 인수가 소멸하는 것은 아닙니다.
- 신청채권·공동담보 검증. 청구금액 3,709,159,214원, 채권최고액 4,320,000,000원과 공동담보목록의 관계를 확인하고, 실제 배당 가능액 및 순위를 재산정해야 합니다.
- 건축물 용도 확인. 502호가 공부상 어떤 용도로 등재되어 있는지, 실제 주거 사용과 임차인의 주택임대차보호법상 권리 성립 여부를 확인해야 합니다.
- 실거래 비교. 동일 건물·동일 용도·유사 면적의 최근 12개월 실거래와 최신 거래가격을 확보하고, 확인된 인수채무를 포함한 실질취득금액과 비교해야 합니다.
- 명도·체납 확인. 실제 점유자, 인도 가능성, 임대차 종료 여부, 체납 관리비 및 공용부분 부담 여부를 확인해야 합니다.
- 입찰 전 최종 확인. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 법원 제출문건을 재확인해야 합니다.
맺으며 — “7,700만원짜리 물건이 아니다”
부산 다사랑빌 502호는 최저매각가 자체만으로 투자매력을 판단해서는 안 되는 물건입니다. 감정가와 최저가가 모두 77,000,000원이지만, 배당 모형상 매수인 인수보증금은 143,000,000원, 이를 합산한 실질취득 추정액은 220,000,000원입니다.
더 큰 문제는 그 금액조차 확정된 최종 인수액이 아니라는 점입니다. 502호를 대상으로 한 류승화의 임차권등기는 확인되지만, 추가 전입자 51명의 개별 호실과 임차관계는 확인되지 않았습니다. 또한 2018년 근저당권의 말소 표시와 2026년 이전등기 사이의 관계, 거액의 신청채권과 소유자 잔여금이 동시에 계산된 배당 모형도 검증해야 합니다.
낙찰가가 내려간다고 인수채무가 함께 줄어드는 것은 아닙니다. 현재 회차뿐 아니라 유찰 후에도 인수액이 실제로 발생한다면 총부담은 209,287,040원에서 220,000,000원 수준으로 추정됩니다. 여기에 별도의 미확인 보증금 인수까지 인정된다면 실질취득 부담이 더 커질 수 있습니다.
종합 판단은 D등급 — 입찰 보류입니다. 이는 근린시설이라는 용도 자체보다도 임차인별 인수금액의 불확실성, 선순위 권리 재확인 필요성, 배당 추정의 정합성 문제와 객관적 시세 비교의 부재에 따른 판단입니다. 이 물건의 승부처는 얼마에 낙찰받느냐가 아니라, 실제로 어떤 권리와 얼마의 보증금을 인수하게 되는지를 입찰 전에 확정할 수 있느냐에 있습니다.
